當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇及發(fā)展對(duì)策分析

王春紅

摘要：當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控背景下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行戰(zhàn)略選擇，以期能夠促進(jìn)中小房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)企業(yè)；戰(zhàn)略選擇

中圖分類(lèi)號(hào)：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2014）08-0194-01

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及人民生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)得到了空前發(fā)展。為了遏制房地產(chǎn)業(yè)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高，防止泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生，從2010年4月“國(guó)十條”第一次調(diào)控開(kāi)始，我國(guó)相繼多次出臺(tái)宏觀調(diào)控政策。尤其是2013年2月和3月的“國(guó)五條”、“國(guó)六條”，成為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。這些政策讓不少準(zhǔn)備購(gòu)房者的觀望心態(tài)加重，從而對(duì)商品樓盤(pán)的價(jià)格構(gòu)成壓力。更重要的是，經(jīng)過(guò)此前十年左右的房?jī)r(jià)一路上漲，關(guān)于房地產(chǎn)的潛在購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)被過(guò)多地提前釋放，“有能力的持幣待購(gòu)者”數(shù)量已經(jīng)大幅衰減。到2014年2月，盡管房?jī)r(jià)整體上仍然上漲，但漲幅收窄，一些三四線城市出現(xiàn)供大于求的狀況，成交量下降，甚至打折促銷(xiāo)。面對(duì)困境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)清形勢(shì)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，采取以安全經(jīng)營(yíng)為宗旨的穩(wěn)定型戰(zhàn)略，避免盲目擴(kuò)張。

一、理性安排投資規(guī)模，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

由于近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，利潤(rùn)率很高，致使很多房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得高額利潤(rùn)盲目拿地?cái)U(kuò)張，幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在建，占用了大量的資金。在當(dāng)前宏觀調(diào)控政策下，企業(yè)融資困難，資金回籠慢，致使一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)集中出現(xiàn)資金流動(dòng)性問(wèn)題。更有甚者資金鏈斷裂，瀕臨破產(chǎn)。秦皇島的德大地產(chǎn)就出現(xiàn)了這種狀況。由于其同時(shí)開(kāi)工項(xiàng)目過(guò)于龐大，隨著調(diào)控政策越來(lái)越嚴(yán)厲，企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑，支持工程建設(shè)的資金出現(xiàn)短缺，導(dǎo)致建設(shè)停工及交房延期，甚至出現(xiàn)將預(yù)售房拿去抵押貸款的情況，最后政府不得不介入，整體轉(zhuǎn)讓其中一個(gè)樓盤(pán)，所得資金政府監(jiān)管用于其余樓盤(pán)建設(shè)。因此，在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目確定前，要對(duì)市場(chǎng)、外部環(huán)境及自身的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行充分地研究和分析，切忌攤子鋪得過(guò)大，使投資趨于理性化。

二、探索融資渠道，保障現(xiàn)金流

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，資金需求量巨大，融資能力對(duì)于企業(yè)發(fā)展有著舉足輕重的作用，而銀行信貸和預(yù)售款是企業(yè)重要的融資途徑。當(dāng)前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控及信貸緊縮，使房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得貸款的難度越來(lái)越大。預(yù)售款的融資功能也越來(lái)越小，尤其是三四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房比比皆是。為了擺脫融資緊縮、庫(kù)存增加的困境，房地產(chǎn)企業(yè)還需要探索新的融資渠道。比如，有的開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目前期征地過(guò)程中，和受補(bǔ)償戶達(dá)成協(xié)議，補(bǔ)償款暫不發(fā)放，而是按照約定利率，每年發(fā)放利息，而且保證受補(bǔ)償戶可以隨時(shí)領(lǐng)取補(bǔ)償款。在民間閑置資金缺乏投資渠道的現(xiàn)狀下，這是一個(gè)雙贏的好辦法。再比如，秦皇島的“珠江道12號(hào)”樓盤(pán)，尾房均為大戶型現(xiàn)房。為了盡快賣(mài)出去，及時(shí)回籠資金，開(kāi)發(fā)商推出促銷(xiāo)方案，即購(gòu)房后銀行將連續(xù)4年每年返還給購(gòu)房者10%的總房款。這樣既低息使用了購(gòu)房者資金，又解決了尾房銷(xiāo)售問(wèn)題，一舉兩得。

三、合理降價(jià)，促進(jìn)資金回籠

為了促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的活躍，房地產(chǎn)企業(yè)可以在保證收回成本及一定利潤(rùn)的前提下，適當(dāng)降低房?jī)r(jià)來(lái)刺激消費(fèi)，吸引購(gòu)房者的回歸，爭(zhēng)奪有限的客源，在競(jìng)爭(zhēng)中求生存。

四、提高產(chǎn)品的附加值，實(shí)施差異化戰(zhàn)略

如今房地產(chǎn)市場(chǎng)已由賣(mài)方市場(chǎng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。可以針對(duì)目前具有潛在購(gòu)買(mǎi)力的中低收入家庭，推出物美價(jià)廉的小戶型，并通過(guò)提供完備的配套設(shè)施如超市、學(xué)校等，吸引消費(fèi)者。由于我國(guó)的教育資源分布不均衡，加上多數(shù)家庭對(duì)子女的教育問(wèn)題空前重視，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的價(jià)格居高不下。每年開(kāi)學(xué)之際，也是學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)、租賃的高峰期。而學(xué)區(qū)房的資源有限，房地產(chǎn)企業(yè)不可能只開(kāi)發(fā)學(xué)校周邊的房子。針對(duì)于此，房地產(chǎn)企業(yè)可以將優(yōu)質(zhì)的教育資源引入項(xiàng)目所在地，增加產(chǎn)品的附加值。例如，秦皇島的“在水一方”項(xiàng)目共四期，于2007年以來(lái)陸續(xù)開(kāi)盤(pán)。其小區(qū)內(nèi)原有一個(gè)中學(xué)，即第十一中學(xué)，但其教學(xué)水平在秦皇島處于下游。2010年，房地產(chǎn)企業(yè)將秦皇島最好的中學(xué)——第七中學(xué)引進(jìn)該小區(qū)，與第十一中學(xué)合并成立第七中學(xué)西校區(qū)，從此該項(xiàng)目以優(yōu)質(zhì)的教育資源作為賣(mài)點(diǎn)，房?jī)r(jià)一路上漲，遠(yuǎn)高于一路之隔的其他小區(qū)。

五、樹(shù)立品牌意識(shí)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展

房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，過(guò)去那種只需建個(gè)售樓處，就會(huì)有人連夜排隊(duì)認(rèn)購(gòu)的場(chǎng)景一去不復(fù)返，消費(fèi)趨于理性化。定位準(zhǔn)確、服務(wù)至上、提高品質(zhì)是今后房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。只有建立良好的信用，通過(guò)品牌效應(yīng)，才能獲得良好的業(yè)績(jī)。前文提到的德大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的多處樓盤(pán)就存在超規(guī)劃建設(shè)，資金不足拖欠工程款，延期交房，將預(yù)售房屋抵押貸款等行為，一次又一次挑戰(zhàn)人們和政府的忍耐極限，造成多次上訪。這樣的企業(yè)勢(shì)必會(huì)遭到人們和市場(chǎng)的摒棄。具有品牌優(yōu)勢(shì)的企業(yè)在融資方面也普遍優(yōu)于其他企業(yè)，在當(dāng)前信貸縮緊的形勢(shì)下，這一點(diǎn)尤為重要。所以，只有加強(qiáng)質(zhì)量管理，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，才能提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，謀求企業(yè)的長(zhǎng)期利潤(rùn)與可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到新的歷史發(fā)展時(shí)期。國(guó)家出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策，必然會(huì)引起房地產(chǎn)行業(yè)的大洗牌，一批中小企業(yè)可能會(huì)被市場(chǎng)淘汰。但因洗牌所喚起的行業(yè)規(guī)范和自律，必將會(huì)為更多經(jīng)營(yíng)規(guī)范且運(yùn)營(yíng)良好的中小企業(yè)帶來(lái)發(fā)展的機(jī)遇。機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，告別暴利，走向理性發(fā)展。

[責(zé)任編輯：汪 莉]