高峰

據(jù)專(zhuān)家分析，隨著供應(yīng)的逐步增加，嚴(yán)重的供求矛盾將進(jìn)一步緩解，預(yù)計(jì)今年整體市場(chǎng)的房?jī)r(jià)漲幅將逐步趨緩；交易量方面，購(gòu)房需求的釋放也將保持平穩(wěn)。

隨著去年年底新一輪調(diào)控的上馬，前期漲幅較高城市的房?jī)r(jià)漲幅已得到有效遏制，今年房?jī)r(jià)會(huì)否繼續(xù)高歌猛進(jìn)？還是會(huì)受長(zhǎng)效機(jī)制、資金面等方面影響，泡沫破滅？此外，隨著城鎮(zhèn)化的開(kāi)啟，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將以怎樣的面貌呈現(xiàn)？作為房企應(yīng)當(dāng)有怎樣的應(yīng)對(duì)策略？有專(zhuān)家分析，今年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去泡沫化持續(xù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將迎來(lái)勻利時(shí)代。

宏觀調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)

去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)給人們留下了一個(gè)“熱”字，但房?jī)r(jià)難以遏制，“地王”頻繁刷新，讓人們?cè)俅慰剂空{(diào)控政策的延續(xù)性。限貸限購(gòu)等行政政策多次運(yùn)用后效果減弱，信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)預(yù)期也再次被加強(qiáng)。

不久前，國(guó)家住建部部長(zhǎng)姜偉新在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議部署今年工作時(shí)明確表示：“繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管工作”，并指出“要強(qiáng)調(diào)調(diào)控的針對(duì)性。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況，更加注重分類(lèi)指導(dǎo)。北京、上海、廣州、深圳等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購(gòu)政策。房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開(kāi)發(fā)總量。”去年，全國(guó)有17個(gè)城市出臺(tái)了穩(wěn)控房?jī)r(jià)的政策措施。今年，政府將保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調(diào)控措施，同時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域深化改革的工作，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。

各種跡象表明，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入由粗放式的高速成長(zhǎng)到理性健康成長(zhǎng)的轉(zhuǎn)型期，房企的生存環(huán)境發(fā)生了根本性改變。房企不但要面對(duì)政策變化和行業(yè)轉(zhuǎn)型，還要面對(duì)同行業(yè)企業(yè)整合洗牌。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)從土地儲(chǔ)備、融資、市場(chǎng)份額、區(qū)域拓展、人才、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等多方面全面開(kāi)展。

勻利時(shí)代到來(lái)

隨著房?jī)r(jià)不斷攀升和調(diào)控收緊，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)已有放緩跡象。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，去年各項(xiàng)房地產(chǎn)指標(biāo)處于高位，但增幅下降趨勢(shì)明顯。隨著擠泡沫的繼續(xù)，今年房?jī)r(jià)增速放緩已難以避免。聶梅生表示，一旦形成這樣的趨勢(shì)將產(chǎn)生慣性，尤其是政府“有形的手”減少干預(yù)后，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)去年走勢(shì)，平穩(wěn)放緩形成穩(wěn)著陸?？傮w看來(lái)，土地價(jià)格一路走高，房企利潤(rùn)下降明顯。雖然一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)同比漲幅紛紛超過(guò)20%，但地價(jià)卻遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)數(shù)字。

根據(jù)此前上市房企公布財(cái)報(bào)，去年前三季度，132家房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3954億元，同比上漲36.9%；純利潤(rùn)達(dá)443億元 ，同比上漲24.6%。然而，去年三季度的凈利潤(rùn)率僅為9.1%。專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均勻利潤(rùn)的時(shí)期已經(jīng)到來(lái)，這意味著房企未來(lái)不能再以單一住宅類(lèi)發(fā)展，而應(yīng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多元化，增強(qiáng)抗政策風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)周期性風(fēng)險(xiǎn)能力。保持合理的土地儲(chǔ)備和結(jié)構(gòu)，在資金實(shí)力、土地儲(chǔ)備規(guī)模和開(kāi)發(fā)速度中保持動(dòng)態(tài)平衡。

房企布局新型城鎮(zhèn)化

在新型城鎮(zhèn)化的大背景下，隨著發(fā)展規(guī)劃的進(jìn)一步落地，地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)新的發(fā)展空間，新增城鎮(zhèn)人口的住房剛性需求將繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，特別是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢(shì)使城市運(yùn)營(yíng)商的出現(xiàn)成為必然，未來(lái)兩三年出現(xiàn)的房企大腕，將不再是那些做常規(guī)住宅開(kāi)發(fā)的企業(yè)，而是一些從常規(guī)房企中產(chǎn)生的城市運(yùn)營(yíng)商。

城市運(yùn)營(yíng)是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其戰(zhàn)略選擇及其運(yùn)營(yíng)模式至關(guān)重要。隨著市場(chǎng)進(jìn)入成熟階段，國(guó)家對(duì)住宅地產(chǎn)的調(diào)控逐漸趨于常態(tài)化，商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)，而住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流優(yōu)勢(shì)是商業(yè)地產(chǎn)不可比擬的。因此，集合了住宅與商業(yè)多重形態(tài)的功能齊全配套全面的城市綜合體項(xiàng)目，將是開(kāi)發(fā)商的首選。這種大型綜合體最適合在城市的區(qū)域中心進(jìn)行，它實(shí)際上就是對(duì)一個(gè)區(qū)域的整體運(yùn)營(yíng)，是整個(gè)區(qū)域的新經(jīng)濟(jì)中心、娛樂(lè)中心、高端居住中心。作為商業(yè)地產(chǎn)最具代表性的產(chǎn)品，城市綜合體將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間進(jìn)行組合，對(duì)城市發(fā)展起顯著的拉動(dòng)作用。

值得注意的是，目前城市綜合體盲目追求大體量，高估輻射能力，存在“庫(kù)存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營(yíng)難回報(bào)低”等諸多風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)給地方政府和開(kāi)發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)，從抓運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防形成城市“黑洞”。下一個(gè)20年，中國(guó)房地產(chǎn)所追尋的“熱點(diǎn)城市”將發(fā)生微妙的位移，特別是在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，中部地區(qū)承東啟西的戰(zhàn)略意義將有更大體現(xiàn)。endprint