山東城鎮(zhèn)住房消費(fèi)模式探討

朱玉

摘 要：溫家寶總理在第十屆人代會(huì)第五次會(huì)議上的《政府工作報(bào)告》中，從中國(guó)國(guó)情和所處歷史階段出發(fā)，明確提出，要“形成具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和住房消費(fèi)模式”，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展指明了方向，對(duì)促進(jìn)住宅建設(shè)、引導(dǎo)住房消費(fèi)具有極其重要的指導(dǎo)意義。貫徹落實(shí)這一指示精神，需要對(duì)這一模式進(jìn)行細(xì)致的研究，并對(duì)其具體要求和政策措施進(jìn)行精心設(shè)計(jì)，以便于實(shí)際操作。本文結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，重點(diǎn)就山東的住房消費(fèi)模式作初步探討。

關(guān)鍵詞：住房；消費(fèi)模式；山東

2007年 3 月5 日，溫總理在政府工作報(bào)告中大段闡述了“住”的民生大計(jì)——改善人民群眾住房條件，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。首先，從我國(guó)人多地少的國(guó)情和現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，合理規(guī)劃、科學(xué)建設(shè)、適度消費(fèi)，發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。溫總理在政府工作報(bào)告中首次提出“具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式”。

上海易居研究院上海區(qū)副總經(jīng)理于丹丹認(rèn)為， 這一提法進(jìn)一步將房地產(chǎn)調(diào)控與環(huán)保節(jié)能、集約利用資源等經(jīng)濟(jì)形勢(shì)結(jié)合， 體現(xiàn)了中央把握經(jīng)濟(jì)工作的全局眼光。具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)， 就是從中國(guó)人多地少的國(guó)情和現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，合理規(guī)劃、科學(xué)建設(shè)、適度消費(fèi)， 發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑。

一 住房消費(fèi)模式的內(nèi)涵及要求

消費(fèi)觀主要涉及到三個(gè)方面：消費(fèi)觀念，消費(fèi)方式，消費(fèi)模式。消費(fèi)觀念是消費(fèi)主張和消費(fèi)權(quán)益的基本訴求，是消費(fèi)中的價(jià)值取向；消費(fèi)方式是消費(fèi)理念引導(dǎo)下的一種行為化，對(duì)一個(gè)國(guó)家來(lái)講、對(duì)一個(gè)社會(huì)來(lái)講，就是一個(gè)消費(fèi)的整體狀態(tài)；消費(fèi)模式是消費(fèi)方式的一種抽象和概括，更多地體現(xiàn)為一種體制、機(jī)制和制度。這三者歸根到底還是在模式上。

1 住房消費(fèi)模式的內(nèi)涵

一般來(lái)說(shuō)，住房消費(fèi)模式是由住房消費(fèi)觀念、消費(fèi)方式、消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等多重因素構(gòu)成的，它是住房消費(fèi)諸因素的總和。所謂中國(guó)特色的住房消費(fèi)模式，就是建立在中國(guó)國(guó)情基礎(chǔ)上的資源節(jié)約型住房消費(fèi)，樹立節(jié)約型住房消費(fèi)觀念，采用節(jié)省資源的住房消費(fèi)方式，確立與收入狀況相適應(yīng)的住房消費(fèi)水平，形成科學(xué)合理多層次的住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)。其核心是構(gòu)建住房科學(xué)消費(fèi)、理性消費(fèi)、適度消費(fèi)、健康消費(fèi)的體系，關(guān)鍵是適度消費(fèi)。

2 符合國(guó)情的住房消費(fèi)模式的主要要求。

首先，追求合理適度的消費(fèi)水平。根據(jù)國(guó)情和資源條件，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)需長(zhǎng)期堅(jiān)持以中小戶型為主。參考國(guó)外的情況，現(xiàn)階段我國(guó)普通商品房面積和戶型，應(yīng)以基本滿足核心家庭（3口之家）的居住為目標(biāo)，戶型面積宜控制在70到90平方米較為合適。不能鼓勵(lì)大戶型和別墅的消費(fèi)。其次，要有合理適度的梯度消費(fèi)結(jié)構(gòu)。引導(dǎo)居民量力而行、逐步改善，以宜居適住、房盡其用為原則。第三是追求合理適度的消費(fèi)方式。形成合理的租購(gòu)方式，宜租則租，能購(gòu)再購(gòu)。避免不切實(shí)際的貸款購(gòu)房和投機(jī)購(gòu)房行為。第四是倡導(dǎo)健康文明的消費(fèi)觀念。樹立適度消費(fèi)、文明消費(fèi)以及綠色消費(fèi)的理念。

二 目前住房消費(fèi)模式的特點(diǎn)及問(wèn)題

1 我國(guó)基本國(guó)情對(duì)住房消費(fèi)模式的影響及其特點(diǎn)

1.1我國(guó)基本國(guó)情對(duì)住房消費(fèi)模式的影響

影響我國(guó)住房消費(fèi)模式的直接相關(guān)的基本國(guó)情是：一是經(jīng)濟(jì)總體上仍處在初級(jí)發(fā)展階段。發(fā)展水平不高，人均水平較低，低收入的人口占較大比重。二是土地資源緊張。2006 年全國(guó)耕地面積18.27 億畝，比10 年前減少了1.23 億畝。人均耕地1.4 畝，僅為世界平均水平的1/4。確保18億畝耕地是我國(guó)的防守紅線。土地資源緊張對(duì)城市住房建設(shè)構(gòu)成較大制約。三是城市人口總量多、增長(zhǎng)快。2005年末，我國(guó)城鎮(zhèn)人口5.6 億，占總?cè)丝诘?2.99%?！笆晃濉逼陂g，城市化的推進(jìn)使每年將有1000 多萬(wàn)人進(jìn)入城市，給城市的住房帶來(lái)更大的壓力。四是能源及其它資源的約束。我國(guó)住宅的能源消耗相當(dāng)于同緯度歐洲國(guó)家的2～4 倍，而我國(guó)人均占有煤炭、石油、天然氣、森林等資源的水平則遠(yuǎn)低于一些發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家。五是生態(tài)環(huán)境承載能力弱。人口密度增大給城市帶來(lái)巨大的環(huán)境壓力，突出地反映在環(huán)境污染和生態(tài)環(huán)境惡化兩個(gè)方面。從我國(guó)國(guó)情出發(fā)，建立與之適應(yīng)的住房消費(fèi)模式勢(shì)在必行。

1.2我國(guó)住房模式的特點(diǎn)

一是人均居住水平增長(zhǎng)速度快?！笆濉逼陂g，城鎮(zhèn)居民人均居住面積平均每年增加1.02 平方米，于1978年～1998年年均增加0.57平方米的水平。二是追求大戶型消費(fèi)的勢(shì)頭明顯。近兩年來(lái)在一級(jí)住房市場(chǎng)上90 平方米以下的中小戶型供給比例不足30%。三是以購(gòu)房為主的消費(fèi)模式導(dǎo)致住房自有率偏高。2005 年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房自有率為81.62%，而美國(guó)為68%、加拿大為62%、歐洲一些國(guó)家長(zhǎng)期維持在40%～50% 左右。過(guò)高的住房自有率對(duì)住房供應(yīng)和價(jià)格以及居民的支付能力產(chǎn)生很大壓力，也使居民住房信貸壓力加大。四是缺乏有效的梯度消費(fèi)的市場(chǎng)傳導(dǎo)機(jī)制。由于二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)不完善，梯度消費(fèi)的市場(chǎng)傳導(dǎo)體系不健全，難以促進(jìn)存量房源的合理配置。另外，住房質(zhì)量和功能有待改善，節(jié)能省地型住宅比例偏低。

2 山東省住房消費(fèi)模式面臨的問(wèn)題

住房問(wèn)題關(guān)系國(guó)計(jì)民生，中央重視、社會(huì)關(guān)注、群眾關(guān)心。從一定意義上講，居民住房問(wèn)題是構(gòu)建和諧社會(huì)的客觀要求，也是政府、社會(huì)、企業(yè)和公民共同的責(zé)任和義務(wù)。據(jù)了解，我國(guó)個(gè)人購(gòu)買商品房占商品房銷售額的比重由1997 年的54.5%，提高到2005 年的95% 以上。商品住房銷售面積中，個(gè)人購(gòu)買比例由2000 年的87%增加到2005 年的近97%。在全國(guó)居民住房發(fā)展面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)的大環(huán)境下，山東省的情況也是不容樂(lè)觀的，與構(gòu)建和諧社會(huì)的要求相比，還有許多不相適應(yīng)的方面和不和諧因素，還存在一些突出矛盾和問(wèn)題。

2.1 增加中小戶型住房需求

家庭規(guī)模小型化傾向進(jìn)一步加劇了住房的供求矛盾，家庭規(guī)模愈小，人均消費(fèi)面積愈大。因此，即使人口總量不變，小規(guī)模家庭的大量出現(xiàn)也會(huì)引起中小戶型住房需求的增加。

2.2住房消費(fèi)觀念的誤區(qū)

當(dāng)前，在住房消費(fèi)觀念問(wèn)題上存在著誤區(qū)：一是認(rèn)為改善居住條件，住得舒適，就是要擴(kuò)大住房面積，這是一種片面的觀點(diǎn)。二是追求氣派，炫耀消費(fèi)，認(rèn)為擁有豪華住宅可顯示身份、地位，這是一種奢侈性住房消費(fèi)觀念。社會(huì)心理學(xué)有一項(xiàng)研究表明，東方人的虛榮心比西方人要強(qiáng)，在住房消費(fèi)中也存在愛(ài)面子、好攀比的心理因素。三是認(rèn)為住房問(wèn)題是個(gè)人的私事，與他人和社會(huì)無(wú)關(guān)。

2.3住房消費(fèi)市場(chǎng)還沒(méi)有形成梯度消費(fèi)模式，急需培育二手房市場(chǎng)，倡導(dǎo)合理消費(fèi)

山東省二手房市場(chǎng)發(fā)展滯后，大量存量房流通不暢，住房需求過(guò)度集中于一級(jí)住房市場(chǎng)。美國(guó)存量房的交易面積與增量房的銷售面積之比為5：1，香港市場(chǎng)上流通的住房約2/3是存量房，而我國(guó)二手房市場(chǎng)交易量只占房屋交易總量的20%-30%。按照國(guó)際慣例，空置率在5 % - 1 0 %之間為合理區(qū)，可以起到“蓄水池”的作用，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%-20% 之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定的措施；空置率在20% 以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)，如不及時(shí)采取措施，將會(huì)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)一系列的嚴(yán)重問(wèn)題。

針對(duì)山東省來(lái)說(shuō)，商品房的空置率也是比較高的，如青島2005 年9 月末的商品房空置高達(dá)1054 萬(wàn)平方米，比2004 年同期增長(zhǎng)21.1% ，其中一年以上的空置房比2004 年同期增長(zhǎng)高達(dá)25.3%。而2005年1-8 月份，濟(jì)南商品房空置面積為45萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了95.7%，而且隨著房地產(chǎn)開發(fā)的加劇，濟(jì)南商品房空置面積還在繼續(xù)增加。住房市場(chǎng)是買賣和租賃并重的市場(chǎng)。租房應(yīng)是城鎮(zhèn)居民居住的第二選擇，要引導(dǎo)居民樹立購(gòu)買與租賃并重的二元化消費(fèi)觀念。據(jù)了解，20世紀(jì)末德國(guó)私人占有住宅的比例也不過(guò)40%多，美國(guó)家庭擁有產(chǎn)權(quán)房約占65%，租房家庭占到35%左右。而現(xiàn)在山東居民自有住房率已接近80%。

三 國(guó)外住房消費(fèi)模式的特點(diǎn)及對(duì)我們的啟示——結(jié)合山東省的情況

1日本消費(fèi)模式的特點(diǎn)及啟示

1.1 消費(fèi)模式的特點(diǎn)

（1）日本住房消費(fèi)呈多樣化趨勢(shì)。進(jìn)入21世紀(jì)，隨著住宅主體（家庭）和過(guò)去相比發(fā)生了較大的變化，特別是獨(dú)身，丁克家庭等沒(méi)有子女的家庭，以及高齡者家庭的增加，日本的住宅消費(fèi)呈現(xiàn)了進(jìn)一步多樣化趨勢(shì)，這和少子高齡社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)是密切相關(guān)的。隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，傳統(tǒng)的獨(dú)棟，連排住宅因戶型面積較大，總價(jià)較高，超過(guò)了大多數(shù)居民家庭的購(gòu)房支付能力，在消費(fèi)總量中所占的比例逐漸較少。近十幾年來(lái)，都市高層公寓受到消費(fèi)者歡迎，特別是政府興建的保障性租賃住房，因面積小，不論是房?jī)r(jià)還是租金都相對(duì)較低，主要面向單身者，包括未婚青年，離婚，喪偶等。日本這發(fā)達(dá)國(guó)家新建住宅平均建筑面積分別是85平方米、在日本，144平方米已作為豪宅界限了。

（2）日本住宅消費(fèi)模式及產(chǎn)權(quán)狀況。日本全國(guó)自由住房比例為60%，租賃住房比例接近40%，而東京這樣的國(guó)際性大都市，租賃站到57%以上，自有產(chǎn)權(quán)占40%左右，東京的居民以居住公寓為主，占67%，這一比例遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。 日本的租賃住宅普遍較小，戶均面積還不到還不到產(chǎn)權(quán)住宅的一半。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的供需關(guān)系平衡，不論是住宅總量還是人均較小的租賃住房已成為以成為日本住房市場(chǎng)的主流。

1.2對(duì)我們的啟示

住房建設(shè)與住房消費(fèi)存在著相互依存、相互促進(jìn)的辯證關(guān)系。一方面，住房建設(shè)為住房消費(fèi)提供物質(zhì)基礎(chǔ)和前提，決定住房消費(fèi)的性質(zhì)、水平和方式，保證住房消費(fèi)需求的滿足；另一方面，住房消費(fèi)又為住房建設(shè)提供發(fā)展方向、廣闊市場(chǎng)和內(nèi)在動(dòng)力，促進(jìn)住房建設(shè)的發(fā)展和完善

隨著我們山東省對(duì)中小戶型需求的增加，，現(xiàn)階段我省普通商品房面積和戶型，應(yīng)以基本滿足核心家庭（3口之家）的居住為目標(biāo)，戶型面積宜控制在70到90平方米較為合適。不能鼓勵(lì)大戶型和別墅的消費(fèi)。

2 美國(guó)消費(fèi)模式的特點(diǎn)及啟示

2.1 住房消費(fèi)模式的特點(diǎn)

紐約市住房空置率處于合理的范圍內(nèi)，所謂空置率指的是住房存量中無(wú)人居住的住房數(shù)量占所有住房數(shù)量的比例?？罩寐适呛饬孔》渴褂玫闹笜?biāo)，而非售出的概念?？罩寐史从炒媪恐袩o(wú)人居住的比例，它針對(duì)的市場(chǎng)是存量市場(chǎng)，而不僅僅是指新建住房，不是說(shuō)開發(fā)商建的房子沒(méi)有賣出去，而是指在存量市場(chǎng)中沒(méi)有使用的房子的一個(gè)狀況。2005年紐約市的出租住房的租賃空置率在3%左右，曼哈頓略高于全市的品均水平，達(dá)到將近4%?？傮w上卡布紐約市的租賃住房空置率處于合理的范圍內(nèi)。每年新建住宅占住宅存量的比例不足1%。2004年，美國(guó)住房存量中有69%是所有人居住：31% 是承租人居住。

2.2 對(duì)我們的啟示

濟(jì)南商品房空置面積為45萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了95.7%，而且隨著房地產(chǎn)開發(fā)的加劇，濟(jì)南商品房空置面積還在繼續(xù)增加。住房市場(chǎng)是買賣和租賃并重的市場(chǎng)。租房應(yīng)是城鎮(zhèn)居民居住的第二選擇，要引導(dǎo)居民樹立購(gòu)買與租賃并重的二元化消費(fèi)觀念。20世紀(jì)末，美國(guó)家庭擁有產(chǎn)權(quán)房約占65%，租房家庭占到35%左右。而現(xiàn)在山東居民自有住房率已接近80%。！大力發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)，倡導(dǎo)理性，適度消費(fèi)，追求合理適度的消費(fèi)方式。形成合理的租購(gòu)方式，宜租則租，能購(gòu)再購(gòu)。避免不切實(shí)際的貸款購(gòu)房和投機(jī)購(gòu)房行為。建議山東省消費(fèi)者可購(gòu)買二手房或者租賃房屋。

3英國(guó)消費(fèi)模式的特點(diǎn)及啟示

3.1消費(fèi)模式的特點(diǎn)

英國(guó)住房消費(fèi)有一個(gè)周期規(guī)律，居民在年輕的時(shí)候從無(wú)房到早期的租房，然后買房子，到了晚年又可能過(guò)渡到租房。英國(guó)人老年以后，子女都出去了，老人很可能又去租一套房子。面積也是這樣，它也有一個(gè)變化的規(guī)律，就是年輕的時(shí)候可能住得小一點(diǎn)，到成家、有了孩子了，需要更大的面積，到了年老可能面積又回來(lái)了，這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程。這種變化的周期既能夠滿足住房的實(shí)際需求，實(shí)現(xiàn)資源的合理配置，又能夠與我們的經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)。實(shí)現(xiàn)人人享有適當(dāng)住房，并不是人人擁有房產(chǎn)，也不是一步到位，一房伴終生。

英國(guó)住宅消費(fèi)倫敦住宅總量為306.7萬(wàn)套，其中，業(yè)主自由住的有177.3萬(wàn)套，私人出租的有49.1萬(wàn)套，房屋協(xié)會(huì)擁有27.1萬(wàn)套，英國(guó)自有住房比例為69.41%。

3.2 對(duì)我們的啟示

要有合理適度的梯度消費(fèi)結(jié)構(gòu)。引導(dǎo)居民量力而行、逐步改善，以宜居適住、房盡其用為原則。住房具有價(jià)值量大、使用期長(zhǎng)的特點(diǎn)，一次性購(gòu)買花費(fèi)很大，所以住房消費(fèi)的承受能力與收入水平和收入層次有密切的關(guān)系。適度消費(fèi)也包含了與個(gè)人及其家庭相適應(yīng)的多層次住房消費(fèi)和梯級(jí)住房消費(fèi)在內(nèi)。

四 探建立山東省住房消費(fèi)模式

1 樹立科學(xué)的住房消費(fèi)觀念

形成山東特色的住房消費(fèi)模式，首先要更新以往的住房消費(fèi)觀念，樹立科學(xué)的資源節(jié)約型住房消費(fèi)觀念 。根據(jù)《2006 年山東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》公布的總?cè)丝跀?shù)據(jù)可以算出，山東省人口密度為平均每平方公里為594 人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于全國(guó)的人口密度，更大于加拿大和澳大利亞的人口密度。更何況適宜定居的、可供蓋房子的土地面積是很有限的，首先要將大量的適于農(nóng)作物生長(zhǎng)的土地用于耕種，可用于進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地就受到限制，由此而限制了居民住房消費(fèi)模式。一 是隨著收入增加，適當(dāng)擴(kuò)大住房面積，相比過(guò)去住得寬敞一些是合理的要求，但并不是居住面積越大越舒適。舒適度的關(guān)鍵是功能全、品質(zhì)高、環(huán)境優(yōu)、布局合理，享受居住生活的樂(lè)趣。即使是套型面積的房子，只要精心設(shè)計(jì)、合理布局、細(xì)致裝修、充分利用，同樣可以達(dá)到較高的舒適度；而那種品質(zhì)低、功能少、環(huán)境差的住宅，即使面積很大，也達(dá)不到高舒適度的要求，在農(nóng)村中許多農(nóng)民蓋的住宅不乏這樣的例子。二每個(gè)人確有自主選擇住房的權(quán)利。但千萬(wàn)不能忘記人是社會(huì)的人，其生活必然受到社會(huì)的制約，不存在完全的絕對(duì)的自由?，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到了資源環(huán)境的嚴(yán)重制約，社會(huì)要求節(jié)約資源，每個(gè)人都應(yīng)當(dāng)有社會(huì)責(zé)任感。在住房消費(fèi)問(wèn)題上，不單是經(jīng)濟(jì)能力上“能不能”或個(gè)人“愿不愿意”，還有個(gè)“應(yīng)不應(yīng)該”的問(wèn)題。社會(huì)資源屬于全體人民共有，我國(guó)的土地資源十分稀缺，能源供應(yīng)相應(yīng)緊張，在這樣的條件下，任何一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感的公民，都應(yīng)當(dāng)自覺(jué)地樹立節(jié)約資源的觀念，以節(jié)約為榮、以浪費(fèi)為恥，勇于承擔(dān)起社會(huì)責(zé)任。澄清上述" 個(gè)誤區(qū)，增強(qiáng)節(jié)約意識(shí)，樹立起科學(xué)的住房觀念，才能為節(jié)儉型住房消費(fèi)模式的形成奠定牢固的思想基礎(chǔ)。

2 倡導(dǎo)適度消費(fèi)

適度消費(fèi)是相對(duì)于過(guò)度消費(fèi)、高消費(fèi)而言的一個(gè)概念。應(yīng)用到住房消費(fèi)問(wèn)題上，具有三層涵義：一是指住房消費(fèi)方式要與一國(guó)能夠提供的資源條件相適應(yīng)，是一種反對(duì)浪費(fèi)、倡導(dǎo)節(jié)約資源型的住房消費(fèi)。同時(shí)，由于資源的有限性，不僅要滿足當(dāng)代人住房消費(fèi)的需要，而且要為后代人永續(xù)的住房需求提供可靠的保證，特別是在土地問(wèn)題上更為明顯，從這個(gè)意義上也可以說(shuō)，適度消費(fèi)是建立在可持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)上的可持續(xù)住房消費(fèi)。二是指住房消費(fèi)水平要同所處階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平相符合，是一種反對(duì)盲目消費(fèi)，提倡理性的住房消費(fèi)。那種脫離國(guó)情、仿效發(fā)達(dá)國(guó)家和富裕人群的住房消費(fèi)，追求越高檔越好的傾向，是不切實(shí)際的，因此，適度消費(fèi)也可以說(shuō)是實(shí)事求是的住房消費(fèi)。三是指住房消費(fèi)要與人的全面發(fā)展的需要相匹配，是一種反對(duì)奢侈、倡導(dǎo)健康消費(fèi)的住房消費(fèi)。同任何需求一樣，住房消費(fèi)需求也是無(wú)限的。所以，只能從現(xiàn)階段的實(shí)際需要出發(fā)，滿足居住、健康和一定享受性的基本要求，達(dá)到適中的舒適度，有利于人的全面發(fā)展的實(shí)現(xiàn)。概括起來(lái)，適度消費(fèi)就是資源節(jié)約型、與我國(guó)現(xiàn)階段收入水平相適應(yīng)的、有利于人的全面發(fā)展的住房消費(fèi)，亦即是科學(xué)的、理性的、健康的住房消費(fèi)。

實(shí)現(xiàn)適度住房消費(fèi)的要求，還要設(shè)置一些量化指標(biāo)，如：居住面積指標(biāo)，可否考慮控制在人均一戶均擁有一套合適的住房+ 包括產(chǎn)權(quán)房和租賃房 ；住房性能、質(zhì)量指標(biāo)，即包括建筑質(zhì)量、住房功能、配套設(shè)施、生活方便程度、住房舒適度等；居住環(huán)境指標(biāo)，包括居住區(qū)綠化、空氣質(zhì)量、防污染、無(wú)噪聲、生態(tài)環(huán)境良好等宜住性標(biāo)準(zhǔn)；資源節(jié)約指標(biāo)，包括生活用水、用電、用氣節(jié)約率以及房屋完好率等。有了量化指標(biāo)，既便于貫徹執(zhí)行、又有利于調(diào)控和具體指導(dǎo)，確保適度住房消費(fèi)能落到實(shí)處。

3 推行多層次、梯級(jí)住房消費(fèi)

住房具有價(jià)值量大、使用期長(zhǎng)的特點(diǎn)，一次性購(gòu)買花費(fèi)很大，所以住房消費(fèi)的承受能力與收入水平和收入層次有密切的關(guān)系。適度消費(fèi)也包含了與個(gè)人及其家庭相適應(yīng)的多層次住房消費(fèi)和梯級(jí)住房消費(fèi)在內(nèi)。

現(xiàn)在社會(huì)上似在倡導(dǎo)“人人買房”、“家家戶戶買房”，由此產(chǎn)生一批承受能力不足，靠節(jié)衣縮食、不惜降低生活水平而勉強(qiáng)買房的人群。這是一種明顯的誤導(dǎo)。事實(shí)上，居民的收入雖有大幅度提高，但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，總體上仍處于收入水平較低的狀態(tài)。更為重要的是居民的收入是區(qū)分為高、中、低不同層次的，對(duì)住房消費(fèi)的承受能力是有顯著差別的。不同收入群體，只能根據(jù)收入的實(shí)際情況，購(gòu)買或租賃與自己承受能力相適應(yīng)住房：高收入者購(gòu)買大面積、高檔次住房；中等收入者適宜購(gòu)買中小戶型、價(jià)位適中的普通商品住房；而低收入者只能租賃含有政府補(bǔ)貼的社會(huì)保障性廉租住房。只要做到“各就其位，各得其所”，便實(shí)現(xiàn)了適度消費(fèi)。所謂人人買房、家家戶戶買房是不現(xiàn)實(shí)的，即使在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的美國(guó)，住房自有率也只是達(dá)到65%左右，還有三成以上居民家庭租房入住。在自有住房中，房屋的檔次、面積和質(zhì)量也有很大差別，更何況尚處于發(fā)展中的我國(guó)，不但現(xiàn)階段做不到人人擁有產(chǎn)權(quán)房，而且未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)了，也難以做到。應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。要使人們認(rèn)識(shí)到，適度消費(fèi)并不是同等的平均消費(fèi)，而是分層次、有差別的消費(fèi)。

社會(huì)上還有一種買房“一次性到位”的說(shuō)法，希望通過(guò)一次房屋購(gòu)買，觖決終身居住問(wèn)題，甚至有的人剛步入中年，便早早地把子女的房子都買好了。這也是一種不符合住房消費(fèi)規(guī)律的誤導(dǎo)。人的一生中，經(jīng)濟(jì)收入是隨知識(shí)積累和業(yè)務(wù)技術(shù)熟練程度的提高而不斷遞增的，與此相對(duì)應(yīng)，住房消費(fèi)水平也是隨收入增加而逐步提高。美國(guó)人一生要搬約-6～7次家，道理就在于此。有人說(shuō)連博士畢業(yè)生都買不起房，以為很不合理。其實(shí)從住房消費(fèi)規(guī)律來(lái)看，一點(diǎn)也不奇怪。住房消費(fèi)的多層次、漸進(jìn)式梯級(jí)改善，是適度消費(fèi)的題中應(yīng)有之義。

4.合理的消費(fèi)模式需要政策引導(dǎo)

參考日、韓等國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，可設(shè)定引導(dǎo)性和一般性城鎮(zhèn)居住標(biāo)準(zhǔn)并向社會(huì)發(fā)布，引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)行為和開發(fā)主體的市場(chǎng)開發(fā)行為。同時(shí)，制定相關(guān)稅收、信貸政策引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)和建設(shè)。例如，可根據(jù)住房面積調(diào)整契稅稅率，對(duì)小戶型實(shí)行低稅率，對(duì)大戶型實(shí)行高稅率。在消費(fèi)信貸方面，對(duì)中小戶型、第一套自住房在首付比例、貸款年限、貸款利率上給予優(yōu)惠。通過(guò)開征物業(yè)稅，增加住房保有環(huán)節(jié)的成本，用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)居住和囤積大戶型住房的行為，引導(dǎo)適度消費(fèi)。通過(guò)調(diào)整稅收和信貸鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)和開發(fā)中小戶型、中低價(jià)位的住房。促進(jìn)資源消耗低，循環(huán)利用率高和集成度高、功能全、質(zhì)量好的住宅的開發(fā)。另外，加強(qiáng)對(duì)合理消費(fèi)模式和消費(fèi)觀念的輿論引導(dǎo)。

創(chuàng)建山東省的住房消費(fèi)模式，是一個(gè)系統(tǒng)工程，要以節(jié)能省地的環(huán)保型住宅建設(shè)為前提和基礎(chǔ)，同時(shí)，要加大宣傳力度，樹立科學(xué)消費(fèi)、理性消費(fèi)觀念；倡導(dǎo)適度住房消費(fèi)，在居住使用過(guò)程中注重節(jié)約資源；推行多層次和梯級(jí)住房消費(fèi)；加強(qiáng)調(diào)控力度，采取適當(dāng)措施，積極引導(dǎo)，鼓勵(lì)節(jié)約、反對(duì)浪費(fèi)。只有多方協(xié)作，共同配合，才能推動(dòng)這一模式順利建成。

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