陳小慧

9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》。明確提出：貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

10月2日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見(jiàn)》。落實(shí)新預(yù)算法相關(guān)條款，建立借、用、還相統(tǒng)一的地方性債務(wù)管理機(jī)制，杜絕地方違規(guī)舉債，防范財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)。

10月8日，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化工作部際聯(lián)席會(huì)議第一次會(huì)議召開(kāi)?！冻鞘幸?guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案》《居住證管理辦法》即將出臺(tái)，城區(qū)人口超過(guò)500萬(wàn)的城市，將被定義為特大城市而嚴(yán)控人口，影響將波及國(guó)內(nèi)大部分重點(diǎn)省會(huì)城市。

解讀房貸新政

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉在接受采訪時(shí)認(rèn)為，央行、銀監(jiān)會(huì)“9·30”房貸新政出臺(tái)后，對(duì)于經(jīng)歷了近一年時(shí)間下行調(diào)整的樓市來(lái)說(shuō)，盡管依然要觀察商業(yè)銀行實(shí)際的執(zhí)行力度情況，但已是市場(chǎng)重大利好無(wú)疑。受新政影響，短期內(nèi)市場(chǎng)輿論炒作“房?jī)r(jià)將暴漲”“開(kāi)發(fā)商連夜通知漲價(jià)”等消息的輿論不絕于耳。但是，綜合長(zhǎng)假期間與行業(yè)相關(guān)的三則重要新聞事件，市場(chǎng)各方和輿論或應(yīng)從更宏觀的角度來(lái)理解房貸新政，理性看待其對(duì)于市場(chǎng)短期和中長(zhǎng)期兩方面的影響。

一方面，在信貸收緊的情況下，宏觀樓市經(jīng)歷了從年初分化下行到現(xiàn)階段全面下行的變化過(guò)程，部分二三四線城市庫(kù)存高企，去化緩慢，客觀上對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、地方財(cái)政收入和債務(wù)都形成了一定程度的負(fù)面影響，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)累積。

另一方面，在我國(guó)“經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、增速換擋、前期政策消化”三期疊加的大背景下，內(nèi)、外需相對(duì)疲軟，宏觀經(jīng)濟(jì)新的內(nèi)生動(dòng)力正在逐步孕育和調(diào)整，需要相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境。

第三，進(jìn)入2014年，世界主要政治和經(jīng)濟(jì)體政策與利益博弈、摩擦不斷，外部環(huán)境的變化促使“穩(wěn)定國(guó)內(nèi)發(fā)展、著力保障民生”成為擺在本屆政府面前的“務(wù)本之務(wù)”。在今年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、四中全會(huì)召開(kāi)的背景下，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，成為政府戰(zhàn)略的必然選擇。

成交量將上升

胡景暉說(shuō)，9月30日央行、銀監(jiān)會(huì)通知對(duì)于房地產(chǎn)下游市場(chǎng)購(gòu)買力制約的松綁和支持，事實(shí)上承載了涉及托市穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、扶持剛需保障民生、支持新型城鎮(zhèn)化長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略、緩解地方政府經(jīng)濟(jì)壓力等多方面的意義。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，短期來(lái)看，新政將加快消化樓市庫(kù)存、釋放合理的市場(chǎng)自主需求，未來(lái)一段時(shí)間宏觀樓市成交量上升、價(jià)格企穩(wěn)的情況很有可能出現(xiàn)；而從中長(zhǎng)期來(lái)看，在嚴(yán)格控制大城市人口增量、積極發(fā)展中小城市經(jīng)濟(jì)、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的背景下，近期一系列的調(diào)控政策將成為未來(lái)引導(dǎo)人口流向，支持人口和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要支持策略，對(duì)樓市的調(diào)控也逐步從微觀的僅限于房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控，逐步轉(zhuǎn)向人口、資源、產(chǎn)業(yè)等宏觀經(jīng)濟(jì)層面的調(diào)控。

因此，胡景暉認(rèn)為，對(duì)于市場(chǎng)而言，未來(lái)一段時(shí)間預(yù)計(jì)將出現(xiàn)的樓市成交量回暖并不意味著市場(chǎng)將如過(guò)去曾有過(guò)的年份那樣，經(jīng)歷“一場(chǎng)狂歡”，一系列政策的效用很可能將在相對(duì)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的環(huán)境下逐步釋放。endprint