預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的本質(zhì)

聶日明

眼下房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，購(gòu)房者往往很糾結(jié)，他們既擔(dān)心錯(cuò)過(guò)樓市階段性調(diào)整的好時(shí)機(jī)，又害怕房?jī)r(jià)繼續(xù)走低。正是在這個(gè)僵持時(shí)刻，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)成為熱門(mén)話(huà)題。專(zhuān)家學(xué)者的觀(guān)點(diǎn)也更容易左右持幣待購(gòu)者的心態(tài)。

過(guò)去的案例表明，任何預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)的行為都是一種冒險(xiǎn)。一些學(xué)者長(zhǎng)期看空中國(guó)樓市，主張不要買(mǎi)房產(chǎn)或者盡快將持有房產(chǎn)拋售，然而隨著中國(guó)房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)，凡是唱衰的學(xué)者，最后都會(huì)被當(dāng)作不靠譜的預(yù)言家。而唱多派更慘，盡管在近年來(lái)他們的觀(guān)點(diǎn)屢屢應(yīng)驗(yàn)，但其言論一被拋出往往就會(huì)被指責(zé)屁股決定腦袋，或者是動(dòng)機(jī)不純，為開(kāi)發(fā)商代言。

的確，在長(zhǎng)周期中，房?jī)r(jià)調(diào)整是大概率事件，不管是日本、韓國(guó)、香港，還是美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)等老牌發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)調(diào)整都像經(jīng)濟(jì)周期一樣不可避免，區(qū)別只在于來(lái)得早還是晚。但對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期趨勢(shì)并不是他們關(guān)注的焦點(diǎn)，漲與跌的時(shí)間點(diǎn)才是最重要的。畢竟買(mǎi)房總是伴隨著年輕人結(jié)婚、子女入學(xué)、老人養(yǎng)老等每個(gè)家庭都不得不面對(duì)的事情。對(duì)于經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)暴漲的買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，幾個(gè)月時(shí)間就會(huì)導(dǎo)致形勢(shì)大變，何況幾年。

想明白這一點(diǎn)，專(zhuān)家的預(yù)測(cè)或許就沒(méi)有那么重要了。如果想投資，又不是專(zhuān)業(yè)投資者，那么超過(guò)支付能力、以高杠桿去投資房子就不是好的選擇。別人買(mǎi)房子全是賺的，輪到自己就未必，保證自己不被貸款拖垮是前提。而對(duì)絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房子是用來(lái)居住的，更應(yīng)該考慮的問(wèn)題是，這個(gè)城市是否適合自己工作、生活，自己愿意為此付多少按揭和首付。

必須指出的是，政府也應(yīng)思考自身在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的角色，回顧過(guò)去幾年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一項(xiàng)政府政策的出臺(tái)往往能在短時(shí)間內(nèi)迅速改變購(gòu)房者預(yù)期，并直接造成房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)，恐慌性購(gòu)房需求因此產(chǎn)生。所謂發(fā)揮看得見(jiàn)的手的作用絕不是政府直接干預(yù)市場(chǎng)。為市場(chǎng)創(chuàng)造條件，使得市場(chǎng)真正在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)揮決定性作用才是長(zhǎng)久之策。

（作者為上海金融與法律研究院研究員）

責(zé)編/劉建 美編/宋揚(yáng)endprint