易憲容

9月30日，央行及銀監(jiān)會下發(fā)了《關于進一步做住房金融服務工作的通知》（以下簡稱《通知》或房貸新政）。我已經多次指出，房貸新政的核心一是對住房消費的全面泛化，二是希望用住房信貸過度優(yōu)惠政策引誘住房的投資投機者再次涌入市場，從而救起正在下沉的房地產市場。

由于房貸新政出臺是在假期，國內銀行還來不及出臺實施細則，從而使得各城市住房銷售也沒有隨著房貸新政的出臺而火爆，甚至于一線城市住房銷售更是急劇下降。可見民眾對房貸新政到底有多大影響仍然還在觀望之中。

不過，對于房地產企業(yè)來說，則認為央行的房貸新政出臺，是國內房地產市場的重大利好，它將會掀起國內又一輪炒房的熱潮。因此，不少房地產企業(yè)紛紛取消了在房貸新政出臺之前住房銷售中的各種優(yōu)惠，甚至于也讓房價馬上上漲。因為，在房地產企業(yè)看來，這次出臺的房貸新政遠遠超出市場預期，它對房地產市場影響與沖擊可能會更大。

不過，這次房貸新政對房地產市場到底會造成多大的影響？是否能夠讓正在周期性調整中的房地產市場中斷？是否能否完全改變房地產市場預期，并讓住房投機投資的需求全面地釋放出來？是否會將正在退出的住房投機投資者重新引誘涌入市場？應該是相當不確定的。

因為，從10月8日各家商業(yè)銀行出臺房貸新政細則來看，銀行更認同的是《通知》所泛化的住房消費，即認貸不認房，許多銀行的細則明確規(guī)定，只要沒有銀行貸款，個人或家庭持有多少住房都沒有關系，進入市場購買住房都可享受首套住房貸款優(yōu)惠。但住房按揭利率水平與房貸新政前只有些許差別，變化不大。按揭貸款利率最低的是有條件下的85折，多數(shù)按揭貸款利率都在基準利率水平。二套房按揭貸款利率都在基準利率上浮10%以上。那么在這樣的一個條件下，會不會吸引國內住房投機投資者再涌入市場？在目前這種房價水平下，只有這些人才有能力進入市場，房貸新政優(yōu)惠的對象也是這些購買住房者。對此的答案應該是相當不確定的。

對于住房的投機投資者來說，進入住房市場的目的十分明確，買了之后能夠以更高的價格賣出去，或自己購買之后有人來接手。對此沒有一個人有水晶球，能夠對未來投資看得很清楚，否則它的投資一定會一本萬利。因此，我們只能從房地產的大勢與政策來分析。

首先，從當前國內房地產市場大勢來看，無論是從房價還是住房供求關系來看，國內房地產市場是不可持續(xù)的。我們可以看到，當前國內房地產市場經過十幾年快速增長，國內房地產市場所面臨的危機的與風險正在逐漸顯示出來。比如當前國內房地產市場的泡沫巨大及房地產市場出現(xiàn)嚴重的供過于求。即當前中國的房地產市場已經形成了有史以來最大房地產泡沫。

其表現(xiàn)為一是中國房價早已處于絕對高位。如一線城市，如按中原地產的二手房價格指數(shù)，2004年5月至2014年3月，北京、上海、廣州、深圳二手房的價格分別上漲了374%、346%、505%、420%。如果按2013年中國居民的收入和房價測算，北京等一線城市的房價收比達到30倍水平，而發(fā)達國家的房價收入比一般為6-7倍，美國只有3倍，即使世界最高的香港也只有14.7倍。再從租金回報率來看，目前一線城市的租金回報率為2-2.5%，遠遠低于發(fā)達市場經濟國家4-5%平均水平，也遠遠低于國內銀行的一年期利率。再從房地產供應情況來看，當前國內房地產市場供求矛盾十分顯著。比如，房地產施工面積從2007年的23.63億平米上升到2013年的66.56億平米，如果按每年銷售10-12億平米的速度，當前中國住房市場去庫存化至少要持續(xù)5-6年。

也就是說，當前國內的房地產市場已經形成了一個巨大的泡沫，房地產市場的風險也越來越大?？梢哉f無論政府采取什么救市政策，泡沫破滅只是時間問題。只要房地產泡沫破滅，房地產價格快速下跌，那么房地產市場預期一定會轉變，從而使得住房投機投資者不會進入市場。如果再沒有住房投資投機者進入市場，住房市場沒有人接盤，那么現(xiàn)在進入的投資者就可能是接房地產投機投資的最后一棒，其風險之高是無法想象的。如果這些這樣思考，他們敢進入市場嗎？

其次，對于房貸新政來說，看上去按揭貸款政策十分優(yōu)惠，但是《通知》僅是引導性的下限規(guī)定，至于利率及杠桿比多少，實際具體由銀行業(yè)金融機構根據(jù)風險情況自主確定。也就是說，住房信貸優(yōu)惠有多高，完全取決于銀行的行為選擇，取決于銀行對當前金融市場形勢的判斷。從當前各銀行的房貸新政的實施細則來看，其利率優(yōu)惠與房貸新政出臺前沒有多少差別。也就是說，其優(yōu)惠條件不多。更是重要的，目前還只是處于觀察期，如果房地產市場沒有救起，那么還可能出現(xiàn)銀行按揭貸款利率上升，其信貸規(guī)模收緊。在這種情況下，更是會讓未來接盤者不敢也不能進入市場，從而更是會增加已經進入住房投機投資者的風險。

可見，房貸新政試圖對住房消費的全面泛化，然后通過住房信貸過度優(yōu)惠的政策引誘住房投機投資者涌入市場，改變市場預期，但實際上就當前國內房地產市場大勢及房貸新政的動力來說，要達到該目標并非易事。