博弈論視角下的我國房地產(chǎn)制度設計——以北京市為例

○ 夏心寫

博弈論是研究在策略環(huán)境中如何進行決策和采取決策性行動的科學，即指研究多個個體或團體之間在特定條件下的對局中利用相關方的側路而實施對應策略的學科。我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的過度發(fā)展，現(xiàn)在已進入一個非常時期。本文將近期的房地產(chǎn)制度設計視作一個博弈，將中央政府、地方政府、開發(fā)商以及消費者視為局中的參與者，以北京市為例從各參與者自身的行為目標來剖析各自在房地產(chǎn)市場中的利益博弈，分析房地產(chǎn)制度設計的難度及其改進，并探析未來房地產(chǎn)制度設計的原則和方向。

一、博弈環(huán)境下北京市房地產(chǎn)調(diào)控政策及效果

改革開放以來，隨著城市居民收入水平的提高，住房制度的重大變革，一個有著巨大需求的房地產(chǎn)市場開始誕生。以這個巨大的市場為基礎，在幾十年的時間里，中國的房地產(chǎn)以一種超常規(guī)的速度形成并發(fā)展起來。在經(jīng)歷了20世紀90年代中后期的調(diào)整后，房屋擺脫了一直以來的住房分配制度，開始走向市場。房地產(chǎn)的市場化走向，使得作為不動產(chǎn)的住房通過市場而盤活。相關數(shù)據(jù)顯示，10年之間，北京的房價上漲了6-10倍。面對不斷攀升的房價，不少學者和房地產(chǎn)商紛紛拋出所謂市場自由理論，試圖論證其合理性，但是如此巨大漲幅而鮮有下行波動的房產(chǎn)價格，實質(zhì)已進入一個非理性的區(qū)間，房地產(chǎn)市場價格早已偏離商品價格圍繞商品價值上下波動的價值論了，房產(chǎn)單靠市場這只手進行調(diào)控已遠遠不夠。

（一）國家層面的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

從國家層面來說，對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控始于1993年，當時調(diào)控的目標主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)過熱而出臺的整頓金融秩序的“國16條”。此后，在1997年，隨著亞洲金融危機爆發(fā)，房地產(chǎn)市場跌入低谷，1998年國務院在出臺以宅業(yè)為新的經(jīng)濟增長點，并拉開了以取消福利分房為特征“23號文件”，低迷的房地產(chǎn)市場被激活。2003年國務院出臺“18號文件”將房地產(chǎn)確立為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開始進入高速發(fā)展期，樓市迅速火爆[1]。

國家真正以穩(wěn)定房價為主要訴求的調(diào)控政策始于2005年。當時，以北京為代表的全國眾多城市房價迅猛上漲，并成為社會關注的焦點，為此，2006年至2007年間，國務院相繼出臺了“國八條”、“國六條”，以及九部委對“國六條”進一步細化、以“限套”、“限價”為主的“十五條”。但是，2008年，受世界金融危機的影響，調(diào)控政策再次松動并出現(xiàn)一些刺激樓市的政策，2009年末樓市迅速反彈?；诖耍瑖以谡{(diào)控政策上廢除了2008年的刺激政策，為了遏制房價，從2010至2013年，國務院相繼出臺了“國四條”、“國十條”、“新國八條”、“國五條”。其政策調(diào)控的基調(diào)也從穩(wěn)定房價到遏制房價上漲過快。

（二）北京市的房地產(chǎn)調(diào)控措施

在國務院1998年“23號文件”和2003年“18號文件”的指導下，截至2008年，北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，市場交易活躍，房價也連續(xù)十年攀升。2008年金融危機后，受國家實施的一系列鼓勵住房消費的優(yōu)惠政策的影響，北京房地產(chǎn)市場在2009年開始全面恢復，并再次迎來高速發(fā)展。為應對房地產(chǎn)市場交易價格持續(xù)上漲，2010年，北京市政府根據(jù)“國十條”從四個方面進行房地產(chǎn)調(diào)控：一是從資金上限制房地產(chǎn)開發(fā)商。如提高房地產(chǎn)開發(fā)商拿地首付比例，增加銀行的存款準備金，非主營房地產(chǎn)央企退出房地產(chǎn)市場；二是遏制投資性購房。通過延長營業(yè)免征年限，提高投資性購房交易成本，逼迫投資性購房者退出房地產(chǎn)市場；三是加大土地供給量的同時，增大保障性住房用地供應量的比例，通過增大供給來遏制房價上漲過快勢頭；四是通過提高購房首付款比例和暫停、差別化信貸政策進行限購。

2011年，北京市政府又在2010年的基礎上出臺了“京十五條”，主要內(nèi)容：一是通過金融貨幣政策和限購直接調(diào)控房價；二是調(diào)整房地產(chǎn)市場供應結構，優(yōu)先保證保障性住房和中低價位普通商品住房；三是調(diào)整存量房交易計稅價格，通過稅收調(diào)控市場；四是定期公布和通報保障性住房和房地產(chǎn)市場運行情況。

2012年，北京市政府在保持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖的同時，出臺了相關政策：“十二五”期間，北京市三環(huán)內(nèi)將原則上不再新增供應住宅用地，四環(huán)內(nèi)原則上不再新增供應集中建設的經(jīng)適房項目用地等相關政策。

2013年在“新國五條”背景下，北京市政府出臺更為嚴厲調(diào)控措施。在遏制投機投資性購房方面，規(guī)定北京市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的限購1套，對已擁有1套住房的暫停在本市向其出售住房；提高第一套套房和第二套房首付比例，對第三套以上住房停止貸款；個人轉讓住房按個人所得20%征收個人所得稅等稅收政策。在遏制投機投資購房的同時，繼續(xù)加大普通商品住房土地供應和加快保障性住房建設，增加房屋供給量。

綜上，北京市房地產(chǎn)調(diào)控手段主要集中在:一是控制土地市場，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供給量；二是實施停貸等差別化住房貸款；三是征收住房交易個人所得稅率遏制投機投資購房；四是直接限購、限價；五是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供給結構。從以上可以看出，市政府力圖通過“限”與“供”相結合遏制房價過快上漲。但是，這些調(diào)控措施是否取得了預期成效呢？

（三）從北京市房屋價格看房地產(chǎn)市場調(diào)控效果

如果說1993-1996年是北京市政府根據(jù)“國16條”著手于整頓金融市場秩序，1998年至2003年是執(zhí)行國務院“23號文件”進行房改并促進宅業(yè)市場化，2003年至2005年是根據(jù)國務院“18號文件”將房地產(chǎn)確立為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)并大力發(fā)展房地產(chǎn)階段的話，那么，2005年是房價調(diào)控的真正開始。從2005年至今北京的房價又究竟如何呢？

圖1 北京房價走勢圖 資料來源：作者整理

從路線圖可以看出，2005年至2013年，從普通住宅商品房平均價格來看，除2012年有所回落外，北京市普通住宅商品價格一直保持著強勁的上升趨勢。盡管2007年至2008年底受到全球經(jīng)濟危機影響，但由于中央政府40萬億的注資，房地產(chǎn)市場沒有受到像國外一樣巨大的沖擊，房價在這段時間沒有下跌，而是保持快速上漲趨勢。2009年至2011年房價更是一路飆升，普通住宅商品平均價格2011年更是每平米達 21585元。2012年雖然普通住宅商品價格比2011年下降7.6%，但京四環(huán)內(nèi)房價高速上漲，成交均價保持在每平米47122元。2013年，北京房價再次高速反彈，甚至遠超于房價最高的2011年。

北京市房價鮮有回落，總體情況是在調(diào)控中不斷上漲甚至飆升，這與北京是我國的政治、經(jīng)濟和文化中心，人口的集聚、高速工業(yè)化和城市化所引發(fā)的巨大需求、各區(qū)域間巨大的經(jīng)濟水平差異導致的大規(guī)模的人口流動以及對房產(chǎn)的不理性認識有關，但房價的上漲更重要的還是各利益主體間的博弈使得調(diào)控政策的有效性降低。

二、北京市房地產(chǎn)市場中各主體的利益博弈

房地產(chǎn)調(diào)控博弈的并非只有開發(fā)商和消費者，核心是中央政府與地方政府。博弈方有中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、消費者。樓市調(diào)控對開發(fā)商的影響不言自明，但對地方政府的影響更大，因而往往“上有政策、下有對策”[2]。房價的不斷上漲，是各參與者多重博弈的結果，其實質(zhì)是由于各主體間的目標行為不一致，從而使得參與者圍繞各自的利益展開博弈而影響公共政策。

（一）利益博弈中的中央政府

從中央政府在房地產(chǎn)市場中博弈的行為目標來看，主要有兩個方面：一是從穩(wěn)定房價、繁榮市場的角度出發(fā)關注房地產(chǎn)的可持續(xù)、平衡和有序發(fā)展；二是從民生角度考慮使“居者有其屋”。為此，中央政府的基本思路是把房地產(chǎn)的民生性與消費性分開，并將二者作為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的基礎。在行為措施上是“限”與“供”相結合：一方面是通過宏觀調(diào)控試圖將房地產(chǎn)市場中的投機投資型購買者向普通消費型轉變，其主要目的是讓房價回歸理性，使投資投機型消費者從住房需求中逐漸釋放出來，擴大內(nèi)需；另一方面是力圖通過增加政策性住房土地供用量，加快保障房的建設，使居者有其屋，保障民生[3]。

（二）利益博弈中的地方政府

地方政府作為中央政策的實施者和謀求地方財政收入最大化的城市管理者，在原則上既要與中央的調(diào)控政策保持一致，同時又出自對身利益的考量，更關注于房地產(chǎn)市場帶來的財政收入和GDP的增長。歷年的事實也證明，地方政府正是借助于房地產(chǎn)這個杠桿，撬動了大規(guī)模的城市基礎設施，加快了當?shù)谿DP增長，躍升了當?shù)爻鞘谢倪M程。為了保證這個“杠桿”能夠繼續(xù)發(fā)揮功效，地方政府就得保證房地產(chǎn)市場的繁榮，保證房地產(chǎn)開發(fā)商對土地需求的不斷增加，而要保證土地需求增加，就得保證房價不斷上升。正是在這樣的境況下，中央政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性遭受到弱化，地方政府往往成了房價上漲的主要推手。出于地方經(jīng)濟的發(fā)展需要，在不超過大原則的情況下，中央政府對地方政府的房地產(chǎn)市場行為有時也顯得愛莫能助。當然，從地方政府來說，地方政府對房地產(chǎn)市場的助推作用也必須自覺地控制在一定限度內(nèi)，一是中央政府的大原則不可突破，二是房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展符合中央政府與地方政府二者的長遠利益，否則，泡沫破裂對雙方都是不利的。

（三）利益博弈中的房地產(chǎn)開發(fā)商

房地產(chǎn)開發(fā)商作為追求超額利潤的房屋生產(chǎn)者，其行為目標是在房地產(chǎn)市場中實現(xiàn)利潤最大化和占有更大的市場份額。從房地產(chǎn)開發(fā)商來說，是為了更好地獲取更多的經(jīng)濟利益。從地方政府來說，需要與房地產(chǎn)商進行土地交易獲得土地出讓金來撬動市場的發(fā)展，需要通過房地產(chǎn)業(yè)來獲取稅賦，需要通過房地產(chǎn)業(yè)拉動地方經(jīng)濟。房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府利益有限范圍內(nèi)的一致性，使得二者有限結盟，共同獲益[4]。于是，在房地產(chǎn)市場蕭條時，地方政府對中央政府調(diào)控政策進行選擇性執(zhí)行，或是上有政策，下有對策，通過各種方式以鼓勵房產(chǎn)商加大投入，而房產(chǎn)商根據(jù)政策信息，適時介入投資，以期在市場回暖時獲利。也正是由于地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商共謀，從而影響中央政府宏觀政策的調(diào)控效果。

（四）利益博弈中的消費者

房地產(chǎn)商與消費者之間的交易是房地產(chǎn)市場關系中最核心的部分。從房地產(chǎn)市場的消費者來看，消費者分為居住性消費者和投機性消費者。居住性消費者是否購買房屋需同時達到兩個條件：一是購買需求，二是具有購買能力。居住性消費最大的目標是用最低的價格獲得最大的效用；而對于投機性消費者，不但希望房地產(chǎn)價格上漲，而且還要想方設法制造房地產(chǎn)價格上漲的氛圍。因為，如果預期房地產(chǎn)價格下跌或不變，投機性消費者將減少房地產(chǎn)的購買或退出房地產(chǎn)市場[5]。為此，投機性消費者是造成房地產(chǎn)市場波動的重要因素，但不是構成房價持續(xù)上漲的根本原因，房價持續(xù)上漲的根本原因還是居住性消費者對房屋的剛性需求和房地產(chǎn)商的市場勢力。

縱觀歷次政府的房地產(chǎn)調(diào)控思路可以發(fā)現(xiàn)，由于各利益群體之間的相互博弈，政府既想調(diào)控房地產(chǎn)又想不傷害GDP增長，既想控制房價上漲又不想觸及政府自身以及開發(fā)商、已購房者等主體的利益，為此，采用的是帶有投機性的“中庸思維”，采取的是相對“保守療法”。

三、多方博弈困局中的策略改進難度

綜上述可以看出。房地產(chǎn)調(diào)控中的地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商、中央政府與地方政府、各集團利益訴求的差異、居民閑置資本及通漲的物價壓力和有限的投資渠道，使得房地產(chǎn)制度設計的難度日益顯現(xiàn)。

第一，隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度的不斷加大，依靠房地產(chǎn)拉動的經(jīng)濟增長正面臨著增速的回落。盡管一個國家的發(fā)展與一個行業(yè)的發(fā)展如此緊密實屬罕見，但不可否認的是房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟已成事實。歷年來重經(jīng)濟輕民生的政績導向使得房地產(chǎn)成為經(jīng)濟增長“領頭羊”的角色，成為GDP增長的源頭和經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。根據(jù)相關資料顯示，2008年以來房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率保持2個百分點以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超10%。2010年房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的貢獻率為14.7%，拉動GDP1.35個百分點。同時，房地產(chǎn)業(yè)還帶動50多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及千千萬萬的就業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)和以鋼鐵、水泥等為代表的制造業(yè)是中國GDP增長的雙引擎。當前嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會擠出房地產(chǎn)泡沫，這對房地產(chǎn)市場的長遠、健康發(fā)展來說是有利的，但同時將影響更多的產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的生存和發(fā)展，從而加速經(jīng)濟下滑。為此，制度設計的難度在于如何保持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不變的情況下，使房價回歸理性、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的同時，不傷及經(jīng)濟的平穩(wěn)增長。

第二，地方政府的財源問題。近兩年來，針對房價問題，不少業(yè)內(nèi)人士認為房價中涉及到向各級政府交納的稅費一共七大類具體37項，占整個房屋銷售金額的70%；《國際金融報》報道，由于全國各省市收取標準不一樣，企業(yè)負擔并不完全一樣，向各級政府交納的稅費平均水平占到賣房款項的50%以上；全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的數(shù)據(jù)顯示最低，北京市流向政府的份額為42.42%。不管這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)如何，土地出讓金等稅費是地方政府財政收入主要來源，是地方經(jīng)濟發(fā)展重要的支撐卻是一個不爭的事實。嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控，必然影響到依賴土地交易和各種稅賦來撬動的地方經(jīng)濟，而目前又尚沒有其他成熟的稅收能夠替代它，地方政府的財源問題將面臨巨大困境。誠然，也有不少學者提出征收房產(chǎn)稅將是對城市財政的有力補充，不可否認的是，征收房產(chǎn)稅對政府增加稅收的確是幫助的，但第一，房產(chǎn)稅的合理合法性有待商榷；第二，房產(chǎn)稅將挑戰(zhàn)地方財政的公共性和透明性；第三，房產(chǎn)稅雖可以彌補財政不足，但對抑制房價的效果還有待市場檢驗。因為房價泡沫不只是投機這一只黑手推動，中國改革開放30年，民間積累了大量財富，但卻沒有好的投資渠道，征稅只能進一步推高房價，從而又會陷入房地產(chǎn)熱的怪圈。

第三，房地產(chǎn)制度設計的阻力雖說最大來自于地方政府，但并不僅限于地方政府。房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、城市中的富裕階層及擁有多套房產(chǎn)的普通民眾等都成為制度設計的阻力。從房地產(chǎn)商來看，從行業(yè)龍頭性或區(qū)域性龍頭公司的股東構成明顯可以看到行政營運的身影，如萬科、保利地產(chǎn)、華遠地產(chǎn)等許多重要的地產(chǎn)公司后面都有其行政部門作為堅實的“后盾”，這些大股東已形成強勢的利益集團，影響政策的制定和實施；從銀行來看，房地產(chǎn)近80%的資金是通過銀行借貸的，銀行與房地產(chǎn)商已經(jīng)形成“銀企共同體”，在這種情況下，要整治房地產(chǎn)，顯然是難上加難；從房產(chǎn)投機商及為了保值增殖的眾多房產(chǎn)投資者來看，由于房地產(chǎn)調(diào)控觸及到利益的再分配，為了保護自己的既得利益通過各種途徑影響房地產(chǎn)政策的制定以及實施。正因為這些阻力的存在，政策的多次調(diào)控“組合拳”象是打在棉花上。隨著改革的進一步深入，利益阻力也日益深化，改革調(diào)控的阻力與利益觸動將非常之難。

第四，金融業(yè)發(fā)展嚴重滯后，民眾缺乏投資渠道。經(jīng)過30多年的改革開放，民間資本迅速積累，民眾儲蓄和閑置資本缺乏有效的投資渠道，被動流向房地產(chǎn)市場尋求保值增值，使得閑置資本對房地產(chǎn)市場形成巨大的投資需求。民眾把錢存進銀行，但利息低，甚至負利率；買股票，股市長期不景氣；買黃金，看不清漲跌行情。正是基于此，10余年來，唯有房價持續(xù)攀升，可以起到保值增值的作用，也因而成為重要的投資品。越是一線城市、越是房價上漲過快的地方，投資需求比例越高，政府只有通過限購來進行控制。然而，靠限購來抑制投資性需求，僅僅是治標，治本則需要發(fā)展資本市場，開辟民眾投資渠道，引導投資方向，通過疏堵結合、以疏為主才能達到標本兼治。

房地產(chǎn)調(diào)控面對的不是一成不變的供求雙方的簡單博弈，而是多個參與者之間的動態(tài)博弈。如果因為投資過熱而銀根緊縮，因土地開發(fā)過度而停止審批，因房價上漲過快而增加稅收限制交易，這種政策或許短期效果明顯，但對于長期來看，有害無益。政策調(diào)控的目標要保持確定性、連續(xù)性、協(xié)調(diào)性。房地產(chǎn)制度是不可能一蹴而就的，現(xiàn)階段的中國更是如此，不能夠更不允許。未來房地產(chǎn)制度的改進需要圍繞如何平衡各方的利益而進行。即，既能繁榮房地產(chǎn)市場，又能使房地產(chǎn)業(yè)有序平穩(wěn)發(fā)展；既能拉動地方經(jīng)濟發(fā)展，又能保證房地產(chǎn)價格回歸理性；既能保障居住性消費者剛性需求，又能引導投機性消費者的過度需求。

四、困局突破：房地產(chǎn)制度設計的路徑選擇

（一）我國未來房產(chǎn)制度設計的原則

無論我國的經(jīng)濟和房地產(chǎn)如何走勢，中央政府和地方政府把握房地產(chǎn)良性制度的原則不能丟[6]。一是以民生為本的原則不能去。以民生為本是房地產(chǎn)市場各利益主體矛盾協(xié)調(diào)的根本原則。因為，房屋除了具有保障人類最基本的生存屬性外，還具有一定程度的公共物品屬性。而改善人居條件、保障社會成員擁有適宜的住房，實現(xiàn)“住有其居”是政府的職責；住房問題關乎著國家的長治久安，要實現(xiàn)國家的長治久安，就要保證人們能夠“安居樂業(yè)”，而能夠“樂業(yè)”的前提是“安居”。二是恢復市場機制的原則不能丟。房地產(chǎn)市場既不能完全市場化，同時也不能完全政府化。政府對房地產(chǎn)市場的制度設計僅應是針對市場無力進行自我調(diào)節(jié)的領域來展開。調(diào)控的目的，不是干擾經(jīng)濟，也不是對市場的參與主體進行行政指令，而應當是以彌補市場機制的不足與缺陷為限度，促進市場機制的恢復與完善。三是保持房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的原則不能丟。在房地產(chǎn)市場上，各利益主體在不同利益目標的追求下，使房地產(chǎn)政策在一定程度上偏離了健康發(fā)展的軌道。首先，房地產(chǎn)的高額利潤吸引更多的人進軍房地產(chǎn)業(yè)，擠占了其它部門尤其是工業(yè)部門的資金，不利于工業(yè)的發(fā)展，難以解決農(nóng)村勞動業(yè)就業(yè)問題；其次，我國的基本國情是居民平均收入水平偏低。只有讓大多數(shù)城鎮(zhèn)居民進入市場參與住房消費，才能形成以居住消費為主的健康的房地產(chǎn)市場。四是相關主體利益平衡的原則不能丟。政策要保障各級政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和房產(chǎn)消費者之間的利益均衡。通常情況下，中央政府出臺政策時考慮的是全國房地產(chǎn)市場發(fā)展的狀況，而各地區(qū)由于經(jīng)濟水平差異，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出不同的特征，地方政府往往要考慮自身的利益，這樣導致政策從中央向地方的傳遞過程中由于多方的博棄而使得執(zhí)行效果大打折扣。因此，要保證政策的實施效果，需要權衡好房地產(chǎn)市場參與主體各方利益，尋找最佳的平衡點。

（二）我國未來房產(chǎn)制度設計的方向

其一，消減房地產(chǎn)經(jīng)濟功能，使房地產(chǎn)回歸居住

的屬性。既要把房地產(chǎn)作為重要產(chǎn)業(yè)去發(fā)展，又不能長期過度依賴房地產(chǎn)業(yè)來發(fā)展地方經(jīng)濟。未來的房地產(chǎn)調(diào)控制度設計：一是要適度消減房屋的經(jīng)濟功能，轉變土地財政對房地產(chǎn)的依賴，容忍經(jīng)濟增長速度適當放緩；二是要讓房屋回歸居住的屬性。目前的房地產(chǎn)市場，房子越來越被更多的人視作金融投資產(chǎn)品，大大偏離了其應有的屬性。這就要求防止把房子作為投資牟利的工具，抑制為賣而買、離開房屋本身的有用性而單純追求價值增值的需求。其二，轉換政府職能，使政府退出利益相關方角色。政府的職能應該是提供公共產(chǎn)品和公共服務。但是，在房地產(chǎn)市場中，政府是最大的受益者。作為市場監(jiān)管者的政府，一方面約束市場各方參與者的行為，另一方面又是市場參與者，而且是不受約束的市場參與者，同時還是市場發(fā)展的受益者，存在受利益驅(qū)動濫用權力的現(xiàn)象。為此，政府需要轉換職能，履行市場監(jiān)管而非參與、退出收益者的角色。其三，拓寬途徑增大供給，增加房地產(chǎn)市場投放量。盡管中央政府一直倡導并著力實施增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導住房消費，但住房保障體系仍不完善，政策支持力度也有待提高。未來的房地產(chǎn)制度設計，一是尚需進一步調(diào)整供給結構，使低端有保障、中端有支持，滿足市場剛性需求；二是降低二手房稅賦，釋放二手房源，增加二手房在市場中的投放量，通過增加供給抑制房地產(chǎn)上漲過快。其四，完善房地產(chǎn)市場稅收體系，通過稅賦抑制投資性需求。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和稅負結構不盡合理，稅收調(diào)節(jié)功能交叉與缺位并存，開發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅負相對較高，保有環(huán)節(jié)使用成本較低，使房地產(chǎn)保值增值的特性滋生了很大的投機性需求。為此，需要完善稅制，優(yōu)化稅負結構。這樣，既可以使地方政府財政收入有穩(wěn)定可靠的來源，又可以提高投機性消費者持有房屋的成本，縮小其利潤空間，從而提高房屋的使用效率，抑制房地產(chǎn)價格的過快增長。

[1]易憲容：《當前我國樓市利益主體的博弈分析》，《中共中央黨校學報》2009年第4期。

[2]申艷：《房地產(chǎn)公共政策制定過程中的利益博弈分析》，《現(xiàn)代經(jīng)濟》2008年第7期。

[3]廖梅杰、何晟穎：《公共政策制定過程中的利益博弈分析》，《遼寧行政學院學報》2011年第1期。

[4]陳國治：《中國房地產(chǎn)市場主體博弈分析與政策選擇》，中國科學技術大學博士學位論文，2010年5月。

[5]李永前：《中國房地產(chǎn)市場利益主體矛盾及協(xié)調(diào)機制研究》，中央民族大學博士學位論文，2010年3月。

[6]王新強：《公民理性、政府善治與國家治理現(xiàn)代化》，《湖北行政學院學報》2014年第3期。