10．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款利息是否可以計入開發(fā)產(chǎn)品成本

10．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款利息是否可以計入開發(fā)產(chǎn)品成本

問：由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，從取得土地使用權(quán)開始就需要借款，一直到房產(chǎn)全部售出之后，所借款項才能陸續(xù)歸還，所支付的利息金額較大。請問，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所支付的利息是計入開發(fā)產(chǎn)品的成本，還是計入當(dāng)期損益？

金城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 盧旭

答：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十一條第一項規(guī)定：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號——借款費用》規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益。

借款費用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：

（1）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔(dān)帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出；

（2）借款費用已經(jīng)發(fā)生；

（3）為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。

符合資本化條件的資產(chǎn)在購建或者生產(chǎn)過程中發(fā)生非正常中斷、且中斷時間連續(xù)超過3個月的，應(yīng)當(dāng)暫停借款費用的資本化。在中斷期間發(fā)生的借款費用應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益，直至資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)活動重新開始。

購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時，借款費用應(yīng)當(dāng)停止資本化。符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益。

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（國務(wù)院令第512號）第三十七條規(guī)定：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費用，準(zhǔn)予扣除。企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費用，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款費用資本化開始的時間，應(yīng)當(dāng)是在取得開發(fā)項目開始，截止時間應(yīng)當(dāng)在開發(fā)項目竣工驗收日。在此之前和之后的借款費用應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益。如果，在房產(chǎn)開發(fā)建造過程中發(fā)生了非正常中斷，且中斷時間連續(xù)超過3個月的，應(yīng)當(dāng)暫停借款費用的資本化。

蔣曉陽