王奇

我們從統(tǒng)計(jì)報(bào)表上看，目前房產(chǎn)庫存大概有5億平方米。這個(gè)數(shù)量很大，去年我們銷售13億多，這就相當(dāng)于差不多有40%的銷售量的一個(gè)庫存。但是，我不覺得這些庫存都能消化，有些庫存可能再過10年也消化不了，會逐漸累積。比如，它的庫存位置在鄂爾多斯，已經(jīng)沒有人了，那個(gè)庫存怎么消化掉？但是在全國統(tǒng)計(jì)當(dāng)中，它仍然是一個(gè)總存量，所以會逐漸的累積，越加越多。

從今年減少的銷售量和政府提供的住房銷售情況來看，今年至少到7月份為止，我們的總需求并沒有下降，應(yīng)該說需求總量還是上升的。從銷售上來看，和去年相比，我們大概到7月份為止，下降了7%多，差不多4000萬平方米。但是，這個(gè)數(shù)里面沒有保障性住房增加的面積，實(shí)際情況卻可能是保障性住房增加的面積里面超過了4000萬平方米。

來看一組數(shù)據(jù)。從2011年開始提出建3600萬套保障性住房，2012年開始建設(shè)，2013年下半年就開始大量的進(jìn)入市場，這一部分的量是非常大的?，F(xiàn)在看，如果按5年計(jì)劃3600萬套，意味著每年要700萬套。

我還沒有說棚改，棚改又增加了1200萬套。其實(shí)在2013年以前，每年開發(fā)商建設(shè)的房子也就是700多萬套。這意味著保障性住房等于翻了一倍的供應(yīng)量，所以才會有大量的庫存出現(xiàn)。因?yàn)楸Ｕ闲宰》恳腥俗〉脑?，就會分流一部分購買能力，也分流一部分消費(fèi)需求。以北京舉例子，自住型商品房，大家也看到了媒體報(bào)道，幾千套商品房，但是有20萬戶在排隊(duì)，大概100個(gè)家庭排1個(gè)號，抽簽搖號。這些人實(shí)際上就不進(jìn)入開發(fā)商的商品房市場。

換句話說，現(xiàn)在20萬的家庭搖號的話，那就減少了20萬個(gè)需求者，那房價(jià)怎么能不下行呢？大家也看見，北京上個(gè)月的房價(jià)開始下降了，確實(shí)是這樣。因?yàn)榘炎宰⌒蜕唐贩磕欠N很低價(jià)格的數(shù)都計(jì)算進(jìn)去了，一平均化以后，就往下掉，而且數(shù)量很大，好幾千套就掉下來了，很正常的就變成了一種市場信號完全不清晰的一種狀態(tài)。因?yàn)楸Ｕ闲宰》浚且徊糠质菦]有完全公布的，所以媒體都不知道，好像那一部分房子沒了，跑哪兒去了呢？肯定在市場上。

我們年年都做關(guān)于房價(jià)未來是否上漲的預(yù)測。2012年3月份我們就預(yù)測，2013年的3月份房價(jià)會漲，果然房價(jià)漲了。因?yàn)槲覀冊?011年的下半年就看到了土地供應(yīng)的短缺，開工量已經(jīng)開始下降了。所以，2012年是一個(gè)生產(chǎn)式的低潮，現(xiàn)有的供應(yīng)沒有了，到2013年會漲。今年我們預(yù)計(jì)，如果現(xiàn)在土地供應(yīng)量下來了，開工是負(fù)的，投資是下滑的，我們估計(jì)投資現(xiàn)在是13%多，年初我們就說，今年從19%多會下降到10%左右，對于GDP的影響大概是0.6%。還會下降，下一個(gè)月可能還是實(shí)際下降的過程，全年下來以后，就剩下10%左右的增長，增幅下降是毫無疑問的。

從供應(yīng)結(jié)果看，可能到明年9月份，就會轉(zhuǎn)為供求關(guān)系惡化，雖然現(xiàn)在還有供應(yīng)量。我們唯一不能控制的原因就是剛才說的，我們不知道政府會加大多少力度，去進(jìn)行保障性住房的建設(shè)，我們不知道他會拿出多少力量來進(jìn)行棚改。這兩項(xiàng)如果上得快，也就是明年9月份，本來商品房下降的時(shí)候，供求關(guān)系應(yīng)該轉(zhuǎn)換的時(shí)候，保障性住房和棚改的房子就上來了，這兩個(gè)如果上得快的話，就能頂上缺口。endprint