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      任志強(qiáng):明年九月商品房供給將出現(xiàn)轉(zhuǎn)換

      2014-12-12 08:45王奇
      投資與理財(cái) 2014年17期
      關(guān)鍵詞:搖號供應(yīng)量保障性

      王奇

      我們從統(tǒng)計(jì)報(bào)表上看,目前房產(chǎn)庫存大概有5億平方米。這個(gè)數(shù)量很大,去年我們銷售13億多,這就相當(dāng)于差不多有40%的銷售量的一個(gè)庫存。但是,我不覺得這些庫存都能消化,有些庫存可能再過10年也消化不了,會逐漸累積。比如,它的庫存位置在鄂爾多斯,已經(jīng)沒有人了,那個(gè)庫存怎么消化掉?但是在全國統(tǒng)計(jì)當(dāng)中,它仍然是一個(gè)總存量,所以會逐漸的累積,越加越多。

      從今年減少的銷售量和政府提供的住房銷售情況來看,今年至少到7月份為止,我們的總需求并沒有下降,應(yīng)該說需求總量還是上升的。從銷售上來看,和去年相比,我們大概到7月份為止,下降了7%多,差不多4000萬平方米。但是,這個(gè)數(shù)里面沒有保障性住房增加的面積,實(shí)際情況卻可能是保障性住房增加的面積里面超過了4000萬平方米。

      來看一組數(shù)據(jù)。從2011年開始提出建3600萬套保障性住房,2012年開始建設(shè),2013年下半年就開始大量的進(jìn)入市場,這一部分的量是非常大的?,F(xiàn)在看,如果按5年計(jì)劃3600萬套,意味著每年要700萬套。

      我還沒有說棚改,棚改又增加了1200萬套。其實(shí)在2013年以前,每年開發(fā)商建設(shè)的房子也就是700多萬套。這意味著保障性住房等于翻了一倍的供應(yīng)量,所以才會有大量的庫存出現(xiàn)。因?yàn)楸U闲宰》恳腥俗〉脑?,就會分流一部分購買能力,也分流一部分消費(fèi)需求。以北京舉例子,自住型商品房,大家也看到了媒體報(bào)道,幾千套商品房,但是有20萬戶在排隊(duì),大概100個(gè)家庭排1個(gè)號,抽簽搖號。這些人實(shí)際上就不進(jìn)入開發(fā)商的商品房市場。

      換句話說,現(xiàn)在20萬的家庭搖號的話,那就減少了20萬個(gè)需求者,那房價(jià)怎么能不下行呢?大家也看見,北京上個(gè)月的房價(jià)開始下降了,確實(shí)是這樣。因?yàn)榘炎宰⌒蜕唐贩磕欠N很低價(jià)格的數(shù)都計(jì)算進(jìn)去了,一平均化以后,就往下掉,而且數(shù)量很大,好幾千套就掉下來了,很正常的就變成了一種市場信號完全不清晰的一種狀態(tài)。因?yàn)楸U闲宰》浚且徊糠质菦]有完全公布的,所以媒體都不知道,好像那一部分房子沒了,跑哪兒去了呢?肯定在市場上。

      我們年年都做關(guān)于房價(jià)未來是否上漲的預(yù)測。2012年3月份我們就預(yù)測,2013年的3月份房價(jià)會漲,果然房價(jià)漲了。因?yàn)槲覀冊?011年的下半年就看到了土地供應(yīng)的短缺,開工量已經(jīng)開始下降了。所以,2012年是一個(gè)生產(chǎn)式的低潮,現(xiàn)有的供應(yīng)沒有了,到2013年會漲。今年我們預(yù)計(jì),如果現(xiàn)在土地供應(yīng)量下來了,開工是負(fù)的,投資是下滑的,我們估計(jì)投資現(xiàn)在是13%多,年初我們就說,今年從19%多會下降到10%左右,對于GDP的影響大概是0.6%。還會下降,下一個(gè)月可能還是實(shí)際下降的過程,全年下來以后,就剩下10%左右的增長,增幅下降是毫無疑問的。

      從供應(yīng)結(jié)果看,可能到明年9月份,就會轉(zhuǎn)為供求關(guān)系惡化,雖然現(xiàn)在還有供應(yīng)量。我們唯一不能控制的原因就是剛才說的,我們不知道政府會加大多少力度,去進(jìn)行保障性住房的建設(shè),我們不知道他會拿出多少力量來進(jìn)行棚改。這兩項(xiàng)如果上得快,也就是明年9月份,本來商品房下降的時(shí)候,供求關(guān)系應(yīng)該轉(zhuǎn)換的時(shí)候,保障性住房和棚改的房子就上來了,這兩個(gè)如果上得快的話,就能頂上缺口。endprint

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