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      房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程成本管理

      2014-12-23 17:02:00
      中國新技術(shù)新產(chǎn)品 2014年3期
      關(guān)鍵詞:承包商金額招標(biāo)

      (大連博興工程咨詢有限公司,遼寧 大連 116011)

      房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程成本管理

      湯海輝

      (大連博興工程咨詢有限公司,遼寧 大連 116011)

      成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)中逐漸被重視,建立了一系列的成本管理體系及流程,以規(guī)范和加強(qiáng)成本管理工作。成本管理一般分為前期計(jì)劃、過程控制、竣工結(jié)算與項(xiàng)目后評(píng)價(jià)四個(gè)階段,每個(gè)階段并不是孤立的,而是相互對(duì)應(yīng)、相互驗(yàn)證的關(guān)系。

      房地產(chǎn);成本;管理

      隨著國家房價(jià)調(diào)控措施的不斷出臺(tái),市場競爭的愈發(fā)激烈,房地產(chǎn)的利潤空間不斷被壓縮,但工程成本卻不斷上漲。成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)中逐漸被重視,建立了一系列的成本管理體系及流程,以規(guī)范和加強(qiáng)成本管理工作。成本管理一般分為前期計(jì)劃、過程控制、竣工結(jié)算與項(xiàng)目后評(píng)價(jià)四個(gè)階段,每個(gè)階段并不是孤立的,而是相互對(duì)應(yīng)、相互驗(yàn)證的關(guān)系。

      一、前期成本計(jì)劃

      1 合同分判方案。由于建設(shè)項(xiàng)目涉及的專業(yè)、材料和設(shè)備眾多,需要有眾多的承包商和供應(yīng)商參與施工和供貨,因此,應(yīng)提前做好各自的承包范圍和內(nèi)容及各承包商之間的施工界面劃分方案,盡量避免出現(xiàn)合同內(nèi)容重復(fù)或漏項(xiàng)的情況。具體的分判方案應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、規(guī)模、工期等具體情況制定。合同分判方案的內(nèi)容應(yīng)包括承包合同名稱、承包范圍及內(nèi)容、施工界面劃分、招標(biāo)采購方式等信息。

      2 投資估算。投資估算應(yīng)根據(jù)合同分判方案進(jìn)行分解,以便和以后的實(shí)際成本作比較。在房地產(chǎn)企業(yè)中,投資估算已作為成本管理工作者最重要的考核指標(biāo),因此,在編制投資估算時(shí),應(yīng)將交房標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備使用檔次作詳細(xì)的說明,并充分考慮不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用。

      3 招標(biāo)采購計(jì)劃。招采計(jì)劃的進(jìn)度應(yīng)滿足工程進(jìn)度計(jì)劃的要求,在單項(xiàng)工程進(jìn)場施工前,應(yīng)完成招標(biāo)采購工作并簽署合同,對(duì)貨物的采購招標(biāo),還應(yīng)考慮到材料和設(shè)備的供貨期。確定進(jìn)場時(shí)間后,可推算出招標(biāo)工作的開始時(shí)間。

      4 資金需求計(jì)劃。根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃、投資估算及付款方式可計(jì)算出單位時(shí)間內(nèi)的資金使用量,工期較長的項(xiàng)目可以季度為單位,較短的可以月為單位。資金需求計(jì)劃為投資人的資金準(zhǔn)備提供了參考依據(jù),只有資金到位的情況下,才能確保滿足項(xiàng)目的順利實(shí)施。

      二、過程控制

      過程控制為成本管理系統(tǒng)中最重要環(huán)節(jié),將直接影響到項(xiàng)目的成敗。在項(xiàng)目實(shí)施過程中,成本控制工作可從設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)比選、招標(biāo)與合同簽訂、進(jìn)度款控制、設(shè)計(jì)變更與簽證的審核等幾大方面加強(qiáng)管理,以達(dá)到事先控制和事中控制的目的。

      1 方案的經(jīng)濟(jì)比選。設(shè)計(jì)方案是控制成本的源頭,在多方案的條件下,應(yīng)測算每種方案的工程造價(jià),為決策者提供依據(jù)。

      2 招標(biāo)與合同簽訂。只有通過充分的競爭,招標(biāo)人才能得到質(zhì)優(yōu)價(jià)惠的承包商和供應(yīng)商。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言,招標(biāo)方式最好采用內(nèi)部邀請(qǐng)招標(biāo),這樣可以有足夠的時(shí)間可以去了解各個(gè)投標(biāo)企業(yè)的實(shí)際情況,也可以有足夠的時(shí)間對(duì)各投標(biāo)文件進(jìn)行全面的系統(tǒng)的分析。雙方在工期、質(zhì)量要求、工程造價(jià)及各自所承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)都沒有疑義后,方可簽署合同。招標(biāo)與合同簽訂過程在項(xiàng)目實(shí)施階段中屬于事先控制,為合同的順利履行、工程的順利實(shí)施起到至關(guān)重要的作用。

      確定合同金額后應(yīng)與投資估算金額做對(duì)比,并分析差異的原因。如超出估算金額較大,可考慮對(duì)其它分項(xiàng)的投資估算額進(jìn)行調(diào)整,或可向投資人追加投資金額。

      合同條款的擬定要嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致,不要出現(xiàn)模棱兩可的詞匯,對(duì)合同雙方的責(zé)、權(quán)、利要約定清楚,對(duì)發(fā)生違約情況的罰則要可執(zhí)行,特別是需要明確承包人應(yīng)完成的工作范圍及內(nèi)容,可最大限度的減少實(shí)施過程中發(fā)生爭議與索賠的情況。

      3 進(jìn)度款控制。按合同約定的付款方式,發(fā)包人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向承包人支付進(jìn)度款。成本管理在進(jìn)度款支付流程中應(yīng)承擔(dān)審核承包人上報(bào)進(jìn)度款的工作。為避免出現(xiàn)超付的情況,成本管理工作者應(yīng)仔細(xì)審核上報(bào)的進(jìn)度款申請(qǐng),并到現(xiàn)場核實(shí)實(shí)際完成情況。每期的進(jìn)度款應(yīng)采用累計(jì)方式進(jìn)行計(jì)算,與合同金額實(shí)時(shí)比較,這樣可有利于對(duì)總額進(jìn)行控制。

      4 設(shè)計(jì)變更與簽證。在項(xiàng)目建設(shè)過程中,發(fā)生設(shè)計(jì)變更和簽證在所難免,但怎樣有效控制發(fā)生的量對(duì)成本控制有很大的作用。為能及時(shí)了解設(shè)計(jì)變更及簽證所發(fā)的金額,應(yīng)對(duì)變更及簽證及時(shí)處理并轉(zhuǎn)交給成本管理部。成本管理部應(yīng)設(shè)立設(shè)計(jì)變更及簽證臺(tái)賬,每月進(jìn)行測算統(tǒng)計(jì)并進(jìn)行累加,當(dāng)累加金額超過合同金額的一定比例后(一般為5%),應(yīng)及時(shí)發(fā)出成本預(yù)警告知其它部門,對(duì)后期的變更及簽證量要嚴(yán)加控制。

      三、竣工結(jié)算

      竣工結(jié)算作為成本管理的最后一個(gè)環(huán)節(jié),反映了工程的真實(shí)造價(jià),是前期計(jì)劃、過程控制水平的集中體現(xiàn),因此,大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)竣工結(jié)算工作非常重視,一般都設(shè)立了多級(jí)審核制度。

      竣工結(jié)算作為結(jié)算工程價(jià)款的經(jīng)濟(jì)文件,首先要注意結(jié)算資料的完整性,一般包括施工圖(竣工圖)、施工合同、設(shè)計(jì)變更及簽證、甲供材清單、承包商上報(bào)的結(jié)算書以及其它資料。設(shè)計(jì)變更及簽證的書面材料上經(jīng)發(fā)包人、承包人及監(jiān)理人代表簽字蓋章后方可作為結(jié)算的依據(jù)。

      為保證審核結(jié)果的準(zhǔn)確性,審核的方法應(yīng)采用詳細(xì)審核法,對(duì)工程量和綜合單價(jià)逐條進(jìn)行審核,對(duì)核減的部分要有理有據(jù),不要為維護(hù)企業(yè)利益,而盲目的進(jìn)行核減。對(duì)有爭議的部分,核對(duì)雙方應(yīng)做爭議匯總表,列明爭議產(chǎn)生的原因,爭議的金額、對(duì)方的訴求和己方的建議處理方法,由成本管理部相關(guān)人員統(tǒng)一研究處理,并與承包商協(xié)商達(dá)成一致意見后形成書面文件作為結(jié)算依據(jù)。

      竣工結(jié)算總造價(jià)應(yīng)分為合同范圍內(nèi)造價(jià)、設(shè)計(jì)變更造價(jià)、合同范圍外增加造價(jià)、簽證部分造價(jià)及索賠金額,與合同金額做對(duì)比分析。

      雙方無疑義后,應(yīng)編制結(jié)算審核報(bào)告,報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括項(xiàng)目概況、審核的范圍及內(nèi)容、審核的結(jié)果及審核的說明。報(bào)告出具后雙方應(yīng)簽字蓋章,委托第三方審核的還需加蓋第三方印章。

      四、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)

      項(xiàng)目完成后,成本管理部應(yīng)統(tǒng)計(jì)整理完整的結(jié)算數(shù)據(jù),與投資估算金額、合同金額相比較,對(duì)于超出合同金額較大的項(xiàng)目,應(yīng)重點(diǎn)予以研究,分析超出原因,以便在下一個(gè)項(xiàng)目制定相應(yīng)的預(yù)控防范措施。同時(shí),已完項(xiàng)目的結(jié)算數(shù)據(jù)也可作為待開發(fā)項(xiàng)目制定投資估算的重要參考依據(jù)。

      [1]王偉.基于全過程造價(jià)管理理念下的施工階段工程造價(jià)動(dòng)態(tài)控制研究[D].昆明理工大學(xué),2008(09).

      [2]李露梅.工程建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制研究[D].天津工業(yè)大學(xué),2008(09).

      F293 < class="emphasis_bold"> 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

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