王 青， 陳慧敏

(1.青海師范大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，青海西寧810008;2.青海省水利水電勘測設(shè)計研究院，青海 西寧810001)

一、購房行為的理論分析

購買住房的行為具有雙重性。對個人而言，住房既是生活必需品，又帶有投資品的特征。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，資產(chǎn)支出對消費的影響有三種作用的渠道:首先，根據(jù)生命周期或持久收入模型，消費支出是家庭生命周期中資產(chǎn)的函數(shù)，因此資產(chǎn)價格的變化自然會影響消費支出;其次，未來收入的預(yù)期會影響當(dāng)期消費水平，資產(chǎn)價格的變化會影響對未來收入的預(yù)期;最后，古典消費生命周期理論假設(shè)資本市場是完全的競爭市場，這樣家庭可以根據(jù)其凈財富和持久收入在各個時期中最優(yōu)分配消費支出。

在實踐中，由于各種市場摩擦的存在，家庭不可能單純根據(jù)收入預(yù)期來借貸，當(dāng)期消費對可支配收入和外部融資可獲得性非常敏感。資產(chǎn)價格的變化影響當(dāng)期的收入和外部借貸成本，因而影響到總消費水平。但房地產(chǎn)投資形成的固定資本增長較快，而住房消費和其他消費的增長是有限的，二者一增一穩(wěn)，總體上會提高投資率，降低消費率。這種狀況不宜也不可能長期持續(xù)下去，發(fā)展房地產(chǎn)必須考慮經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的承受能力及可持續(xù)性，維護(hù)社會的穩(wěn)定和諧。

二、青海省住房支出對消費支出關(guān)系的實證分析

(一)指標(biāo)的選擇

指標(biāo)選取的是青海省住房支出和青海居民可支配收入。住房支出是青海省統(tǒng)計局公布的房屋銷售價格，即房地產(chǎn)的交換價格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值的貨幣表現(xiàn)。國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)價格屬于平均銷售價格的范疇，并不能非常精確地反映房地產(chǎn)市場上的價格波動，但可以從總體上反映房地產(chǎn)價格的變動趨勢，相對而言是當(dāng)前宏觀層面研究比較好的選擇。青海居民可支配收入是居民家庭可用于最終消費支出和其他非義務(wù)性支出以及儲蓄的總和。

(二)相關(guān)數(shù)據(jù)收集

本文所用的數(shù)據(jù)都來源于1986—2010年《青海省統(tǒng)計年鑒》。

(三)數(shù)據(jù)分析

1.模型建立和檢驗

在計量經(jīng)濟(jì)學(xué)中，時間序列進(jìn)行建模的時候往往使用不隨時間變化而變化的模型參數(shù)。在建模過程中包含了一個假設(shè):時間序列是平穩(wěn)的，即時間序列的統(tǒng)計特征不隨時間的變化而變化。因此，要確立時間序列變量之間長期均衡之前，先檢驗時間序列的協(xié)整關(guān)系，然后建立短期動態(tài)關(guān)系，即建立誤差修正模型(ECM模型)。這種模型可以避免多重共線性和偽回歸，可以更好地體現(xiàn)時間序列之間的真正關(guān)系。

第一步，建立長期模型。用最小二乘法建立Y關(guān)于X的協(xié)整回歸方程，并且檢驗其殘差序列的平穩(wěn)性，若殘差是平穩(wěn)的，說明變量之間存在相互協(xié)整的關(guān)系，長期模型的變量選擇是合理的，回歸有意義。

首先利用Eviews軟件，對青海省居民的消費支出通過一階差分析，可知是一階單整過程。過程如下:

表2 住房支出檢驗

D(XFZC(-1))的 t統(tǒng)計量為 -2.934478，小于 ADF分布臨界值-1.95，得出此序列不存在單位根，是一階單整。

用同樣的方法可知，住房支出D(XFZC(-1))的t統(tǒng)計量是-4.928513，小于 ADF的臨界值 -1.95，不存在單位根，是一階單整過程。具體Eviews輸出結(jié)果如下:

兩個參數(shù)都是一階單整，說明可以利用OLS建立模型:ZFZC=C1+C2XFZC。Eviews輸出結(jié)果如下:

表3 修正前方程的回歸結(jié)果

所以方程為:ZFZC=-117.2103+0.120098XFZC

(-3.914197)(16.13767)

Adjusted R-squared=0.918850，F(xiàn)-statistic=260.4242 Durbin-Watson stat=0.707196

但是D—W的統(tǒng)計數(shù)量是0.707196，小于2，過低，說明時間序列存在序列相關(guān)，需要修正上述模型。

其次，建立修正后的模型。修正后的模型:ZFZCt=C1+C2XFZCt+C3ZFZCt-1+C4ZFZCT-1，對其進(jìn)行估計得到:

表4 修正后方程的回歸結(jié)果

ZFZCt=-28.58333-0.110452XFZCt+0.664606ZFZCt-1+0.168184XFZCt-1

最后，對殘差單位根檢驗。對其殘差進(jìn)行單位根檢驗，得到:

表5 殘差檢驗

T 統(tǒng)計量為 -4.349314 和 -0.056749，小于 0.00033和0.9553，可知殘差序列平穩(wěn)，整個模型是一個協(xié)整過程。

即ZFZC和XFZC存在如下的長期均衡關(guān)系:

ZFZCt=-28.58333-0.110452XFZCt+0.664606ZFZCt-1+0.168184ZFZCt-1

Adjusted R-squared=0.973038，F(xiàn)-statistic=277.6887，Akaike info criterion=10.64152，Schwarz criterion=10.83786

此時，擬合優(yōu)度為0.973038，該模型的解釋能力較高。 第二步，建立誤差修正模型。建立誤差修正模型的作用是分析解釋變量的變動對被解釋變量的影響，同時分析 上一期變量偏離均衡水平的誤差對被解釋變量的影響。

表6 方程的回歸結(jié)果

進(jìn)行誤差修正得到:

D(ZFZCt)=-0.116226D(XFZC)+0.430177D(ZFZCt-1)+0.196980(DXFZCt-1)-0.786802E(-1)

第三步，青海住房支出與消費之間的關(guān)系如下:

D(ZFZCt)=-0.116226D(XFZC)+0.430177D(ZFZCt-1)+0.196980(DXFZCt-1)-0.786802E(-1)(-2.756127) (1.916463) (4.853674) (-2.320774)

R-squared=0.505092，Akaikeinfocriterion=10.60554，Schwarz criterion=10.80302

ZFZCt=-28.58333-0.110452XFZCt+0.664606ZFZCt-1+0.168184XFZCt-1

1.2 喂養(yǎng)方法 正常喂養(yǎng)組給予正常標(biāo)準(zhǔn)飼料，高脂喂養(yǎng)組給予高脂飼料(脂肪供能45%)；飼料均由上海斯萊克實驗動物有限責(zé)任公司飼料部提供。每天記錄體質(zhì)量和進(jìn)食量，共喂養(yǎng)8周。喂養(yǎng)4周后， NF+LBBR組、HF+LBBR組及HF+HBBR組分別予低濃度小檗堿(150 mg·kg-1·d-1)、低濃度小檗堿(150 mg·kg-1·d-1)及高濃度小檗堿(380 mg·kg-1·d-1)灌胃4周；小檗堿以0.5%羧甲基纖維素鈉[生工生物工程(上海)股份有限公司]配至所須濃度。HF組予0.5%羧甲基纖維素鈉干預(yù)4周。

(-1.212049)(-2.194014) (5.560661) (3.056519)

Adjusted R-squared=0.973038，F(xiàn)-statistic=277.6887，Akaike info criterion=10.64152，Schwarz criterion=10.83786

2.實證研究的基本結(jié)論

(1)短期內(nèi)消費支出增加1塊錢，住房支出將會減少0.116元，即在短期內(nèi)消費支出將抑制住房支出。

(2)在長期內(nèi)消費增加1塊錢，住房支出減少(0.168-0.11)/(1-0.664)=0.17 元。

(3)模型的參數(shù)表明不管短期還是長期消費支出的增加都會抑制住房支出的增加，并且從ECM模型可以看出，如果在t-1期住房支出超出消費支出，則在t期住房支出會以-0.7868的速度將其拉回到長期均衡，同理，相反也一樣。

三、青海住房支出抑制消費的原因

(一)青海居民消費受傳統(tǒng)消費觀念的影響

青海省住房自有化率在80%以上。當(dāng)前青海省城鎮(zhèn)居民的住房支付能力并不高，加之傳統(tǒng)的消費觀念推崇勤儉持家、未雨綢繆，今天的消費必須建立在昨天的勞動基礎(chǔ)上。雖然可以通過銀行貸款獲得住房，但是我國金融機(jī)構(gòu)房貸的審核手續(xù)繁多，居民家庭借款能力受到限制的同時，青海住房價格不斷攀升，導(dǎo)致居民購買住房的資金主要是通過節(jié)衣縮食，減少當(dāng)期消費，增加儲蓄，以保證有足夠的能力購買住房。

(二)青海省居民收入增長速度慢于房價上漲的速度

城鎮(zhèn)居民的收入水平是衡量居民購買力的重要指標(biāo)，也是支持房地產(chǎn)和住宅價格的重要指標(biāo)。青海省居民可支配收入一直處于快速增長之中，2000年是5 169.96元，2010年是13 854.99元，年均增長速度為3.128%。統(tǒng)計顯示，青海省的房屋平均銷售價格2000年是1 238.16元，2010年是3 328.26元，年均增長速度為3.138%。可以看到房地產(chǎn)價格的上升是以城鎮(zhèn)居民收入的增長為支撐的。但是青海省居民可支配收入的增長速度慢于房價的漲幅，在一定程度上抑制了居民的消費。住房價格的升高對短期消費的抑制只有0.116元，對長期消費的抑制是0.17元，超過了對短期消費的抑制。

(三)青海省城鎮(zhèn)居民居住條件處于升級換代階段

隨著青海住房制度改革的深化，大部分家庭有著強(qiáng)烈的住房升級換代的需求，住房需求從“生存型”轉(zhuǎn)向“溫飽型”。與國際對比來看，青海省居民住房需求正處于高速增長時期。世界各發(fā)達(dá)國家人均住房在35m2左右。一般來說，在人均住房面積達(dá)到30m2之前，商品住房都會保持持續(xù)增長。到2012年，青海省人均住房面積大約在22m2左右，發(fā)展?jié)摿薮?。由于取消了住房的福利分配制度，城?zhèn)居民住房的升級換代必須通過市場來進(jìn)行。在沒有購房之前，一般工薪階層必須精打細(xì)算過日子，增加家庭的儲蓄;購買住房后，必須考慮長達(dá)數(shù)十年的還貸，其預(yù)算約束受到限制，迫使這些家庭不得不減少其他消費。

(四)青海住房消費對長期消費的抑制超過對短期消費的抑制

住宅價格的上升具有比較顯著的“財富效應(yīng)”，即住宅價格的上升會引起家庭所擁有財富價值的上升，進(jìn)而促進(jìn)居民家庭消費的上升。但是青海省的住宅價格卻出現(xiàn)了負(fù)財富效應(yīng)，住宅價格上升對長期消費抑制0.17元。青海住宅價格這種財富效應(yīng)非常有限的原因是:大部分城鎮(zhèn)居民的居住條件處于升級換代階段，缺乏一個發(fā)達(dá)的住房二級市場，居民的消費信貸觀念與發(fā)達(dá)國家存在非常大的差異等，使得住宅價格上升帶來的正財富效應(yīng)無法得到充分發(fā)揮。

四、對策

現(xiàn)階段，保持房地產(chǎn)價格適度上升的同時要抑制房地產(chǎn)價格過快上升。房地產(chǎn)價格的劇烈波動不利于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，會顯著影響當(dāng)前和未來經(jīng)濟(jì)的總產(chǎn)出。上述分析表明，青海省房地產(chǎn)價格的上漲建立在居民收入上漲的基礎(chǔ)上。因此在我省當(dāng)前發(fā)展階段，保持房地產(chǎn)價格適度上升但又不脫離經(jīng)濟(jì)的基本面是最佳的政策目標(biāo)。事實上，目前青海省房地產(chǎn)的問題并不是房地產(chǎn)價格過高，而是房地產(chǎn)價格上升的速度過快。房地產(chǎn)價格的過快增長意味著房地產(chǎn)投資回報率要超過其他投資，人們會將財富持有形式從貨幣資金和其他金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)，從而引起過量的房地產(chǎn)需求和投資。因此，抑制房地產(chǎn)價格的快速上漲是比控制房地產(chǎn)價格水平更加重要的政策目標(biāo)。

建立適合青海家庭結(jié)構(gòu)的住房梯度消費模式，促進(jìn)總消費的增長。一個完整的住房消費市場應(yīng)當(dāng)是梯級消費。不同收入的家庭在住房市場上有著相應(yīng)的定位，高收入人群一般都擁有住房，中低收入人群擁有自己的住房或租房，而低收入人群更多的是依靠租賃市場來滿足居住需求。也就是說，家庭在其生命周期內(nèi)會不斷地變換居住條件。這給住宅價格財富效應(yīng)的實現(xiàn)提供了基礎(chǔ)，因為人們在出售住宅后，仍然可以在租賃市場上得到較好的居住服務(wù)。目前青海省住房租賃市場非常不規(guī)范，加上中國人傳統(tǒng)的消費心理和消費習(xí)慣，大部分家庭希望擁有自己的住房，不愿意到租賃市場去尋求解決住房問題，直接導(dǎo)致這一部分居民家庭不得不抑制消費，進(jìn)行儲蓄。因此從大力建設(shè)住房租賃市場的角度來看，應(yīng)當(dāng)逐步規(guī)范住房租賃市場，對低保家庭提供低租金或零租金公租房;對新增城市就業(yè)人口提供低于市場租金的公租房;對中低收入家庭，居住一定年限后，將公租房出售給有購買意愿的家庭，實現(xiàn)這類群體的改善性住房需求。同時要求市場調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保障不同住房的總量供應(yīng)，既滿足差異性的需求，又在住房供應(yīng)量上形成較為充足的有效供應(yīng)。通過安排廉租住房以及中低價位、中小套型普通商品房等住房的結(jié)構(gòu)比例，新建住房和土地供應(yīng)保障措施等，解決中低收入家庭住房困難問題，逐步形成住房的梯級消費。通過梯度消費的方式來切實改善生活質(zhì)量，不僅滿足購房者擁有房產(chǎn)的要求，而且可以提高社會總需求，刺激青海省經(jīng)濟(jì)的快速增長。

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