穆杰

鄂爾多斯市國土資源局 鄂爾多斯 017000

房地產發(fā)展對鄂爾多斯經濟的影響

穆杰

鄂爾多斯市國土資源局 鄂爾多斯 017000

鄂爾多斯擁有中國最豐富的自然資源，也是近年中國經濟社會發(fā)展最快的城市之一。但是鄂爾多斯面對那么多財富，并沒有充分轉化為經濟社會發(fā)展和鄂爾多斯持久的繁榮興盛，而是在很大程度上變成了房地產泡沫，房地產泡沫抽走了鄂爾多斯的發(fā)展機遇，留下的是空樓和民間借貸破裂。

房價；鄂爾多斯；房產

一、鄂爾多斯房地產泡沫的形成

鄂爾多斯資源豐富，擁有“揚眉吐氣”（羊絨、煤炭、稀土、天然氣）四大重要資源。鄂爾多斯羊絨制品產量約占全國的三分之一，世界的四分之一。已探明天然氣儲量約1880億立方米，占全國三分之一，產量占全國六分之一。2003年之后，伴隨著鄂爾多斯煤炭開采高潮的到來，資本迅速向房地產涌入。2004年政府開始在荒漠中興建新區(qū)，總投資50多億元。2005年后，城市化建設成為鄂爾多斯市政府的主要工作之一，“拆舊樓、蓋新樓”的景象遍布鄂爾多斯全境。僅2011年一年，鄂爾多斯城區(qū)就計劃拆遷300萬平方米，幾乎是過去五年的一半。而通過拆遷補償，煤炭和房地產資金流入民間，許多鄂爾多斯人一夜暴富起來。富裕起來的鄂爾多斯人，又通過民間信貸的方式讓資金重新流回煤炭和房地產，尤其是后者。

伴隨著煤炭資本的涌入及政府希望通過發(fā)展房地產改變經濟結構單一和促進經濟增長的愿望，鄂爾多斯房價跟隨全國房價泡沫趨勢大漲起來。2005年，鄂爾多斯的居民住宅均價還僅為每平方米1，000元左右，2006年就漲到1，800元，2007年更是升至3，000元。2008年樓市有個短暫的下行，但2009年以后，鄂爾多斯樓市再度復興，康巴什新區(qū)房價已經達到6，000元，東勝區(qū)則直逼七八千元高位。

房地產的高漲和資源的開發(fā)帶來投資需要的高漲，但中國銀行業(yè)有信貸數(shù)量限制，導致當?shù)刭Y金饑渴，這時民間資本通過高利貸的形式流向瘋狂的房地產。高和報告顯示，鄂爾多斯銀行系統(tǒng)至2011年2月底，房地產開發(fā)貸款余額僅59.7億元。而鄂爾多斯房地產業(yè)此時的投資規(guī)模是360.7億元，來自銀行的支持不滿17億元。

由于沒有房地產之外好的投資渠道，鄂爾多斯人不僅把錢借給房地產開發(fā)商，而且熱衷買房。從2006到2010，在房價上漲的這幾年，鄂爾多斯人瘋了似的去搶房，凌晨一兩點就去排隊等著拿號，而且好多人都是一口氣買好幾套。

2010年上半年之前，鄂爾多斯樓市不存在營銷概念，蓋房不用設售樓處，人們看看模型沙盤就把房子買了。在最瘋狂的時期，開發(fā)商只要拿下土地、做完規(guī)劃，就敢賣房，而且期房就能全部賣光。

買房子的人大部分都是本地人，其中又有大部分是民間資本的放款人，拿著賺到手的利息去買房。這些買房者即使有錢付全款，也還是只交30%首付款，70%向銀行貸款，自己的現(xiàn)金留著放高利貸。

2010年，當中國大部分城市房地產市場因調控陷入低迷之時，鄂爾多斯住房成交面積超過了1，000萬平方米，很多高端住宅項目，剛一推向市場，便迅速售罄。許多項目售價成功1.3萬，個別項目甚至超過兩萬元/平方米。盡管，在這1，000萬平方米之中，二手房成交面積僅有17萬平方米，因為，既沒有人愿意把新購買的房屋轉讓出去，也沒有人愿意買舊房子。

這時候，危機開始了，由于限購，開發(fā)商收入銳減。全國性樓市調控開始后，銀行收緊個人房貸，按照政府的限貸政策，首套房首付30%，二套房60%，二套以上不給貸款。而本地買房者按照限購規(guī)定已經嚴重超標，平均每人已達2.7套房，限購掐到了鄂爾多斯房地產的命門。再加上明顯走弱的樓市讓買房熱情驟減，2011年2月開始，鄂爾多斯很多樓盤銷售遇冷，有的樓盤售房率甚至為零，鄂爾多斯房地產危機拉開帷幕。

民間資金一邊支持房地產商蓋起房子，另一方面又買走房子支持房地產繼續(xù)蓋房子，而房價上漲又支持民間資金繼續(xù)這樣做，這就是民間資金與房地產泡沫的循環(huán)。房地產泡沫破裂，民間金融鏈條也必然破裂，一個民間金融鏈條的破裂又引發(fā)更多資金鏈條的破裂。而民間金融鏈條的破裂，又加劇房地產泡沫破裂，房地產泡沫破裂再次加劇民間金融破裂，這個惡性循環(huán)就開始了。

資金力量薄弱的一些本地開發(fā)商，則遭遇了來自銀行和民間借貸的更大的雙重還款壓力。一位鄂爾多斯本地房地產商在2010年后仍舊戀戰(zhàn)房地產，把所有資金都投入其中，結果房子蓋到一半，只能咬著牙繼續(xù)去民間借貸，但房子賣不出去，他就沒錢還利息和本金，連辦公室都不敢去。

鄂爾多斯大部分的房地產項目背后都有煤礦作支撐，才得以獲得現(xiàn)金流或者獲得小貸公司、民間資本的錢。一旦失去了煤礦這個“黑金奶?！?，資金鏈條會繃得更緊甚至斷裂。

進入2012年，支持鄂爾多斯繁榮的“黑金”——煤炭也面臨問題了。數(shù)據顯示，從2012年5月開始，蒙煤產量大幅滑坡，這也是此輪煤價下跌行情的起點。當時，國際煤炭價格大幅回落，5月末，澳大利亞紐卡斯爾港動力煤價格報92.6美元/噸，比4月末下降9.1%，同比下降22%。隨后在7月份，內蒙古原煤產量為8397萬噸，比6月減少439萬噸，比6月下降5.2%。占全區(qū)煤炭產量超過6成的鄂爾多斯，自然是受到其沖擊的“受害者”了。

煤炭價格下跌，鄂爾多斯房地產和民間金融失去源泉動力，就像石油價格下跌讓迪拜失色一樣，鄂爾多斯的房地產和民間金融進一步進入惡性循環(huán)。

二、鄂爾多斯的房地產危機產生的原因分析

第一，鄂爾多斯的資源財富未能及時轉換為人力資本和其他產業(yè)的物力資本，未能及時吸引大量產業(yè)與勞動者進入，資源財富變成了房地產泡沫和民間借貸泡沫，且導致產業(yè)結構單一和經濟發(fā)展的不可持續(xù)。

豐富的自然資源是鄂爾多斯的最大優(yōu)勢，但相對于自然資源帶來的巨大GDP和房地產開發(fā)面積，160多萬人口的鄂爾多斯顯得人口稀少。特別是在鄂爾多斯康巴什新區(qū)，規(guī)劃到2020年人口達30萬，但其黨工委宣傳部提供的數(shù)據顯示目前康巴什的人口僅7.2萬人。人口稀少的結果，導致大量服務業(yè)難以運轉，而服務業(yè)難以運轉，就難以吸引人口和留住人口，若不改變這個局面就會形成持續(xù)的“鬼城”。

2010年，按照康巴什新區(qū)“先安商氣、再聚人氣”的思路，康巴什新區(qū)商務局發(fā)布了《康巴什新區(qū)扶持第三產業(yè)發(fā)展優(yōu)惠政策及獎勵辦法》。按照當時的思路，這項補貼政策執(zhí)行三年，2012年，已是該辦法實施的第三年，當?shù)匾恍┑曛魍嘎叮?011年和2012年的補貼，當?shù)卣⑽磧冬F(xiàn)。由于新區(qū)人少，經營狀況非常慘淡。據一些店主表示，康巴什慘淡的經營情況已讓其不得不虧損轉讓，還有的店主則因此前已繳納高額的裝修費用和房租，所以，不得不維持現(xiàn)狀繼續(xù)經營。

資源是有限的，資源型城市的出路是發(fā)展非挖資源型的產業(yè)。但可惜的是，近年來通過資源開發(fā)所創(chuàng)造的財富，過多地流向了房地產和民間高利貸，而民間高利貸還多是流向房地產，最終資源財富變成了房地產泡沫，甚至高房價與高房租阻礙人口流入和服務業(yè)發(fā)展，房地產泡沫“抽走”過多資金阻礙其他產業(yè)發(fā)展。這對鄂爾多斯未來發(fā)展來說，甚為可惜！

第二，鄂爾多斯金融發(fā)展不足，非資源型產業(yè)發(fā)展也相對不足，因而投資渠道單一，導致民間金融過多的通過高利貸的方式流入房地產，形成房地產泡沫。

通過資源開發(fā)和拆遷補償，鄂爾多斯人獲得了大量財富，但對于突然到來的財富，相比于銀行存款的低收益或負利息，除了實在可見、讓人瘋狂的房地產外，許多鄂爾多斯人不知投資到那里。在金融發(fā)展不足和非資源型產業(yè)發(fā)展不充分的情況下，鄂爾多斯人沒有好的投資渠道和投資方向。

在全國房地產泡沫宏觀背景下，鄂爾多斯人紛紛把錢投向房地產，造成了全國首屈一指的房地產泡沫，而瘋狂的房價上漲又吸引鄂爾多斯人把錢瘋狂的投向房地產——或買房子，或通過高利貸把錢借給房地產開發(fā)商，結果造成嚴重的房地產泡沫和虛幻超高利息的民間借貸。

當限購扣住已經人均擁有2.7套房子的鄂爾多斯房地產時，房地產銷售出現(xiàn)問題，房地產開發(fā)商承諾的高利息不能及時兌付，高利息的民間借貸就不可持續(xù)了。于是，民間借貸崩盤，而民間借貸的崩盤又加劇房地產的崩潰，房地產的崩盤再而加劇民間借貸的崩潰，鄂爾多斯的危機就這樣一發(fā)不可收拾了。

第三，在全國房地產泡沫和鄂爾多斯資源財富持續(xù)流入房地產的情況下，政府拆遷和大建新區(qū)在一定程度上加劇了房地產泡沫，但政府未能及時阻止房地產泡沫的膨脹和有效使用資源財富通過發(fā)展非房地產非資源型產業(yè)聚集人口與產業(yè)。

政府通過拆遷舊居為當?shù)鼐用裆w新房，是沒有錯的。通過開發(fā)新區(qū)、以新的面貌容納人口和產業(yè)，也是沒有錯的。通過拆遷補償，把資源財富變成民間財富，這還沒有錯誤。但全國房地產泡沫和投資渠道、投資方向的不足將鄂爾多斯人的財富也瘋狂引入房地產，而且造成了全國最嚴重的房地產泡沫。同時，新區(qū)未能及時聚集起人口和產業(yè)，這讓房地產泡沫看起來更加嚴重。

第四，也是非常重要的，鄂爾多斯處于中國宏觀大環(huán)境中，中央政府的政策對鄂爾多斯危機有重大影響。

鄂爾多斯房價上漲隨全國房價而起，全國房價受土地政策、貨幣發(fā)行、廉租房建設等重要影響，而這些因素又掌握在中央手中，因此鄂爾多斯房價隨全國房價上漲。

像全國一樣，鄂爾多斯房價也在2008年全球金融危機爆發(fā)后有個短暫的下行，但隨之中央四萬億和地方政府十幾萬億的刺激計劃出來后，貨幣發(fā)行井噴，全國房價逆轉下行趨勢后而暴漲。與此同時，2009年以后，鄂爾多斯樓市也再度復興，民間金融泡沫也進一步擴大。

三、淺談破解鄂爾多斯房地產泡沫的途徑

為了更好地適應經濟發(fā)展新常態(tài)，有效應對房地產市場出現(xiàn)的新形勢，合理調節(jié)房地產市場供需關系，滿足和支持居民合理住房消費，今年，內蒙古自治區(qū)人民政府出臺《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》就促進全區(qū)房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展提出幾點意見。

1.制定和完善規(guī)劃，有序調整房地產開發(fā)節(jié)奏和規(guī)模

2.調整相關政策，合理引導居民住房消費

3.培育和發(fā)展房屋租賃市場，提升房屋租賃產業(yè)化水平

4.規(guī)范收費行為，強化稅費政策支持

5.創(chuàng)新模式，加大金融信貸支持力度

6.進一步盤活公積金貸款，加快改善居民住房條件

7.推進住宅產業(yè)化，促進房地產業(yè)轉型發(fā)展

8.規(guī)范市場秩序，優(yōu)化市場發(fā)展環(huán)境

9.強化主體責任，加強房地產市場監(jiān)測分析和輿論引導

四、房地產的發(fā)展與鄂爾多斯經濟的未來

房地產的發(fā)展與鄂爾多斯經濟現(xiàn)階段存在很多問題，近年經濟調節(jié)的兩只手，一看不見的手—市場，另一張看得見的手—政府。而看得見的手卻成為閑不住的手，一方面利用宏觀調控過度干預市場經濟，另一方面在企業(yè)經營中設立的眾多審核也消耗了企業(yè)大量精力，阻礙了企業(yè)發(fā)展。為此鄂爾多斯政府就提出在經濟生產中的制度改革，主要內容就是精簡制度，給企業(yè)更多地權利，減少政府干預，給企業(yè)創(chuàng)造一個更好的發(fā)展環(huán)境。讓每個人都享受到改革帶來的紅利。

在未來對外投資、對外貿易、制度改革將會直接推動制造業(yè)與第三產業(yè)的增長進而拉動經濟增長。鄂爾多斯經濟總量會繼續(xù)增大，房地產在鄂爾多斯經濟中的數(shù)量變化不大但比例會隨著經濟增長而持續(xù)下降。相應的鄂爾多斯經濟主要靠制造業(yè)和第三產業(yè)對房地產的依賴會大大減少，房價也會回歸理性從投資品變成普通消費品。

正是因為這一點，商業(yè)地產以后要想生存一定是以服務其他行業(yè)為基礎，只有它所服務的其他行業(yè)發(fā)展好了，或者說鄂爾多斯經濟發(fā)展好了，商業(yè)地產自身才能發(fā)展好。當然商業(yè)地產也不會像前文提到的傳統(tǒng)地產那樣，過快發(fā)展對鄂爾多斯經濟起阻礙作用產生了過猶不及的現(xiàn)象，相反鄂爾多斯經濟發(fā)展的越快越好商業(yè)地產也就發(fā)展的越快越好，進而成為鄂爾多斯經濟健康發(fā)展的晴雨表。