土地、房產(chǎn)類(lèi)存續(xù)資產(chǎn)實(shí)物確認(rèn)驗(yàn)收的必要性分析

○杜春暉

（中國(guó)能源建設(shè)集團(tuán)資產(chǎn)管理中心 北京 100000）

一、存續(xù)資產(chǎn)實(shí)物現(xiàn)狀

土地、房產(chǎn)類(lèi)存續(xù)資產(chǎn)以2013年12月31日為基準(zhǔn)日以財(cái)務(wù)劃轉(zhuǎn)方式劃入資產(chǎn)管理中心，隨著中心存續(xù)資產(chǎn)管理的規(guī)范及對(duì)有關(guān)校核工作的開(kāi)展，結(jié)合原主體企業(yè)所反映的問(wèn)題，越來(lái)越發(fā)現(xiàn)存續(xù)資產(chǎn)的實(shí)際狀況遠(yuǎn)非報(bào)表數(shù)據(jù)所能真實(shí)反映。主要包括不屬本企業(yè)所有但列入本企業(yè)資產(chǎn)序列而被劃入存續(xù)資產(chǎn)序列；有些資產(chǎn)賬、卡、物嚴(yán)重不符；住宅類(lèi)資產(chǎn)存在著職工產(chǎn)權(quán)和企業(yè)產(chǎn)權(quán)嚴(yán)重重疊的現(xiàn)象；有些資產(chǎn)的完整性和合法性受到嚴(yán)重威脅；有些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)處于進(jìn)退兩難的境地；有些資產(chǎn)已被原主體企業(yè)私下處置等等問(wèn)題。

二、存續(xù)資產(chǎn)實(shí)物確認(rèn)驗(yàn)收

土地、房產(chǎn)類(lèi)存續(xù)資產(chǎn)實(shí)物確認(rèn)驗(yàn)收是指通過(guò)集團(tuán)公司組織的、以資產(chǎn)管理中心為主要成員的實(shí)物確認(rèn)驗(yàn)收組按既定的確認(rèn)驗(yàn)收內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、程序，對(duì)所屬的土地、房產(chǎn)所有權(quán)屬證明文件、證件、協(xié)議、實(shí)物、竣工資料、宗地圖、影像資料等進(jìn)行全面、客觀、真實(shí)確認(rèn)并對(duì)有關(guān)存續(xù)資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、盤(pán)活、權(quán)屬證件辦理提出指導(dǎo)意見(jiàn)的一個(gè)過(guò)程。

三、存續(xù)資產(chǎn)實(shí)物確認(rèn)驗(yàn)收的必要性

1、有利于企業(yè)和職工依法獲得各自應(yīng)有的權(quán)利

企業(yè)和職工的產(chǎn)權(quán)相重疊，是由于職工已取得分戶產(chǎn)權(quán)而企業(yè)的大產(chǎn)權(quán)還沒(méi)分開(kāi)或沒(méi)能來(lái)得及分開(kāi)。通過(guò)資產(chǎn)實(shí)物的確認(rèn)和驗(yàn)收，促使原主體企業(yè)集中人力和精力系統(tǒng)進(jìn)行核對(duì)和核實(shí)并集中解決，屬于企業(yè)的一個(gè)不能少，屬于職工一個(gè)也不留。同時(shí)，資產(chǎn)管理中心也對(duì)住宅類(lèi)的存續(xù)資產(chǎn)有一個(gè)全面、客觀、真實(shí)的掌握。

2、有利于核銷(xiāo)不應(yīng)納入存續(xù)資產(chǎn)管理序列的資產(chǎn)

集團(tuán)公司整體改制工作時(shí)間緊，工作量大且內(nèi)容復(fù)雜，短時(shí)間內(nèi)要把企業(yè)多年來(lái)的資產(chǎn)問(wèn)題核實(shí)清楚且要辦理相關(guān)證件，確實(shí)不是一件容易的事。在清產(chǎn)核資的過(guò)程中不可避免地出現(xiàn)了把企業(yè)承租的土地、房產(chǎn)或者屬于集體企業(yè)的資產(chǎn)混入本企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)象，中介公司只核實(shí)資產(chǎn)是否符合改制要求而不問(wèn)資產(chǎn)的來(lái)源和所屬，把不能納入改制范圍的資產(chǎn)一并劃入了資產(chǎn)管理中心。通過(guò)資產(chǎn)實(shí)物確認(rèn)和驗(yàn)收，把產(chǎn)權(quán)清晰、歸屬明確、沒(méi)有爭(zhēng)議的資產(chǎn)從存續(xù)資產(chǎn)序列中核銷(xiāo)掉，從而促進(jìn)對(duì)存續(xù)資產(chǎn)的真實(shí)掌握。

3、有利于對(duì)存續(xù)資產(chǎn)按使用性質(zhì)進(jìn)行劃分，以利于折舊、攤銷(xiāo)費(fèi)用的合理提取

土地、房產(chǎn)類(lèi)存續(xù)資產(chǎn)很大一部分是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需的辦公樓、生產(chǎn)樓、加工中心、實(shí)驗(yàn)樓。從產(chǎn)權(quán)角度講，劃入中心就屬于資產(chǎn)管理中心了，用別人的東西就要有償付費(fèi)。有償使用費(fèi)多少為好，既要考慮企業(yè)的心理承受能力，也要考慮企業(yè)的經(jīng)濟(jì)承受能力，同時(shí)還要考慮關(guān)聯(lián)交易的監(jiān)管要求。通過(guò)實(shí)物的確認(rèn)和驗(yàn)收，把存續(xù)資產(chǎn)按使用性質(zhì)劃分為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、住宅、對(duì)外出租三類(lèi)，就是考慮收費(fèi)的合理性。對(duì)于企業(yè)必需的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類(lèi)的資產(chǎn)就只考慮折舊和攤銷(xiāo)，以降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本；對(duì)用于對(duì)外出租的則以市場(chǎng)價(jià)格為基數(shù)進(jìn)行計(jì)算，經(jīng)營(yíng)所得主要?dú)w資產(chǎn)管理中心，企業(yè)獲得應(yīng)有的管理費(fèi)用；對(duì)于為職工服務(wù)使用的住宅類(lèi)的門(mén)房、配電室、水泵房等配套設(shè)施則按折舊計(jì)提。

4、有利于對(duì)存續(xù)資產(chǎn)的完整性和合法性進(jìn)行確認(rèn)

土地、房產(chǎn)類(lèi)存續(xù)資產(chǎn)以2013年12月31日為基準(zhǔn)日劃入資產(chǎn)管理中心，只是從財(cái)務(wù)賬面上進(jìn)行了移交，但實(shí)物究竟如何，只能是原主體企業(yè)自己清楚了。據(jù)了解，有些土地由于資料不完整或長(zhǎng)期不進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，被周邊村民不斷蠶食，有些村民已把這種蠶食當(dāng)作自己的成果到政府有關(guān)部門(mén)討要說(shuō)法，個(gè)別村民甚至已開(kāi)始辦理土地使用證，已從事實(shí)占有發(fā)展到合法占有，資產(chǎn)的完整性和合法性受到嚴(yán)重威脅。通過(guò)存續(xù)資產(chǎn)的實(shí)物確認(rèn)，把所有資產(chǎn)捋一遍，哪些資產(chǎn)已受到威脅，哪些資產(chǎn)事實(shí)上已被別人占有或占用，哪些資產(chǎn)存在法律糾紛，哪些資產(chǎn)通過(guò)努力還可以要回來(lái)，哪些資產(chǎn)已根本無(wú)回歸的可能。各種情況了然于胸，確保國(guó)有資產(chǎn)不受損失。

5、有利于加強(qiáng)對(duì)存續(xù)資產(chǎn)管理工作的宣傳

什么是存續(xù)資產(chǎn)？存續(xù)資產(chǎn)包括哪些？存續(xù)資產(chǎn)是否就是不良資產(chǎn)？公司改制為什么要重新登記產(chǎn)權(quán)？為什么幾代人置辦的資產(chǎn)會(huì)劃給別人？為什么有的土地或房產(chǎn)劃為存續(xù)資產(chǎn)，有些就不劃入呢？為什么改制就必須把國(guó)有劃撥土地改性質(zhì)為國(guó)有出讓土地？存續(xù)資產(chǎn)有沒(méi)有可能再回歸到原主體企業(yè)？相信，以上疑問(wèn)在大部分的改制企業(yè)里都存在。由于集團(tuán)公司整體改制時(shí)間要求緊，又有大量的資產(chǎn)需按照要求取得產(chǎn)權(quán)手續(xù)，而這種產(chǎn)權(quán)手續(xù)的取得需要大量的支撐性的證件和文件作為依據(jù)，還需要政府有關(guān)部門(mén)的層層審批，有這樣的疑問(wèn)就不足為奇了。通過(guò)資產(chǎn)的實(shí)物確認(rèn)，要走遍所有的相關(guān)企業(yè)，這個(gè)過(guò)程本身就是一個(gè)答疑解惑的過(guò)程，也是一個(gè)宣傳政策的過(guò)程，同時(shí)，還是一個(gè)鼓足干勁的過(guò)程，也是一個(gè)為簽署物業(yè)有償使用協(xié)議鋪路搭橋的過(guò)程。

6、有利于存續(xù)資產(chǎn)的規(guī)范處置

存續(xù)資產(chǎn)的管理需要資產(chǎn)管理中心和原主體企業(yè)雙方的共同努力。資產(chǎn)管理中心負(fù)責(zé)的是產(chǎn)權(quán)和價(jià)值管理，原主體企業(yè)負(fù)責(zé)的是實(shí)物管理和使用管理，同時(shí)，還負(fù)責(zé)有關(guān)權(quán)屬證件的管理和完善。有些單位利用存續(xù)資產(chǎn)財(cái)務(wù)賬面移交而實(shí)物還未確認(rèn)的時(shí)機(jī)，不執(zhí)行集團(tuán)公司有關(guān)存續(xù)資產(chǎn)過(guò)渡期管理的有關(guān)規(guī)定，擅自作主，低價(jià)出售、抵賬、轉(zhuǎn)讓、變賣(mài)、抵押等，使國(guó)有資產(chǎn)流失的風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重加大。通過(guò)資產(chǎn)的實(shí)物確認(rèn)和驗(yàn)收，把個(gè)別單位的本位主義思想統(tǒng)一到集團(tuán)公司的改革要求上來(lái)，確實(shí)需要處置，應(yīng)通過(guò)資產(chǎn)管理中心經(jīng)集團(tuán)公司授權(quán)，按有關(guān)程序進(jìn)行。

7、有利于對(duì)存續(xù)資產(chǎn)的盤(pán)活、開(kāi)發(fā)、確權(quán)辦證工作進(jìn)行指導(dǎo)

存續(xù)資產(chǎn)有些是正在使用，有些是長(zhǎng)期閑置，有些是正處于開(kāi)發(fā)階段，但無(wú)一例外都在權(quán)屬證件上存在“瑕疵”。要么是土地性質(zhì)還沒(méi)有從國(guó)有劃撥變?yōu)閲?guó)有出讓?zhuān)灰词峭恋睾头慨a(chǎn)兩證不匹配；要么是有土地證無(wú)房產(chǎn)證等等，不一而足。通過(guò)資產(chǎn)的實(shí)物確認(rèn)和驗(yàn)收，對(duì)這類(lèi)問(wèn)題進(jìn)行歸整，對(duì)閑置資產(chǎn)摸清原因，看能否對(duì)癥下藥把它盤(pán)活；對(duì)正在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，使開(kāi)發(fā)工作處于可控。確權(quán)辦證工作則分類(lèi)區(qū)別對(duì)待，同一地區(qū)的，要進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流，取長(zhǎng)補(bǔ)短，少走彎路，需要集團(tuán)公司協(xié)調(diào)和支持的，應(yīng)該支持，加快辦證的力度和速度，促使資產(chǎn)盡快“回歸”。

8、有利于加強(qiáng)原主體企業(yè)對(duì)存續(xù)資產(chǎn)實(shí)物的管理

存續(xù)資產(chǎn)的管理是一個(gè)新課題。所謂新，是因?yàn)閺呢?cái)務(wù)層面上劃歸為集團(tuán)資產(chǎn)管理中心，而實(shí)物的利用和管理又歸原主體單位，如處理不當(dāng)，資產(chǎn)很有可能處于管理“真空”狀態(tài)。資產(chǎn)實(shí)物確認(rèn)驗(yàn)收的過(guò)程也是一個(gè)對(duì)原主體企業(yè)的存續(xù)資產(chǎn)管理工作進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督的過(guò)程；同時(shí)也是一個(gè)明確雙方職責(zé)和權(quán)利、劃清管理邊界的過(guò)程，通過(guò)這個(gè)過(guò)程要使原主體企業(yè)明白：哪些屬于他們的管理權(quán)限，哪些工作由他們主導(dǎo)，哪些工作由他們配合；對(duì)存續(xù)資產(chǎn)的管理需要怎樣做，做到什么程度，具體標(biāo)準(zhǔn)是什么。一定要求做到思想不亂、工作不斷、管理無(wú)真空、國(guó)有資產(chǎn)不流失。

9、有利于收集對(duì)存續(xù)資產(chǎn)管理的合理化建議

管理包含了決策、指揮、監(jiān)督、服務(wù)等職能，是一個(gè)自上而下、自下而上的反復(fù)過(guò)程。基層單位對(duì)存續(xù)資產(chǎn)的管理有許多值得肯定的意見(jiàn)和建議，在資產(chǎn)的管理和使用中積累了許多成熟的經(jīng)驗(yàn)。了解和掌握他們的意見(jiàn)和建議對(duì)于制定切實(shí)可行的政策和管理提升有重要意義；對(duì)中心積極、及時(shí)地辦理權(quán)屬證件有很大的借鑒意義；對(duì)于中心如何有效地、合規(guī)合法地開(kāi)發(fā)和利用資產(chǎn)實(shí)物有一定的參考價(jià)值。

10、對(duì)于存續(xù)資產(chǎn)的“回歸”有很大的推動(dòng)作用

在存續(xù)資產(chǎn)的構(gòu)成中，有很大一部分屬于因時(shí)間關(guān)系而來(lái)不及確權(quán)的項(xiàng)目，假以時(shí)日，權(quán)屬證件是可以辦齊的。成立資產(chǎn)管理中心很大的一個(gè)目的，是要讓這些暫時(shí)不具備進(jìn)入股份公司的資產(chǎn)經(jīng)過(guò)“孵化、培育、優(yōu)化、確權(quán)”的過(guò)程，使其具備進(jìn)入股份公司的條件，也就是這些列入資產(chǎn)管理中心的存續(xù)資產(chǎn)其最終目的是在條件具備的情況下使其重新投入原主體企業(yè)，不只是能夠?qū)嵨飸?yīng)用，而是“名至實(shí)歸”，不只是滿足于企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，而且還要作為資本注入，使其成為股份公司資本的一部分。通過(guò)資產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物確認(rèn)，把資產(chǎn)的實(shí)際情況摸清，分門(mén)別類(lèi)地進(jìn)行管理，讓有關(guān)企業(yè)不要因?yàn)橘Y產(chǎn)被劃入資產(chǎn)管理中心而想不通；不要因?yàn)楹炇鹞飿I(yè)有償使用協(xié)議而不理解，要像以往一樣，以主人的心態(tài)，加快辦證確權(quán)的力度和速度，加快存續(xù)資產(chǎn)的“回歸”；要像以往一樣，積極加快項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)力度，保證國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。

存續(xù)資產(chǎn)的管理是一個(gè)漫長(zhǎng)的工作過(guò)程，也是一個(gè)時(shí)不我待的工作節(jié)點(diǎn)。說(shuō)它漫長(zhǎng)，是因?yàn)樵诖胬m(xù)資產(chǎn)的構(gòu)成中，有許多資產(chǎn)根據(jù)現(xiàn)形政策辦理權(quán)屬證件的難度會(huì)非常大，甚至是不可能辦下來(lái)，對(duì)這類(lèi)資產(chǎn)就要像其他固定資產(chǎn)一樣進(jìn)行常態(tài)管理；說(shuō)時(shí)不我待，是因?yàn)榇胬m(xù)資產(chǎn)構(gòu)成中，有許多通過(guò)自身的努力可以辦理權(quán)屬證件，然后以資本方式及時(shí)地重新注入到股份公司中去，保證國(guó)有資本的價(jià)值最大化。

實(shí)物資產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)是存續(xù)資產(chǎn)管理工作的一個(gè)分水嶺，它是存續(xù)資產(chǎn)管理從政策制定、財(cái)務(wù)劃轉(zhuǎn)、理論探討走向?qū)嵺`的一個(gè)標(biāo)志。通過(guò)這個(gè)過(guò)程，我們可以完整地、系統(tǒng)地、客觀地、科學(xué)地掌握存續(xù)資產(chǎn)的實(shí)際情況，以利于對(duì)存續(xù)資產(chǎn)分門(mén)別類(lèi)進(jìn)行管理；通過(guò)這個(gè)過(guò)程，可以使原主體企業(yè)明白自身的定位，以便積極、及時(shí)地確權(quán)辦證；可以使我們明白存續(xù)資產(chǎn)應(yīng)如何委托管理，如何有償使用；資產(chǎn)實(shí)物的確認(rèn)過(guò)程也是一個(gè)對(duì)基層單位存續(xù)資產(chǎn)管理工作把把脈、量量溫的過(guò)程。

總之，通過(guò)對(duì)土地、房產(chǎn)類(lèi)存續(xù)資產(chǎn)實(shí)物的確認(rèn)驗(yàn)收，全面掌握存續(xù)資產(chǎn)，充分發(fā)揮資產(chǎn)管理中心存續(xù)資產(chǎn)的“管理中心”、非經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的“轉(zhuǎn)化中心”、優(yōu)良資產(chǎn)的“培育中心”、低效資產(chǎn)的“加工中心”、困難企業(yè)的“緩沖中心”的作用，政策和實(shí)踐相結(jié)合、機(jī)關(guān)和基層相結(jié)合，把存續(xù)資產(chǎn)管出價(jià)值、管出效益。

[1]張麗：對(duì)企業(yè)改制后存續(xù)固定資產(chǎn)的管理及處置利用的初步探討[J].鐵路采購(gòu)與物流，2014（6）.

[2]何柏帆、金偉飛、胡文范：存續(xù)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)與管理[J].中國(guó)保險(xiǎn)，2005（8）.