王 璐

（陜煤實(shí)業(yè)集團(tuán)渭南分公司，陜西 渭南 714000）

計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在物業(yè)管理中的應(yīng)用

王 璐

（陜煤實(shí)業(yè)集團(tuán)渭南分公司，陜西 渭南 714000）

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住宅小區(qū)越來越成為人們居住的主流，物業(yè)管理針對(duì)當(dāng)代社會(huì)需要應(yīng)運(yùn)而生，用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)行物業(yè)管理，能夠?yàn)楣芾碚吒玫鼐S護(hù)各項(xiàng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)和處理工作帶來方便與快捷。

物業(yè)；計(jì)算機(jī)技術(shù)；網(wǎng)絡(luò)技術(shù)；效率；瓶頸；展望

1 物業(yè)的含義和發(fā)展趨勢(shì)

物業(yè)一詞早在我國(guó)就有記載。《漢語(yǔ)大辭典》中記載，宋朝李綱的奏章中有“在京有物業(yè)者”的說法。物業(yè)在英語(yǔ)中為“財(cái)產(chǎn)”“資產(chǎn)”“擁有物”“房地產(chǎn)”之意，是一個(gè)較為廣義的范疇?！拔飿I(yè)”一詞原是粵港方言對(duì)房地產(chǎn)的稱呼，國(guó)家建設(shè)部將“物業(yè)”定義為，“已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地”。從這個(gè)定義可以看出，物業(yè)主要包含3部分內(nèi)容：①已建成并具有使用功能的各類居住和非居住的建筑物；②與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施；③相關(guān)的場(chǎng)地。

隨著人們生活水平的不斷提高，傳統(tǒng)的社區(qū)服務(wù)已經(jīng)不能滿足人們的需求。如何利用先進(jìn)的管理手段，提高物業(yè)管理水平，是當(dāng)今社會(huì)所面臨的重要課題。面對(duì)信息時(shí)代的挑戰(zhàn)，利用高科技手段來提高物業(yè)管理，無疑是一條行之有效的捷徑。在某種意義上，信息與科技在物業(yè)管理與現(xiàn)代化建設(shè)中彰顯出越來越重要的地位，物業(yè)管理方面的信息化與科學(xué)化，已成為決定現(xiàn)代化生活水平步入高臺(tái)階的重要標(biāo)志。

2 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展

計(jì)算機(jī)是20世紀(jì)人類最偉大的發(fā)明，隨著科學(xué)技術(shù)的不斷提高，計(jì)算機(jī)技術(shù)日漸成熟，其強(qiáng)大的功能已深為人知。計(jì)算機(jī)已進(jìn)入人類社會(huì)的各個(gè)領(lǐng)域，并發(fā)揮著越來越重要的作用，人類正進(jìn)入信息時(shí)代，計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展正在改變著人們的工作、生活、思維和學(xué)習(xí)方式。

計(jì)算機(jī)的發(fā)展速度日新月異，僅僅幾十年的時(shí)間，其處理速度從每秒幾千次，到每秒幾十萬次、上千萬次，發(fā)展到千億次。處理二制數(shù)位數(shù)，從8位發(fā)展到64位。廣泛使用的微型計(jì)算機(jī)，20年來其核心部件CPU，也從當(dāng)初的Z80系列、蘋果機(jī)系列（6502）、PC 機(jī)（8086）、80286、80386、80486、Pentium（奔騰），到 PⅠ、PⅡ，再到目前的PⅣ。發(fā)展方向正朝著巨型化和人工智能化方向發(fā)展。

作為計(jì)算機(jī)應(yīng)用的一個(gè)方面，使用計(jì)算機(jī)對(duì)企業(yè)單位的物業(yè)信息進(jìn)行管理，具有手工管理所無法比擬的優(yōu)點(diǎn)，比如檢索迅速、查找方便、可靠性高、存儲(chǔ)量大、保密性好、壽命長(zhǎng)、成本低等。這些優(yōu)點(diǎn)能夠極大地提高工作的效率。

3 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在物業(yè)管理上的應(yīng)用

物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、規(guī)范化，已成為物業(yè)公司迫在眉睫的任務(wù)，通過提高日常物業(yè)管理工作中的科技含量，促進(jìn)當(dāng)前物業(yè)管理的現(xiàn)代化，使物業(yè)管理能夠適應(yīng)現(xiàn)代科技和現(xiàn)代建筑技術(shù)的發(fā)展潮流。因此，對(duì)于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)來講，僅靠簡(jiǎn)單的單向、手工管理已經(jīng)不能適應(yīng)物業(yè)管理需求水平的提高，必須走規(guī)?；⒕W(wǎng)絡(luò)化的計(jì)算機(jī)綜合管理道路。

物業(yè)管理公司要實(shí)現(xiàn)對(duì)分散的下屬物業(yè)管理處進(jìn)行統(tǒng)一高效的管理，首先必須實(shí)現(xiàn)管理的網(wǎng)絡(luò)化和標(biāo)準(zhǔn)化，保證公司信息的上傳下達(dá)快速準(zhǔn)確、不失真，同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司與住戶間的“零距離溝通”，為物業(yè)公司實(shí)行個(gè)性化服務(wù)打好基礎(chǔ)。

當(dāng)前，物業(yè)管理工作大多還應(yīng)用“傳統(tǒng)”的管理方式與方法，從而造成了許多的問題和不便，加之物業(yè)管理涉及的管理范圍較為廣泛、管理內(nèi)容繁雜、政策性易變動(dòng)等因素，導(dǎo)致日常工作需要耗費(fèi)大量的人力和物力，而采用現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理手段，絕對(duì)是一種行之有效的解決辦法。

使用計(jì)算機(jī)（網(wǎng)絡(luò)）不僅可以避免上述麻煩，還可以節(jié)省大量的人力、物力和財(cái)力，并提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量。主要體現(xiàn)在：

（1）全方位的快速查詢，減少重復(fù)勞動(dòng)。物業(yè)管理中房產(chǎn)資料、業(yè)主資料、住戶資料以及文件檔案的數(shù)量龐大，手工整理、統(tǒng)計(jì)匯總工作量非常大，而且繁瑣，查詢某房產(chǎn)或業(yè)主資料往往需要較長(zhǎng)時(shí)間。而通過計(jì)算機(jī)輔助管理，可以隨時(shí)按業(yè)主名稱、房號(hào)、房類、朝向、面積等條件任意查詢，減少大量重復(fù)工作，提高工作效率。

（2）完整的工程及服務(wù)檔案，提高管理水平。物業(yè)管理除了涉及房產(chǎn)、業(yè)主和客戶管理之外，更需要提供工程設(shè)施維護(hù)、維修、裝修服務(wù)與管理。而計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)完整的工程檔案與服務(wù)檔案可以使管理人員隨時(shí)了解最新的情況，更可以規(guī)范維護(hù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，幫助管理人員合理安排上門服務(wù)的時(shí)間。

（3）各項(xiàng)費(fèi)用自動(dòng)計(jì)算，減少人工差錯(cuò)與負(fù)擔(dān)。物業(yè)管理中一項(xiàng)重要的工作是各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算、統(tǒng)計(jì)、匯總，然而由于費(fèi)用項(xiàng)目繁雜、計(jì)算方法繁瑣，造成手工差錯(cuò)率較高，且工作負(fù)擔(dān)繁重。而計(jì)算機(jī)管理利用了計(jì)算機(jī)運(yùn)算速度快、準(zhǔn)確率高的特點(diǎn)，使得各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算、統(tǒng)計(jì)、匯總工作，既簡(jiǎn)單、方便，又能輕松自如。

（4）自動(dòng)控制各項(xiàng)費(fèi)用收繳，保證公司收益。管理費(fèi)用的收繳是管理公司能夠正常運(yùn)營(yíng)的保證，通過客戶自覺交費(fèi)和人工催收，往往效率較低，難以應(yīng)付自如。而計(jì)算機(jī)管理可以隨時(shí)監(jiān)控客戶交費(fèi)和欠費(fèi)情況，自動(dòng)打印繳費(fèi)通知書和催款通知書，能夠提高收費(fèi)效率，使收費(fèi)工作操作自如，提高了資金的回流速度。

（5）靈活、準(zhǔn)確的收費(fèi)，提高財(cái)務(wù)工作效率。管理面積越大、戶數(shù)越多，財(cái)務(wù)收費(fèi)工作就越繁重，大量水電費(fèi)、管理費(fèi)及其他費(fèi)用的收費(fèi)，不但繁雜且容易出現(xiàn)差錯(cuò)。而用計(jì)算機(jī)管理收費(fèi)，靈活性、準(zhǔn)確性大大提高，客戶不但可以分項(xiàng)付款，還可以預(yù)付各項(xiàng)費(fèi)用，大大降低了財(cái)務(wù)收費(fèi)人員的勞動(dòng)強(qiáng)度和工作量。

（6）全面的統(tǒng)計(jì)分析，提供決策依據(jù)。在物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，計(jì)算機(jī)快速、自動(dòng)、強(qiáng)大的統(tǒng)計(jì)匯總功能和豐富的報(bào)表打印系統(tǒng)，使各項(xiàng)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)匯總、分析表格一應(yīng)俱全，物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)可隨時(shí)查閱最新的詳細(xì)情況，以便快速、準(zhǔn)確地做出決策，提高物業(yè)管理公司的管理水平與競(jìng)爭(zhēng)力。

4 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在應(yīng)用上的瓶頸

計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在物業(yè)管理中的應(yīng)用，到目前為止還沒有形成規(guī)模。歸納起來，妨礙計(jì)算機(jī)技術(shù)在物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)用的主要困難，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

4.1 認(rèn)識(shí)問題

這種思潮認(rèn)為，信息系統(tǒng)再好，也不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，或直接產(chǎn)生效益，因此網(wǎng)絡(luò)對(duì)企業(yè)來說是錦上添花，可有可無。其實(shí)，這是粗放型經(jīng)濟(jì)模式下產(chǎn)生的誤區(qū)，他們不了解管理出效益的真諦，不了解管理與技術(shù)的內(nèi)在聯(lián)系。網(wǎng)絡(luò)雖然不能直接產(chǎn)生效益，但它可以產(chǎn)生間接的、無形的、長(zhǎng)久的經(jīng)濟(jì)效益。

4.2 數(shù)據(jù)概念

目前，物業(yè)管理方面的數(shù)據(jù)庫(kù)基本沒有什么標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，完全是各單位根據(jù)自己的需要開發(fā)的一些小型應(yīng)用。但這些數(shù)據(jù)庫(kù)各自為政、互不兼容，如租金管理、基金管理、售房管理等，各部門的數(shù)據(jù)，尤其是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不共享或不能共享，這就造成了許多重復(fù)性工作，浪費(fèi)了時(shí)間和精力。

4.3 數(shù)值計(jì)算

物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用計(jì)算的難點(diǎn)不在于計(jì)算機(jī)軟件，而在于物業(yè)管理收費(fèi)數(shù)學(xué)力學(xué)模型的概念化和準(zhǔn)確界定。一般來說，數(shù)值計(jì)算的數(shù)學(xué)力學(xué)模型確定之后，根據(jù)確定性模型再去編制計(jì)算機(jī)程序都不是困難的事情，甚至許多數(shù)值計(jì)算問題根本用不著自己去編程序。隨著物業(yè)管理向集約化、專業(yè)化方向的發(fā)展，這種服務(wù)的計(jì)費(fèi)模型將是必須解決的一個(gè)問題。

4.4 文檔管理

文檔資料管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，歷來是各單位技術(shù)檔案管理的重點(diǎn)之一。一些重要物業(yè)的技術(shù)檔案還有保密性，有嚴(yán)格的管理規(guī)定。計(jì)算機(jī)技術(shù)的應(yīng)用使得傳統(tǒng)的檔案管理受到?jīng)_擊。

4.5 網(wǎng)絡(luò)技術(shù)

物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)應(yīng)用目前尚處在初級(jí)階段，少數(shù)單位的局域網(wǎng)可以進(jìn)行一些文件傳輸或數(shù)據(jù)交換，已經(jīng)邁出了網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用的第一步，但離真正意義上的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用還有相當(dāng)大的差距。少數(shù)單位正在進(jìn)行深層次的探討，如按物業(yè)類型分類，進(jìn)行商品房、寫字樓、公房等專門類型的系統(tǒng)開發(fā)。網(wǎng)絡(luò)的意義無人質(zhì)疑，難點(diǎn)是投入與具體應(yīng)用，期間有許多現(xiàn)實(shí)條件和發(fā)展問題需要認(rèn)真研究，并加以解決。

5 小結(jié)

減少中間環(huán)節(jié)、有效降低成本的網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理，最大限度地解決了提高服務(wù)質(zhì)量與降低管理成本之間的矛盾，有效地削減中間管理層，簡(jiǎn)化了費(fèi)用核算、文件傳遞等中間環(huán)節(jié)，大大降低了管理成本，并實(shí)現(xiàn)資源共享、信息公用，從而有效降低了經(jīng)營(yíng)成本。

統(tǒng)一的信息平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了交互式管理與個(gè)性化服務(wù)，縮短了領(lǐng)導(dǎo)與員工的距離，實(shí)現(xiàn)了公司內(nèi)部的交互式管理，營(yíng)造出寬松的企業(yè)文化。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)的管理工作，隨著市場(chǎng)的變化，小船的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是有限的，大的集團(tuán)公司的出現(xiàn)，可起到整合市場(chǎng)的功效。只有提早著手建立起遠(yuǎn)程統(tǒng)一化管理的運(yùn)行機(jī)制，即時(shí)調(diào)整策略，才有可能走在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的前列。

然而就目前而言，計(jì)算機(jī)在物業(yè)管理工作中的應(yīng)用還不盡人意。以上海地區(qū)物業(yè)管理為例，目前大約有1 700家物業(yè)管理企業(yè)，其中有近300家物業(yè)管理公司采用了物業(yè)信息系統(tǒng)進(jìn)行管理，但從嚴(yán)格意義上講，這些應(yīng)用還稱不上是系統(tǒng)，更不是真正的信息管理系統(tǒng)，所以物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)化進(jìn)程需進(jìn)一步拓展。

［1］陳耿.信息技術(shù)在物業(yè)管理中的應(yīng)用［J］.甘肅科技縱橫，2010，39（1）.

［2］羅輝.應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)［J］.中國(guó)物業(yè)管理，2014（3）.

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［4］劉偉.注重細(xì)節(jié)開展精細(xì)化物業(yè)［J］.城市開發(fā)，2008（2）.

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10.3969/j.issn.1673-0194.2015.15.102

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2015-05-07