房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理優(yōu)化研究

劉鳳清

（濟(jì)南雅致房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，濟(jì)南 250001）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理優(yōu)化研究

劉鳳清

（濟(jì)南雅致房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，濟(jì)南 250001）

成本控制管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的重要內(nèi)容，是當(dāng)前復(fù)雜市場環(huán)境下提高房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的重要措施。但目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中還存在成本管理體系不健全，項(xiàng)目開發(fā)成本管理較為薄弱，缺乏有力的成本控制目標(biāo)考核等問題。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要加強(qiáng)成本控制，完善成本管理體系，重點(diǎn)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段的成本控制，加強(qiáng)對(duì)成本管理的考核監(jiān)督，從而提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)；成本控制；目標(biāo)控制；全方位管理；動(dòng)態(tài)管理

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)投資建設(shè)市場逐步趨于平穩(wěn)，但房地產(chǎn)行業(yè)投資建設(shè)的外部環(huán)境卻更加嚴(yán)峻。特別是在國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展壓力越來越大。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于投資增長過快，項(xiàng)目建設(shè)中成本控制管理不善，資金鏈過長，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的問題，誘發(fā)企業(yè)產(chǎn)生嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至造成項(xiàng)目建設(shè)爛尾與企業(yè)破產(chǎn)。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)市場形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須適應(yīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的趨勢，加強(qiáng)成本控制的組織管理和制度體系建設(shè)，強(qiáng)化成本控制管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，促進(jìn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。

1　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制概述

1.1房地產(chǎn)成本構(gòu)成

一般而言，成本是指全部生產(chǎn)費(fèi)用，即企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的、以貨幣形式表現(xiàn)出來的各種物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的耗費(fèi)。其主要包括兩大部分，即勞動(dòng)或勞動(dòng)力耗費(fèi)所創(chuàng)造的價(jià)值和所耗費(fèi)的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價(jià)值。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其成本構(gòu)成主要表現(xiàn)為以下幾方面。

（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)投入的各種資源，主要包括土地費(fèi)用、項(xiàng)目前期策劃及規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)用、項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)間接費(fèi)用、各種稅金及不確定費(fèi)用支出等。

（2）房地產(chǎn)營業(yè)成本。營業(yè)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)成本，即在房地產(chǎn)項(xiàng)目商品房銷售過程中產(chǎn)生的各種成本，同時(shí)還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、固定資產(chǎn)出租折舊、材料銷售及出租無形資產(chǎn)等其他相關(guān)業(yè)務(wù)成本。

項(xiàng)目開發(fā)成本與營業(yè)成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本支出的主要內(nèi)容，此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本還包括戰(zhàn)略成本、組織成本、進(jìn)度成本、預(yù)算成本及風(fēng)險(xiǎn)成本等各種隱性及顯性成本支出。

1.2房地產(chǎn)成本控制原則

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部實(shí)施成本控制管理，應(yīng)注意遵循以下幾項(xiàng)原則。

（1）目標(biāo)控制管理原則。為確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制效果，在成本控制管理上應(yīng)遵循目標(biāo)控制管理原則，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制具體要達(dá)到何種目標(biāo)，并以此作為績效考核的重要依據(jù)，提高成本控制效果。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目標(biāo)控制主要將預(yù)算成本作為控制目標(biāo)，并通過監(jiān)測分析，確保成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（2）全方位管理原則。影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的因素多種多樣，宏觀政策、投資規(guī)模、項(xiàng)目條件、合同內(nèi)容、組織管理及人力資源等因素都會(huì)涉及成本控制。因此，在成本控制管理工作開展實(shí)施過程中，要遵循全方位管理原則，動(dòng)員企業(yè)各部門共同參與，實(shí)現(xiàn)成本控制管理鏈條的延伸，改善成本控制效果。

（3）動(dòng)態(tài)管理原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的不同階段，其成本支出也不同；在不同宏觀政策及外部市場環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本重點(diǎn)也有所不同。因此，在成本控制管理中，應(yīng)遵循動(dòng)態(tài)管理原則，根據(jù)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容的變化，對(duì)成本控制管理工作進(jìn)行調(diào)整。

2　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問題

2.1成本管理體系不健全

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制未能形成系統(tǒng)的管理體系，未形成成本預(yù)測分析、成本目標(biāo)確定、成本控制、成本監(jiān)測的系統(tǒng)管理流程，導(dǎo)致不能有效整合管理資源，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制效果弱化。

2.2項(xiàng)目開發(fā)成本管理較為薄弱

項(xiàng)目開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的主要內(nèi)容。但目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)成本管理中仍存在較多薄弱環(huán)節(jié)，如在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工建設(shè)階段及銷售管理階段，都缺乏針對(duì)性的成本控制管理措施，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用居高不下。

2.3缺乏有力的成本控制目標(biāo)考核

要想在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)及其他業(yè)務(wù)工作過程中有效落實(shí)成本管理工作，必須要具備完善的目標(biāo)考核管理機(jī)制。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理，將主要工作精力置于項(xiàng)目的全過程控制上，而對(duì)成本管理，尤其是成本管理效果的考核不夠，造成部分重要的成本管理措施得不到有效落實(shí)。

3　優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的措施

3.1完善成本管理體系設(shè)計(jì)

首先，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，明確自身的發(fā)展定位、土地收儲(chǔ)戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)拓展規(guī)劃、融資管理及營銷戰(zhàn)略，并在此基礎(chǔ)上，明確企業(yè)成本管理在不同業(yè)務(wù)領(lǐng)域的重點(diǎn)內(nèi)容，進(jìn)而確定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制目標(biāo)。其次，應(yīng)完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制管理模式的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部單獨(dú)成立成本管理委員會(huì)，其直接受命于企業(yè)董事會(huì)管理，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門共同開展成本管理工作。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以全面預(yù)算管理為工具，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資總額為基礎(chǔ)，充分考慮項(xiàng)目收入、結(jié)轉(zhuǎn)的實(shí)際特點(diǎn)，綜合采用固定預(yù)算與彈性預(yù)算等方法編制預(yù)算計(jì)劃，并作為剛性約束，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行控制。

3.2重點(diǎn)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段的成本控制

在成本控制上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將項(xiàng)目開發(fā)成本作為管控的關(guān)鍵點(diǎn)。在項(xiàng)目前期決策階段，重點(diǎn)有效地控制土地價(jià)格，全面調(diào)研項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)條件，充分了解土地成本、建設(shè)成本、各項(xiàng)費(fèi)用開支等，明確整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施階段的目標(biāo)管理成本。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，實(shí)施設(shè)計(jì)招標(biāo)以降低設(shè)計(jì)成本，同時(shí)采取限額設(shè)計(jì)的方式，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)效益的論證及工程量的審核。在招投標(biāo)階段，應(yīng)優(yōu)化招標(biāo)管理程序，強(qiáng)化評(píng)標(biāo)管理，采取清單招標(biāo)的方式，并提高招投標(biāo)文件及合同文件編制水平，以節(jié)約項(xiàng)目造價(jià)。在施工階段，加強(qiáng)現(xiàn)場的簽證管理，調(diào)動(dòng)監(jiān)理工程師加強(qiáng)對(duì)資金運(yùn)用、工程量確認(rèn)等成本控制方面的管理。同時(shí)，嚴(yán)格合同管理，控制好進(jìn)度款的支付，準(zhǔn)確進(jìn)行工程量的決算設(shè)計(jì)。在銷售階段，注重提高廣告投入的有效性，并加強(qiáng)人力資源成本控制，可采取委托代理的方式降低房地產(chǎn)企業(yè)營銷總成本。

3.3加強(qiáng)對(duì)成本管理的考核監(jiān)督

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)部門及項(xiàng)目建設(shè)管理內(nèi)容的不同，準(zhǔn)確劃分責(zé)任單位，并明確責(zé)任單位的成本管理目標(biāo)及權(quán)責(zé)，以責(zé)任化的方式推行成本管理。在成本管理手段上，建立成本控制信息系統(tǒng)，及時(shí)匯總、分析、掌握各個(gè)責(zé)任單位的成本管理信息數(shù)據(jù)，對(duì)成本控制存在較多問題的責(zé)任單位進(jìn)行監(jiān)督，提高成本管理的針對(duì)性。此外，應(yīng)根據(jù)成本支出內(nèi)容，全面制定成本管理考核評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)不同責(zé)任部門的成本管理績效，以數(shù)據(jù)為支撐進(jìn)行評(píng)價(jià)，并與獎(jiǎng)懲機(jī)制掛鉤，提高成本管理的激勵(lì)效果。

4　結(jié) 語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制是一項(xiàng)復(fù)雜工作，需要企業(yè)各部門共同協(xié)調(diào)參與。在成本管理中，成本管理部門應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，細(xì)化成本控制目標(biāo)設(shè)定，強(qiáng)化預(yù)算管理及成本控制監(jiān)測分析，以提高成本管理水平，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用支出。

主要參考文獻(xiàn)

［1］胡風(fēng)雨，吳翠花.基于ISM的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制影響因素分析［J］.價(jià)值工程，2013（2）：29.

［2］梁怡.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究——以0Y房地產(chǎn)項(xiàng)目為例［D］.南寧：廣西大學(xué)，2013.

［3］宋藝竹.基于目標(biāo)成本法的企業(yè)成本管理及應(yīng)用［J］.財(cái)政監(jiān)督，2011（26）：50-51.

10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.16.033

F293.33

A

1673-0194（2015）16-0052-02

2015-05-22