秦瀚波

（蘇州大學(xué)，江蘇 蘇州 215123）

論新市民社區(qū)沖突及化解路徑

秦瀚波

（蘇州大學(xué)，江蘇 蘇州 215123）

新市民社區(qū)是新的社區(qū)形態(tài)，也是社區(qū)沖突高度聚集的地域空間。其中，主要包括業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主、物業(yè)、政府部門(mén)間的沖突。這些沖突制約著新市民社區(qū)的發(fā)展及與有效管理。因此，要培養(yǎng)社區(qū)居民自治意識(shí)，提升社區(qū)居民參與意愿及能力，明確政府定位，實(shí)現(xiàn)基層治理職能轉(zhuǎn)變，推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作，加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)自身體制建設(shè)，完善相關(guān)法律法規(guī)，搭建公平公正的社區(qū)博弈平臺(tái)，有效解決新市民社區(qū)的沖突。

社區(qū)沖突；新市民社區(qū)；業(yè)主委員會(huì)；自治困境

1　新市民社區(qū)及社區(qū)沖突

新市民社區(qū)主要是指伴隨經(jīng)濟(jì)性特區(qū)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張與產(chǎn)業(yè)升級(jí)而吸納的擁有資本與技術(shù)背景的新市民而形成社區(qū)形態(tài)，其人口結(jié)構(gòu)主要是外來(lái)人口，一般已購(gòu)買(mǎi)商品住宅且擁有當(dāng)?shù)貞?hù)口。新市民社區(qū)中的居住群體不僅擁有較好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，也擁有相對(duì)較高的自主維權(quán)意識(shí)，因此，業(yè)主委員會(huì)成為新市民社區(qū)的自治組織。

社區(qū)沖突是在社區(qū)這一人口高度聚集的地域空間內(nèi)，以多數(shù)社區(qū)成員或社區(qū)內(nèi)部的社會(huì)群體、社會(huì)組織為主體、對(duì)整體或局部社區(qū)生活能夠產(chǎn)生一定影響作用的抵觸、差異、對(duì)立、排斥等矛盾現(xiàn)象。新市民社區(qū)中，社區(qū)沖突大多伴隨業(yè)主委員會(huì)的自治行為產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)作為小區(qū)業(yè)主表達(dá)、維護(hù)自身利益的社區(qū)自治組織，在其自治過(guò)程中，無(wú)法避免與物業(yè)、業(yè)主乃至政府有關(guān)部門(mén)的利益對(duì)立及權(quán)力分配沖突。多方面社區(qū)沖突匯集也直接導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)自治行為的復(fù)雜化、困難化，致使社區(qū)治理成本上升。因此，應(yīng)對(duì)新市民社區(qū)內(nèi)社區(qū)沖突類(lèi)型及其產(chǎn)生的多維因素進(jìn)行深入分析，以實(shí)現(xiàn)沖突化解和業(yè)主委員會(huì)合理運(yùn)作模式構(gòu)建。

2　新市民社區(qū)沖突類(lèi)型

業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行自治管理的組織。其職能設(shè)定與權(quán)力范圍劃分的落腳點(diǎn)在小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)工作，其自治行為必然會(huì)和社區(qū)內(nèi)其他涉及物業(yè)管理方面的治理主體間存在交集和重疊，進(jìn)而引發(fā)不同形式的社區(qū)沖突。根據(jù)沖突主體和具體形式，將新市民社區(qū)沖突劃分為以下幾種。

2.1業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主的沖突

業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主的沖突是新市民社區(qū)沖突的主要形式之一，具體沖突表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，業(yè)主委員會(huì)成立或運(yùn)作操作不規(guī)范引發(fā)的業(yè)主對(duì)其合法性的質(zhì)疑；第二，業(yè)主委員會(huì)工作流程和財(cái)務(wù)收支不透明，在缺乏有效監(jiān)督的情況下難以贏得業(yè)主信任；第三，業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)成員之間的私人恩怨沖突升級(jí)，最終上升到公共層面。

2.2業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司的沖突

物業(yè)管理是業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司這兩大社區(qū)組織職能、權(quán)力的著力點(diǎn)。因此，兩者間的沖突也是新市民社區(qū)沖突的主要形式之一。此種沖突主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：第一，業(yè)主委員會(huì)作為社區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督者，物業(yè)公司作為社區(qū)物業(yè)管理的具體實(shí)施者，兩者的委托代理關(guān)系沒(méi)有理順，導(dǎo)致立場(chǎng)對(duì)立；第二，物業(yè)公司提供的實(shí)際服務(wù)與社區(qū)業(yè)主追求的物業(yè)服務(wù)存在差距，引發(fā)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司不滿(mǎn)；第三，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司溝通不暢，導(dǎo)致兩者的矛盾沖突加劇；第四，法律地位不對(duì)等，使業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)公司的維權(quán)對(duì)抗行為過(guò)程中處于劣勢(shì)，其訴求難以實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)采取更為激烈的對(duì)抗手段。

2.3業(yè)主委員會(huì)與政府相關(guān)部門(mén)的沖突

相關(guān)條例規(guī)定，政府相關(guān)部門(mén)與業(yè)主委員會(huì)存在指導(dǎo)與被指導(dǎo)、監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。雖然業(yè)主委員會(huì)與政府相關(guān)部門(mén)不存在直接對(duì)抗性沖突，但是，在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，兩者間的矛盾導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)自治困難和對(duì)政府相關(guān)部門(mén)心理認(rèn)同度降低。兩者矛盾主要體現(xiàn)為兩個(gè)方面：政府相關(guān)部門(mén)不作為，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)自治行為缺乏有力支持；政府相關(guān)部門(mén)對(duì)小區(qū)事務(wù)的干涉及越位管理，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)自身定位出現(xiàn)混亂，自治職能被削弱。

3　新市民社區(qū)沖突類(lèi)型生成的多維因素

3.1從業(yè)主委員會(huì)自身角度分析

3.1.1相關(guān)法律法規(guī)不健全

業(yè)主委員會(huì)作為新型社區(qū)組織形式，其法律定位之路坎坷。業(yè)主委員會(huì)自誕生起，就存在性質(zhì)模糊、法律地位不明確、權(quán)責(zé)界定不清晰等問(wèn)題。法律地位的立法缺失，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)在新市民社區(qū)治理過(guò)程中不能充發(fā)揮社區(qū)物業(yè)管理的主體作用，使其在自治或維權(quán)時(shí)，常處于一種“心有余而力不足”的尷尬境地。

3.1.2成立的操作流程不規(guī)范

住建部《關(guān)于印發(fā)〈業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則〉的通知》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于提出籌備申請(qǐng)之后的九十天內(nèi)，在業(yè)主大會(huì)上由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生。但是，在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，卻存在時(shí)間緊張、籌備倉(cāng)促及業(yè)主參與程度不高的情況，甚至出現(xiàn)成立流程不符合相關(guān)法規(guī)要求，卻依舊違規(guī)成立的現(xiàn)象。成立操作不規(guī)范，導(dǎo)致日后部分業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的合法性和代表性產(chǎn)生質(zhì)疑。

3.1.3業(yè)主委員會(huì)成員專(zhuān)業(yè)性缺失

業(yè)主委員會(huì)的成員一般都由推選出的業(yè)主兼職擔(dān)任，因此，大部分成員素質(zhì)較低，對(duì)《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)及社區(qū)管理、物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)不了解，導(dǎo)致“好心辦壞事”的情況時(shí)常發(fā)生。此外，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司或開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生維權(quán)糾紛時(shí)，業(yè)主委員會(huì)成員專(zhuān)業(yè)性的缺失，會(huì)使己方在斗爭(zhēng)過(guò)程中處于劣勢(shì)。

3.1.4監(jiān)督機(jī)制缺位

在新市民社區(qū)內(nèi)，諸如管理小區(qū)公共維修資金、決定小區(qū)車(chē)位歸屬及選聘物業(yè)服務(wù)公司等權(quán)利較大的行為都?xì)w屬于業(yè)主委員會(huì)自治范疇中。若此類(lèi)行為在缺乏監(jiān)管的情況下運(yùn)作，極有可能出現(xiàn)貪污、公器私用等違規(guī)、不法現(xiàn)象。目前，我國(guó)法律法規(guī)對(duì)如何對(duì)業(yè)主委員會(huì)的行為進(jìn)行監(jiān)督尚未作出明確規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)自身也尚未形成一套較為完善的監(jiān)督機(jī)制，許多業(yè)主委員會(huì)成員不能主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督，進(jìn)行財(cái)務(wù)賬目公開(kāi)?？傮w來(lái)說(shuō)，當(dāng)前對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督還處于完全依靠成員自覺(jué)的階段。

3.1.5缺乏有效的激勵(lì)機(jī)制

業(yè)主委員會(huì)作為一個(gè)民間非營(yíng)利組織，具有業(yè)余性、公益性等特征，而這也決定業(yè)主委員會(huì)成員工作的公益性。但是，在業(yè)主委員會(huì)繁雜業(yè)務(wù)中，業(yè)主委員會(huì)成員承擔(dān)大量的工作和責(zé)任，犧牲大量的時(shí)間、精力和金錢(qián)，其長(zhǎng)期付出卻難以收獲些許回報(bào)。長(zhǎng)此以往，只會(huì)導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)成員的熱情逐漸冷卻，工作積極性不斷下降。

3.2從業(yè)主個(gè)人角度分析

3.2.1自治觀念淡薄，參與度低

亞里士多德曾提出：“凡是屬于最多數(shù)人的公共事物常常是最少受人照顧的事物，人們關(guān)懷著自己所有，而忽視公共事物；對(duì)于公共事物的一切，他至多只留心到其中對(duì)他個(gè)人多少有些相關(guān)的事物。”這一點(diǎn)在當(dāng)前新市民社區(qū)業(yè)主自治過(guò)程中有明顯反映，許多業(yè)主對(duì)小區(qū)事務(wù)不關(guān)心，也不愿承擔(dān)業(yè)主自治行為帶來(lái)的衍生成本。同時(shí)，在業(yè)主群體中還普遍存在“搭便車(chē)”的心理，希望其他人為集體自治支付相應(yīng)成本，而自己卻坐享其成。在這種狀況下，業(yè)主委員會(huì)的成立及以后的自治行為得不到業(yè)主的充分支持，難以在社區(qū)內(nèi)形成合力，導(dǎo)致其作用難以得到有效發(fā)揮。

3.2.2對(duì)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)知偏差

《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)多與社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)，基本未和其他小區(qū)事務(wù)有牽扯。而在現(xiàn)實(shí)中，部分業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的職能存在認(rèn)知偏差，其認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)既然是由業(yè)主推選出來(lái)為全體業(yè)主服務(wù)，那么就應(yīng)幫助業(yè)主解決各類(lèi)困難。因此，部分業(yè)主向業(yè)主委員會(huì)提出超出其職能范圍外的要求，并在問(wèn)題難以得到解決的狀況下對(duì)業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生不滿(mǎn)情緒，更有甚者，會(huì)與業(yè)主委員會(huì)爆發(fā)出矛盾沖突。而雙方在業(yè)主委員會(huì)職能認(rèn)知上的思維差異，也導(dǎo)致兩者難以形成有效溝通。

3.3從物業(yè)服務(wù)公司角度分析

3.3.1企業(yè)規(guī)模小，專(zhuān)業(yè)化程度低

物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)是20世紀(jì)末在我國(guó)住房體制改革的浪潮中應(yīng)運(yùn)而生的。目前，我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在經(jīng)濟(jì)規(guī)模小，專(zhuān)業(yè)化程度低的狀況。缺乏專(zhuān)業(yè)性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使其難以在小區(qū)日常物業(yè)管理工作中，為業(yè)主提供滿(mǎn)意的物業(yè)服務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)其滿(mǎn)意度下降。

3.3.2物業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)展緩慢，缺乏外在競(jìng)爭(zhēng)

目前，物業(yè)服務(wù)行業(yè)中關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)還處于政府定價(jià)階段，行政化因素的融入導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程發(fā)展緩慢。此外，諸多物業(yè)公司處于依托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而生存的狀態(tài)，相應(yīng)開(kāi)發(fā)商建設(shè)的小區(qū)配套相應(yīng)下屬的物業(yè)服務(wù)公司，整個(gè)行業(yè)普遍存在“一個(gè)蘿卜一個(gè)坑”的現(xiàn)象。在尚未成熟的市場(chǎng)體制下，難以形成充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的缺乏，也導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供更好的物業(yè)服務(wù)上，外在動(dòng)力不足。

3.3.3委托代理關(guān)系未理順帶來(lái)的立場(chǎng)對(duì)立

業(yè)主委員會(huì)職責(zé)認(rèn)定的法規(guī)條例明確指出，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司雙方進(jìn)行簽訂，同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)還有監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同的職責(zé)，實(shí)際上，雙方存在委托代理關(guān)系。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其對(duì)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督者的角色相當(dāng)?shù)钟|，其認(rèn)為他們的實(shí)際服務(wù)對(duì)象是小區(qū)業(yè)主，而業(yè)主委員會(huì)的存在會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的正常開(kāi)展產(chǎn)生制約。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在潛意識(shí)中，已經(jīng)將業(yè)主委員會(huì)放在社區(qū)物業(yè)管理事務(wù)的對(duì)立面。受這種先入為主的對(duì)立意識(shí)的影響，雙方很難進(jìn)行有效溝通。

3.3.4法律偏向帶來(lái)的強(qiáng)勢(shì)地位

現(xiàn)存法律法規(guī)在業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)間存在偏向性。當(dāng)小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生物業(yè)維權(quán)糾紛時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往占據(jù)強(qiáng)勢(shì)地位。《物權(quán)法》強(qiáng)調(diào)的平等保護(hù)原則，在現(xiàn)實(shí)生活中難以得到真正體現(xiàn)。在現(xiàn)實(shí)情境中，時(shí)常出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)伙同開(kāi)發(fā)商乃至居委會(huì)、政府相關(guān)部門(mén)排擠打壓業(yè)主委員會(huì)的狀況，業(yè)主權(quán)益無(wú)法得到充分保護(hù)。由于業(yè)主委員會(huì)訴訟主體地位不明確，當(dāng)出現(xiàn)業(yè)主權(quán)益受侵害的情況，業(yè)主將很難依法維權(quán)。

3.4從政府相關(guān)部門(mén)角度分析

3.4.1維穩(wěn)考慮引發(fā)的行政不作為

《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確提出：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。”同時(shí)，相關(guān)規(guī)定也要求業(yè)主委員會(huì)諸多重大事宜的進(jìn)行，都要在相關(guān)行政部門(mén)報(bào)送備案，政府相關(guān)行政部門(mén)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的自治行為有極大影響。而在現(xiàn)實(shí)情境中，出于對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立、業(yè)主自治權(quán)力擴(kuò)大可能帶來(lái)的社區(qū)物業(yè)糾紛迅速的擔(dān)心，政府通常對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作持謹(jǐn)慎態(tài)度。在此考慮下，備案變成審批，指導(dǎo)變成領(lǐng)導(dǎo)，監(jiān)督變成操控。大量繁瑣的審批操作使業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)行工作步履維艱，政府相關(guān)部門(mén)的不作為也成為業(yè)主委員會(huì)工作的障礙之一。

3.4.2基層行政化帶來(lái)的越位管理

長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)“強(qiáng)國(guó)家，弱社會(huì)”的社會(huì)管理模式，使最基層的社區(qū)治理也存在濃厚的行政化色彩。在政府介入的社區(qū)治理中，部分政府部門(mén)經(jīng)常出現(xiàn)約越位管理的現(xiàn)象?！爸袊?guó)城市社區(qū)從建立之初就長(zhǎng)期處于國(guó)家權(quán)力領(lǐng)導(dǎo)下。即使是在社區(qū)自治呼聲日益高漲的今天，國(guó)家權(quán)力仍然公開(kāi)地或隱蔽地大肆侵犯者社區(qū)自治權(quán)?！痹趶?qiáng)行政化的社區(qū)治理環(huán)境下，政府仍然扮演著社區(qū)事務(wù)主導(dǎo)者的角色，過(guò)多進(jìn)行越位管理，使業(yè)主委員會(huì)自治仍然只是一種形式，而非實(shí)質(zhì)上的自治。

3.5根本因素：利益的對(duì)立與沖突

歸根結(jié)底，社區(qū)沖突實(shí)質(zhì)上是新市民社區(qū)內(nèi)多元主體對(duì)各自利益的不同追求。利益追求的差異與對(duì)立使業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)內(nèi)其他治理主體站在對(duì)立面。

業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主個(gè)體的沖突，實(shí)際上是業(yè)主個(gè)人利益與業(yè)主委員會(huì)追求的社區(qū)公共利益間的沖突。雖然個(gè)人利益與公共利益間存在重疊，但當(dāng)個(gè)人利益與公共利益產(chǎn)生沖突時(shí)，大多業(yè)主會(huì)毫不猶豫地選擇維護(hù)自身利益。

業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的沖突，實(shí)際上是業(yè)主委員會(huì)代表、維護(hù)全體業(yè)主的社區(qū)利益與物業(yè)服務(wù)企業(yè)追求的以獲得利潤(rùn)為目的的商業(yè)利益間的沖突。作為公益性的自治組織，業(yè)主委員會(huì)自治行為的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)是實(shí)現(xiàn)社區(qū)物業(yè)良性管理，保障和維護(hù)全體業(yè)主利益；而物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一家商業(yè)性的公司，其根本目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)盈利和企業(yè)利潤(rùn)最大化。兩者在考慮問(wèn)題及作出決策時(shí)出發(fā)點(diǎn)不同，導(dǎo)致雙方行為上的差異及沖突。

業(yè)主委員會(huì)與政府相關(guān)部門(mén)間的沖突，實(shí)際上是雙方追求的利益差異帶來(lái)的。無(wú)論何時(shí)，業(yè)主委員會(huì)的追求都是維護(hù)全體業(yè)主利益；而政府相關(guān)部門(mén)的工作宗旨雖然是為人民服務(wù)，但是，在實(shí)際工作中，具體工作人員或部門(mén)為維護(hù)本部門(mén)或個(gè)人利益，普遍存在“多一事不如少一事”的想法，不能及時(shí)處理業(yè)主委員會(huì)的訴求。

4　化解方案與對(duì)策

4.1培養(yǎng)社區(qū)居民自治意識(shí)，提升社區(qū)居民參與意愿及能力

長(zhǎng)期以來(lái)，強(qiáng)行政化的社會(huì)管理體制使公民缺乏基層自治實(shí)踐，再加上公民自治意識(shí)的缺失及自制能力不足，使業(yè)主委員會(huì)在自治過(guò)程中遭遇重重困難。自治意識(shí)是社區(qū)公共事務(wù)管理和運(yùn)作的基礎(chǔ)，自治意識(shí)的缺失必然會(huì)導(dǎo)致社區(qū)治理缺位。因此，應(yīng)鼓勵(lì)新市民社區(qū)實(shí)施自治，培養(yǎng)社區(qū)居民自治意識(shí)，以保證公民廣泛參與社區(qū)公共事務(wù)，支持業(yè)主委員會(huì)自治行為。同時(shí)，在小區(qū)業(yè)主群體中，普及和推廣相關(guān)管理?xiàng)l例和規(guī)則，使業(yè)主能明晰自身及業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和責(zé)任，提升自治能力，更好地參與社區(qū)日常管理。

4.2加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)自身體制建設(shè)

業(yè)主委員會(huì)作為新興的社區(qū)自治組織，尚未形成成熟的管理運(yùn)作模式，且缺乏完善的自身管理機(jī)制。因此，要從成員培訓(xùn)機(jī)制、對(duì)外溝通機(jī)制、保障激勵(lì)機(jī)制和內(nèi)外監(jiān)督機(jī)制四個(gè)方面入手，加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)自身體制建設(shè)。

構(gòu)建成員培訓(xùn)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作。雖然業(yè)主委員會(huì)屬于業(yè)余的社會(huì)組織，但是，其日常工作對(duì)專(zhuān)業(yè)能力有一定需求。但是，許多業(yè)主委員會(huì)成員在物業(yè)管理上專(zhuān)業(yè)知識(shí)不足，導(dǎo)致其在小區(qū)日常物業(yè)管理上難免會(huì)出現(xiàn)漏洞，難以對(duì)物業(yè)服務(wù)公司工作形成有效監(jiān)督。在當(dāng)遇到物業(yè)糾紛時(shí)，專(zhuān)業(yè)性缺乏也會(huì)導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)陷入難以應(yīng)付的境地。因此，政府要定期組織對(duì)業(yè)主委員會(huì)全體成員的培訓(xùn)，就《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行講解宣傳，就財(cái)務(wù)公開(kāi)、賬目審核等財(cái)務(wù)工作進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。同時(shí)，也要通過(guò)培訓(xùn)，加強(qiáng)各小區(qū)業(yè)主委員會(huì)間的交流，實(shí)現(xiàn)共同進(jìn)步。從多方面入手構(gòu)建業(yè)主委員會(huì)成員培訓(xùn)機(jī)制，使業(yè)主委員會(huì)成員提高專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)自治有序運(yùn)作。

構(gòu)建對(duì)外溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)新市民社區(qū)治理主體間有效交流。在以業(yè)主委員會(huì)為中心的社區(qū)治理過(guò)程中，與任何治理主體間的沖突都存在雙方溝通不暢的原因。因此，應(yīng)從業(yè)主委員會(huì)自身出發(fā)，構(gòu)建有效的對(duì)外溝通機(jī)制。對(duì)業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主而言，溝通缺乏必然會(huì)導(dǎo)致信任缺失，因此，應(yīng)拓寬與業(yè)主交流的渠道和路徑，在日常工作中注重加強(qiáng)與業(yè)主的交流，搭建QQ群、微信群等的網(wǎng)絡(luò)交流平臺(tái)，在促進(jìn)業(yè)主間相互交流的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主的相互理解；對(duì)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司而言，兩者在權(quán)責(zé)關(guān)系上處于對(duì)立位置。但是，在小區(qū)日常物業(yè)管理工作中，兩者應(yīng)是合作關(guān)系。因此，業(yè)主委員會(huì)要加強(qiáng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和溝通，定期交流，信息共享，實(shí)現(xiàn)在社區(qū)內(nèi)部互惠互利，合理共存；對(duì)業(yè)主委員會(huì)與政府相關(guān)部門(mén)而言，業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)行是在政府相關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督下進(jìn)行的，業(yè)主委員會(huì)需要協(xié)助政府部門(mén)進(jìn)行社區(qū)各類(lèi)相關(guān)工作。因此，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)自覺(jué)接受相關(guān)部門(mén)及居委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)，積極與政府溝通，協(xié)助完成社區(qū)治理工作。

構(gòu)建保障激勵(lì)機(jī)制，提高業(yè)主委員會(huì)成員的工作積極性。業(yè)主委員會(huì)的日常運(yùn)作離不開(kāi)充足的資金支持，而業(yè)主委員會(huì)成員長(zhǎng)期的無(wú)償服務(wù)會(huì)導(dǎo)致其積極性和工作熱情降低。因此，政府部門(mén)要構(gòu)建激勵(lì)機(jī)制，從小區(qū)公共維修資金或其他業(yè)主共同收益中抽取部分資金，設(shè)立業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作專(zhuān)項(xiàng)資金，在有效監(jiān)督的前提下，使業(yè)主委員會(huì)工作得到充足的資金支持。此外，也可以按照按勞付酬的分配制度，給予業(yè)主委員會(huì)成員適當(dāng)?shù)膱?bào)酬，以保證其工作的持續(xù)性，提高其工作積極性。

構(gòu)建內(nèi)外監(jiān)督機(jī)制，實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)合法規(guī)范運(yùn)作。目前，業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)制尚有較大空白，應(yīng)從內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)層面加以完善。內(nèi)部監(jiān)督方面，業(yè)主委員會(huì)要自覺(jué)履行業(yè)主大會(huì)制訂的小區(qū)議事規(guī)則和業(yè)主公約，接受全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督，定期公開(kāi)財(cái)務(wù)狀況，做好業(yè)主公共賬戶(hù)管理，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的資金使用；外部監(jiān)督方面，業(yè)主委員會(huì)要自覺(jué)接受上級(jí)主管部門(mén)的指導(dǎo)和財(cái)務(wù)上的監(jiān)督與審查，設(shè)立財(cái)務(wù)審查公開(kāi)制度，建立責(zé)任追索制度，在業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)與責(zé)任人一一對(duì)應(yīng)，在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)能追究到人，使問(wèn)題得到有效處理。

4.3推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作

物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化是市場(chǎng)化發(fā)展的產(chǎn)物，而物業(yè)管理市場(chǎng)化機(jī)制的不斷完善能促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理。推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：第一，協(xié)商或協(xié)調(diào)，以兼并、改組，調(diào)換物業(yè)管理項(xiàng)目，或由業(yè)主進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)，進(jìn)行物業(yè)管理整合，形成集約化經(jīng)營(yíng)，降低管理成本，提高服務(wù)水平，走規(guī)模發(fā)展道路；第二，完善企業(yè)自身建設(shè)，加強(qiáng)企業(yè)文化和員工專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，培養(yǎng)高素質(zhì)、高能力的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)；第三，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，將企業(yè)從與開(kāi)發(fā)商的利益糾葛中分離出去，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨(dú)立自主運(yùn)作；第四，完善物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制，加強(qiáng)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，競(jìng)爭(zhēng)上崗；第五，引入價(jià)格機(jī)制，將物業(yè)費(fèi)用由現(xiàn)在的政府定價(jià)轉(zhuǎn)為價(jià)格機(jī)制下的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)基于不同小區(qū)背景的合理定價(jià)。

4.4明確政府定位，實(shí)現(xiàn)基層治理職能轉(zhuǎn)變

業(yè)主委員會(huì)的存在符合我國(guó)政府與社會(huì)關(guān)系由“大政府、小社會(huì)”的模式轉(zhuǎn)向“小政府、大社會(huì)"的基本思路。因此，應(yīng)對(duì)新市民社區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)的存在和運(yùn)營(yíng)予以肯定和支持。在建設(shè)服務(wù)型政府的要求下，應(yīng)實(shí)現(xiàn)政府角色和職能在社區(qū)治理中的轉(zhuǎn)變。在新市民社區(qū)多元主體的社區(qū)治理背景下，政府應(yīng)引導(dǎo)和扶持各類(lèi)社區(qū)組織發(fā)展壯大，充分發(fā)揮其對(duì)社區(qū)治理的積極作用。政府在業(yè)主委員會(huì)自治中，要成為業(yè)主利益的維護(hù)者，保護(hù)廣大業(yè)主的根本利益；同時(shí)，也應(yīng)成為業(yè)主委員會(huì)自治的孵化者和扶持者，主動(dòng)幫助業(yè)主委員會(huì)完善相關(guān)自治規(guī)則；還應(yīng)成為業(yè)主委員會(huì)自治過(guò)程中的服務(wù)者和護(hù)航者，在業(yè)主委員會(huì)遇到困難或維權(quán)糾紛時(shí)予以積極幫助，在業(yè)主委員會(huì)尋求幫助時(shí)，及時(shí)回應(yīng)。

4.5完善相關(guān)法律法規(guī)，搭建公平公正的社區(qū)博弈平臺(tái)

目前，社區(qū)物業(yè)管理及業(yè)主委員會(huì)自治方面的法律法規(guī)尚不完善，《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)相關(guān)內(nèi)容的解釋尤其是具體實(shí)施細(xì)節(jié)還有所缺失。此外，法律法規(guī)尚未對(duì)業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格和民事主體資格作出明確定義。平等保護(hù)原則在小區(qū)現(xiàn)實(shí)生活中難以得到真正體現(xiàn)，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主運(yùn)用法律武器來(lái)維護(hù)自身權(quán)益時(shí)，缺乏現(xiàn)實(shí)可操作性。諸多法律法規(guī)的漏洞都導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)在和物業(yè)服務(wù)企業(yè)及開(kāi)發(fā)商的維權(quán)斗爭(zhēng)中處于弱勢(shì)地位，無(wú)法實(shí)現(xiàn)正常博弈，有效維護(hù)自身利益。因此，應(yīng)完善相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)現(xiàn)有條文中存在的爭(zhēng)議、模糊之處進(jìn)行明確認(rèn)定；制定《業(yè)主委員會(huì)章程》，通過(guò)《業(yè)主委員會(huì)規(guī)程》明確業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主的關(guān)系、正式成立程序、監(jiān)督機(jī)制與報(bào)酬機(jī)制等，從而使業(yè)主委員會(huì)在成立和運(yùn)行時(shí)有法可依；確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格和民事主體資格，掃清業(yè)主委員會(huì)維權(quán)障礙。

5　結(jié) 語(yǔ)

對(duì)業(yè)主委員會(huì)而言，社區(qū)沖突的產(chǎn)生與存在既是其發(fā)展的阻力，也是其發(fā)展動(dòng)力。社區(qū)沖突會(huì)造成業(yè)主委員會(huì)的自治困境，但是，另一方面，業(yè)主委員會(huì)自治能力也會(huì)在社區(qū)沖突的逐個(gè)化解中得到發(fā)展和提高，以業(yè)主委員會(huì)為中心、多元治理主體共同參與的新市民社區(qū)治理模式也會(huì)在具體實(shí)踐中逐步成熟和完善。

10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.16.168

C916

A

1673-0194（2015）16-0230-03

2015-06-03