現(xiàn)行契稅政策及改進(jìn)措施研究

王玉蔚，劉 青，劉芮竹

（遼寧師范大學(xué) 會(huì)計(jì)系，遼寧 大連 116029）

契稅是在土地，房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，國(guó)家按照當(dāng)事人雙方簽訂的合同（契約）及所簽訂價(jià)格的一定比例，向承受權(quán)屬者一次性征收的一種行為稅。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，各地方房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的步伐逐漸加快，契稅作為我國(guó)地方稅的重要稅種，其稅收收入逐年上漲，征收規(guī)模也在不斷擴(kuò)大，業(yè)務(wù)類型也不斷的復(fù)雜化。因此完善契稅政策，加強(qiáng)契稅的征管是必要的任務(wù)。

1 契稅征收現(xiàn)狀問題

近年來，我國(guó)的稅收征管水平逐漸提高，但還是存在一些薄弱環(huán)節(jié)，如法制制度、稅收政策、基礎(chǔ)管理仍存在著不健全的問題，從而導(dǎo)致了稅收流失嚴(yán)重。而作為小稅種的契稅因其自身存在征收涉及面廣、稅源分散、一次性征收等特點(diǎn)，使其征收存在的問題常常被人忽視。其主要存在的問題有：

1.1 契稅征管政策存在一定漏洞

2014年1月17日財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更有關(guān)契稅政策的通知》，決定自2013年12月31日起，明確夫妻間房地產(chǎn)權(quán)屬變更免征契稅。該通知明確規(guī)定，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，均免征契稅。《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房屋土地權(quán)屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知》（財(cái)稅［2011］82號(hào)）同時(shí)廢止。

該政策的出臺(tái)不但符合民意，而且其帶來的稅收減免還能夠使夫妻合理處置財(cái)產(chǎn)的權(quán)利得到尊重，這項(xiàng)政策不僅有助于契稅政策的統(tǒng)一實(shí)施，還便于各地方財(cái)稅機(jī)關(guān)掌握契稅政策，使相關(guān)的征管操作變得更為簡(jiǎn)單。但與此同時(shí)網(wǎng)上迅速流傳出通過離婚來利用該免稅新政策達(dá)到逃脫交契稅目的的對(duì)策，甚至有人擔(dān)心契稅新政策會(huì)方便官員將貪污所得轉(zhuǎn)移，而達(dá)到“洗白”贓款的目的。對(duì)于這種“見縫插針”，明顯存在逃稅傾向的行為，有關(guān)部門理應(yīng)針對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行必要完善。但是，目前在稅收的操作上，對(duì)這種人為的惡意逃脫交稅的行為，缺少相關(guān)的措施，并且在官員的財(cái)產(chǎn)流動(dòng)監(jiān)督方面更缺乏相關(guān)的考量。因此，應(yīng)當(dāng)加緊制定相應(yīng)的措施以填補(bǔ)征管上出現(xiàn)的漏洞。立法機(jī)關(guān)應(yīng)有針對(duì)性地完善契稅征收的法律保障體系，以法律形式明確稅務(wù)、土地、房產(chǎn)等管理部門各自的權(quán)利、義務(wù)，增強(qiáng)部門間協(xié)調(diào)配合的法定性，以利于稅務(wù)部門有效協(xié)調(diào)控制契稅征收的各個(gè)環(huán)節(jié)。

1.2 納稅人納稅不及時(shí)

房產(chǎn)交易中納稅人由于多種原因未能夠按照規(guī)定的時(shí)間納稅。一是購買房子的居民在買房子時(shí)由開發(fā)商代收的契稅并沒有被及時(shí)交到有關(guān)部門，從而導(dǎo)致房產(chǎn)交易不按規(guī)定的時(shí)間納稅的問題日益嚴(yán)重；二是因買主因經(jīng)濟(jì)困難，存在觀望心理。有的買主甚至不了解自身的納稅義務(wù)，及契稅發(fā)生時(shí)間和辦稅流程，不申報(bào)、不辦理房產(chǎn)證。有的甚至存有僥幸心理，等待交易成本能夠降低而不在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳稅。

1.3 征管工作不力

一是對(duì)契稅的宣傳力度不夠，使相當(dāng)多的人對(duì)契稅政策不了解，從而造成納稅人納稅意識(shí)淡?。欢亲鳛榈胤叫《惙N的契稅，在長(zhǎng)期以來受到地方政府的控制。一些地方政府為了得到巨大的經(jīng)濟(jì)利益，將土地資源控制起來，并對(duì)一些投資開發(fā)商進(jìn)行了一系列的稅收優(yōu)惠政策。盡管《契稅暫行條例》細(xì)則中規(guī)定“由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定實(shí)施辦法”，但一些地方稅收優(yōu)惠政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定的限度，這不僅給征管工作帶來了不良的影響，還造成了稅款的大量流失；三是征管部門間的協(xié)作配合較差。如果房產(chǎn)管理部門和土地管理部門間的信息、資源沒有得到合理有效的共享，征管工作沒有協(xié)調(diào)配合，則會(huì)難以使稅源得到有效的控制，勢(shì)必會(huì)影響征管工作，同時(shí)也給個(gè)別單位或個(gè)別員工留下了可乘之機(jī)，鉆制度不嚴(yán)的空子由于一些漏稅、漏征行為沒有得到有效地查實(shí)，而造成稅款大量流失。

1.4 交易價(jià)格難以控制

一是買賣雙方在進(jìn)行交易時(shí)，容易出現(xiàn)交易高買低報(bào)的現(xiàn)象，尤其是近年來日益活躍的二手房交易。由于二手房交易價(jià)格申報(bào)沒有形成有力的監(jiān)督制約辦法和機(jī)制，導(dǎo)致二手房計(jì)稅價(jià)格難以準(zhǔn)確認(rèn)定；二是個(gè)別納稅人采取簽訂兩套協(xié)議、簽訂虛假購房合同或是用高科技手段對(duì)購房合同進(jìn)行作假，以低于真實(shí)交易價(jià)格的虛假合同申報(bào)納稅，達(dá)到少繳稅的目的，導(dǎo)致契稅的大量流失；三是一級(jí)市場(chǎng)房屋買賣因?yàn)槭覂?nèi)設(shè)施、地理位置、設(shè)計(jì)風(fēng)格、樓層、房產(chǎn)開發(fā)商甚至市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不同而導(dǎo)致的銷售價(jià)格出現(xiàn)差別，使征管部門對(duì)房屋的市場(chǎng)價(jià)格難以估量，從而造成房屋買賣價(jià)格不合理，價(jià)格混亂。

2 導(dǎo)致契稅征管中出現(xiàn)的問題分析

一是契稅征管相關(guān)政策不夠嚴(yán)密，導(dǎo)致納稅人逃稅、避稅有機(jī)可乘；二是征管管理制度不到位，各個(gè)地區(qū)對(duì)契稅的執(zhí)行政策不統(tǒng)一，納稅義務(wù)時(shí)間，如房屋簽訂合同之日、開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票之日、房屋交付之日、房屋產(chǎn)權(quán)登記之日、土地出讓之日等有差異，導(dǎo)致契稅申報(bào)、納稅期限的規(guī)定脫離實(shí)際。除了按照《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定的納稅義務(wù)時(shí)間（第九條規(guī)定“納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款”。）為簽訂合同之日，其余的各地實(shí)際納稅時(shí)間均為各地征收單位自行變通的做法；三是有關(guān)征收部門的協(xié)作配合不到位，如未按規(guī)定執(zhí)行相關(guān)政策，各個(gè)部門缺乏合作精神，相關(guān)信息申報(bào)不及時(shí)使征收機(jī)關(guān)不能對(duì)房地產(chǎn)交易的整體情況進(jìn)行掌控，導(dǎo)致源頭控稅機(jī)制落實(shí)不全面。

3 契稅征管改進(jìn)的措施

3.1 健全相關(guān)稅收政策，及時(shí)完善、修訂法律法規(guī)

明確并限定政策的適用范圍，有效堵塞征管漏洞，確保政策規(guī)定的完善，確定合理的計(jì)稅依據(jù)，并且對(duì)偷漏稅等行為制定具體處罰措施。立法機(jī)關(guān)應(yīng)有針對(duì)性地完善契稅征收的法律保障體系，以法律形式明確稅務(wù)、土地、房產(chǎn)等管理部門各自的權(quán)利、義務(wù)，增強(qiáng)部門間協(xié)調(diào)配合的法定性，以利于各個(gè)部門有效協(xié)調(diào)控制契稅征收的各個(gè)環(huán)節(jié)。地方政府應(yīng)根據(jù)房屋、土地市場(chǎng)形勢(shì)的變化對(duì)契稅的計(jì)稅依據(jù)以及價(jià)格進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整。在一些土地、房屋權(quán)屬變更形式上給予相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，如夫妻間房屋、土地權(quán)屬變更的調(diào)整，普通住宅可以享受原繳納契稅點(diǎn)的一半優(yōu)惠，以及財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》，為支持企業(yè)、事業(yè)單位改革，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康發(fā)展，對(duì)公司制改造、公司股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓、合并、分立、出售、破產(chǎn)、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)及事業(yè)單位改制這9種行為的改制重組進(jìn)行稅收優(yōu)惠。

該政策對(duì)主體不變的情況免征契稅，事業(yè)單位改制為企業(yè)時(shí)，投資主體沒發(fā)生改變的，改制后企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。對(duì)于國(guó)有獨(dú)資企業(yè)以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司要求該國(guó)有獨(dú)資在新設(shè)公司中所占股份超過50％，才能對(duì)這個(gè)過程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移免征契稅。對(duì)于國(guó)有控股公司以其資產(chǎn)組建新公司，要求國(guó)有控股公司占新公司股份超過85％的免征契稅。原土地、房產(chǎn)權(quán)屬不變的，還有公司股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓、公司合并、公司分立、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，以及事業(yè)這些行為，都免征契稅。除此之外，還有企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)抵償債務(wù)的土地、房屋權(quán)屬，也免征契稅。對(duì)于發(fā)生實(shí)質(zhì)性權(quán)屬改變的行為，如企業(yè)破產(chǎn)、企業(yè)出售、事業(yè)單位改制，規(guī)定了減免的條件。事業(yè)單位改制中，若投資主體發(fā)生變化，契稅減免政策與上雷同。即與原事業(yè)單位全體職工簽訂不少于3年勞動(dòng)合同的，契稅免征；與超過30％的職工簽訂不少于3年勞動(dòng)合同的，契稅減半。雖然這種稅收優(yōu)惠政策是暫時(shí)性的只持續(xù)到2014年年底，但仍然是針對(duì)改制重組而采取的配套措施，以降低企事業(yè)單位改制成本。

3.2 進(jìn)一步研發(fā)契稅征管系統(tǒng)，努力得到強(qiáng)有力的系統(tǒng)支撐

利用計(jì)算機(jī)技術(shù)來加強(qiáng)契稅稅源的管理，使契稅管理能夠信息化，以計(jì)算機(jī)技術(shù)為依托使部門信息得到共享，從而形成信息網(wǎng)絡(luò)化管理。與此同時(shí)，對(duì)契稅征收系統(tǒng)要進(jìn)行統(tǒng)一實(shí)時(shí)監(jiān)控并能夠適合各個(gè)部門有關(guān)商品房銷售、土地出讓和轉(zhuǎn)讓的信息管理模式，使其提供的共享平臺(tái)能夠得到可靠的運(yùn)用。

稅務(wù)部門可主導(dǎo)研發(fā)一個(gè)可集中大量數(shù)據(jù)的征管系統(tǒng)，使其具備能夠與國(guó)土、房產(chǎn)等部門開展信息交換的功能，使相關(guān)機(jī)構(gòu)達(dá)到信息共享，部門間能夠相互支撐、相互支持、相互監(jiān)督。有效實(shí)行“先稅后證”信息化監(jiān)控，能夠完成契稅申報(bào)的錄入、審核、打印等一系列程序，而且能夠?qū)ζ醵愓鞴芄ぷ髦械臄?shù)據(jù)進(jìn)行全面綜合的匯總、分析，并有助于進(jìn)行科學(xué)決策，從而提高工作效率。使“人機(jī)結(jié)合”能夠?qū)崿F(xiàn)最大化，一是從納稅申報(bào)、審核到開具完稅證都分別設(shè)立專人專機(jī)進(jìn)行微機(jī)處理，并建立起完整的信息檔案，如開發(fā)商與購房者簽訂的合同要在網(wǎng)上備案，征收部門將購房信息在征稅時(shí)利用條形掃碼技術(shù)將合同號(hào)掃入微機(jī)，便能顯示購房時(shí)真實(shí)的成交價(jià)格，從而識(shí)別虛假的購房合同；二是將房產(chǎn)開發(fā)商申報(bào)的交易信息，如開發(fā)商與購房者簽訂的合同等在網(wǎng)上備案并存入數(shù)據(jù)庫，將納稅人實(shí)際繳納稅款與根據(jù)合同發(fā)票審核后計(jì)算得來的應(yīng)繳數(shù)目進(jìn)行比對(duì)，使納稅滯后的問題得到有效解決，并且可以通過掌握的信息更有效地了解稅源。這樣既能夠規(guī)范契稅征管工作流程，及時(shí)獲得稅務(wù)數(shù)據(jù)資料，又能夠及時(shí)避免偷稅漏稅現(xiàn)象。

3.3 加強(qiáng)部門間的協(xié)調(diào)配合

部門間可以通過信息共享、情況通報(bào)、聯(lián)合辦公、聯(lián)席會(huì)議、聯(lián)網(wǎng)協(xié)同合作、網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)共享等多種形式形成溝通平臺(tái)，從而實(shí)現(xiàn)稅源情報(bào)共享。完善契稅征管不僅需要政府相關(guān)部門間通力協(xié)作，還需要部門間的相互監(jiān)督制約。稅務(wù)部門要定期對(duì)稅收征管的相關(guān)信息進(jìn)行對(duì)比，查找征管漏洞，并對(duì)征管中存在的問題及原因進(jìn)行分析、解決，不斷提高契稅征管水平。要引入紀(jì)檢、監(jiān)察部門對(duì)契稅征管的督查機(jī)制，對(duì)稅務(wù)、土地、房產(chǎn)等部門工作中存在的問題要嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，以確保契稅征管的強(qiáng)制性、權(quán)威性。

3.4 加大監(jiān)察力度

組織稅務(wù)稽查人員進(jìn)行定期和不定期的檢查核實(shí)，并及時(shí)通報(bào)檢查情況。嚴(yán)格依法治稅，對(duì)于偷漏稅者，要按照相關(guān)法律嚴(yán)肅懲處，依法足額征收，以防稅款流失。

3.5 建立科學(xué)合理的價(jià)格信息平臺(tái)

相關(guān)部門應(yīng)針對(duì)市場(chǎng)變化適時(shí)調(diào)整并公布較為合理的房屋、土地基準(zhǔn)價(jià)或市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)。征收機(jī)關(guān)應(yīng)依據(jù)各地的價(jià)格并在參照市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上，按不低于房屋土地征用成本的價(jià)格核定計(jì)稅價(jià)，對(duì)明顯不合理的計(jì)稅價(jià)格要及時(shí)委托相關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具價(jià)格評(píng)估報(bào)告。房產(chǎn)和物價(jià)部門要通過聯(lián)合調(diào)查、測(cè)算并定期公布本區(qū)域住房平均交易價(jià)格，以達(dá)到規(guī)范交易秩序和房屋市場(chǎng)交易行為，從根本上解決契稅征收中的漏稅問題。

3.6 加大宣傳力度，提高依法納稅意識(shí)

契稅作為一項(xiàng)重要的稅種，對(duì)提高地方經(jīng)濟(jì)實(shí)力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有積極的作用。契稅可作為擴(kuò)大稅源、提高地方財(cái)政收入的一個(gè)突破口，帶動(dòng)耕地占用稅、房產(chǎn)稅乃至其他稅收的增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速發(fā)展。契稅征收機(jī)關(guān)要加強(qiáng)一線征管人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，拓寬其知識(shí)面，以提高工作能力和業(yè)務(wù)水平。相關(guān)征收機(jī)關(guān)可以通過傳媒、報(bào)刊或召開專門的稅法宣講會(huì)來加強(qiáng)對(duì)契稅政策的宣傳，增強(qiáng)廣大納稅人的納稅意識(shí)，從而避免偷漏稅行為。

［1］劉昌成，商翠霞.契稅征管存在的問題及其對(duì)策［J］.財(cái)會(huì)通訊，2009（13）：144-145.

［2］楊建寧.契稅耕地占用稅征收問題淺議［N］.科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2009-05-06.