王寧江

房地產(chǎn)業(yè)的冬天漸行漸近

王寧江

前段時間，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》有篇關(guān)于人口預(yù)測報告的專題，再次引起筆者一直以來思考的一個話題，那就是當(dāng)有強(qiáng)勁購買力的人口總量下來之后，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)會變化幾何？房價大趨勢的拐點(diǎn)在哪里？

先看幾組公開報道的人口統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際對比數(shù)據(jù)：人口統(tǒng)計學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，一個社會0-14歲人口占比15%-18%為“嚴(yán)重少子化”，15%以內(nèi)為“超少子化”。目前，日本的少兒人口比重約為13%，處于“超少子化”階段。據(jù)第六次人口普查，中國0-14歲人口比重為16.6%，處于嚴(yán)重少子化水平。另外一組，國際總和生育水平為2.1，中國第六次人口普查，該組數(shù)據(jù)為1.18，比國際公認(rèn)的最低生育水平國家，如新加坡、葡萄牙還低。人口專家據(jù)此推算，中國人口將在2018年開始負(fù)增長。雖然本人并不支持這樣的簡單推測，但事實(shí)是如果不是2018年，也會是哪一年呢？畢竟這一天遲早要來。

人口結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)之間存在較大的關(guān)聯(lián)性。據(jù)文獻(xiàn)，最典型的美國，生育高峰與房地產(chǎn)市場景氣之間的周期間隔18-20年，基本上理解，一個成人成長代表著一個周期。在我國，第三次人口生育高峰在上個世紀(jì)80年代中期，而我國房地產(chǎn)市場的景氣周期始于1999年，雖然有住房制度改革等政策因素，但也難以掩飾其中的規(guī)律變化。加上中國傳統(tǒng)的“家”文化、置業(yè)文化，完全可以理解，中國的周期間隔會短于美國，估算為15-18年。有報道稱，2007年開始，我國進(jìn)入第四個人口生育高峰，但從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，似乎并不支持這一觀點(diǎn)，1999年是最后一個年人口增量在千萬以上的年份，2006年的人口增量692萬人，較以往年份有個快速下移過程，2010年最低為641萬人，到2014年增量人口才重回710萬，2014年的回升恐怕有“獨(dú)二胎”政策因素。由此，所謂第四個人口生育高峰，只會是極其平和的高峰，增量較前幾輪不可比，房地產(chǎn)業(yè)的二次輝煌難以寄托于此。

人口增加對房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性、支撐性作用，如債券市場之新增投資者數(shù)量。按周期預(yù)測，并考慮到我國房地產(chǎn)市場高房價、高空置等積垢，及長期數(shù)量不低的新增供給。綜合判斷未來，2015年前房地產(chǎn)還有好日子過，2020年始房地產(chǎn)業(yè)將看日子過，2025年后基本沒好日子過。

更讓人擔(dān)心的是，長期以來“買漲不買跌”的心態(tài)、“從眾”的文化，一旦價格預(yù)期形成，房價的下跌，套用當(dāng)前流行的一次，恐怕會是“懸崖式下跌”，這是方方面面不愿見到的局面，一定要防范于未然。近期，媒體出現(xiàn)深圳房價下跌的報道，但愿只是階段性的調(diào)整，而非一個趨勢的起點(diǎn)。

城鎮(zhèn)化是未來房地產(chǎn)發(fā)展的重要支撐因素，而老齡化對房地產(chǎn)市場的影響在業(yè)內(nèi)則是褒貶不一。不同于人口拐點(diǎn)的預(yù)測都表明，老齡化已為定局。既然如此，那么房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)積極地適應(yīng)老齡化社會的新格局，政府和業(yè)界均要有所作為。面對提前到來的老齡化社會，我們的社會治理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等并未做好很好的承接準(zhǔn)備。當(dāng)前家庭養(yǎng)老的實(shí)際情況是，少兒撫養(yǎng)比每年平穩(wěn)下降，老人撫養(yǎng)比則每年平和上升，2014年少兒、老年撫養(yǎng)比之和為36.2%，這是在2010年降到最低的34.2%的回升，回升的原因就是老年撫養(yǎng)比提高。

除了家庭養(yǎng)老外，很多問題需要社會養(yǎng)老來解決。但社會新增養(yǎng)老設(shè)施的步伐跟不上老齡化的趨勢，政府可以像棚戶區(qū)改造一樣，考慮將城市中心城區(qū)的近醫(yī)療設(shè)施、近生活設(shè)施等小區(qū)整體改造為養(yǎng)老社區(qū)，對此，業(yè)界應(yīng)有所作為。業(yè)界還應(yīng)轉(zhuǎn)型發(fā)展，有保有壓，主動建設(shè)養(yǎng)老型小區(qū)。同時重視建設(shè)智慧小區(qū)，滿足新生代未來房屋置換需求。

作者為浙江省經(jīng)濟(jì)信息中心副主任、浙江省信用中心主任

·首席論衡·