沈 悅，嚴(yán)金明

（中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系，北京 100872）

城鄉(xiāng)土地利用沖突與土地制度改革
——第十四屆全國高校土地資源管理院長（系主任）聯(lián)席會(huì)暨中國土地科學(xué)論壇、中國人民大學(xué)土地管理專業(yè)創(chuàng)立30周年國際學(xué)術(shù)研討會(huì)綜述

沈 悅，嚴(yán)金明

（中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系，北京 100872）

第十四屆全國高校土地資源管理院長（系主任）聯(lián)席會(huì)暨中國土地科學(xué)論壇、中國人民大學(xué)土地管理專業(yè)創(chuàng)立30周年慶典暨2015年中國人民大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)高峰論壇于2015年5月9日和10日在中國人民大學(xué)逸夫禮堂隆重召開，國家部委有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、來自國內(nèi)外各大高校及科研學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)的專家學(xué)者、中國人民大學(xué)土地管理系師生校友等400余人參加了會(huì)議。本次高峰論壇由中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院、教育部公共管理教學(xué)指導(dǎo)委員會(huì)土地資源管理學(xué)科組、全國高校土地資源管理院長（系主任）聯(lián)席會(huì)、《中國土地科學(xué)》編輯部等單位主辦。國務(wù)院法制辦副主任甘藏春，國土資源部副部長胡存智，中國工程院院士郭仁忠，全國工商聯(lián)專職副主席謝經(jīng)榮，教育部公共管理類學(xué)科專業(yè)教學(xué)指導(dǎo)委員會(huì)副主任委員、全國高校土地資源管理（系主任）聯(lián)席會(huì)會(huì)長歐名豪教授，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部高校房地產(chǎn)開發(fā)與管理和物業(yè)管理學(xué)科專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)主任劉洪玉教授，香港大學(xué)城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)系主任、公共住房研究聯(lián)盟主任趙麗霞教授，英國劍橋大學(xué)土地經(jīng)濟(jì)系前系主任Ian Hodge教授，《中國土地科學(xué)》執(zhí)行主編馮廣京研究員，中國人民大學(xué)黨委常務(wù)副書記張建明教授，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院院長楊開峰教授，以及國土資源部有關(guān)司局、中國土地學(xué)會(huì)、中國土地勘測(cè)規(guī)劃院、國土資源部土地整治中心、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、香港測(cè)量師協(xié)會(huì)、澳門地圖繪制局等部門的嘉賓以及劍橋大學(xué)、慕尼黑大學(xué)、臺(tái)灣政治大學(xué)、臺(tái)灣逢甲大學(xué)等國內(nèi)外60多所高校和研究機(jī)構(gòu)的專家學(xué)者蒞臨慶典和論壇。

本次論壇的主題是“城鄉(xiāng)土地利用沖突與土地制度改革”，共收到論文150余篇。圍繞論壇主題，同期舉辦了“產(chǎn)業(yè)用地與城市發(fā)展更新”，“土地利用國際經(jīng)驗(yàn)與比較”，“新常態(tài)下的土地市場(chǎng)與土地制度改革”，“新型城鎮(zhèn)化條件下的規(guī)劃沖突和多規(guī)融合應(yīng)對(duì)”，“農(nóng)地流轉(zhuǎn)與農(nóng)民權(quán)利保護(hù)”，“土地整治中的權(quán)屬調(diào)整和權(quán)利保護(hù)”，“農(nóng)地制度改革與農(nóng)地保護(hù)”，“城鎮(zhèn)化建設(shè)中的土地政策、技術(shù)創(chuàng)新”，“城鄉(xiāng)土地節(jié)約集約利用”等13個(gè)分論壇。參與大會(huì)論壇、兩個(gè)主論壇和13個(gè)分論壇討論的專家學(xué)者共計(jì)84人。全體大會(huì)論壇由中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長、土地管理系教授嚴(yán)金明主持。

以下從城鎮(zhèn)化建設(shè)中的土地管理工程科技支撐體系與土地科學(xué)學(xué)科體系研究、土地立法和土地制度改革發(fā)展趨勢(shì)、國際規(guī)劃思路借鑒與土地管理應(yīng)對(duì)、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與土地市場(chǎng)、土地整治與土地節(jié)約集約利用、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與宏觀調(diào)控6個(gè)方面進(jìn)行論壇綜述。

1 土地管理工程科技支撐體系與土地科學(xué)學(xué)科體系研究

關(guān)于土地管理學(xué)科建設(shè)日后的發(fā)展方向，針對(duì)土地管理工程科技體系多元分散，自主創(chuàng)新能力不足，定位偏差，滯后于工程科技發(fā)展等問題，郭仁忠提出中國土地管理工程科技發(fā)展主要呈現(xiàn)特色鮮明、局部領(lǐng)先、整體跟蹤、落后需求的4大特征，現(xiàn)階段土地管理工程需要更多的科技支撐，以滿足創(chuàng)新土地管理制度、構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場(chǎng)、提高土地利用效率、加強(qiáng)土地用途管制、嚴(yán)守耕地保護(hù)紅線、建設(shè)土地生態(tài)文明、推行多種規(guī)劃合一、深化土地管理信息化等新型城鎮(zhèn)化的諸多需求。郭仁忠的研究團(tuán)隊(duì)經(jīng)過系統(tǒng)研究，構(gòu)建了以工程科技、創(chuàng)新平臺(tái)、學(xué)科教育和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)4方面為主體的土地資源管理工程科技支撐體系，并給出了政策建議：建設(shè)“土地科學(xué)與工程”一級(jí)學(xué)科，重構(gòu)理論框架和學(xué)科范式，健全土地科學(xué)的學(xué)科理論和知識(shí)體系，規(guī)范主干學(xué)科課程標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整專業(yè)教學(xué)結(jié)構(gòu)；建設(shè)國家級(jí)土地工程科技平臺(tái)，建設(shè)國家土地科學(xué)研究機(jī)構(gòu)和國土資源部重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室體系，建設(shè)國土資源部工程中心體系，完善國土資源部野外科研基地網(wǎng)絡(luò)體系；開展土地領(lǐng)域國家級(jí)重大工程科技項(xiàng)目，以智慧國土重大工程為支撐，圍繞提升國家經(jīng)濟(jì)安全、社會(huì)安全、糧食安全、生態(tài)安全等，重點(diǎn)開展綠色國土、國土經(jīng)濟(jì)安全、土地與社會(huì)治理、耕地保護(hù)等重大工程。

土地科學(xué)學(xué)科體系研究，自該學(xué)科在中國創(chuàng)建以來，長期受到土地科學(xué)學(xué)科研究人員的重視。針對(duì)土地科學(xué)建設(shè)研究框架、思路與重點(diǎn)研究方向，馮廣京提出土地科學(xué)學(xué)科三維空間研究域的概念，構(gòu)建了土地科學(xué)學(xué)科的理論體系框架。他從土地科學(xué)學(xué)科的涵義、構(gòu)成、演進(jìn)和未來發(fā)展趨勢(shì)等方面完善了有關(guān)土地科學(xué)學(xué)科的系統(tǒng)學(xué)說，證實(shí)了土地科學(xué)學(xué)科是一個(gè)完全具有獨(dú)立學(xué)科屬性的學(xué)科，是一門有關(guān)土地生產(chǎn)力、土地生產(chǎn)關(guān)系和土地權(quán)籍制度的綜合性系統(tǒng)交叉學(xué)科，它以研究、解釋、解決其研究域全部問題為內(nèi)容。他認(rèn)為土地科學(xué)學(xué)科與相關(guān)學(xué)科交叉的本質(zhì)是由于人類不斷提高土地生產(chǎn)力的內(nèi)生要求牽引，引致土地科學(xué)學(xué)科研究域內(nèi)生性擴(kuò)張導(dǎo)致的交叉。這種交叉都是以解決土地科學(xué)學(xué)科研究域中的問題為目標(biāo)，以土地科學(xué)學(xué)科研究范式、研究要求為約束條件展開的，因而最終都會(huì)轉(zhuǎn)化為土地科學(xué)學(xué)科的專有理論和技術(shù)方法，增厚土地科學(xué)學(xué)科體系。

2 土地立法和土地制度改革發(fā)展趨勢(shì)

以《中華人民共和國土地管理法》的頒布為標(biāo)志，中國開始了土地法制建設(shè)的歷程，近30年來成就斐然，執(zhí)法體系不斷完善，但同時(shí)土地法制建設(shè)正面臨著時(shí)代的挑戰(zhàn)，如何適應(yīng)“兩個(gè)根本性轉(zhuǎn)變”的要求，對(duì)土地法制進(jìn)行根本性改革，是一個(gè)亟待回答的問題。對(duì)此，甘藏春認(rèn)為土地立法的重大方向是由農(nóng)地保護(hù)向生態(tài)保護(hù)的趨勢(shì)轉(zhuǎn)變，應(yīng)聚焦到新型城鎮(zhèn)化背景下的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，需要解決的問題主要有耕地保護(hù)、生態(tài)保護(hù)和建設(shè)發(fā)展之間的關(guān)系，經(jīng)營權(quán)、所有權(quán)和承包權(quán)分治的關(guān)系，政府的雙重角色，土地征收制度難點(diǎn)，以及土地稅制的問題等?；诖耍恋胤ㄖ平ㄔO(shè)的指導(dǎo)思想應(yīng)做如下轉(zhuǎn)變：（1）在土地管理關(guān)系的調(diào)整上，應(yīng)由主要依靠行政審批制向主要依靠用途管制轉(zhuǎn)變；（2）在土地財(cái)產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整上，應(yīng)由注重保護(hù)靜態(tài)土地所有權(quán)向注重保護(hù)土地資源利用過程中非土地所有人的權(quán)利轉(zhuǎn)變；（3）在土地關(guān)系的法律調(diào)整上，應(yīng)由主要依靠“公法”調(diào)整向同時(shí)依靠“公法”和“私法”調(diào)整轉(zhuǎn)變；（4）在土地法律部門的結(jié)構(gòu)上，應(yīng)由單一的部門結(jié)構(gòu)向多元的統(tǒng)一協(xié)調(diào)的部門結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。甘藏春提出土地法學(xué)私法與公法結(jié)合，呼吁加強(qiáng)土地法學(xué)的理論基礎(chǔ)研究，強(qiáng)調(diào)研究中國的土地問題應(yīng)主要考慮其特殊性，特別是學(xué)理方面的研究，例如，土地在經(jīng)濟(jì)學(xué)里效率和公平的問題研究、土地權(quán)利和公法管制的問題等。

針對(duì)新型城鎮(zhèn)化過程的土地制度改革，葉劍平提出雖然面臨耕地紅線的硬約束，還要解決每年超過1000萬人口進(jìn)城帶來的用地問題，但中國建設(shè)用地總量是可以支撐在不減少耕地的情況下推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的，關(guān)鍵在于如何創(chuàng)造一種新的制度安排，推動(dòng)存量建設(shè)用地從低效向高效轉(zhuǎn)化，調(diào)整結(jié)構(gòu)。當(dāng)前中國土地制度不適合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求 ，主要體現(xiàn)在城鄉(xiāng)二元分割、非市場(chǎng)化配置、政府壟斷。城鎮(zhèn)化主要需協(xié)調(diào)人口、土地、資本三方面的城市化利益分配格局不平衡問題。中國土地制度改革總體思路如下：（1）城市土地制度的改革方向：使用權(quán)以長期化為目標(biāo)，所有權(quán)收益按基準(zhǔn)地價(jià)或交易價(jià)比例收取一定比例的增值稅；政府退出土地壟斷市場(chǎng)，更多發(fā)揮市場(chǎng)作用，提高配置效率、降低交易成本、優(yōu)化結(jié)構(gòu)；中央政府空間規(guī)劃定邊界定保護(hù)紅線、取消指標(biāo)管理、微觀搞活激活存量、宏觀控制防止蔓延式發(fā)展、倒逼機(jī)制實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化，防止一方面造城一方面粗放發(fā)展。（2）農(nóng)村土地制度的改革方向：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地使用權(quán)市場(chǎng)，激活農(nóng)村沉睡資本。完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)配置是激活農(nóng)村沉睡資本的前提條件；農(nóng)村集體土地入市是激活農(nóng)村沉睡資本的根本要求；政府退出土地征收是激活農(nóng)村沉睡資本的必然結(jié)果；建立農(nóng)民、集體、國家的利益平衡機(jī)制是激活農(nóng)村沉睡資本的重要保障。

3 國際規(guī)劃思路借鑒與土地管理應(yīng)對(duì)

習(xí)近平總書記提出“沒有農(nóng)村的小康，特別是沒有貧困地區(qū)的小康，就沒有全面建成小康社會(huì)”。對(duì)此，國外專家對(duì)“中國夢(mèng)”也有獨(dú)到的認(rèn)識(shí)。針對(duì)綜合土地管理在國土空間規(guī)劃和發(fā)展方面，Holger Magel（德國）認(rèn)為中歐的城鄉(xiāng)規(guī)劃之間有很多的相似之處，歐洲的規(guī)劃“夢(mèng)”主要是實(shí)現(xiàn)平衡的、兼顧多中心的城市系統(tǒng)和建立新的城鄉(xiāng)關(guān)系，“藍(lán)天、綠地和干凈的水”是中歐規(guī)劃和土地管理的共同目標(biāo)。他提出只專注于城市的挑戰(zhàn)和戰(zhàn)略是不對(duì)的，必須從全局考慮問題，意識(shí)到城市和鄉(xiāng)村的未來是密切相關(guān)的，土地管理制度應(yīng)協(xié)調(diào)好人、地、政策三者之間的關(guān)系，國土空間規(guī)劃也應(yīng)該是能夠促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)需求和生態(tài)功能協(xié)調(diào)發(fā)展、能夠在宏觀尺度范圍內(nèi)建立均衡協(xié)調(diào)的生活環(huán)境的有利土地管理工具。土地管理的“五音”應(yīng)由基于確保所有地區(qū)均衡發(fā)展的前提目標(biāo)，全面搜集信息、主動(dòng)的征求意見、發(fā)揮群眾主觀能動(dòng)性，進(jìn)行測(cè)量、規(guī)劃草圖繪制、網(wǎng)絡(luò)式協(xié)調(diào)以及過程管控，估價(jià)、規(guī)劃建設(shè)許可和土地財(cái)政，用土地登記和地籍管理來調(diào)整人地矛盾5方面構(gòu)成。Ian Hodge（英國）則認(rèn)為新自由主義已逐漸延伸超越了其原有的核心原則，政策制度之間的協(xié)調(diào)代表著脫離了以自由主義意識(shí)形態(tài)為假設(shè)的制度創(chuàng)新，應(yīng)為新的土地管理模式提供更多的機(jī)會(huì)，利用大規(guī)模的保護(hù)尋求新的伙伴關(guān)系，發(fā)揮創(chuàng)新土地管理模式在社會(huì)和文化方面更廣泛的影響。

4 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與土地市場(chǎng)

新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程是農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民的過程，也是農(nóng)民離開賴以生存的土地、逐漸融入城市生活的過程，因此，城鎮(zhèn)化必須圍繞“人口”和“土地”兩個(gè)核心要素展開，也必然會(huì)推動(dòng)中國農(nóng)村土地制度的改革。面對(duì)現(xiàn)有宅基地制度存在的“一戶一宅”難持續(xù)、用益物權(quán)難落實(shí)、多占超占難退出等問題，黃賢金提出可探尋宅基地退出機(jī)制，以實(shí)現(xiàn)農(nóng)村發(fā)展的精明收縮：（1）“整體治理”推進(jìn)退出模式。流動(dòng)人口與農(nóng)村人口的宅基地退出統(tǒng)籌安排，著重優(yōu)先考慮流動(dòng)人口的退出； 農(nóng)村人口宅基地退出與可持續(xù)生計(jì)制度的設(shè)計(jì)統(tǒng)籌安排；以時(shí)間換空間，依據(jù)年齡、意愿等進(jìn)行整體推進(jìn)。（2）賦權(quán)推進(jìn)退出模式。資產(chǎn)替代效應(yīng)，從模糊產(chǎn)權(quán)到明晰產(chǎn)權(quán)，從歧視產(chǎn)權(quán)到平等產(chǎn)權(quán)，從物的產(chǎn)權(quán)到收益產(chǎn)權(quán)。（3）市場(chǎng)推進(jìn)退出模式。集體成員宅基地區(qū)位競(jìng)價(jià)。（4）“反彈琵琶”模式。從“知難而進(jìn)”到“知難而退”，留空間于集體、留用地于農(nóng)民、留“余地”于政府。

對(duì)于農(nóng)地流轉(zhuǎn)的研究，陳銀蓉提出在中國農(nóng)村土地制度改革的背景下，國內(nèi)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制研究應(yīng)做到：（1）突破以往研究從土地流轉(zhuǎn)狀況分析入手到提出土地流轉(zhuǎn)機(jī)制改進(jìn)建議的單一研究思路；（2）從農(nóng)戶流轉(zhuǎn)決策角度分析現(xiàn)行土地制度對(duì)土地流轉(zhuǎn)的影響；（3）依據(jù)制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的產(chǎn)權(quán)理論和交易成本理論，討論土地流轉(zhuǎn)交易服務(wù)體系對(duì)土地流轉(zhuǎn)的影響及其建設(shè)。馬賢磊提出安全的土地產(chǎn)權(quán)、政策支持及成熟的要素和產(chǎn)品市場(chǎng)有助于提高農(nóng)地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)經(jīng)營的規(guī)模和契約的規(guī)范程度，建議：（1）加大政策支持力度，提高農(nóng)地流轉(zhuǎn)與農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營規(guī)范性；（2）完善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)專項(xiàng)技術(shù)培訓(xùn)體系，構(gòu)建農(nóng)產(chǎn)品銷售渠道；（3）建立健全農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格市場(chǎng)形成機(jī)制，完善經(jīng)營收益分配機(jī)制。

對(duì)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，陳美球提出應(yīng)對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)現(xiàn)實(shí)問題的對(duì)策，應(yīng)同步嚴(yán)格土地征收的適用范圍，為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地提供空間；以“多規(guī)合一”為契機(jī)，明晰農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)對(duì)象；在公平的基礎(chǔ)上兼顧效率，制定科學(xué)的流轉(zhuǎn)利益分配機(jī)制；同步制定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地再次流轉(zhuǎn)制度，為實(shí)現(xiàn)與國有土地同權(quán)創(chuàng)造條件；完善公眾參與機(jī)制，構(gòu)建公平透明的流轉(zhuǎn)決策機(jī)制。

5 土地整治與土地節(jié)約集約利用

土地整治是落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約集約用地制度，促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，建設(shè)生態(tài)文明和美麗中國的重要措施，也是社會(huì)轉(zhuǎn)型期土地管理制度創(chuàng)新的有力抓手。針對(duì)大都市郊區(qū)農(nóng)村居民點(diǎn)整治效應(yīng)，張正峰提出：（1）土地整治可促使農(nóng)村居民點(diǎn)用地向公路兩側(cè)和城鎮(zhèn)周邊集中，明顯改善農(nóng)村居民點(diǎn)對(duì)外交通狀況，有利于利用城市發(fā)展的輻射帶動(dòng)效應(yīng)；（2）土地整治可明顯改善農(nóng)村居民點(diǎn)分散、耕地不連片的問題，提高居民點(diǎn)的聚集性，也提升了耕地規(guī)?；?jīng)營的潛力；（3）土地整治可提高農(nóng)村地區(qū)各類景觀的聚集度和連通性，但也降低了景觀格局的多樣性；（4）土地整治提高了農(nóng)民的生活水平，但也增加了農(nóng)戶的平均耕作半徑?？偠灾?，土地整治改變了農(nóng)村居民點(diǎn)用地的區(qū)位、集聚程度，也影響著農(nóng)村的景觀格局和農(nóng)戶的生產(chǎn)生活，整治實(shí)踐中應(yīng)根據(jù)效應(yīng)評(píng)價(jià)趨利避害。

臺(tái)灣地區(qū)的都市更新也為土地節(jié)約集約利用提供了有利借鑒。針對(duì)都市更新的公共利益，張鈺光（臺(tái)灣）提出，都市更新需滿足公共利益的基本要求，一旦缺乏公共利益時(shí)，未與更新周遭建筑及整體都市進(jìn)行通盤性的規(guī)劃，極有可能產(chǎn)生鶴立雞群、高聳入云單點(diǎn)式的都市更新，應(yīng)收回核定的容積獎(jiǎng)勵(lì)及租稅減免等獎(jiǎng)勵(lì)措施，政府應(yīng)建立更加明確具體的都市更新指標(biāo)，在前端缺乏有效把關(guān)情況下，不宜在最后階段強(qiáng)行剝奪人民財(cái)產(chǎn)，應(yīng)修法限制其使用范圍，以保障都市更新的合理性及必要性，防侵犯憲法保障人民財(cái)產(chǎn)權(quán)。針對(duì)都市更新中的公眾參與，陳佳圣（臺(tái)灣）提出，于都市更新前階段在劃定都市更新地區(qū)或選定都市更新單元時(shí)，應(yīng)不限參與民眾身份，均能參與表達(dá)意見；當(dāng)更新地區(qū)或更新單元?jiǎng)澏ê?，?yīng)開始限制參與民眾的身份，當(dāng)都市更新計(jì)劃核定后，參與民眾則應(yīng)限制至更新單元內(nèi)的權(quán)利人；民眾參與方式，應(yīng)由廣征意見與信息公開性質(zhì)的公告、說明會(huì)逐漸向公聽會(huì)甚至涉及都市更新事業(yè)計(jì)劃的核定轉(zhuǎn)變，直接、嚴(yán)重限制人民財(cái)產(chǎn)權(quán)及居住自由的，應(yīng)規(guī)定由主管機(jī)關(guān)以公開方式舉辦聽證。

6 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與宏觀調(diào)控

中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中都占據(jù)了重要位置，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮能夠改善居住生活條件、生活環(huán)境質(zhì)量及投資環(huán)境，可以推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。基于對(duì)房地產(chǎn)政策的回顧和評(píng)價(jià)，楊東朗總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：（1）國家對(duì)房地產(chǎn)政策改變，發(fā)揮市場(chǎng)決定作用，發(fā)揮政府利用經(jīng)濟(jì)、法律手段調(diào)控作用；（2）新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出新要求；（3）新興產(chǎn)業(yè)對(duì)地方市場(chǎng)提供了文化、旅游、健康養(yǎng)老、電商地產(chǎn)的新機(jī)遇；（4）“一路一帶”戰(zhàn)略、國家級(jí)新區(qū)戰(zhàn)略等區(qū)域發(fā)展規(guī)劃為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來機(jī)遇。他提出促進(jìn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的幾點(diǎn)建議：（1）為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，政府應(yīng)盡量減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是商品房市場(chǎng)的干預(yù)，讓市場(chǎng)發(fā)揮主導(dǎo)調(diào)節(jié)作用，自覺調(diào)節(jié)；（2）應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)管，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)；（3）應(yīng)減少公租房和廉租房建設(shè)規(guī)模，建立公租房房源儲(chǔ)備制度，以減輕政府一次性投資的資金壓力；（4）應(yīng)做好城市功能區(qū)規(guī)劃調(diào)整與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的環(huán)境治理，重點(diǎn)做好教育、醫(yī)療設(shè)施的配套工作和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展；（5）清理房地產(chǎn)市場(chǎng)交易環(huán)節(jié)不合理的障礙，提高交易的便利性，鼓勵(lì)以小換大、以舊換新等改善居住環(huán)境為目的的二手房與新房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)交易。陳杰提出房地產(chǎn)長期拐點(diǎn)出現(xiàn)，總體過剩不可避免；房地產(chǎn)新政雖臨時(shí)穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)，但部分政策反增風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)政策面臨刺激需求、刺激供給兩難選擇；明確房地產(chǎn)政策短期目標(biāo)為去庫存、控新增，房地產(chǎn)問題根源在于過度成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展工具；房地產(chǎn)制度建設(shè)目標(biāo)應(yīng)為保住有所居、防系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)出路應(yīng)為產(chǎn)業(yè)化、金融化。

（本文責(zé)編：仲濟(jì)香）

10.13708/j.cnki.cn11-2640.2015.07.002

2015-06-20

2015-07-01

沈悅（1989-），女，遼寧盤錦人，博士研究生。主要研究方向?yàn)橥恋乩靡?guī)則和整治。E-mail: Shenyue_7@126.com