張保紅

（1.中國社會科學院法學研究所，北京 100673；2.韶關學院法學院，廣東 韶關 512005）

論不動產(chǎn)登記的電子化和自主化

張保紅1，2

（1.中國社會科學院法學研究所，北京 100673；2.韶關學院法學院，廣東 韶關 512005）

研究目的：研究不動產(chǎn)登記電子化、自主化的必要性、可能性及其法理基礎。研究方法：比較分析和演繹推理相結(jié)合。研究結(jié)果：（1）不動產(chǎn)登記制度要在統(tǒng)一的基礎上進一步提高登記效率和減少登記錯誤。（2）英國開了不動產(chǎn)電子登記的先河，其以電子轉(zhuǎn)讓文件替代紙質(zhì)轉(zhuǎn)讓書的做法提高了轉(zhuǎn)讓效率，并在抵押自主解除登記方面做了嘗試。（3）中國應當在靜態(tài)上實現(xiàn)登記簿的電子化；在動態(tài)上實現(xiàn)不動產(chǎn)變更登記的自主化。研究結(jié)論：自主登記是必要的且是可行的，不動產(chǎn)登記的電子化和自主化應當建立在權利登記制之上，并以抽象原則和風險自擔作為法理基礎。

土地管理；不動產(chǎn)登記；電子登記；自主登記；抽象原則；風險自擔

1　問題的提出

2015年3月1日，國務院頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）正式實施?！稌盒袟l例》統(tǒng)一了 “登記機構(gòu)、登記簿冊和登記依據(jù)”，其意義不言而喻。在信息化方面，《暫行條例》第9條規(guī)定不動產(chǎn)登記簿應當采用電子介質(zhì)，第23條要求不動產(chǎn)登記主管部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺。但是，在不動產(chǎn)逐漸由過去“相對靜止”轉(zhuǎn)為“頻繁交易”的今天，僅僅做到登記簿電子化和信息管理平臺統(tǒng)一還是不夠的。因為信息平臺的統(tǒng)一也僅僅是提高了管理效率而不是登記效率；登記簿由紙質(zhì)轉(zhuǎn)換為電子介質(zhì)沒有改變原有的登記方式和程序，自然也不能減少登記錯誤和提高登記效率。時而出現(xiàn)的登記錯誤，不僅威脅著權利人的財產(chǎn)安全，還有可能使得登記機關背負上沉重的賠償負擔。 “登記效率越高，越有利于不動產(chǎn)之流轉(zhuǎn)，越有利于不動產(chǎn)價值之發(fā)揮，因此，縮短登記的時間，提高登記的效力，對于增強一國的經(jīng)濟活力是很有必要的?！保?］

解決上述問題的關鍵是要實現(xiàn)登記的電子化和自主化。銀行業(yè)和證券業(yè)的實踐已經(jīng)表明，電子化和自主化可以使得登記和交易更加“安全、透明、高效”。對此，同為財產(chǎn)權利登記的不動產(chǎn)登記不應視而不見。目前，中國登記實踐雖已啟動電子登記簿，但并沒有就登記過程的電子化和自主化更進一步，不動產(chǎn)登記仍然受到時間和空間的限制。例如，《暫行條例》第15條仍然不加區(qū)別地要求當事人或者其代理人親自到不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦公場所申請不動產(chǎn)登記，這使得身在異地的申請人登記起來非常不方便。筆者認為，中國以《暫行條例》為框架構(gòu)建的不動產(chǎn)登記制度沒有反映互聯(lián)網(wǎng)、經(jīng)濟全球化時代對于不動產(chǎn)登記的新的要求。他山之石，可以攻玉，英國電子登記制度走在世界的前列，本文通過介紹英國不動產(chǎn)電子登記制度，給出中國不動產(chǎn)登記制度的框架建議，并進一步探討不動產(chǎn)電子登記和自主登記的可行性及登記的法理基礎。

2　英國不動產(chǎn)電子登記制度及其意義

2.1英國不動產(chǎn)登記制度沿革

近代英國一直扮演著不動產(chǎn)登記革新領路人的角色。早期的英國土地法猶如一部魔幻天書［2］，土地轉(zhuǎn)讓體系以轉(zhuǎn)讓書為中心，奉行買者當心（Cavea temptor）原則，買受人負責調(diào)查產(chǎn)權的真實性。為了降低交易風險，買受人的調(diào)查將不得追溯至產(chǎn)權之根（Root of title），從而使得交易程序異常復雜，交易效率低下且交易成本昂貴［3］。這種繁瑣的交易方式在封建年代可以接受，因為那時土地的主要目的是保有而不是用來交易，于是人們通過占有或契據(jù)表征不動產(chǎn)。

隨著土地交易的增多，引入不動產(chǎn)登記便成了提高交易效率和保障交易安全的必然選擇。19世紀中期以后，英國的英格蘭和威爾士地區(qū)逐漸摒棄了17世紀以來的轉(zhuǎn)讓書登記制度（Deeds registration），轉(zhuǎn)而建立了托倫斯登記制度。托倫斯登記制度類似于權利登記制，采用登記要件主義，登記是取得權利的必要要件，登記對權利認定具有終局性。托倫斯登記的土地登記簿由國家設置、維護并擔保其精確性。因登記錯誤、欺詐而喪失土地權益的人將獲得政府賠償。由于登記簿本身即能授予產(chǎn)權［4］，因此，產(chǎn)權回溯調(diào)查將不再必要。這場以紙質(zhì)登記為形式的土地登記改革很好地適應了當時的交易形勢，但是，隨著時間的推移和交易越來越頻繁，其愈發(fā)有落后于現(xiàn)代科技發(fā)展的趨勢。既然紙質(zhì)登記最初目的是為了促進交易效率，那么如果有一種新的公示方式更能促進交易效率，當然不應當予以拒絕。電子轉(zhuǎn)讓和電子登記應運而生。

2.2英國的電子登記制度改革

英國《2002年土地登記法》第八部分專門規(guī)定了電子轉(zhuǎn)讓以及電子登記制度。第八部分由第91－95條5個條款組成。第91條規(guī)定了電子處分的適用范圍和適用條件；第92條規(guī)定了土地登記網(wǎng)絡；第93條要求電子轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)同步登記才能發(fā)生效力；第94條規(guī)定了登記官可以采用適宜的措施以保證電子處理能夠順利進行；第95條為實施細則的增補規(guī)定。

2.2.1電子登記系統(tǒng) 英國土地登記局建立了一個含轉(zhuǎn)讓功能的電子登記系統(tǒng)。土地登記局將所有土地權利電子化，權利人和相關當事人可以通過遠程終端進入電子登記系統(tǒng)查閱登記內(nèi)容。最值得一提的是，土地登記局建立了一個實時在線的抵押人申請解除抵押的系統(tǒng)（Electronic Notification Discharged）。該系統(tǒng)會在貸款余額為零時自動解除抵押（Electronic Discharge）。至少在解除抵押這一環(huán)節(jié)，登記實現(xiàn)了完全自動化。電子登記（轉(zhuǎn)讓）系統(tǒng)是由土地登記局管理的一個單一中心的計算機系統(tǒng)所支持。人們可以從個人電腦進入該系統(tǒng)，也可以由商業(yè)經(jīng)營機構(gòu)提供的服務器中進入?！?002年土地登記法》附件5規(guī)定了進入系統(tǒng)的條件，即交易必須是電子形式的，電子形式之外的交易不被接受［5］。

2.2.2電子轉(zhuǎn)讓文件 《2002年土地登記法》統(tǒng)一了電子轉(zhuǎn)讓文件的格式和內(nèi)容，并賦予電子轉(zhuǎn)讓文件以書面轉(zhuǎn)讓書的效力。一個電子轉(zhuǎn)讓文件如若生效，一方面轉(zhuǎn)讓標的必須在法律限定的電子轉(zhuǎn)讓的范圍之內(nèi)：“（a）已登記地產(chǎn)權或負擔的處分，（b）作為登記簿中公示對象的權益的處分，或者（c）引發(fā)登記要件的處分”（第 91條第2款）；另一方面必須具備規(guī)定的條件：“（a）文件規(guī)定了其生效的時間與日期，（b）文件上每一方當事人的電子簽名以便驗證，（c）每一個電子簽名經(jīng)過認證，以及（d）滿足規(guī)則規(guī)定的其他條件”（第 91條第3款）。法律視電子轉(zhuǎn)讓文件為書面轉(zhuǎn)讓書，從而移轉(zhuǎn)土地所有權和設定抵押權得以電子方式實現(xiàn)。

2.2.3電子轉(zhuǎn)讓與登記程序 轉(zhuǎn)讓登記流程分為三個階段：第一，訂立合同。出賣人的律師將起草好的合同草案提交轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)（系統(tǒng)會自動產(chǎn)生一個名義上的登記簿）以供購買人的律師查看。轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)會自動檢驗合同草案以確保已登記產(chǎn)權、產(chǎn)權編碼等信息不會出錯。查看無誤并安排好資金支付事宜后當事人之間可交換合同。合同交換是通過電子方式的，一經(jīng)交換，合同即告成立。第二，公示期間。合同交換同時連接土地登記局進行公示。公示是為了保證能夠?qū)⑺械耐恋貦嘁娑急M可能地錄入登記簿，并創(chuàng)造一個排斥其他登記申請的期間。第三，同時登記?！?002年土地登記法》明確規(guī)定電子轉(zhuǎn)讓要發(fā)生財產(chǎn)法上的效力必須同時進行登記（第91條第2、3款）。如上所述，電子轉(zhuǎn)讓一開始即將電子文件呈送土地登記局。“假如系統(tǒng)顯示的所有文件都已經(jīng)簽署且已經(jīng)完成，在當事人同意的交易日期和時間，交易將自動完成”。此時，登記也自動完成，“登記簿會及時更新以反映出賣人與購買人之間的產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓、新負擔的設立及舊負擔解除?！保?］

2.3英國的電子登記制度改革的啟示

英國不動產(chǎn)登記電子登記制度的總體思路可以為中國借鑒。這種思路便是，電子登記完全可以取代紙質(zhì)登記。在這種新的登記制度下，“登記將變成創(chuàng)設和移轉(zhuǎn)地產(chǎn)權、土地上的權利和利益的必要條件。這種制度將發(fā)揮著與現(xiàn)代法下形式要件類似的功能，并會取代現(xiàn)行法下的形式要件”［6］。不過實事求是地說，英國的實踐并沒有達到最佳效果。英國早期的權利變動采意思主義，以土地轉(zhuǎn)讓書的訂立作為權利轉(zhuǎn)讓的標志。在引進托倫斯登記制之后，登記成為了權利取得形式條件，但權利取得的實質(zhì)要件仍然為轉(zhuǎn)讓書的訂立（此種做法類似大陸法中的債權形式主義）。2002年的電子登記改革并沒有拋棄轉(zhuǎn)讓書這一形式，只是轉(zhuǎn)讓書以電子轉(zhuǎn)讓文件予以替代。誠然這方便了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，相比之前的紙質(zhì)登記，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所有過程均可以通過網(wǎng)絡完成，當事人也不必親自到登記局辦理登記，但是，電子轉(zhuǎn)讓文件的制作過程不免會出現(xiàn)紕漏，進而會導致登記錯誤。更重要的是，鑒于轉(zhuǎn)讓書于權利變動中的實質(zhì)要件地位，為了保證登記的正確性，登記機關將不得不依然對轉(zhuǎn)讓書進行必要的實質(zhì)審查。如此，電子登記的效率將在很大程度上體現(xiàn)不出來。對此，在借鑒英國的不動產(chǎn)登記電子登記制度時應當予以避免。

3　中國不動產(chǎn)電子自主登記制度具體構(gòu)建

理想的電子登記應當是初始登記由登記機關查驗后對不動產(chǎn)的自然狀況和權利內(nèi)容進行電子登記，而在不動產(chǎn)交易變更登記方面則實行當事人電子自主登記。無疑，中國應當在電子登記的基礎上實行更為徹底的自主登記。這不僅是必要的，而且是可行的。

3.1不動產(chǎn)電子和自主登記制度的框架

不動產(chǎn)電子自主登記主要有兩層含義，一是靜態(tài)上的登記簿的電子化，二是動態(tài)上的變更登記的自主化。3.1.1 靜態(tài)：登記簿的電子化 靜態(tài)上，不動產(chǎn)電子登記意味著登記簿的電子化，這就要求登記機關設置全國統(tǒng)一的電子登記系統(tǒng)。該登記系統(tǒng)的核心是全國統(tǒng)一的電子登記簿。該電子登記簿由各個地方的登記簿組合而成。各個地方的登記簿由地方的登記機關負責維護與登記。電子登記簿按權利人設置不同的登記賬戶，這些賬戶直接對應著各個具體的權利人。每個不動產(chǎn)登記賬戶均由登記機關配置具有全國惟一性的賬號。于自然人，該賬號可以與身份證號對應；于非自然人，則由登記機關統(tǒng)一分配。賬戶設有密碼，由權利人設置。密碼可以分為查詢密碼和處分密碼。不動產(chǎn)為共有的，不動產(chǎn)處分密碼應當共有人各自有一個。電子登記簿應當像紙質(zhì)登記簿一樣記錄不動產(chǎn)的所有信息。這些信息應當分為公開信息和保密信息。只有公開信息可以為他人所查詢。賬戶僅僅對應著權利人，賬戶的所有權還是歸屬登記機關。

電子登記簿實現(xiàn)了物的編成與人的編成相統(tǒng)一。傳統(tǒng)紙質(zhì)登記簿采用物的編成主義，在非電子化時代應當是正確的選擇。物的編成主義，“首先由政府進行一次土地總清理，將土地按照行政區(qū)劃做成不動產(chǎn)登記簿或者土地登記簿；然后將社會民眾的土地具體權利‘對號入座'?！薄斑@樣，人們在查詢時可以從土地的行政區(qū)劃入手、然后從土地的區(qū)域編號查詢地權狀態(tài)”［7］，查詢起來非常方便。不過，各地紙質(zhì)登記簿分散化無法自動聯(lián)系的特點也使得實現(xiàn)物的編成與人的編成相統(tǒng)一是不可能的，但在電子時代，這些可以輕而易舉地實現(xiàn)。例如，在土地的總登記或不動產(chǎn)所有權的初始登記中，當一地登記機關錄入相關資料后，這些資料立即會被傳送到各個權利人的單獨的登記賬戶中，能夠同時實現(xiàn)物的編成和人的編成，其好處是不言而喻的。

3.1.2動態(tài)：變更登記的自主化 動態(tài)上，不動產(chǎn)電子登記意味著變更登記的自主化和電子化。詳言之，電子登記，對于需要實地查驗的，登記機關應當在實地查驗后將相關內(nèi)容登記在電子登記簿；對于不需要登記機關實地查驗的，法律應當允許權利人與利害當事人自行或在達成合意后在電子登記簿上自主登記。以買賣和抵押為例，自主登記應當遵循以下步驟：第一，申請人通過網(wǎng)絡終端進入全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，并登入自己的不動產(chǎn)賬戶。登入的過程即身份認證的過程。登錄可以在異地進行。不動產(chǎn)登記網(wǎng)絡化與登記的屬地管轄原則不矛盾，在不動產(chǎn)登記系統(tǒng)網(wǎng)絡化條件下，不動產(chǎn)權利人即便不在物之所在地，仍然可以登錄物之所在地的登記系統(tǒng)（該系統(tǒng)為統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)之分支系統(tǒng)）進行自主登記。第二，雙方申請人發(fā)出交易或抵押處分或接受的指令。特別說明的是，雙方申請人僅能就權利處分與否發(fā)出指令，而對登記簿上的自然狀況、權利內(nèi)容和權利限制不得有任何變更。登記系統(tǒng)也應當排除申請人變更上述事項的可能性。第三，處分人通過處分密碼發(fā)出處分指令。處分指令發(fā)出后，登記立即或在選定的日期內(nèi)生效。

傳統(tǒng)登記，體現(xiàn)了當事人無法信任自己（擔心他人冒充自己）也無法信任對方，只能借助于中立的登記機關的信用，這是傳統(tǒng)紙質(zhì)登記的無奈選擇。在電子信息化時代，當事人可以借助登記機關提供的平臺，意思自治，自主登記。當然，登記機關的作用也不是可有可無的。第一，登記機關提供登記平臺和電子登記簿，保證登記的可靠性和公信力。第二，登記機關并沒有放棄對登記過程的審查，只不過改變了審查的方式，由原來人工審查變成數(shù)字驗證。數(shù)字驗證的標準和驗證本身都是由登記機關完成的，只不過是由登記機關的系統(tǒng)自動完成的。系統(tǒng)只是工具，工具為登記機關所有，自然驗證也是由登記機關完成的。質(zhì)言之，自主登記盡管在物理方式上顛覆了原有的登記模式，但卻基本沿用傳統(tǒng)的登記法理基礎。

3.2電子自主登記的必要性和可行性

3.2.1電子自主登記的必要性 第一，電子自主登記可以提高登記效率和降低登記費用。電子登記可以縮短登記期限并簡化登記程序?！稌盒袟l例》規(guī)定登記時限從受理之日（而不是申請之日）起30日，登記效率很低。盡管一些地方在一些項目上做到了立等可取，但多數(shù)地方多數(shù)項目上登記仍耗費時日。更重要的是，原有由登記機關所進行的人工登記如果立等可取則無法避免假冒事件出現(xiàn)。自主登記的情況下，不動產(chǎn)交易變更登記可在瞬間完成，根本不需要《暫行條例》所規(guī)定的30日期限。自主登記還可以解決異地登記的問題，大大方便了當事人。目前，登記機關的日常登記工作大部分為不動產(chǎn)交易和抵押的變更登記，這一塊登記業(yè)務如果委托給電腦處理，登記工作量將大大減少。網(wǎng)絡自動化登記也免去了權利人出入登記機關的各種費用，登記成本的降低將能夠促進交易。

第二，電子自主登記可以減少登記錯誤。最常見的登記錯誤是假冒，在有紙化登記體制之下，一般通過實質(zhì)審查以避免假冒錯誤［8］，但事實上，實質(zhì)審查并不保證登記的真實性。在臺灣，假冒登記事件平均每年達10起以上［9］，實質(zhì)審查難免會出現(xiàn)各種差錯。相比之下，自主登記更能避免諸如假冒之類的錯誤。電子自主登記下，申請人與權利人的匹配將通過數(shù)字技術得到完全認定。因此必須改變固有的有紙化的思維以適應技術上的革命，經(jīng)濟全球化要求作為金融最重要擔保品的不動產(chǎn)的登記能夠更為迅捷和安全。

第三，電子自主登記還使得類似證券交易所的物權交易所成為可能。現(xiàn)代市場日趨復雜和迅捷，不動產(chǎn)登記事必躬親的模式應當讓位于網(wǎng)絡自動登記的模式。在一些復雜的交易活動中，交易機會往往稍縱即逝，登記的繁瑣必然會影響許多的交易機會。此外，無紙化的登記系統(tǒng)還可以開發(fā)出交易功能。交易雙方可以通過交易功能協(xié)商不動產(chǎn)交易的各個過程。交易協(xié)議也可以電子化，交易的搜索成本將大大減少。權利人如果欲出售自己的不動產(chǎn)，可以在不動產(chǎn)登記簿上標記待售以及自己主張的價格等信息。

3.2.2電子自主登記的可行性 電子自主登記，其目的是做到權利人在一些不需要登記機關實地查驗的情況下實現(xiàn)登記自主化。無疑，做到這一點需要法律的完備，法律應當明確登記機關的責任。然而，僅有法律的保證并不能消除人們的憂慮，電子自主登記需要在技術上是可行的，在安全上是有保障的。

這種做法在技術上完全可行。證券市場事實上已經(jīng)做到了這一點，貨幣資產(chǎn)也做到了電子化和賬簿統(tǒng)一化。例如，中國工商銀行的系統(tǒng)是全國統(tǒng)一的，各地銀行的賬簿系統(tǒng)不過是整個工商銀行登記系統(tǒng)的分支系統(tǒng)而已。不動產(chǎn)與證券的確有著巨大的差異，不動產(chǎn)登記簿上記載的內(nèi)容比證券登記簿更為復雜（例如自然狀況和權利限制方面的登記是證券登記所沒有的），不動產(chǎn)為有體物，而無紙化后的證券權利則不依托于任何有體物，但是依物權法定，就權利內(nèi)容這一塊，其內(nèi)容都是固定的，只要自主登記只涉及權利內(nèi)容而不涉及其他部分，那么不動產(chǎn)登記就與證券登記沒有本質(zhì)的區(qū)別。

電子自主登記的安全性也是可以得到保障的。正如前述，貨幣、證券等金融資產(chǎn)早已經(jīng)實現(xiàn)了登記電子化。既然人們使用信用卡、銀行卡、網(wǎng)上銀行不擔心安全問題，鑒于不動產(chǎn)的固定性，更不用擔心安全性的問題。安全方面最為擔心的是密碼泄露問題。目前的互聯(lián)網(wǎng)金融實踐中，普遍采用文件數(shù)字證書和移動數(shù)字證書技術，可以確保網(wǎng)上交易的保密性、真實性以及完整性。此外，權利人還可以通過設多重多個密碼以保證安全性。例如，可以區(qū)分查詢密碼和交易密碼，這樣，即使查詢密碼泄密也不會影響財產(chǎn)的安全。交易密碼也可以設置多個，由共同所有人或權利人信任的人掌管。這樣，一個交易密碼泄密也不會影響交易密碼的安全。同時，為了保險，還可以要求進行手機短信驗證碼驗證。

4　不動產(chǎn)電子自主登記的法理基礎

電子自主登記不僅要在技術上可行、可靠，在法理上也是可行的。權利登記、抽象原則和風險自擔可以奠定電子自主登記的法理基礎。

4.1權利登記

不動產(chǎn)登記模式通說主要有三種模式，即權利登記制、托倫斯登記制和契據(jù)登記制。托倫斯登記制與權利登記制并沒有實質(zhì)的區(qū)別，因此也屬于權利登記制。權利登記制因其以登記權利自身而得名，契據(jù)登記制則因登記權利交易文據(jù)而得名（英國早期的轉(zhuǎn)讓書登記制也屬于契據(jù)登記制）。顯然，電子自主登記應當建立在權利登記制之上。權利登記制可以賦予登記簿以推定力和公信力。最終登記簿在權利確定方面上具有一錘定音的作用，已登記在登記簿上的權利被推定為登記名義人的權利，這使得不動產(chǎn)交易的效率與安全得到了保證，而且也使得電子自主登記成為可能。當事人不需要進行產(chǎn)權調(diào)查，因為登記機關的初始登記的資料和既往登記的連續(xù)性即可保證現(xiàn)有登記的正確性，進而當事人可以依據(jù)現(xiàn)有登記信息進行自主登記。

中國不動產(chǎn)登記主要采取權利登記制?！段餀喾ā返?6條明確規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！币虼耍袊娮幼灾鞯怯浀闹贫然A已經(jīng)存在。

4.2抽象原則

在變更登記中，如若采取自主登記，必須實行形式審查，由系統(tǒng)對申請人與權利人身份一致性進行數(shù)字驗證。對交易合同實質(zhì)審查是無法實現(xiàn)自主登記的。如前所述，英國的電子登記制度要求呈送電子文據(jù)。之所以如此，乃是英國的不動產(chǎn)變動規(guī)則采債權意思主義的緣故。在英國，不動產(chǎn)變動并不區(qū)分債權行為和物權行為，強調(diào)交易合同對于最終產(chǎn)權登記的效力的決定性作用，因而導致實踐中登記機關必須對不動產(chǎn)債權交易合同進行審查。債權合同非常復雜，如若做到有高度的公信力，登記還必須對其進行實質(zhì)的審查。如此登記的效率將大打折扣。

德國的物權行為制度可以解決上述問題。在德國，物權變動實行區(qū)分原則和抽象原則，即區(qū)分債權行為和物權行為，且債權行為的效力不影響物權行為的效力?！柏摀袨殡m然是不動產(chǎn)物權變動的原因，但對于不動產(chǎn)物權變動的成熟與否卻不能發(fā)揮實質(zhì)性作用，其原則上不在登記機關審查范圍之內(nèi)，當然對登記的完成也就不起作用”［6］。抽象原則為順暢不動產(chǎn)登記程序提供了保證［10］。正如Rolf Kunuetel所言，“如果登記官需要審查債權行為的有效性的話，會造成登記的拖延與障礙，而交易的不確定性頻生，補救的辦法就是登記官只審查物權行為的有效性”［11］。德國登記實務中更進一步，登記機關通常僅審查登記同意（Bewilligungsgrundsatz）。理由是，“登記義務人之所以表示登記同意，愿意承受登記簿中的不利益，往往就在于其已經(jīng)與對方當事人達成了物權合意”［12］。于是，德國實務不再審查物權合意，不再進行像訴訟程序那樣需要質(zhì)證、辯論開庭式的實質(zhì)審查，而只是對登記同意進行窗口式的形式審查。抽象原則顯然有利于電子自主登記的實現(xiàn)，物權合意（登記同意）的審查可以做到自動化。

抽象原則使得登記正確率大大提高。如若允許債權行為影響物權行為以至物權登記，那么登記將不得不對轉(zhuǎn)讓合同進行實質(zhì)審查，否則登記的正確性將大打折扣。正因如此，英國登記官員才不得不嚴格審查通過電子方式傳送過來的轉(zhuǎn)讓書，律師才得以扮演重要的作用。因為只有在專業(yè)律師的參與下，才能盡量保證轉(zhuǎn)讓書的合法性，從而減少登記官員的工作任務。事實上，如若實行抽象原則，對轉(zhuǎn)讓書的實質(zhì)審查是可以避免的。這種保姆式審查往往吃力不討好，且不說此舉將當事人看作是孩童，登記機關為此還可能承擔巨大的賠償責任。要申明的是，抽象原則并非想象的那樣對權利人不公平。通說認為，在債權行為無效之后，抽象原則將權利人的物權降格為債權，對權利人不公平，但沒有抽象原則，對于支付金錢的當事人同樣存在不公平。當事人支付的金錢在無效之后無論如何都會當作債權。事實上，抽象原則的存在一定程度上矯正了先前的不公平。

4.3風險自擔

電子自主登記采用數(shù)碼驗證，登記機關并不對不動產(chǎn)交易登記采人工審查。此種情況下，多數(shù)假冒申請將能夠避免，極少數(shù)假冒申請也可能因權利人的原因登記機關得以免責。也就是說，權利人將因自己的錯誤而自我負責，自擔風險是合理的。如前所述，本文所主張的自主登記由當事人自我選擇，如果當事人認為人工審查更為可靠，他可選擇傳統(tǒng)的登記方式，相反他可以選擇自主登記。根據(jù)意思自治原則，既然自主登記當事人自己選擇的，那么風險自擔便是合理的。在美國，不動產(chǎn)買賣一直奉行買者自慎。買者自慎對買受人沒有什么不公平之處，惟一要詬病的則是其高額的搜索成本可能萎縮交易。交易萎縮對買受人和出賣人來說都是不利益的。從買者自慎到登記機構(gòu)的信用保證，目的是降低搜索成本，但這種成本的降低是以國家的負擔為代價的。為此，登記機關便輔之以實質(zhì)審查和高昂收費。這種情況之下，交易成本是否真正的降低是可疑的。在美國，托倫斯登記制不斷萎縮也說明了這一問題［6］。解決這一辦法，便是至少給權利人一個選擇，即以風險自擔為代價選擇徹底的形式審查制以降低交易成本。因為風險低，實行權利人風險自擔不但公平而且有利于降低交易成本；因為是自愿的，所以風險自擔是符合法理的。如同網(wǎng)上銀行一樣，如果認同網(wǎng)上銀行的便捷性，可以申請網(wǎng)上銀行（現(xiàn)在開通網(wǎng)上銀行要去柜臺辦理），如果沒有這種需要，可以不申請。

自主登記中的自動認證的風險并不高于登記機構(gòu)與公證機關的主動認證。主動認證是人工認證，而自動認證則是機器認證，誰風險更小一目了然。自動認證的最大的風險便是密碼被泄露和委托風險。正如前述，密碼安全的問題在現(xiàn)代金融中已經(jīng)被解決。退一步說，即便密碼泄露，也并不意味著權利人的不動產(chǎn)處在不安全之中。因為自主登記的范圍主要限于雙方申請的登記。以不動產(chǎn)買賣登記為例，買受人在申請登記之前必然會去實地考察。如果不動產(chǎn)被盜取密碼者所控制（如果由盜碼者控制，權利人自身也有責任），這種實地考查便能將這種盜賣風險消彌。

5　結(jié)語

不動產(chǎn)登記的電子化和智能化，是在信息網(wǎng)絡化技術高速發(fā)展背景下政府部門和社會公眾的共同需求。為了滿足上述需求，有必要在登記簿介質(zhì)電子化的基礎上進一步實現(xiàn)登記過程的電子化和自主化。電子化和自主化建設的關鍵是法制建設。筆者建議修訂《暫行條例》：第一，建立全國統(tǒng)一的電子登記系統(tǒng)。該系統(tǒng)應當由不動產(chǎn)登記主管部門與系統(tǒng)軟件開發(fā)企業(yè)共同開發(fā)。法律應當明確軟件開發(fā)的法律責任。如果各地使用不同的登記系統(tǒng)，各個系統(tǒng)又有不同的企業(yè)開發(fā)，則信息平臺的統(tǒng)一以及登記效率的提高將無從談起。第二，建立電子自主登記制度。電子自主登記制度以抽象原則和風險自擔為法理基礎，完全可以做到理論自洽。電子自主登記制度的引入，必將能夠提高登記效率和減少登記錯誤。

（

）：

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（本文責編：仲濟香）

Electronization and Autonomy of Real Estate Registration

ZHANG Bao-hong1，2
（1. Institute of Law， Chinese Academy of Social Sciences， Beijing 100673，China； 2. Law School of Shaoguan University， Shaoguan 512005， China）

The purpose of this study is to explore the necessity， probability and legal basis of the electronization and autonomy of real estate registration. The research method is a combined use of the comparative analysis and the deductive reasoning. The results indicate that the real estate registration should further improve the registration effect and reduce errors on the basis of a unified registration. The United Kingdom is the first one that adopted electronic registration in real estate. The effect of real estate transfer is improved when paper documents of transfer are instead by electronic documents. And the United Kingdom has tried the mortgage registration autonomy removing. China may adopt electronic registration statically， and dynamically realize autonomy registration in real estate transfer. Autonomy registration is necessity and feasible； the electronization and autonomy of real estate registration should be established on system of right registration and take the principle of abstraction and assumption of the risk rule as the legal basis.

land administration； real estate registration； electronic registration； autonomy registration； principle of abstraction；assumption of the risk

F301.2

A

1001-8158（2015）10-0028-07

10.11994/zgtdkx.2015.10.004

2015-04-14

2015-08-31

中國博士后科學基金第57批面上資助（2015M570203）；廣東省高等學校優(yōu)秀青年教師培養(yǎng)計劃資助項目（Yq2013148）。

張保紅（1978-），男，河南固始人，博士，副教授。主要研究方向為不動產(chǎn)登記制度。E-mail： 610066099@qq.com