◎陳戰(zhàn)杰

征收 “城中村”土地需辦理哪些手續(xù)?

◎陳戰(zhàn)杰

問：

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后，連同村址等在內(nèi)原為村集體的土地就全部自動成為國有土地了嗎？是否還要履行土地報批程序？按此規(guī)定，原來已經(jīng)頒發(fā)國有土地使用證但尚未履行土地報批程序的問題應(yīng)該怎樣處理？

答：

《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條明確了屬于全民所有即國家所有土地的范圍，其中第五款規(guī)定，“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地”亦屬于國有土地。這一條的含義是指土地權(quán)屬，“屬于國有土地”的內(nèi)涵當(dāng)然是經(jīng)過征收和補償之后而言的。

這樣，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)土地就有兩種：一種是市區(qū)老城區(qū)的國有土地，稱為“城市國有土地”；另一種是城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民集體土地，行話叫作“城中村”土地。對后者必須履行用地報批手續(xù)進(jìn)行征收。

在市區(qū)國有土地上私搭亂建的，由城市規(guī)劃建設(shè)管理部門監(jiān)管；對市區(qū)“城中村”土地，按照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定操作，不需要按項目逐個辦理“農(nóng)轉(zhuǎn)用”手續(xù)。由規(guī)劃建設(shè)管理部門確定用途，由市政府決定取得土地的方式，然后，由國土部門具體操辦并辦理用地手續(xù)。

在城市規(guī)劃區(qū)以外的區(qū)域，由地方政府依法上報并辦理“農(nóng)轉(zhuǎn)用”報批手續(xù)。

這一規(guī)定極大地刺激了地方政府的用地積極性，導(dǎo)致城市范圍急劇擴張。一般的城市甚至擴大一百多倍。以“城鎮(zhèn)化”的名義，通過規(guī)劃圈地，將農(nóng)民集體土地變成“城中村”，然后慢慢征收慢慢消化。

這樣，你所提出的問題就可以得到解釋了。城市擴大了，原農(nóng)民集體的土地連同劃入城市市區(qū)的村莊，就是現(xiàn)在所稱的“城中村”，“城中村”尚不是國有土地，但已經(jīng)成為等待征收拆除的對象了，成為屠宰場里待宰的羔羊，用多少土地就征多少土地，只受《土地管理法》第四十四條的管理，不必履行“農(nóng)轉(zhuǎn)用”用地報批手續(xù)，不受《土地管理法》第四十五條規(guī)定批準(zhǔn)權(quán)限的約束了。當(dāng)然，原農(nóng)民集體遠(yuǎn)離市區(qū)的荒山荒地仍然屬于該農(nóng)民集體，由原來的承包人繼續(xù)經(jīng)營使用。

原來已經(jīng)對劃入城市市區(qū)范圍的村民住宅用地頒發(fā)了國有土地使用證書的，應(yīng)當(dāng)予以承認(rèn)。如果不發(fā)生城市改造拆遷，就可以永遠(yuǎn)居住下去；如果發(fā)生城市改造拆遷的，是否拆遷，由城市規(guī)劃建設(shè)部門依法確定，地上建筑物補償由城市建設(shè)規(guī)劃管理部門承擔(dān)。

“城中村”土地需要辦理征收手續(xù)，依法應(yīng)當(dāng)按征收土地辦理并給予征地補償，這個工作由國土部門承擔(dān)，依照土地管理法律法規(guī)辦理。

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第十二條明確規(guī)定：完善征地補償辦法。土地補償費和安置補助費的總和達(dá)到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a貼。征地補償做到同地同價?！蛾P(guān)于印發(fā)〈關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見〉的通知》中規(guī)定,土地補償費和安置補助費合計按30倍計算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。

由于村委會無法調(diào)劑承包土地，所以，根據(jù)國土資源部2010年6月26日《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》第三條規(guī)定，將土地補償費的大部分直接支付給耕種者本人，其他補償標(biāo)準(zhǔn)之類都按上年的情況核定，按最高30倍補償。

你們可以查看原文，做到應(yīng)補盡補，足額補償，不要虧了農(nóng)民。

（本文摘自《國土資源170個怎么辦》）