◎陳戰(zhàn)杰

城中村村民轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)查處嗎?

◎陳戰(zhàn)杰

問：

我縣黃莊村五組因道路建設(shè)和土地開發(fā)，土地被政府征收，整個(gè)村民小組村民轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民。2008年，縣政府下文，黃莊村五組村民有權(quán)繼續(xù)享受本組剩余的集體土地和宅基地。2012年，本組村民劉某因外債多，將其房子轉(zhuǎn)讓給張某。張某本是某社區(qū)居民，2008年將其戶口遷入黃莊村五組，現(xiàn)戶口也注明是非農(nóng)業(yè)戶口。2012年，雙方辦理了宅基地過戶手續(xù)。因群眾舉報(bào)，紀(jì)檢部門來調(diào)查。

請問，我們是不是應(yīng)該為原五組村民的宅基地辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)？這件事我們是否有錯(cuò)？如果有錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)怎么善后？

答：

一、本案首先應(yīng)當(dāng)恢復(fù)事實(shí)原貌

2008年前后，你縣黃莊村五組土地被政府征收，尚未全部征收，整個(gè)村民小組村民轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，按照現(xiàn)在規(guī)范的說法，黃莊村五組及其土地屬于“城中村”，也就是說，屬于城市規(guī)劃區(qū)范圍了。2008年，縣政府下文，黃莊村五組村民房產(chǎn)所占用的土地以及尚未征收的土地仍然保持原來的權(quán)屬不變。但黃莊村五組尚未征收的土地屬于政府隨時(shí)可以征收的范圍了。張某本是市民，2008年將其戶口遷入黃莊村五組，2012年，村民劉某將其住房出賣給市民張某， 2012年辦理了宅基地過戶手續(xù)。

二、本案屬于市民與市民之間轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

本案轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，劉某的身份已經(jīng)是市民了，受讓方張某也是市民。黃莊村五組土地屬于城市規(guī)劃區(qū)了，城市建設(shè)受《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》調(diào)整，城市規(guī)劃建設(shè)管理部門對城市市區(qū)范圍內(nèi)的所有建設(shè)活動(dòng)實(shí)行統(tǒng)一管理，原來的村民不可能再以“農(nóng)村村民”的身份申請“宅基地”。

對該宗宅基地來說，劉某占用與張某占用對土地管理不產(chǎn)生任何影響。土地如果征收的話，土地補(bǔ)償費(fèi)歸黃莊村五組集體所有；房子如果拆遷的話，房子拆遷補(bǔ)償費(fèi)歸現(xiàn)在的房主所有，房子寫誰的名字就補(bǔ)償給誰。

三、嚴(yán)格按照《土地管理法》的規(guī)定“對號入座”處置本案

我國人多地少，必須采取最嚴(yán)格的土地管理制度，對于農(nóng)民的宅基地問題，《土地管理法》以及其他配套法規(guī)都做出了明確而又嚴(yán)格的規(guī)定。

《土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

也就是說，房產(chǎn)是私人所有，出賣與否不算違法，國家也無法干涉，但國家不鼓勵(lì)這樣做，也不予以處罰。對這樣不違法不鼓勵(lì)的做法，國家的立場是，如果再申請宅基地的話，國家有權(quán)拒絕申請。

《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》第五條規(guī)定：“農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈(zèng)與他人后，再申請宅基地的，不得批準(zhǔn)。”第十三條規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！?/p>

本案從買賣主體方面來說，屬于市民與市民之間房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不是法律規(guī)定的“農(nóng)村村民”之間轉(zhuǎn)讓的情形；從買賣標(biāo)的方面來說，屬于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民集體土地，不屬于法律規(guī)定的在“農(nóng)村”的情形；從后果方面說，出賣方劉某善意出賣住房沒有另外再要一份宅基地，不屬于法律規(guī)定的“再申請宅基地”的情形。

本案與法律規(guī)定的情形和條件不同，根據(jù)政府“法無授權(quán)不得作為”的原則，政府無法予以查處。

當(dāng)時(shí)國土局為劉某和張某之間轉(zhuǎn)讓住房辦理宅基地登記過戶手續(xù)，按照市民與市民之間轉(zhuǎn)讓住房導(dǎo)致的宅基地使用權(quán)變更登記過戶手續(xù)對待，并無不當(dāng)。

四、出賣方?jīng)]有反悔告狀

本案不管是否合法，出賣方劉某并沒有反悔告狀，本著“不告不理”的原則，沒有原告方，政府不能“皇帝不急太監(jiān)急”，政府不能充當(dāng)原告方，政府也無權(quán)充當(dāng)公訴人的角色，政府作為第三方不能單方面立案查處，也沒有合法的因由要求張某退出住房。

根據(jù)上述分析，本案屬于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)市民之間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)案件。本案中，國土局并無過錯(cuò)，出賣方劉某沒有過錯(cuò)，買方張某也無過錯(cuò)，政府工作人員也沒有貪污受賄、

玩忽職守的情節(jié)，不屬于依法應(yīng)當(dāng)查處的情形。至于個(gè)別村民（市民）舉報(bào)，這是舉報(bào)人的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)尊重，對舉報(bào)內(nèi)容不能聽信一面之詞，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行研究；是否違法是否受理，由政府依法決定。

建議：紀(jì)委的同志們從黨的事業(yè)出發(fā)，積極參與治官治政，我們都應(yīng)當(dāng)予以配合和支持。紀(jì)委的同志們對土地管理不太熟悉，這是十分正常的，我們應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助，予以解釋。

（本文摘自《國土資源170個(gè)怎么辦》）