◎ 簫 默

如此聯(lián)合開發(fā)合法嗎？

◎ 簫 默

案情介紹

1994年12月29日，江州市行政公署下發(fā)《關(guān)于建設(shè)江州市某銀行宏遠實業(yè)開發(fā)公司宏遠大樓征（撥）用地批復》；1994年10月2日，江州市人民政府為該宗地下發(fā)建設(shè)用地批準書；1994年12月16日，江州市建設(shè)局下發(fā)建設(shè)用地選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；1997年4月20日,江州市建設(shè)局為該宗地下發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；2002年6月21日，江州市國土資源局為江州市某銀行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)支行辦理了國有土地使用證，編號為江國用〔2002〕字第1658號，土地使用權(quán)類型為劃撥，土地證載面積17340.62平方米（合26.01畝）。

2002年11月20日，江州市某銀行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)支行與江州市江宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《合作建房合同》,合同約定由江州市某銀行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)支行提供土地使用權(quán)，江州市江宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出全資聯(lián)合開發(fā)該宗地,建成后按合同約定分配房產(chǎn)。

2003年10月20日，江州市規(guī)劃局定樁放線并下發(fā)建設(shè)工程坐標定樁通知書，2004年2月2日，江州市江陽區(qū)建委下發(fā)建筑工程施工許可證；后又查明，江州市規(guī)劃局為該支行辦理了規(guī)劃許可證；江州市住建局為該支行和江宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同辦理施工許可證。江州市房管局為江宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理了房地產(chǎn)銷售許可證。江州市房管局已為該支行和江宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理了多個房屋產(chǎn)權(quán)證。具體發(fā)證情況為：2007年12月10日，江州市房管局為該支行辦理了6本房屋所有權(quán)證，產(chǎn)別為國有房產(chǎn)，結(jié)構(gòu)為鋼混，設(shè)計用途為辦公，建筑總面積合計為6515.03平方米。2008年1月16日，市房管局為江宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理了宏遠紫晶城6到32層A、B兩棟共48643.85平方米的房屋所有權(quán)證，證號為江州市房權(quán)證〔2007〕字第00***22號，產(chǎn)別為股份制企業(yè)房產(chǎn)，依據(jù)的土地使用權(quán)為江國用〔2002〕字第1658號，即江州市某銀行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)支行的國有土地使用證。

2004年6月，江宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依據(jù)雙方簽訂的《合作建房合同》和有關(guān)部門的許可，開始建設(shè)商住樓宏遠紫晶城，2006年，一期工程已竣工，占地面積約3000平方米，建筑面積約20000平方米。2010年2月該公司又動工建設(shè)二期商務樓，二期工程占地4000平方米，計劃建筑面積22000平方米，商住樓設(shè)計總高36層。目前，一期、二期共已售出500余套房屋，宏遠大廈基本封頂竣工。

該項目從動工建設(shè)之初，江州市國土資源局江陽分局多次下發(fā)停工通知書，并聯(lián)合有關(guān)部門對該項目建設(shè)多次進行制止。鑒于該項目建設(shè)涉及時間跨度長，情況復雜，涉及審批環(huán)節(jié)多，政策性強，又因該項目建設(shè)是經(jīng)有關(guān)部門許可的,并頒發(fā)了部分房屋產(chǎn)權(quán)證明。

處理意見

國土資源部門就如何處理該案，存在不同意見。

第一種意見認為，該項目涉嫌非法轉(zhuǎn)讓，應依法進行處罰。未經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的,按照《城市房地產(chǎn)管理法》第六十七條的規(guī)定，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款；對未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十六條的規(guī)定，由市、縣人民政府土地管理部門沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。

另一種意見認為，該項目一切手續(xù)均合法，由于聯(lián)合開發(fā)導致的土地用途轉(zhuǎn)變，可直接補交出讓金后，再辦理出讓手續(xù)。依據(jù)是《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定，符合下列條件的，經(jīng)批準，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押;土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人;領(lǐng)有國有土地使用證;具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補繳土地使用權(quán)出讓金，或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵繳土地使用權(quán)出讓金。

編者提示

由于本案時間跨度大，涉及部門多，案情復雜，有關(guān)當事人多次到上級部門上訪，要求國土部門給予辦理合法的用地手續(xù)。而國土部門有關(guān)辦案人員認為這宗土地是一宗“處罰不能處罰，沒收不能沒收”的疑難案件，不能輕易作出處理意見。針對該案，國土部門應如何解決？歡迎廣大讀者積極加入到案件的討論中來，《法制天地》期待您的參與。

注：本文涉及的地名、單位均為化名。