張 茹

華南理工大學(xué)法學(xué)院，廣東 廣州 510006

隨著近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得土地使用權(quán)的行為成為業(yè)界新舉。面對(duì)此種行為，不同態(tài)度涌現(xiàn):江蘇省常州市、安徽蚌埠市均有案件將其認(rèn)定為“非法倒賣土地使用權(quán)”。海南省國(guó)土部門出臺(tái)了《關(guān)于充分發(fā)揮土地調(diào)控作用促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中提到了“嚴(yán)禁以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為名變相違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)?！钡湫桶咐某霈F(xiàn)，社會(huì)各界不同的態(tài)度，法學(xué)理論界和實(shí)務(wù)界逐步開始對(duì)該問題的研究。

一、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)概念之辨析

《公司法》規(guī)定，公司股東依法享有:投資受益權(quán)、參與公司經(jīng)營(yíng)管理權(quán)、股份或出資的轉(zhuǎn)讓權(quán)、知情權(quán)、剩余財(cái)產(chǎn)分配權(quán)請(qǐng)求權(quán)、優(yōu)先認(rèn)股權(quán)、訴權(quán)等。股權(quán)具有私權(quán)屬性，股東可以基于自由意志對(duì)其享有的股權(quán)權(quán)益進(jìn)行自由轉(zhuǎn)讓，這種自由是不可被剝奪的。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。

有人認(rèn)為公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓兩者之間沒有關(guān)聯(lián)甚至存在很大區(qū)別:第一，前者的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是股權(quán)，而后者的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是物權(quán)，股權(quán)的變更不會(huì)導(dǎo)致土地使用權(quán)主體的變更，換言之，該權(quán)利仍屬于該公司所有，而后者則會(huì)導(dǎo)致權(quán)利人的直接變更。第二，依照法律規(guī)定，前者不涉及土地增值問題，因此不需要繳納土地增值稅，而后者由于土地使用權(quán)主體變更，出讓人因轉(zhuǎn)讓權(quán)利而存在增值受益，應(yīng)依法繳納土地增值稅。第三，前者受《公司法》規(guī)制，后者則由《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等涉及土地方面的法律規(guī)制。[1]

筆者認(rèn)為，上述區(qū)別僅看到兩者之表象而忽略了實(shí)質(zhì)，有失偏頗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有公司之屬性，亦具有不同于一般公司之特點(diǎn)，其設(shè)立除具有《公司法》之一般規(guī)定外，還應(yīng)具備相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、有限責(zé)任公司最低注冊(cè)資本不得低于100 萬(wàn)元(《城市房地產(chǎn)管理法》第三十條第一款)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)區(qū)別于一般企業(yè)的核心在于土地資源要素在公司資產(chǎn)及發(fā)展中的角色:一般企業(yè)的土地使用權(quán)多用于滿足建設(shè)固定經(jīng)營(yíng)產(chǎn)所之需要;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的土地使用權(quán)則多是將其作為開發(fā)增值的資本，對(duì)其進(jìn)行投資建設(shè)而后將地上建筑連同相應(yīng)土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)盈利。正因如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式參與到目標(biāo)公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，對(duì)目標(biāo)公司所擁有的土地資源進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)以實(shí)現(xiàn)獲利。經(jīng)實(shí)踐調(diào)查比對(duì)，此種方式遠(yuǎn)比在土地二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行土地使用權(quán)的直接交易更為便捷、節(jié)約資本、甚至可以避開不少的行政程序，降低獲得土地的難度，而交易雙方亦可實(shí)現(xiàn)雙贏。

綜上，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不會(huì)引起土地使用權(quán)利人的變化，但事實(shí)上，股權(quán)轉(zhuǎn)讓使土地使用權(quán)的實(shí)際控制方變更，原權(quán)利人基于其所擁有的土地使用權(quán)獲得了相應(yīng)的收益，而所謂“新股東”也通過此種方式獲得開發(fā)土地的商業(yè)機(jī)會(huì)，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式達(dá)到了進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓同樣的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效果，而這正是房地產(chǎn)企業(yè)選擇此種方式的契機(jī)。

二、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的危害后果

(一)濫用公司獨(dú)立人格架空了房地產(chǎn)管理法相關(guān)規(guī)定

房地產(chǎn)行業(yè)與民生、社會(huì)建設(shè)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)，而該行業(yè)對(duì)土地需求的迫切催生了我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展以及土地資源開發(fā)的一系列法律法規(guī)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律中規(guī)定了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的嚴(yán)格程序，包括評(píng)估、行政審評(píng)、手續(xù)辦理等;規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)從拿地到建設(shè)再到銷售等環(huán)節(jié)的程序和限制條件;規(guī)定了土地受讓方必須按照規(guī)定用途進(jìn)行土地使用權(quán)的開發(fā)，否則涉嫌違法用地等，這些規(guī)范無一不旨在規(guī)范我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和與之相關(guān)的土地資源的交易，有效利用土地，規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)秩序，遏制炒賣土地等不法行為。

公司獨(dú)立人格制度旨在通過法律賦予法人獨(dú)立的人格權(quán)利，享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)和法律責(zé)任，具有獨(dú)立的民事主體資格，以便利其以自己的名義參與民事法律關(guān)系。按照法人獨(dú)立人格制度，股東財(cái)產(chǎn)和公司財(cái)產(chǎn)相分離，但是股東可以依法參與公司的經(jīng)營(yíng)決策的制定，將其意志外化為公司的意志，以公司的名義執(zhí)行并實(shí)現(xiàn)多數(shù)甚至全部股東的意志。而這種不被公司以外的公眾獲知的行為在公司法理論中成為隱形行為。事實(shí)上，這種隱形行為對(duì)于公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展有著重大的影響。這種隱形行為是法人獨(dú)立人格制度的濫用。以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為就是這種隱形行為的表現(xiàn)之一，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的雙方當(dāng)事人是公司的股東和與公司以外的其他組織和個(gè)人，與該公司是相獨(dú)立的，與公司所擁有的財(cái)產(chǎn)也是相區(qū)分的，但事實(shí)上，股份的轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致公司股東的變更，也導(dǎo)致了公司實(shí)際“操控者”的變更，新股東經(jīng)此舉獲得了“操控”目標(biāo)公司的財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)益的資格，即其有權(quán)對(duì)該公司的土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)利用。這種隱性的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為披著股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法外衣，架空了法律對(duì)于房地產(chǎn)以及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)制。

(二)逃避土地增值稅

稅收是國(guó)家取得財(cái)政收入的最主要方式，其功能是調(diào)整國(guó)民收入關(guān)系，是國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的重要手段。土地增值稅是針對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物、附屬物因轉(zhuǎn)讓而獲得收入的行為征收的稅種，它的開征有利于增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的調(diào)控;有利于國(guó)家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為;有利于增加國(guó)家財(cái)政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。前述分析了企業(yè)進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中須依法繳納3%—5%的土地增值稅，而采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式則可以“節(jié)省”這一筆巨額開支，實(shí)現(xiàn)降低交易成本的目的。但事實(shí)上，此種行為在避開高額稅款的同時(shí)，也導(dǎo)致國(guó)家財(cái)政收入的減少，尤其是目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)流入大量的外資，當(dāng)外來資本通過此種方式實(shí)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)利時(shí)，我國(guó)財(cái)富將會(huì)大量外流，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)足發(fā)展帶來消極影響。從另一方面來看此種行為導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng)，部分企業(yè)依照法定程序和條件進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的企業(yè)后，其成本然會(huì)高于通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲得土地使用權(quán)的企業(yè)，這樣一來，前者的競(jìng)爭(zhēng)力明顯減弱，導(dǎo)致不公平現(xiàn)象出現(xiàn)，國(guó)家意圖通過征稅實(shí)現(xiàn)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的目的落空。

(三)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

第一，可能會(huì)導(dǎo)致大量炒賣土地現(xiàn)象的出現(xiàn)。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商為減低成本而不再選擇通過“招、拍、掛”的方式進(jìn)行土地使用權(quán)流轉(zhuǎn);另一方面，開發(fā)土地建設(shè)房產(chǎn)銷售營(yíng)利的房地產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、資金需求量大、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，加之目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景不明朗都促使房地產(chǎn)開發(fā)商以及擁有土地使用權(quán)的企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式將手中的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)出進(jìn)而迅速回籠資金并獲得收益，甚至?xí)呱承┢髽I(yè)為了通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲益而進(jìn)行土地收購(gòu)行為，將資金用于倒賣土地而非開發(fā)，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，同時(shí)也會(huì)推高房?jī)r(jià)。

第二，可能會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)糾紛，增加相關(guān)訴訟案件，不利于社會(huì)穩(wěn)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，尤其是采用公司的合并和分立方式，都可能會(huì)涉及到原公司的債權(quán)和債務(wù)概括轉(zhuǎn)移的問題，可能會(huì)存在潛在債務(wù)人在日后主張權(quán)利的情形。雖然公司法中并未對(duì)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓作出的過多的限制，但是在實(shí)際操作中，需要交易雙方本著自律、誠(chéng)實(shí)信用、公平公正的原則進(jìn)行，否則也會(huì)出現(xiàn)大量的經(jīng)濟(jì)糾紛。

第三，可能會(huì)催生不符合法定條件的企業(yè)通過此種方式獲得土地使用權(quán)并參與房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)以及土地管理法相關(guān)法律可知，企業(yè)參與房地產(chǎn)開發(fā)需要具有一定的資質(zhì)，并且遠(yuǎn)高于一般企業(yè)的要求;另外，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)相關(guān)行政部門也會(huì)進(jìn)行資質(zhì)審查，以保障房地產(chǎn)開發(fā)的良性和可持續(xù)發(fā)展，保障人民群眾的人身和財(cái)產(chǎn)安全。企業(yè)選擇以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)則可以避開審查，即使不具備相關(guān)的資質(zhì)也能夠以較低成本拿到土地并且進(jìn)行開發(fā)。國(guó)家不能夠及時(shí)監(jiān)控此種行為，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范運(yùn)行和長(zhǎng)足發(fā)展，國(guó)家為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、遏制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過高過快、壓縮房地產(chǎn)泡沫的宏觀政策難以發(fā)揮其積極作用。

總體來說，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的出現(xiàn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)長(zhǎng)期以來我國(guó)在公司法、房地產(chǎn)管理法、土地管理法、稅法等相關(guān)法律法規(guī)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，基于商人追求經(jīng)濟(jì)利益最大化的本旨的基礎(chǔ)上，趨利避害，作出的對(duì)該企業(yè)發(fā)展最為有利的決策。雖然表面上，此舉并未突破現(xiàn)有法律的框架，但是其實(shí)質(zhì)卻與立法的本質(zhì)相悖，損害了其他市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)利益，破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，減少了國(guó)家財(cái)政收入，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，對(duì)人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全存在潛在隱患，不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

三、規(guī)范以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)立法之完善

(一)明確監(jiān)管機(jī)構(gòu)及職能

目前我國(guó)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行政監(jiān)督管理政府機(jī)構(gòu)為土地管理部門;對(duì)于公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓監(jiān)督部門為各級(jí)工商，上市公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓還受到證監(jiān)會(huì)、證券交易所等部門的監(jiān)管。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓兩種不同行為的監(jiān)管職責(zé)分屬于不同的部門，在實(shí)踐中監(jiān)管疏漏不可避免。

有鑒于此，筆者認(rèn)為對(duì)此類行為的監(jiān)管職責(zé)應(yīng)該主要由土地管理部門承擔(dān)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式是為實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的，規(guī)避了土地管理部門的監(jiān)管，加上這類部門已經(jīng)積累了比較豐富的土地監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)，也方便股權(quán)交易雙方辦理相關(guān)手續(xù)。據(jù)此，建議在各級(jí)土地管理部門中建立專門針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分支管理機(jī)構(gòu)，其職責(zé)包括:對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等法定行為的監(jiān)管、審批;評(píng)估并實(shí)時(shí)監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)權(quán)利狀況;監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓前、轉(zhuǎn)讓期間以及轉(zhuǎn)讓后一段時(shí)間內(nèi)的土地使用權(quán)狀況，并進(jìn)行登記;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓等行為導(dǎo)致土地使用權(quán)權(quán)屬發(fā)生糾紛時(shí)，可以根據(jù)有關(guān)權(quán)利人的投訴，對(duì)違法者依法進(jìn)行行政處罰，必要時(shí)，可以已送司法部門。

在整個(gè)監(jiān)管過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合有關(guān)部門的監(jiān)管工作，尤其是在本企業(yè)發(fā)生對(duì)土地使用權(quán)有重大影響的重大經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，及時(shí)以書面形式告知專門管理部門。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怠于執(zhí)行該工作，有關(guān)部門可以依法予以責(zé)令限期改正、警告、罰款等行政處罰。

另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為可能會(huì)涉及建設(shè)、土地、工商、稅務(wù)等部門，建議由相關(guān)部門聯(lián)合執(zhí)法，尤其對(duì)于以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為手段進(jìn)行土地投機(jī)等行為依法予以查處，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序。

(二)明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓條件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓與其他一般企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在不同之處，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓可能涉及土地使用權(quán)實(shí)際控制者的變更，因此相關(guān)法律應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓提出更為嚴(yán)格和規(guī)范的要求。

1.設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓登記制度

目前我國(guó)《公司登記管理?xiàng)l例》第三十五條已經(jīng)就有限責(zé)任公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為作出了相應(yīng)的規(guī)定，要求公司在股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)之日起30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記。由此筆者建議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓之日起向公司登記部門申請(qǐng)股東變更登記，同時(shí)還應(yīng)該向前述提到的土地管理部門中的專門管理機(jī)構(gòu)提出變更登記的申請(qǐng)。同時(shí)該專門管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方的有關(guān)土地資產(chǎn)進(jìn)行核查，如發(fā)生變更及時(shí)備案。

2.確立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)除了應(yīng)當(dāng)按照《公司法》規(guī)定的相關(guān)程序外，還應(yīng)該按照如下程序辦理:第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同;第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在合同簽訂后的一定時(shí)間內(nèi)持股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、公司相關(guān)資產(chǎn)證明、當(dāng)事人的合法身份證明文件等到土地管理部門的專門管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行備案登記;第三，專門管理機(jī)構(gòu)在接到文件后一定時(shí)間內(nèi)對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行核查，并作出書面答復(fù);第四，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的雙方當(dāng)事人按照相關(guān)規(guī)定到稅務(wù)部門繳納稅費(fèi);第五，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有關(guān)證明文件到公司登記部門申請(qǐng)股東變更登記，有關(guān)部門進(jìn)行審查核實(shí)后對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的事實(shí)進(jìn)行登記，并核發(fā)股權(quán)證明文件。

3.強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以土地使用權(quán)作價(jià)入股行為的限制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為中的一種手段就是以土地使用權(quán)作價(jià)入股然后進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)權(quán)屬的變更。目前我國(guó)土地管理法以及公司法等法律都沒有對(duì)土地使用權(quán)作價(jià)入股的行為進(jìn)行規(guī)制，給予了權(quán)利人極大的自由，因此，在實(shí)踐操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用法律的漏洞規(guī)避法律的限制。筆者認(rèn)為，股東以土地使用權(quán)作價(jià)入股時(shí)，土地使用權(quán)權(quán)屬已經(jīng)發(fā)生了變更，即由股東的財(cái)產(chǎn)變?yōu)榱斯痉ㄈ说莫?dú)立財(cái)產(chǎn)，按照相關(guān)法律的規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬變更登記，同時(shí)涉及當(dāng)事人也應(yīng)該按照稅收制度繳納相應(yīng)的稅款。從另一個(gè)角度來看，土地使用權(quán)作價(jià)入股也是進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的一種方式，應(yīng)該按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件進(jìn)行流轉(zhuǎn)。按照較為嚴(yán)格的規(guī)定約束房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為，可能會(huì)增加企業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)成本，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，有利于抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過以土地使用權(quán)作價(jià)入股的方式設(shè)立項(xiàng)目公司然后轉(zhuǎn)移部分或全部股權(quán)來達(dá)到土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的目的。

(三)妥善適用法人獨(dú)立人格否認(rèn)制度

法人獨(dú)立人格是指公司具有獨(dú)立的民事主體資格，擁有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，以自己的名義獨(dú)立行使民事權(quán)利并承擔(dān)民事義務(wù)的制度。公司以其全部財(cái)產(chǎn)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任，股東以其出資額為限對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任是這一制度的核心體現(xiàn)。法人人格否認(rèn)，又稱為“揭開公司的面紗”，是對(duì)股東有限責(zé)任原則的補(bǔ)充，當(dāng)公司股東濫用其股東地位和公司獨(dú)立人格制度，進(jìn)行違法行為時(shí)，法人獨(dú)立人格否認(rèn)制度便可使用，其目的是為了保障相對(duì)人的利益，保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公平正義的實(shí)現(xiàn)。[7]我國(guó)現(xiàn)行的《公司法》第二十條規(guī)定了公司法人人格獨(dú)立制度，但在實(shí)際應(yīng)用中缺乏指導(dǎo)作用，對(duì)于股東通過公司法進(jìn)行的違法行為起不到相應(yīng)的規(guī)制作用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，就是股東利用公司法人獨(dú)立人格制度的行為。股東通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式使得公司所擁有的土地使用權(quán)的實(shí)際控制人發(fā)生變更，而對(duì)外而言，土地使用權(quán)仍屬于該公司所有，并未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓。在此種行為中，單純地股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為視為公司內(nèi)部的事情，就會(huì)出現(xiàn)法律規(guī)制的漏洞，而通過適用法人人格否認(rèn)制度將股東的行為與公司的行為分離，將股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的實(shí)際法律效果曝露在公司獨(dú)立人格之外，就能理清股權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的，調(diào)整利益關(guān)系，衡平公司法人制度，實(shí)現(xiàn)更大范圍的法律公平和正義。

除上述完善建議外，完善稅收制度也應(yīng)提上議事日程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為規(guī)避了我國(guó)現(xiàn)有的稅收制度，表明我國(guó)稅收制度在規(guī)制此類行為方面存在漏洞，建立完善的房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收制度具有現(xiàn)實(shí)意義。

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