蘇艷

2014年12月12日，一年一度的中央經(jīng)濟工作會議閉幕，各行業(yè)對此充滿期盼，期待找尋中央對本行業(yè)發(fā)展的定調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)更是翹首以盼。令各界意外的是，本次經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)只字未提，連本屆政府甚為關(guān)注的棚改房、保障房也未提及，這在近十年的歷史上絕無僅有。這讓已經(jīng)習慣于分析調(diào)控政策、保障房目標的房地產(chǎn)專家無所適從。

自本次經(jīng)濟工作會議，“新常態(tài)”一詞鋪天蓋地地出現(xiàn)在各類文件和財經(jīng)類報告中。所謂新常態(tài)，關(guān)鍵之一是“新”，就是區(qū)別于“舊”，筆者理解現(xiàn)階段為經(jīng)濟增長引擎的更換期，經(jīng)濟將由高速增長步入中高速增長階段;關(guān)鍵之二是“常態(tài)”，就是這種情況將在未來一段時間穩(wěn)定成為一種趨勢?？梢哉f，2015年是經(jīng)濟增長的引擎更換期，是結(jié)構(gòu)調(diào)整的提速期，是改革推進攻堅期。在這一背景下，房地產(chǎn)將呈現(xiàn)幾個發(fā)展趨勢。

趨勢一：房地產(chǎn)行業(yè)步入理性發(fā)展階段

過去十年常被稱為房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”。而今，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、房價快速飆升的時代一去不返了。業(yè)界普遍認為，房地產(chǎn)業(yè)將要進入理性發(fā)展的新常態(tài)。展望2015年乃至更長時期，房地產(chǎn)市場將經(jīng)過市場調(diào)整后步入平穩(wěn)增長的新常態(tài)階段，未來幾年房地產(chǎn)市場整體銷售規(guī)模增速將維持在2%-5%的增長區(qū)間。主要原因為：

一是房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺和朝令夕改的時期已經(jīng)過去。一般來說，任何行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有其自身的發(fā)展周期、趨勢，能夠根據(jù)市場的變化自我調(diào)整。過去十多年，房地產(chǎn)調(diào)控政策的周期往往快于房地產(chǎn)行業(yè)自身的周期變化，增強了行業(yè)的波動性和波動幅度，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成諸多困擾，也給購房者帶來了諸多恐慌。在調(diào)控政策淡化后，房地產(chǎn)行業(yè)將理性回歸。

二是經(jīng)濟粗放增長對房地產(chǎn)行業(yè)的過分依賴將逐漸降低。經(jīng)濟增速的高位持續(xù)需要房地產(chǎn)業(yè)的拉動，因此，盡管中央自上而下出臺了一系列調(diào)控政策，但高目標的保障房建設(shè)指標也明顯有拉動投資的意圖。且土地出讓金作為地方財政收入的核心來源，各地政府對賣地和地價提升的積極性從未下降。未來，經(jīng)濟進入發(fā)展的新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該能夠更加按照市場的規(guī)律發(fā)展。

三是住房制度改革和人口發(fā)展紅利帶來的需求爆發(fā)期已經(jīng)結(jié)束。不得不承認，20世紀末開始的住房制度改革釋放了大量的居住需求，20世紀80年代的嬰兒潮也帶來了大量的剛性需求，這是促成房地產(chǎn)市場黃金十年的基本要素之一。

趨勢二：房地產(chǎn)行業(yè)步入去調(diào)控化階段

過去十年，是中國房地產(chǎn)業(yè)和住房市場發(fā)展的黃金十年，也是政府對住房市場密集調(diào)控的十年，從2003年121號文件開始到2013年，國務(wù)院頻頻出臺70余項重要的宏觀調(diào)控政策，包括金融、財稅、土地、行政四個方面，政策出臺之多、密度之高、力度之大前所未有。其中2010年在全國開始的限購、限貸政策，是住房調(diào)控政策最嚴厲的環(huán)節(jié)，也是行政性質(zhì)最強的手段。

而新一屆政府上臺以來，去調(diào)控化的意圖非常明顯。不僅在各類會議上不再提及調(diào)控政策，也默許了除一線城市以外的其他城市放松行政性調(diào)控政策。并強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)節(jié)的市場化、分類化，要求多以經(jīng)濟手段來處理行業(yè)問題，以分類調(diào)控的方式解決不同城市的問題。

因此，2015年房地產(chǎn)政策方面，除個別城市外，限購限貸行政手段將退出舞臺，同時受不同城市市場分化的影響，地方的調(diào)控政策將更趨靈活。另外，房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制將進一步孕育和建立。

趨勢三：城市不斷分化成為新的趨勢

房地產(chǎn)市場經(jīng)過十多年的長足發(fā)展，部分城市房地產(chǎn)市場供應(yīng)達到了一定規(guī)模，需求也得到了較大程度的釋放。但受各城市經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平、人口增長速度等多種因素的影響，城市房地產(chǎn)市場逐漸呈現(xiàn)出明顯分化。而限購、限貸等行政性調(diào)控政策在全國范圍內(nèi)的一刀切，更加劇了城市房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化。從現(xiàn)階段看，一線城市仍然存在著嚴重的供應(yīng)不足問題，而部分其他城市同時存在著供應(yīng)過剩的問題，不少地方出現(xiàn)“空城”、“鬼城”。在房地產(chǎn)行業(yè)步入新常態(tài)背景下，我們預(yù)計未來房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化將愈演愈烈。

趨勢四：新型城鎮(zhèn)化成為行業(yè)發(fā)展新機遇

房地產(chǎn)業(yè)進入新常態(tài)，未來發(fā)展的主要動力之一就是新型城鎮(zhèn)化?，F(xiàn)階段，中國房地產(chǎn)市場絕對短缺的時期已經(jīng)過去，總量問題基本解決，未來發(fā)展的機會主要在于結(jié)構(gòu)。從城鎮(zhèn)化角度看，中國城鎮(zhèn)化進入了一個高速發(fā)展階段，大城市內(nèi)在的積聚力和輻射力將會持續(xù)，但城市的規(guī)模效應(yīng)開始遞減，大城市和周邊城市之間的關(guān)系從過去的分散、獨立和競爭，變?yōu)槁?lián)系和合作。在這樣的城市群的形成過程中，大城市的郊區(qū)化發(fā)展，以及城市群內(nèi)各個城市的同城化，會對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響。中國目前形成的這類城市群大概有5個，環(huán)渤海、長三角、珠三角、中原區(qū)域、西南區(qū)域，人口基數(shù)大約在4000萬人以上，其中又以環(huán)渤海、長三角、珠三角為最典型、最發(fā)達的城市群代表。

趨勢五：創(chuàng)新是房地產(chǎn)行業(yè)新的利潤點

近年來，在行業(yè)利潤不斷被壓縮的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)對創(chuàng)新越來越重視。一是企業(yè)跨業(yè)經(jīng)營的案例越來越多，如萬科的社區(qū)服務(wù)、恒大的礦泉水經(jīng)營、綠城的養(yǎng)老地產(chǎn)、復(fù)星的健康產(chǎn)業(yè)等等，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向社區(qū)服務(wù)、向多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢明顯。二是對高新技術(shù)的運用深入而廣泛，如互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等高新技術(shù)被不少房企引入，易居中國的新浪樂居平臺、克而瑞數(shù)據(jù)庫等，均成為公司發(fā)展的新的利潤增長點。三是房企和銀行業(yè)的聯(lián)姻成為2014年以來的行業(yè)佳話，從年初恒大地產(chǎn)入股華夏銀行、萬科投資徽商銀行以來，相繼有中國泛?？毓杉瘓F、魯能集團、綠地集團、復(fù)地集團、華潤集團、星河集團、萊蒙集團等以各種途徑滲入銀行業(yè)。

在房地產(chǎn)行業(yè)進入新常態(tài)后，創(chuàng)新發(fā)展將成為行業(yè)發(fā)展的新特征和新趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)的金融化、多元化速度也將進一步加快。

趨勢六：住房需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向改善性需求

2014年二季度以來，在高庫存壓力下，關(guān)于取消限購、放松限貸政策的呼聲和訴求愈演愈烈。自6月份開始，呼和浩特最先吃螃蟹后，不少城市摩拳擦掌，限購政策取消成為行業(yè)最熱話題。原有的46個限購城市，41個已經(jīng)放開和松綁，僅剩下北上廣深4個一線城市和三亞一個三線城市。在絕大多數(shù)實施限購的城市放松政策后，政府也開始了系列的舉措：先是9月30日政策設(shè)定貸款利率下限，再是11月21日大幅降息，特別是傳言中的營業(yè)稅免征期限從5年縮減為2年，都是利好改善性購房需求。

實際上，上面也提及，住房的總量已不再是問題，關(guān)鍵問題在于結(jié)構(gòu)。從住房市場上看，近五年來，剛性需求擔當著市場主力軍的角色，未來，住房市場的主力軍將是改善性需求和剛性需求并存，且改善性需求將逐漸超出剛性需求的量。

趨勢七：商辦物業(yè)將回歸空間載體本性

在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的時期，中國不少商業(yè)和辦公物業(yè)的開發(fā)商更多賺取的并不是租金回報，而是將商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)作為銷售型物業(yè)，賺取開發(fā)利潤。現(xiàn)階段，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的租賃收益回報較低，從做得相對較好的華潤、瑞安和萬達來看，除了華潤，其他兩家企業(yè)平均租金都不足150元/平/月，其他內(nèi)地房企的租金回報就更低了。對比港資房企，新鴻基2014年上半年平均租金可達1071.81元/平/月，恒隆內(nèi)地項目平均租金也達到了182.74元/平/月。

因此，在這種背景下，內(nèi)地商業(yè)物業(yè)大多選擇銷售也就可以理解了。比如綠地2014年前11個月實現(xiàn)破紀錄的1900億元的銷售，其中40%以上就是商業(yè)地產(chǎn)銷售貢獻的。

但事實上，商業(yè)物業(yè)畢竟是貿(mào)易活動的空間載體，是以提供空間租金為特征的物業(yè)類型，行業(yè)進入新常態(tài)發(fā)展階段，商業(yè)物業(yè)也將逐漸回歸空間載體的本性。和商業(yè)物業(yè)一樣，商務(wù)樓宇作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，特別是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，未來也將以提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間為基礎(chǔ)。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）