李娜孟+周濟(jì)

摘要：房屋征收中矛盾的主要原因是被征收人對(duì)征收補(bǔ)償價(jià)格的不認(rèn)可，征收房屋價(jià)格的評(píng)估在征收工作中起著至關(guān)重要的作用。探討典型房屋市場(chǎng)價(jià)格修正法在房屋征收價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用和意義，對(duì)房屋征收過程中價(jià)格的評(píng)估提出建議，為科學(xué)的評(píng)估征收房屋價(jià)格提供依據(jù)。

關(guān)鍵詞：國(guó)有土地，房屋征收，典型房屋，市場(chǎng)價(jià)格修正法

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2015）01-0070-73 收稿日期：2014-12-28

近年來，由房屋征收引發(fā)的強(qiáng)拆、上訪等事件屢屢發(fā)生。矛盾雙方爭(zhēng)執(zhí)的核心主要是房屋價(jià)格的補(bǔ)償問題，補(bǔ)償價(jià)格是否公平、合理、科學(xué)，對(duì)社會(huì)和諧穩(wěn)定和城市建設(shè)效率將產(chǎn)生重要的影響。

與一般的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估不同，國(guó)有土地上房屋征收具有其特殊性。一是估價(jià)對(duì)象特殊，多為城市舊城區(qū)，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，類型多且數(shù)量大；二是估價(jià)原則特殊，理論上來講可以采用最高最佳使用原則，但特殊的征收環(huán)境和政策規(guī)定要求必須按照合法的原則，根據(jù)被征收房屋合法產(chǎn)權(quán)的證載用途來評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格。但是部分房屋產(chǎn)權(quán)未登記，建設(shè)審批資料不齊，因此，國(guó)有土地上房屋征收價(jià)格評(píng)估工作涉及的問題復(fù)雜，值得深入探討和研究。國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，被征收房屋價(jià)值不得低于類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，一般可采用典型房屋市場(chǎng)價(jià)格修正而來。這就需要一套合理、有效的評(píng)估方法，既可以保障被征收人的合法利益，也可以減少或避免“釘子戶”漫天要價(jià)的情形出現(xiàn)。

1 典型房屋市場(chǎng)價(jià)格修正法的應(yīng)用技術(shù)路線

1.1 典型房屋市場(chǎng)價(jià)格修正法的定義

“典型房屋市場(chǎng)價(jià)格修正法”是指在同一征收范圍內(nèi)，對(duì)同一用途且建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等基本相同的成片房屋，確定其典型房屋的市場(chǎng)價(jià)格，并根據(jù)不同房地產(chǎn)的微觀區(qū)域因素、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等差異，對(duì)該價(jià)格進(jìn)行調(diào)整、修正，確定征收范圍內(nèi)每一個(gè)房屋的類似房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。

1.2 典型房屋的選取方法

典型房屋是指在特定征收區(qū)域中，在劃分典型房屋控制區(qū)域的基礎(chǔ)上，挑選出的具有代表意義的房屋。

控制區(qū)域劃分的原則：初步假設(shè)每個(gè)典型房屋代表一個(gè)控制區(qū)域（用途、建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等方面近似或一致的區(qū)域范圍）。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，控制區(qū)域可能是一個(gè)小區(qū)，也可能是小區(qū)的一部分，或者是相連的條件近似的區(qū)域。

選取典型房屋時(shí)，根據(jù)控制區(qū)域內(nèi)房屋的建造時(shí)間，選取樓層、朝向等有代表性的一幢房屋為該房屋類別的典型房屋。一個(gè)征收片區(qū)可劃分為若干小片區(qū)，有若干個(gè)典型房屋。

1.3 典型房屋市場(chǎng)價(jià)格修正法的操作程序

通過設(shè)立典型房屋、典型房屋市場(chǎng)價(jià)及修正體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)征收房屋的快速評(píng)估。主要包括如下工作內(nèi)容。

（1）劃分典型房屋控制區(qū)域：按照房屋的用途、建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等進(jìn)行房屋分類劃定控制區(qū)域，從理論上講，可以用模糊聚類方法確定。

（2）在同一類別房屋內(nèi)確定典型房屋。

（3）求取典型房屋的市場(chǎng)價(jià)格：宜采用市場(chǎng)比較法評(píng)估確定，對(duì)不適宜采用市場(chǎng)比較法的，可采用其他評(píng)估方法確定。

（4）建立評(píng)估模型，求取被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)格：科學(xué)選擇影響房屋價(jià)格的因素，并計(jì)算各影響因素的修正系數(shù)，通過將擬要征收的房屋與典型房屋進(jìn)行比較，評(píng)估該房屋的價(jià)格。

2 典型房屋市場(chǎng)價(jià)格修正法在應(yīng)用中應(yīng)注意的問題

2.1 典型房屋市場(chǎng)價(jià)格修正法的適用范圍

這個(gè)方法適用于成片住宅類房屋的征收，但是不適宜用于特殊結(jié)構(gòu)房屋、商品房等的征收評(píng)估，由于特殊結(jié)構(gòu)的房屋、商品房等的特殊性和單一性，對(duì)此類房屋可以按照傳統(tǒng)的可比實(shí)例市場(chǎng)比較法直接評(píng)估。

2.2 征收中涉及的各方主體對(duì)典型房屋選取的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)識(shí)不同

一般來說，被征收房屋的小區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)配套設(shè)施和結(jié)構(gòu)都較差，土地使用權(quán)剩余年限也較短，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照規(guī)范選取典型房屋，這類房屋的市場(chǎng)交易價(jià)和市場(chǎng)評(píng)估價(jià)都會(huì)相對(duì)較低。而大多數(shù)被征收人心里的典型房屋，通常是拿同一地段新建高檔商品房來做比較，兩者之間的價(jià)格落差很大，從而增加了征收工作的難度。

2.3 被征收房屋市場(chǎng)價(jià)格的最終確定

首先，典型房屋市場(chǎng)價(jià)格的準(zhǔn)確性是評(píng)估其他征收房屋價(jià)格的基礎(chǔ)，而可比實(shí)例的選取又是市場(chǎng)比較法的關(guān)鍵，因此采用市場(chǎng)比較法評(píng)估典型房屋市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，所選可比實(shí)例的數(shù)量要符合要求，所選房屋狀況與典型房屋要一致。

其次，對(duì)典型房屋市場(chǎng)價(jià)格的二次修正是關(guān)鍵。由于在評(píng)估典型房屋價(jià)格時(shí)已對(duì)交易情況、市場(chǎng)狀況、區(qū)域因素進(jìn)行了修正，而對(duì)各待征收房屋評(píng)估時(shí)也認(rèn)定為正常市場(chǎng)交易狀態(tài)下，交易日期也為征收公告發(fā)布之日。各征收房屋與典型房屋都位于同一區(qū)域，因此，依據(jù)典型房屋評(píng)估其它被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，不再對(duì)交易情況、市場(chǎng)狀況和區(qū)域因素進(jìn)行修正，只對(duì)是否成套、結(jié)構(gòu)、成新、朝向、層次等個(gè)別因素進(jìn)行修正。

3 典型房屋市場(chǎng)價(jià)格修正法應(yīng)用優(yōu)勢(shì)分析

3.1 大大提高了征收評(píng)估的效率

房屋征收量大面廣，典型房屋市場(chǎng)價(jià)格修正法的應(yīng)用，提高了征收房屋價(jià)格評(píng)估的效率，實(shí)現(xiàn)了對(duì)同一類型、成片房屋的批量評(píng)估。

3.2 評(píng)估的結(jié)果具有可視性，更易于被認(rèn)同

征收補(bǔ)償中矛盾產(chǎn)生的重要原因是被征收人對(duì)自己房屋所應(yīng)獲得的補(bǔ)償沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和參考。典型房屋市場(chǎng)價(jià)格修正法的應(yīng)用，可以使被征收人根據(jù)自己所在征收區(qū)域內(nèi)公布的典型房屋和典型房屋價(jià)格，與自己的房屋進(jìn)行比較，避免了位于同一控制區(qū)域的不同被征收人因相互評(píng)估價(jià)格差異過大而產(chǎn)生的不利影響。

3.3 響應(yīng)了國(guó)家政策的相關(guān)規(guī)定

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2011年頒布的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中明確規(guī)定，城市房屋價(jià)格由市場(chǎng)價(jià)格決定，并作為補(bǔ)償價(jià)格的合法重要依據(jù)，而典型房屋市場(chǎng)價(jià)格修正法正符合這一規(guī)定。

4 典型房屋市場(chǎng)價(jià)格修正法在應(yīng)用中的相關(guān)建議

4.1 建立房屋征收價(jià)格評(píng)估審查機(jī)制

建立對(duì)征收評(píng)估結(jié)果進(jìn)行審查的組織和流程，在評(píng)估結(jié)果公布之前發(fā)現(xiàn)可能存在的問題，化解可能產(chǎn)生的糾紛，從而保護(hù)征收過程中涉及到的各方利益，保證征收的順利進(jìn)行。在公示期間，評(píng)估機(jī)構(gòu)安排資深的注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師對(duì)初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)解釋說明，以減少被征收人的疑問，同時(shí)，掌握被征收人對(duì)結(jié)果的爭(zhēng)議所在，以對(duì)癥下藥。

4.2 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)查勘

準(zhǔn)確、細(xì)致的現(xiàn)場(chǎng)查勘是保證評(píng)估工作獨(dú)立、客觀、公正的基礎(chǔ)和前提，但是在目前的征收估價(jià)活動(dòng)中均存在不同程度忽視現(xiàn)場(chǎng)勘查的現(xiàn)象。因此，估價(jià)人員要到征收現(xiàn)場(chǎng)感受征收對(duì)象的周邊環(huán)境、位置等狀況，如果在評(píng)估報(bào)告期間所關(guān)聯(lián)的外部環(huán)境發(fā)生較大的變化，要及時(shí)作出調(diào)整。

4.3 成立國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估專家委員會(huì)

對(duì)典型房屋的選取，不再僅僅是依靠估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)直接確定典型房屋，而且要有評(píng)估專家通過理論知識(shí)的論證，做到有理有據(jù)。同時(shí)，由評(píng)估專家對(duì)典型房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行科學(xué)的論證和審查。

4.4 統(tǒng)一修正標(biāo)準(zhǔn)，落到實(shí)處

典型房屋的選取是基礎(chǔ)，二次修正是關(guān)鍵。由于被征收房屋的最終價(jià)格是在典型房屋市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上修正得到的，因此，即使典型房屋的市場(chǎng)價(jià)格是客觀合理的，修正系數(shù)的不合理也會(huì)對(duì)征收房屋的價(jià)格有直接的影響。所以，要針對(duì)每個(gè)征收項(xiàng)目的具體情況，制定統(tǒng)一的、客觀合理的修正系數(shù)，同時(shí)也可以減少各被征收人之間對(duì)價(jià)格的盲目攀比。

5 結(jié)語

國(guó)有土地上房屋征收問題是我國(guó)在城市建設(shè)及法制化過程中一個(gè)不可避免的難題，這個(gè)難題的解決具有長(zhǎng)期性和復(fù)雜性。如何運(yùn)用合理的評(píng)估方法高效率地進(jìn)行國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作，是國(guó)內(nèi)征收工作者一直在探索的課題。

雖然關(guān)于市場(chǎng)比較法的精度和征收估價(jià)規(guī)范的學(xué)術(shù)成果很多，但是針對(duì)房屋征收目的的成果還相對(duì)缺乏，因此，需要建立完善的國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償體系及征收評(píng)估方法的有效模型，使房屋征收工作有據(jù)可循。

參考文獻(xiàn)：

1.戴西草.國(guó)有土地上住宅征收評(píng)估市場(chǎng)比較法改進(jìn)研究.南昌大學(xué).2012

2.常青 張紅梅 劉昌平.市場(chǎng)比較法在房屋拆遷估價(jià)中運(yùn)用與體會(huì).建筑管理現(xiàn)代化.2007.5

3.葉光前.試論房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的特殊性.中國(guó)房地產(chǎn).2002.2

4.李華.贛州市中心城區(qū)棚戶區(qū)居住房屋征收補(bǔ)償評(píng)估研究.江西理工大學(xué).2013

作者簡(jiǎn)介：

李娜，西安建筑科技大學(xué)碩士研究生，研究方向?yàn)樽≌l(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。

孟周濟(jì)，就職于西安市住房保障和房屋管理局。