周開華

保障性安居工程包括保障性住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造和農(nóng)村危房改造和游牧民定居工程。保障性住房建設(shè)在新型城鎮(zhèn)化工作中占有重要的地位，因?yàn)楸Ｕ闲宰》渴菫榱俗尭嗟某鞘芯用衲芨玫貙?shí)現(xiàn)居者有其屋，所以項(xiàng)目開發(fā)就具有利潤(rùn)低、售價(jià)低的特點(diǎn)，這就要求項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)在開發(fā)成本上嚴(yán)格控制。保障性安居工程的建設(shè)涉及前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工交付等諸多環(huán)節(jié)，成本的發(fā)生貫穿于整個(gè)工程開發(fā)的全過(guò)程。

根據(jù)財(cái)政部公告，保障性安居工程建設(shè)在2014年支出4319.49億元，比2013年增長(zhǎng)了11.2%，全國(guó)一共支持城鎮(zhèn)保障性安居工程740萬(wàn)套。財(cái)政資金的加大投入，大力推進(jìn)了保障性安居工程的建設(shè)工作。在各地如火如荼的保障性住房建設(shè)工作大力推進(jìn)的過(guò)程中，2014年底，福建廈門市保障性住房的價(jià)格上漲引起了社會(huì)的巨大爭(zhēng)議，短短五個(gè)月里，第九批經(jīng)適房的價(jià)格，就從第八批的每平米3300元，上升到4700元，大幅度的漲價(jià)，引起了極大的爭(zhēng)議。2014年10月底，廈門市保障性安居工程辦公室公開說(shuō)明，經(jīng)適房售價(jià)是依據(jù)國(guó)家的有關(guān)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定，售價(jià)構(gòu)成是基準(zhǔn)地價(jià)、房屋的建設(shè)成本以及一系列相關(guān)的稅費(fèi)，價(jià)格的上漲是由于近年來(lái)土地價(jià)格上漲，相關(guān)材料價(jià)格上漲、建筑人工的成本上漲等等。保障性安居工程的巨大投入，這對(duì)資金的使用效益有了進(jìn)一步的要求。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)希望加快回收投入資金速度，而低收入家庭又希望用較低的價(jià)格獲得保障性住房，這其中涉及很多環(huán)節(jié)和因素，項(xiàng)目成本又是其中影響資金效益、價(jià)格構(gòu)成、居民出資的核心因素。所以，如何有效地控制建設(shè)成本，是保障性住房建設(shè)和使用的關(guān)鍵。

一、保障性安居工程的成本及其構(gòu)成

保障性住房建設(shè)成本，主要是由土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及間接費(fèi)用等組成。其中土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指取得土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、征地管理費(fèi)，以及現(xiàn)在普遍采用招、拍、掛等方式取得土地的出讓金等；前期工程費(fèi)是指開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等費(fèi)用；建筑安裝工程費(fèi)主要指建設(shè)所發(fā)生的建筑材料費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)以及安裝工程費(fèi)用等，當(dāng)然也包括房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)和發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)。

二、保障性安居工程存在的問(wèn)題

（一）項(xiàng)目設(shè)計(jì)以及估算難度大，導(dǎo)致整體成本控制不穩(wěn)定

2014年11月，北京市政府為了進(jìn)一步保護(hù)保障性住房的質(zhì)量，頒布了《關(guān)于開展保障性住房設(shè)計(jì)方案審查的通知》，明確了北京市住房保障發(fā)展規(guī)劃、各類保障性住房和自住型商品房首先要按照規(guī)定程序進(jìn)行設(shè)計(jì)方案等相關(guān)問(wèn)題的審查。未通過(guò)審查的項(xiàng)目不得開工。由于對(duì)前期工作的忽視，審查不嚴(yán)導(dǎo)致設(shè)計(jì)錯(cuò)漏，造成設(shè)計(jì)缺陷。而設(shè)計(jì)工作質(zhì)量不高會(huì)導(dǎo)致工程項(xiàng)目質(zhì)量下降、工期延長(zhǎng)、成本失控。為了做好成本控制，就必須弄清楚整個(gè)工程每項(xiàng)工作需要花多少錢。只有先做成本估算才能招標(biāo)，再把估算與報(bào)價(jià)作比較。然而在時(shí)間價(jià)值的影響下，一個(gè)項(xiàng)目的估算成本與過(guò)去同類項(xiàng)目實(shí)際支出存在差異。同類產(chǎn)品其個(gè)體的差異性很大，開發(fā)成本的差異也很大，房地產(chǎn)產(chǎn)品成本的不固定性，決定了其成本很難直接對(duì)照。由此，成本估算難度加大，其中包括數(shù)量上的誤差、單價(jià)的變化、物價(jià)上漲指數(shù)的不確定性、勞動(dòng)力和材料供應(yīng)情況的風(fēng)險(xiǎn)，以及氣候方面的不可控因素。

（二）征地拆遷安置難度加大，導(dǎo)致工程項(xiàng)目成本不斷增加

2012年鄭州市博頌路上一處建筑被認(rèn)定違章，然而兩年過(guò)去了，工程項(xiàng)目基本完工，違規(guī)建筑還是未拆，導(dǎo)致相鄰的“千戶保障性住房項(xiàng)目”也被迫停工。征地拆遷安置工作涉及諸多法律和社會(huì)問(wèn)題，類似“釘子戶”問(wèn)題也偶有發(fā)生，這種情況一旦發(fā)生要么接受高昂的拆遷成本，要么無(wú)限期拖延工期，如果項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，融資方面也會(huì)加大資金利息?，F(xiàn)在征地拆遷安置工作難度越來(lái)越大，不僅僅影響了土地獲取的成本，而且大大地拖延了施工工期，導(dǎo)致整個(gè)工程項(xiàng)目的成本很難控制。

（三）開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，預(yù)先審定的價(jià)格帶來(lái)各種不利因素

北京翠城經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，由于工期太長(zhǎng)，持續(xù)時(shí)間愈十年，項(xiàng)目分六期建設(shè)開發(fā)，最初的項(xiàng)目審定價(jià)格為每平米3180元，盡管項(xiàng)目土地的成本獲得較低，但是后續(xù)拆遷成本、項(xiàng)目建安成本等隨著人工、原材料的大幅上漲，使得最后價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離實(shí)際，以致不足以彌補(bǔ)項(xiàng)目開發(fā)成本，最終使得北京住總集團(tuán)在該項(xiàng)目幵發(fā)過(guò)程中由于沒(méi)有考慮相關(guān)價(jià)格審定風(fēng)險(xiǎn)因素而造成項(xiàng)目巨虧。由于保障性住房銷售價(jià)格由政府審定，這種按照“合理開發(fā)成本+3%利潤(rùn)”而對(duì)價(jià)格進(jìn)行的提前審定，導(dǎo)致價(jià)格已定，但相關(guān)成本卻不能控制，尤其是在當(dāng)前人工費(fèi)、建材等價(jià)格不斷上漲的情況下，預(yù)先審定的價(jià)格給保障性安居工程帶來(lái)了巨大的不確定性。

三、保障性安居工程成本控制的改進(jìn)的方法

保障性安居工程成本控制不是某一個(gè)階段的工作，而是貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)生命周期的全過(guò)程。要全面實(shí)現(xiàn)成本控制必須建立全過(guò)程成本控制制度，做好施工階段對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)及施工方案等的成本估算。保障性住房項(xiàng)目成本控制應(yīng)該從估算開始對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效的控制。

（一）制定嚴(yán)格的價(jià)格審批制度以及建立相關(guān)責(zé)任制度

聘請(qǐng)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行估算，及時(shí)與政府審價(jià)部門審定相關(guān)協(xié)調(diào)事宜；采取全員全過(guò)程參與形式，充分考慮涉及工程各個(gè)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用，按部門負(fù)責(zé)各自涉及的成本控制。在價(jià)格基本確定后，盡早通過(guò)招標(biāo)方式確定工程項(xiàng)目總承包方、拆遷外包公司等，對(duì)審定價(jià)格中的建筑安裝成本、征地及拆遷安置成本等成本控制。

（二）加強(qiáng)征地拆遷安置成本費(fèi)用的控制

一是在項(xiàng)目可行性研究階段就應(yīng)該對(duì)拆遷安置工作加以調(diào)研，預(yù)估后續(xù)拆遷過(guò)程中可能帶來(lái)的成本；二是借助專業(yè)拆遷公司或者當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)、鄉(xiāng)政府機(jī)構(gòu)，對(duì)被拆遷對(duì)象進(jìn)行事先溝通，妥善處理，切勿強(qiáng)制拆遷，以免造成社會(huì)不穩(wěn)定的因素。開發(fā)商可以委托當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)、鄉(xiāng)政府打包拆遷，這類情況在現(xiàn)實(shí)中成功案例也比較多，無(wú)論是對(duì)拆遷成本的控制還是拆遷的進(jìn)度、對(duì)社會(huì)穩(wěn)定程度的影響都能有效地控制。目前保障性住房調(diào)劑項(xiàng)目所缺資金，是按必須支付的土地成本、前期費(fèi)用金額調(diào)劑，一般不超過(guò)項(xiàng)目總投資的30%?？s短辦理“五證”（即建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證）期限，合理安排預(yù)售住房收取住房款的時(shí)間。在收取房款后，在資金充足的情況下，提前償還調(diào)劑資金。調(diào)劑資金的使用時(shí)間與收取住房款的時(shí)間緊密銜接，最大限度地降低項(xiàng)目貸款資金利息，減少資金成本。保障性住房作為一項(xiàng)民生工程，關(guān)系到黨和政府的形象，所以在工程建設(shè)的過(guò)程中對(duì)工程造價(jià)成本的控制不僅可以降低工程成本，同時(shí)也將給中低收入群體帶來(lái)希望。

（三）前期成本控制

第一，重視可行性研究工作，充分利用先進(jìn)的技術(shù)全面系統(tǒng)地分析保障性安居工程的建設(shè)條件、建設(shè)環(huán)境以及項(xiàng)目在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的可行性程度。重視對(duì)工程估算的編制工作，加強(qiáng)對(duì)工程估算指標(biāo)的管理，減少估算的隨意性，準(zhǔn)確估算工程的投資成本。第二，大力推行招標(biāo)投標(biāo)制度。通過(guò)工程招標(biāo)投標(biāo)把施工企業(yè)推向市場(chǎng)，促使施工企業(yè)加強(qiáng)生產(chǎn)管理，提高技術(shù)水平。完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審力度，嚴(yán)格堅(jiān)持公開、公平、公正，在維持公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。第三，對(duì)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的防范。選用口碑好的勘察設(shè)計(jì)單位，在招標(biāo)過(guò)程中對(duì)勘察設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，設(shè)計(jì)的提出要經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研，以免頻繁的設(shè)計(jì)變更造成成本的加大，通過(guò)加強(qiáng)勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理和設(shè)計(jì)審查，進(jìn)行相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的控制。第四，嚴(yán)格控制施工圖預(yù)算。加強(qiáng)施工圖審查和評(píng)審，由于施工圖紙是規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案的最終實(shí)施產(chǎn)品，通過(guò)評(píng)審之后，施工方嚴(yán)格把手中的圖紙轉(zhuǎn)化為最終的建筑成果。在這個(gè)過(guò)程中需要嚴(yán)格按照總體文件設(shè)計(jì)和規(guī)劃過(guò)程中已經(jīng)確立的范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及造價(jià)對(duì)施工圖方案進(jìn)行審核。

（四）施工階段成本控制

施工階段是保障性住房資金投入最大的階段，是合同的具體化。施工環(huán)節(jié)要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙和施工標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行施工，在施工設(shè)計(jì)中要保證工程質(zhì)量的措施，努力推廣使用有利于提高工程質(zhì)量的先進(jìn)技術(shù)和施工手段，建立健全現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢測(cè)體系，材料設(shè)備要嚴(yán)格進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)。同時(shí)，財(cái)務(wù)部和相關(guān)部門配合建立成本分析制度，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的具體情況，統(tǒng)計(jì)成本臺(tái)賬，與預(yù)算比較，及時(shí)反饋有關(guān)成本的變動(dòng)情況。

（五）結(jié)算階段成本控制

第一，根據(jù)保障性住房的實(shí)際建設(shè)情況核實(shí)成本，做到實(shí)事求是，合理計(jì)量整個(gè)工程的成本，杜絕和防范不實(shí)際的開支。第二，核準(zhǔn)工程量，堅(jiān)持以合同、招標(biāo)文件規(guī)定的工程造價(jià)管理規(guī)定為依據(jù)，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，對(duì)項(xiàng)目建成后的社會(huì)效果做出綜合評(píng)價(jià)，保障投資效果。第三，建立完整的投資效益體系來(lái)控制結(jié)算后的成本我國(guó)實(shí)行積極性財(cái)政政策，擴(kuò)大國(guó)家投資，投資必須考慮如何對(duì)現(xiàn)有的資源進(jìn)行合理的配置來(lái)獲得最大的效益。

四、結(jié) 語(yǔ)

任何一個(gè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，有效實(shí)現(xiàn)成本控制才能達(dá)到企業(yè)價(jià)值最大化的戰(zhàn)略目標(biāo)。在保障性住房的開發(fā)項(xiàng)目中，有效實(shí)現(xiàn)成本控制不但可以實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值最大化，更重要的是，能夠很好地利用社會(huì)公共資金，發(fā)揮其杠桿效益，能夠較大程度地滿足廣大低收入家庭居者有其屋的愿望，充分體現(xiàn)黨和政府對(duì)社會(huì)弱勢(shì)群體的關(guān)心，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。工程成本控制是全員和全過(guò)程的控制，牽一發(fā)而動(dòng)全身，調(diào)整機(jī)構(gòu)、流程、人員、方法、工具等的控制，才能有效地加強(qiáng)保障性住房的成本控制，使成本控制水平得到提高。只有把保障性住房的成本實(shí)實(shí)在在地控制下來(lái)，才能保證每個(gè)項(xiàng)目自求平衡，才能建設(shè)高質(zhì)量、低價(jià)格的住房，才能把保障性安居工程建設(shè)好。

［1］徐剛贊.保障性住房開發(fā)工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制研究——以A房地產(chǎn)公司為例［D］.北京.北京交通大學(xué)，2014.

［2］聶力強(qiáng).J房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制研究［D］.上海.華東理工大學(xué)，2014.