“以房養(yǎng)老”模式的中美比較及對我國的啟示

楊孫蕾 鄒彩芬 卜小琴

（武漢紡織大學會計學院 湖北 武漢）

目前中國人口已經進入老齡化階段，老年人口規(guī)模日益擴大，給我國現(xiàn)行的社會養(yǎng)老保障體系帶來巨大的挑戰(zhàn)。而我國現(xiàn)有的養(yǎng)老資金由于歷史遺留問題、來源渠道單一等導致資金缺口巨大，收支矛盾日顯突出。另一方面，雖然中國的傳統(tǒng)觀念是“養(yǎng)兒防老”，然而我國1971 年開始實施的“計劃生育”政策導致現(xiàn)有家庭出現(xiàn)的“4+2+1”模式使得獨生子女一代很難實質解決雙方父母的養(yǎng)老問題。因此如拓展現(xiàn)有的養(yǎng)老渠道成為理論界和學術界日益關注的話題。目前，美國是“以房養(yǎng)老”模式發(fā)展最成熟、最完善的國家。因此深入了解美國的“以房養(yǎng)老模式”，借鑒其先進經驗，可使我國結合實際現(xiàn)狀發(fā)展適合我國國情的“以房養(yǎng)老”模式，這對于對緩解我國養(yǎng)老壓力，提高老年人晚年生活質量意義重大。

一、美國“以房養(yǎng)老”模式的特點

1.由政府主導

美國的以房養(yǎng)老項目由聯(lián)邦政府住房及城市發(fā)展部（Department of Housing and Urban Development，簡稱為HUD）和聯(lián)邦住房管理局（Federal Housing Authority，簡稱為FHA）主導。由于政府介入該項目，并給貸款資金提供擔保，降低了金融機構貸款資金不能收回的風險，因此大大地推動了以房養(yǎng)老項目。目前美國的以房養(yǎng)老項目中房產價值轉換抵押貸款（HECM，簡稱為Home Equity Conversion Mortgage）和住房持有者貸款(Home Keeper,簡稱為HK)所占的市場份額之所以較大的原因在于政府介入，并為之全額擔保。

2. 面對的對象是信用良好的62 歲以上的單身老人或夫婦

美國的以房養(yǎng)老項目主要面向的對象是信用良好、不存在聯(lián)邦政府債務且擁有少量貸款或無貸款自住房的62 歲以上的單身老人或夫婦。HUD 在收到申請對象的申請后，首先聯(lián)合銀行和保險公司，對申請者的自住房進行價值評估。其次，在房產評估的基礎上，參考單身老人的年齡或是夫婦中年紀較小者的年齡以及當時的市場利率等因素，向申請者發(fā)放相應的貸款，貸款時間以申請者去世或是相應的房產產權發(fā)生變更的日期為截止時間。

3.產品設計合理和多樣化

大部分情況下，申請人在辦理以房養(yǎng)老業(yè)務后仍然是抵押住房的法定所有者，直至申請人去世后HUD才收回抵押的住房，并將該住房出售的價款用以抵消債務。該住房出售價格大于債務的部分由老人的子女獲得，該住房出售價格小于債務的缺口由政府承擔。此外，如果子女在老人去世后清償了以房養(yǎng)老的銀行貸款本金和利息，則該房產可由子女繼承；考慮到申請人在年齡、身體狀況、富有程度、抗風險等方面的差異性，美國的“以房養(yǎng)老”模式設計了針對不同人群的住房反向抵押產品。HECM 和HK 的產品設計主要考慮的就是客戶的財富程度，前者是針對自住房價值一般的老年人，而后者是針對自住房價值較高的老年人。

二、中國“以房養(yǎng)老”模式

2013 年9 月6 日，國務院發(fā)布的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》（國發(fā)〔2013〕35 號）將“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”作為重點提出。這意味著，“以房養(yǎng)老”政策正式出臺。事實上我國從2005 年起已經在南京、上海、北京、杭州等城市陸續(xù)開始試點“以房養(yǎng)老”業(yè)務，然而效果欠佳。

1.南京的“租售換養(yǎng)”模式

2005 年4 月，南京市湯山“溫泉留園公寓”開展“給我房子，替你養(yǎng)老”的業(yè)務，具體內容為：凡是在南京市擁有住房且面積大于等于60 平方米，年齡在60 歲及以上的孤寡老人，如自愿申請將其住房進行抵押給老年公寓，在公證機關公證之后可進入南京市老年公寓養(yǎng)老，并且減免在養(yǎng)老公寓里的一切費用，在老人去世時該房產歸養(yǎng)老公寓所有。但這種模式最終以失敗告終，究其原因，在于其業(yè)務限制條件過于苛刻，機構公信力不夠，很多老年人不敢把房子交給民營機構打理。

2.上海的“售后租回養(yǎng)老”模式

2007 年6 月，上海市公積金管理中心提出了“以房自助養(yǎng)老”的模式。具體內容為：在上海市擁有住房，年齡在65 歲及以上的老年人，通過房屋產權交易市場將自己的住房出售給上海市公積金管理中心，并取得全額房產銷售款；然后該老年人再從上海市公積金管理中心將該房屋返租，該住房的租金執(zhí)行市場價值。這種售后租回的養(yǎng)老模式理論上是“雙贏”的。一方面，老人通過先售后租的方式將其房產盤活，另一方面，政府的廉租房實物配租房源增加，解決政府房源資源不足的問題。但由于該模式要求老人必須先將其房產過戶，而且在房產過戶后，如房屋價值發(fā)生升值，升值部分完全歸公積金中心所有，與老人沒有任何關系。這從一定程度上損害了老年人的利益，該模式最終也未成功。

3.北京的“養(yǎng)老房屋銀行”

2007 年10 月，北京市壽山福海國際養(yǎng)老服務中心聯(lián)合中大恒基房地產經紀有限公司推出“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務。該業(yè)務的具體內容與南京的“租售換養(yǎng)”模式差不多，唯一有區(qū)別的是老人可始終擁有房屋的產權，這也是與前兩種模式最大的不同之處。這種模式雖然在設計上比前兩種模式有完善之處，但仍存在如養(yǎng)老院的服務質量如何保證、老人的房屋被房地產經紀公司代理租賃是否放心、租賃中的糾紛如何解決等問題。

4.杭州的“多項選擇”模式

2008 年6 月，杭州市上城區(qū)湖濱街道針對無子女、無親戚、無收入的老人和獨居孤寡老人提出了四種“以房養(yǎng)老”的思路：一是指將有房產且獨居的老年人的住房對外出租以支付老人在敬老院居住的費用；二是將有房產且獨居的老年人的住房對外出售，并將房屋出售所得用于老年人在敬老院的日常開支；三是指老人將其居住的直管公房退還給房管部門，然后老年人用房管部門根據市場價給其的補助支付敬老院的費用；四是老人通過指將其處于較好地段的直管公房出租，再去租賃地段稍差的房屋用來居住，兩者的差價用來增加老年人可供支配的收入。雖然杭州市的“多項選擇”模式與前三種模式相比，產品設計的種類多樣化，使老年人有更多選擇的空間，但是人們出于傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的影響等原因，申請該業(yè)務的老年人也不多。

5.中信銀行“養(yǎng)老按揭”業(yè)務

2011 年10 月，中信銀行進行“養(yǎng)老按揭”業(yè)務的試點，規(guī)定兩類人可以向銀行申請用于養(yǎng)老的房產抵押貸款，即年齡在55 周歲以上（含55 周歲）的中老年人或年齡在18 歲以上（含18 周歲）的法定贍養(yǎng)人，因此借款人可以是養(yǎng)老人本人或是養(yǎng)老人的法定贍養(yǎng)人。此外，貸款申請人名下至少要有兩套住房，貸款期限不得超過10 年，最高累計貸款額以所抵押住房評估值的60%為上限，且每月支付的養(yǎng)老金不多于2 萬元?！梆B(yǎng)老按揭”業(yè)務有效解決了以第二套房養(yǎng)老的問題，但其僅僅是一個抵押貸款產品，是用房屋抵押借款還錢，并且面臨老年人長壽的風險。由于業(yè)務規(guī)定比較嚴格，準入門檻較高，目前總業(yè)務量不大。

三、中美“以房養(yǎng)老”模式比較對我國的啟示

由以上可知，目前我國試點推行“以房養(yǎng)老”模式遇冷的主要原因在于：第一，目前在我國，養(yǎng)老機構、金融機構和公積金中心是“以房養(yǎng)老”模式的發(fā)起單位，而非政府。從美國的經驗可知，政府主導“以房養(yǎng)老”模式，才有可能大面積地推廣。我國正處于“以房養(yǎng)老”模式的試點階段，應嘗試由政府出面作為擔保方，這樣才能保證各方的利益。第二，產品設計單一，很難滿足各個層面老人的需求。因此我國應借鑒美國經驗，針對老年人的不同群體需求，推出不同的“以房養(yǎng)老”產品，這才有助于拓展市場規(guī)模。第三，中國傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念使然。我國長期以來存在“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念，這使得家庭在居家養(yǎng)老服務供給中仍擔負主要責任，國家和社會在養(yǎng)老服務供給中的責任較為淡化。為大力推進“以房養(yǎng)老”的進程，應對“以房養(yǎng)老”模式大力宣傳，強化國家和社會在養(yǎng)老服務供給中的責任，轉變社會公眾的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念。最后，制度保障欠缺。美國法律對能夠用于住房抵押貸款的房屋以及保護老年人權益等方面都作了明確規(guī)定，并有詳細的司法解釋。而“以房養(yǎng)老”模式目前在我國尚屬于新生事物，目前國務院只是發(fā)布了相應的指導意見，后續(xù)還需要有更具體的實施細則出臺，才能推動“以房養(yǎng)老”模式的實施。

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