□潘毅韜 劉俊偉 潘嘉楠

一、廣州市老年公寓住宅的發(fā)展概況

隨老齡化的發(fā)展，養(yǎng)老方式出現(xiàn)了多樣化的局面。相比于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院，老人公寓的出現(xiàn)更為符合當今老人心理、生理日益多樣化的需求，它為老人提供了更舒適、高質量的晚年生活。但老人公寓在我國仍舊處于發(fā)展創(chuàng)新期，住宅設計、經(jīng)營模式和文娛活動的組織等多方面皆有待進一步探索改善。

目前，廣州有10 余家老年公寓，大部分建于白云區(qū)和從化區(qū)等空氣清新、安靜舒適的郊區(qū)。廣州的老年公寓大致分為三種類型，一是綜合住宅的集合型，如廣州友好老年公寓;二是醫(yī)療見長的護理型，如廣州南國頤景老年公寓;三是服務周到的酒店型，如廣州紅堡頤養(yǎng)公寓。廣州養(yǎng)老設施總量不足。2014年，廣州市60 歲以上老年人有130 多萬，只有約4%的老年人可入住養(yǎng)老機構，90%需通過家庭養(yǎng)老。因住宅方面的問題，廣州老年公寓整體入住率只達到80%左右。

二、廣州市老年公寓運營模式介紹

從經(jīng)營管理方面來說，老年公寓既是房地產(chǎn)項目，也是社會服務體系。老年公寓的一般運營盈利模式有出售房屋產(chǎn)權、租賃房屋產(chǎn)權和酒店式管理經(jīng)營。大部分的老年公寓都是多種經(jīng)營方式運營的。

廣州友好老年公寓以租賃老年公寓使用權進行經(jīng)營，入住方式被分為按月收費;按一年收費;按三年收費和按五年收費。按月收費入住費用較高，最低費用1，300 起;但一次性設施使用費屬于免費。一年度收費則相反，月入住費850 元起，一年設施使用費2，000 元起。多年度的一次性設施使用費偏高，但是總費用全比按月入住費用劃算的多，同時也滿足了老年人不同的入住需求。

廣州頤福居老年公寓將運營模式分為了兩種，短期入住和VIP 貴賓模式。短期入住按月收費，目前費用為6，890 元/月，按年租則為2，980 元/月，但是要分級收取預付費。換而言之，短期入住是依照租賃老年公寓產(chǎn)權的模式進行經(jīng)營的。VIP 養(yǎng)老服務費:包括“VIP 服務費”及“基本月服務費”兩部分。VIP服務費是指長者享有專屬套間20 年的使用權，目前價格在30萬元左右，長者入住后基本月服務費(等同于基本月費)僅需支付2，980 元/月。VIP 貴賓模式是將老年公寓標準的房產(chǎn)權轉移給了消費者。因而，廣州頤福居老年公寓是以出售房屋產(chǎn)權、租賃房屋產(chǎn)權兩種模式進行經(jīng)營的。

廣州紅堡頤養(yǎng)公寓欲打造廣州首家星級酒店式養(yǎng)老寓，寓所內(nèi)配備齊全，老人居住環(huán)境方便、優(yōu)雅。產(chǎn)權酒店式的模式是投資者購買產(chǎn)權并將房屋交予酒店管理的模式，適合有較好自理能力的老年人。一方面它可供老人長期居住養(yǎng)老，提供老人旅游、度假;另一方面，也可以交予酒店管理獲得一定的收益。

三、廣州市老年公寓住宅的優(yōu)點與不足

(一)優(yōu)點。

1．高樓層老年公寓設有電梯。作為沿海的一線城市廣州的地價一直居高不下，高成本導致老年公寓的建設難免出現(xiàn)高樓層式建筑。然而，隨著老年人年齡的不斷增長，老年人的活動能力以及范圍不斷削弱和減少，高樓層的出現(xiàn)會給老人帶來很多不便。但值得慶幸的是，在廣州具有高樓層式的老年公寓如廣州友好老年公寓、廣州市康樺長樂老年公寓等老年公寓基本都配備了電梯這一重要的公共設備，極大地方便了老人的出行以及活動。

2．應急呼叫設施較為完善。目前，廣州的老年公寓基本都配有呼叫設備，如南國頤景老年公寓就配有無線應急呼叫系統(tǒng)，廣州友好老年公寓配備床前服務對講機，嶺海老年公寓則是在床頭和廁所都設有急救鈴，直達保健室。這些呼叫設備大大增強了信息的傳遞性，降低了老人出現(xiàn)緊急情況下卻未能被及時發(fā)現(xiàn)的風險。同時，增加呼叫性設備有利于護工對老人進行更加悉心的照顧，方便護工掌握老人的具體情況和習慣，增強了工作效率和提高服務質量。

3．娛樂醫(yī)療保健設施基本齊全。廣州政府對于老年公寓內(nèi)的建筑以及相應的醫(yī)療設備是有相關的審查流程的。老年公寓根據(jù)老年人的生理、心理特征為老年人建立相關的娛樂保健設施，其內(nèi)設有的健身休閑設備以及定時組織活動能給予老人一個更好的生活環(huán)境，同時娛樂保健設施也為老人與同年齡人群交流提供了平臺和機會，如廣州友好老年公寓就配備了麻將室、歌舞廳、圖書館、美容美發(fā)室、網(wǎng)吧等娛樂保健設施，這些設施都有助于老年人擴大自身的交際圈，方便日常的人際交往。

(二)不足。

1．老年公寓住宅的選址考慮不周。目前，廣州市的老年公寓比較集中在白云區(qū)，而且大多數(shù)選址偏向于郊區(qū)公路兩旁。然而根據(jù)老年人的生理和心理需求，老年公寓的選址應該避開公路主干道，減少公路帶來的噪音污染。另外，郊區(qū)選址雖然可以節(jié)約部分的公寓生活成本，但卻因為遠離市區(qū)的原因，不僅僅會減少老人與家人的溝通聯(lián)系，還會讓老人與正常的社會生活出現(xiàn)脫節(jié)的情況，從而影響到老人的心理健康問題。調查結果顯示，89．38%的青年受訪者表示愿意居住在與老人較近的地方。另外，廣州內(nèi)有部分老年公寓位于道路較為狹窄的地方，如金色老年公寓。由于位于居民區(qū)中，道路難免停放汽車，原來就不寬敞的道路顯得更為狹窄。一旦發(fā)生火災，消防通道進出受阻。

2．老年公寓房間設計欠科學。根據(jù)調查問卷的結果顯示“居住內(nèi)部環(huán)境設施，居住環(huán)境是否便捷舒適、有扶手、電梯”在“您認為老年公寓哪方面是最重要的三種條件”這一問題中受到68．75%的中年受訪者的重視。廁所的設計就是一個體現(xiàn)，按照老人的生理狀況需求，馬桶附近應該安裝有扶手來方便老人方便后起身，即使是安裝了扶手，扶手的材質和設計在使用上也有很大的區(qū)別。購買扶手時要充分考慮到扶手要具備防滑，易使力等優(yōu)點，在這些細節(jié)方面老年公寓還是需要多加注意。另外，根據(jù)經(jīng)濟承受能力以及個人意愿，老年公寓通常會把住宿房間分為單人，雙人以及多人房間。然而當老年人選擇多人房間后，如何保護好個人隱私便成為他們所煩惱的地方了。在房間空間布置方面如何給老年人打造屬于個人的隱私空間，還需要老年公寓在這方面下更多的功夫。

3．老年公寓的住宅定價欠合理。目前，廣州的老年公寓事業(yè)處于發(fā)展階段。廣州的老年公寓未形成統(tǒng)一規(guī)范的管理和定價機制，這就導致廣州市內(nèi)老年公寓的發(fā)展狀況參差不齊。就連收取費用的方式也不一樣，這也就容易導致老年群體中老年生活的差異化。作為一項公益性事業(yè)，廣州政府部門對于老年公寓的政策支持力度還是顯得有些不足，而現(xiàn)在老人公寓的定價根據(jù)國家的相關文件和自身的成本進行制定，但是缺乏對老年人的經(jīng)濟能力以及心理承受能力的充分考慮。

4．老年公寓住宅設施更新、檢查更多依賴于外來資金。住宅設施的定期更新、查檢是老年公寓所需要關注的焦點之一。但老年公寓作為一項公益性事業(yè)，前期投資成本高，投資回收較慢導致其具有較高風險的特性。在目前還沒有形成完整成熟的發(fā)展模式之下，部分老年公寓想要依靠自身的經(jīng)濟收入對環(huán)境設施進行定期維護更新就顯得力不從心，更多可能要依賴于政府和社會的經(jīng)濟支持。如頤福居老年公寓本身就是廣州市老齡事業(yè)發(fā)展基金的“關愛長者示范基地”并受到該基金會的支持。

四、完善廣州老年公寓住宅發(fā)展的對策

(一)政府。

1．制定科學的行業(yè)標準，加大對國內(nèi)老年公寓的政策支持力度。相比之下，國外的老年公寓之所以能夠如此成熟，我們不難看出，政府在背后的推動是不可或缺的。如2000 年日本政府創(chuàng)建的日本護理保險制度就大大地減輕了老年人在護理方面的經(jīng)濟壓力，而在美國，老年公寓一般是由政府出錢建設，并且美國政府還規(guī)定老年公寓不得升價。正是因為有相關政策的制定和實施國外老年公寓才能發(fā)展得如此之好，在這方面我國可以吸取國外的經(jīng)驗，通過完善對于老年公寓住宅的相關政策，給老年公寓建立標準統(tǒng)一的定價規(guī)定，通過政策保障老年人的利益。當然，國外的經(jīng)驗在引進國內(nèi)的過程中難免需要進行一個重新的調整適應，使其更符合國情，這就需要政府相關部門作更加詳細的調查研究。

2．健全老年公寓法律法規(guī)，建立良好的市場秩序。老年公寓事業(yè)雖然處于發(fā)展階段，但由于未能形成較為成熟的運營模式，法律的不完善以及運營的不成熟都很容易讓犯罪分子有機可乘，老年公寓事業(yè)是一項對于社會有重要意義的公益性事業(yè)，服務的主體是為社會作出重要貢獻的老年群體，對于老年公寓住宅的建設上更是有很多細致上的要求，比如無障礙的設計，房間的布局，醫(yī)療設施的配備等等。假如因為法律漏洞而讓不法分子有機可乘，出現(xiàn)低質量，不僅僅危害到入住老年人自身的晚年生活狀況，并且對于整個社會風氣的不良影響將是不可估量的。因此，進一步完善的法律措施的頒布執(zhí)行顯得尤其重要。

(二)老年公寓經(jīng)營方。

1．拓展公寓自身經(jīng)濟收入渠道。增強自身的競爭力和獨立性，避免過分依賴于政府的經(jīng)濟補貼，可以嘗試為周邊有需要但不入住老年公寓的老人提供居家養(yǎng)老的上門服務。根據(jù)調查問卷結果顯示有71．88%的中年受訪人群表示愿意在退休后接受居家式養(yǎng)老，但僅有25%愿意入住老年公寓，剩余的3．13%選擇其他養(yǎng)老方式。近100%的中年受訪人群認為養(yǎng)老上門服務可以接受，在日本日托服務就很常見，而且專業(yè)水平高。除了養(yǎng)老上門服務外還有一種是家庭式養(yǎng)老公寓，可以在小區(qū)內(nèi)開立，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計45 歲以下的受訪者有89．38%的愿意和老人住得較近，而家庭式養(yǎng)老公寓既避免了老人與家人相離太遠，老人因為孤獨、寂寞而引起心理不安等消極情緒，同時也讓子女更加放心。

2．選址定位需要科學規(guī)劃。成本是制約老年公寓住宅選址及規(guī)模發(fā)展的一大重要因素，一間好的老年公寓要想在以后發(fā)展得更加順利，一個好的選址是必不可少的。選址過程中要注意避免過于郊區(qū)的地方，一來是為了避免距離市區(qū)太遠導致物資運送成本過高，二來為方便老人的親人過來探訪，三來避免老人因為與社會脫節(jié)而產(chǎn)生心理壓力。當然，也不能選在市區(qū)鬧市內(nèi)，市區(qū)的噪音、廢氣污染、光污染都是老年人的健康殺手。因此，選址應該選在郊區(qū)與市區(qū)結合處，同時附近有較好的環(huán)境條件，如廣州南國頤景老年公寓就位于景云路，距離白云山的柯子嶺門崗很近。另外，老年公寓住宅附近交通要便利，但是不能過于擁擠。同時，最好臨近具有專業(yè)醫(yī)療水平的醫(yī)院，要保證在火災或者搶救的緊急情況下，消防車、救護車能及時趕到。

3．公寓設計要以老年人需求為導向。老年公寓作為一項公益性事業(yè)，前期投資成本高，投資回收較慢，這就導致了它在資金不足情況下不可能對住宅進行頻繁修建。因此為了節(jié)約成本，老年公寓住宅在設計及建設方面需要更加細致化、專業(yè)化。在設計老年公寓之前就應該根據(jù)老年人的生理心理需求和之后老年公寓的發(fā)展規(guī)劃進行專業(yè)合理的設計，如房間的布置格局要考慮到老人的個人隱私，房間的照明度，公寓內(nèi)部的防滑設計，色調冷暖的配置、無障礙設計、娛樂休閑房間的設計等等。而老年公寓作為與傳統(tǒng)的養(yǎng)老機構有所差別的時代產(chǎn)物，創(chuàng)新尤其重要，老年公寓應該通過吸取歷史經(jīng)驗，提高自身吸引力。

4．加強對公寓服務人員的專業(yè)培訓。老年公寓的住宅問題除了物質因素的影響外，心理因素的影響也是很重要的，老年公寓更多具有服務類性質。護工的專業(yè)水平直接影響到老年人的生活質量和服務體驗，影響到自身的工作效率。定期開展更多康復護理、醫(yī)療保健的專業(yè)培訓，有助于提高公寓服務人員的個人素質和老年公寓的專業(yè)化服務水平。

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［5］王志成．他山之石2 美國人怎么做養(yǎng)老地產(chǎn)［J］．滬港經(jīng)濟，2015，1:82

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