云南中和房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 劉孟黎

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算問題分析

云南中和房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 劉孟黎

房地產(chǎn)企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)過程中想要使經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化就必須對(duì)成本進(jìn)行嚴(yán)格地控制，因此在成本核算過程中，正確而規(guī)范的成本核算就顯得十分重要。合理的成本核算能為企業(yè)提供全面可靠的會(huì)計(jì)成本分析信息。本文初步分析了房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)成本核算的組成成分以及存在的一些問題，并提出相應(yīng)的解決策略，以供參考。

房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)成本核算 問題及對(duì)策

近些年來，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，已迅速成為與人類社會(huì)緊密相關(guān)的支柱型產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷增加的態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本也越來越關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)通過科學(xué)、合理的會(huì)計(jì)成本核算能夠從較為客觀的角度來反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果以及經(jīng)濟(jì)效益。通過成本核算，既有利于企業(yè)自身的發(fā)展，同時(shí)對(duì)國(guó)家甚至社會(huì)普通百姓來說都起著十分重要的作用。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)的政策、法規(guī)都在不斷地補(bǔ)充、完善當(dāng)中，企業(yè)在遵循相關(guān)規(guī)定的前提下，如何對(duì)成本核算進(jìn)行規(guī)范，提高會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確度與可信度，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，降低成本，已成為房地產(chǎn)企業(yè)高度重視的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的組成

(一)土地、前期工程以及建筑安裝工程費(fèi)

土地、前期工程以及建筑安裝工程費(fèi)是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作所需要支出的費(fèi)用，是房地產(chǎn)開發(fā)前期成本的主要組成部分，大約占到總成本的80%。其中，土地費(fèi)用數(shù)額最大，這筆費(fèi)用是用于房地產(chǎn)企業(yè)為取得相關(guān)土地使用權(quán)所需要支出的開支，包括土地征用費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用費(fèi)以及耕地占用費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用。前期工程費(fèi)主要是用于開發(fā)過程中進(jìn)行地質(zhì)勘探所需要指出的費(fèi)用，如進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及測(cè)繪等費(fèi)用支出。建筑安裝工程費(fèi)是指房地產(chǎn)企業(yè)在承接建筑施工以及相關(guān)設(shè)備安裝中需要支出的費(fèi)用。若房地產(chǎn)企業(yè)將這一項(xiàng)目外包給一些承辦單位，則需要支付相關(guān)的工人費(fèi)、各項(xiàng)措施費(fèi)以及材料費(fèi)等。

(二)與施工相關(guān)的配套費(fèi)用以及其他費(fèi)用

這部分費(fèi)用主要包括相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套設(shè)施的費(fèi)用支出，大約占項(xiàng)目總成本的10%。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要是涉及水，電，氣以及照明和道路等一系列基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)建設(shè)所需費(fèi)用；公共配套設(shè)施費(fèi)用指的是商店、學(xué)校以及公共場(chǎng)所這一系列項(xiàng)目建設(shè)所需要支出的費(fèi)用；其他費(fèi)用則主要涉及了房地產(chǎn)企業(yè)在其項(xiàng)目的開發(fā)過程中需要支付的費(fèi)用，包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、公共配套設(shè)施所需費(fèi)用，約占項(xiàng)目總支出的10%左右。

(三)籌資成本及管理費(fèi)用

籌資成本，指的是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的過程中，為解決其資金短缺問題而向銀行借貸期間所產(chǎn)生的利息支出。管理費(fèi)用指的是在項(xiàng)目施工過程中對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理所產(chǎn)生的費(fèi)用，例如施工人員的工資、房屋等相應(yīng)設(shè)備的折舊費(fèi)及修理費(fèi)等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算中的問題

(一)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)象模糊

房地產(chǎn)項(xiàng)目所使用的土地大都屬于成片開發(fā)，這就需要進(jìn)行分期分批進(jìn)行成本核算，并且產(chǎn)品種類也有商業(yè)、公寓以及別墅之分，這就要求在進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算時(shí)采用分期分批的方法來處理。但是對(duì)于這類情況會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中卻沒有相應(yīng)的較明確的劃分。成本核算劃分足夠明確方能合理進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。在實(shí)際工作中，核算對(duì)象劃分過粗或者過細(xì)都不利于核算工作的進(jìn)行。劃分太細(xì)，就會(huì)出現(xiàn)需要合理分配的公共費(fèi)用過多，從而增加會(huì)計(jì)核算工作量；而劃分得太粗，又不能充分反映開發(fā)項(xiàng)目所需的實(shí)際成本水平，也不利于企業(yè)的成本分析和成本控制。

(二)成本費(fèi)用的分配方法與歸集欠規(guī)范

根據(jù)成本會(huì)計(jì)的相關(guān)原理，產(chǎn)品生產(chǎn)過程中所直接產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)歸為該產(chǎn)品的成本中，但是，如果生產(chǎn)多種產(chǎn)品并共同產(chǎn)生了這些費(fèi)用則應(yīng)該先通過一定規(guī)則對(duì)費(fèi)用進(jìn)行歸集而后再使用合適的方法來進(jìn)行分配，從而能間接地歸集到該產(chǎn)品的成本中。如此，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中所支出的建筑安裝工程費(fèi)屬于直接開發(fā)成本，而關(guān)于配套設(shè)施以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等相應(yīng)間接成本應(yīng)當(dāng)采用何種標(biāo)準(zhǔn)來對(duì)其進(jìn)行歸集與分配，目前尚無科學(xué)明確的辦法。且由于成本分配方法較多，某些企業(yè)處于種種原因無視成本分配原則，隨意轉(zhuǎn)換對(duì)自身有利的成本攤銷法，這也是影響會(huì)計(jì)成本核算信息不準(zhǔn)確的因素之一。

(三)賬簿設(shè)置不夠合理

在我國(guó)，會(huì)計(jì)法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范目前并不是很具體，導(dǎo)致許多企業(yè)的賬簿設(shè)置不夠合理，在成本方面的賬簿則過于詳細(xì)，預(yù)收款方面則過于簡(jiǎn)潔。房地產(chǎn)作為一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)，其工程期相對(duì)較長(zhǎng)，往往跨越幾年，而這種特殊性也使得賬目分布在不同賬簿中，這就極大地增加了核算工作量。項(xiàng)目成本內(nèi)容是產(chǎn)品成本結(jié)構(gòu)的客觀反映，合理的成本內(nèi)容則有利于企業(yè)成本的降低。我國(guó)現(xiàn)行的行業(yè)規(guī)定中，“開發(fā)成本”是作為一級(jí)科目，企業(yè)可以根據(jù)自身需要設(shè)置相應(yīng)的下級(jí)科目來進(jìn)行明細(xì)核算。然而現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)將所有的支出費(fèi)用都設(shè)為“開發(fā)成本”，這也使得賬簿反映的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不夠明確。

(四)核算周期不穩(wěn)定

我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品周期較長(zhǎng)，而成本核算必須嚴(yán)格按照生產(chǎn)周期進(jìn)行核算，企業(yè)方能及時(shí)地計(jì)算出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)及應(yīng)交的稅金，以便能夠恰當(dāng)?shù)貙?duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)作出評(píng)價(jià)。然而，現(xiàn)實(shí)中許多項(xiàng)目在工程竣工和驗(yàn)收后都未進(jìn)行竣工結(jié)算，并且小區(qū)內(nèi)相關(guān)配套設(shè)施常常延遲安裝，這些因素最終影響開發(fā)項(xiàng)目的結(jié)算周期。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程決算而忽視了項(xiàng)目結(jié)算。這也是由于工程款一般能在施工完成后較短時(shí)間支付，時(shí)間上也相對(duì)更確定，因此較之于項(xiàng)目結(jié)算，工程決算往往更確定。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算問題相應(yīng)對(duì)策

(一)核算對(duì)象明確化

在進(jìn)行成本核算時(shí)，應(yīng)當(dāng)將當(dāng)前開發(fā)工程地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、用途、裝修及施工隊(duì)伍等因素充分考慮進(jìn)去，并采用科學(xué)合理的歸集與分配對(duì)相應(yīng)的費(fèi)用承擔(dān)體予以確定。在進(jìn)行核算時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)進(jìn)行預(yù)算或者將施工圖紙中列出的單項(xiàng)開發(fā)工程進(jìn)行成本核算。當(dāng)遇到結(jié)構(gòu)類型大致相同的系列開發(fā)項(xiàng)目，且開發(fā)地點(diǎn)、開/竣工時(shí)間以及施工隊(duì)相同的條件下，在進(jìn)行成本核算時(shí)則可將其合并成同一核算對(duì)象；對(duì)于規(guī)模大、工期長(zhǎng)的項(xiàng)目工程可結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制原則，按照不同開發(fā)項(xiàng)目、不同分類或是不同區(qū)域來進(jìn)行成本核算。例如同一開發(fā)項(xiàng)目中，既有公寓、寫字樓，同時(shí)又有商業(yè)區(qū)時(shí)，他們彼此之間雖屬于同一開發(fā)項(xiàng)目，卻由于功能的差異而使得設(shè)計(jì)不同，因此其成本方面也存在較大差距。基于這種情況，在進(jìn)行成本核算時(shí)，應(yīng)根據(jù)功能不同單獨(dú)核算，方能使得成本與收入相匹配。

(二)歸集與分配成本費(fèi)用準(zhǔn)確化

在對(duì)復(fù)雜工程進(jìn)行成本核算的過程中，因其核算對(duì)象較復(fù)雜，因而很多成本費(fèi)用不能夠?qū)⑵渲苯舆M(jìn)行歸集核算。對(duì)于這種情況，可以先運(yùn)用合理的方法進(jìn)行成本分配，然后進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集，通過這種方式可有效避免位降低成本進(jìn)行直接分?jǐn)倢?dǎo)致的不公。例如對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用進(jìn)行核算時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取因果分析法對(duì)其進(jìn)行合理分配；而對(duì)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)成本核算，則應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)的收益比例或預(yù)算面積來分配給受益的對(duì)象；在對(duì)前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等進(jìn)行成本核算時(shí)，應(yīng)根據(jù)建筑面積比例來進(jìn)行合理分?jǐn)偂?/p>

(三)對(duì)成本核算科目及會(huì)計(jì)賬簿進(jìn)行合理設(shè)置

對(duì)成本進(jìn)行科學(xué)、合理的劃分既有利于客觀準(zhǔn)確地反映工程項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)，還有利于企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)成本控制與成本管理。我國(guó)現(xiàn)行的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定開發(fā)成本屬于一級(jí)科目，在該科目下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及管理需要來確定相應(yīng)的成本項(xiàng)目和進(jìn)行明細(xì)核算，因此發(fā)生次數(shù)較少或單筆發(fā)生的費(fèi)用可適當(dāng)進(jìn)行合并；對(duì)于經(jīng)常發(fā)生或數(shù)額較大的費(fèi)用應(yīng)設(shè)立單獨(dú)科目進(jìn)行成本核算。因此，在進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算實(shí)際操作時(shí)，應(yīng)設(shè)置開發(fā)成本明細(xì)賬目，可將施工合同中的開/竣工時(shí)間、施工隊(duì)、建筑面積等明細(xì)項(xiàng)目以多欄式的格式對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中所有成本費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)記錄，這樣既可以提高核算的效率，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)投資進(jìn)行分析，對(duì)工程施工進(jìn)行監(jiān)督，從而有效對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行控制。

(四)明確核算周期

一方面，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)健全、完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算的相關(guān)規(guī)章制度，讓會(huì)計(jì)成本核算有章可循、有法可依；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)成立專門的成本核算工作組來進(jìn)行專業(yè)的成本預(yù)算。在開發(fā)工程項(xiàng)目尚未完全竣工之前，企業(yè)就應(yīng)當(dāng)著手相應(yīng)的結(jié)算工作，對(duì)于項(xiàng)目尚未完工的工程，可通過設(shè)置“預(yù)提費(fèi)用”科目將預(yù)算支出費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本，項(xiàng)目預(yù)算便能按計(jì)劃進(jìn)行，成本核算周期也能更為固定，降低核算的工作量，提高核算效率。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的迅猛發(fā)展促使其成本核算更受重視，合理準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)成本核算能夠使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)更大化。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算工作無疑是復(fù)雜而艱巨的，這也要求會(huì)計(jì)成本核算工作人員具備較高的專業(yè)知識(shí)水平和較強(qiáng)的判斷力。在成本核算中，通過對(duì)核算對(duì)象的明確以及準(zhǔn)確合理地進(jìn)行歸集與成本費(fèi)用分配，對(duì)成本核算賬簿進(jìn)行合理地設(shè)置以及明確核算周期等方式來是成本核算更加規(guī)范，以期提高成本核算效率與會(huì)計(jì)質(zhì)量信息，并為企業(yè)提供準(zhǔn)確合理的會(huì)計(jì)信息資料以供分析。

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