馬艷坤

（吉林省通榆縣國土資源局開通鎮(zhèn)國土資源所，吉林 通榆 137200）

宅基地使用權流轉是依法取得的宅基地使用權發(fā)生權利的轉移，主要有轉讓、抵押、繼承等方式。由于宅基地使用權的特殊性以及法律規(guī)定的不明確性，對其能否流轉，在什么范圍內流轉，一直是理論界爭論最激烈的問題，在《物權法》立法過程中分歧較大，主要有贊成派和反對派兩種意見。反對宅基地使用權自由流轉的觀點認為，宅基地使用權是由村集體組織分配無償取得的，是農(nóng)民基本的生活保障，農(nóng)民出門打工，可能回鄉(xiāng)，也可能在城市里落戶。如果在城市里落戶，其宅基地應當歸還集體，宅基地上的住房可以在集體內部轉讓，但不能在集體之外轉讓宅基地上的房屋。宅基地使用權不能自由轉讓，如果允許轉讓，則只能在本村集體經(jīng)濟組織內部進行轉讓。農(nóng)村宅基地不得交易是農(nóng)村宅基地分配制度的有機組成部分，開禁或者變相開禁農(nóng)村宅基地交易的主張不過是強勢集體的利益訴求，不具有正當性和公平性，將導致農(nóng)村不安和社會動蕩不安，影響農(nóng)村的建設發(fā)展規(guī)劃。

主張允許宅基地使用權自由流轉的觀點認為，建立在宅基地使用權上的房屋屬于農(nóng)民個人的私有財產(chǎn)，對該私有財產(chǎn)農(nóng)民有完全的處分權。另外，從增加農(nóng)民的融資途徑考慮，應當肯定農(nóng)村建設用地使用權流轉的合法性，賦予其法律效力，明確轉讓、抵押、出租、入股等都是流轉形式。宅基地使用權應當與國有土地使用權一樣可以自由流轉，包括向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的主體流轉。在這里，本人根據(jù)農(nóng)村從事土地法工作多年實際，比較認同后者的觀點，即贊成允許農(nóng)村宅基地使用權的自由流轉的觀點，理由如下：

1 勢在必行的城市化進程要求放開宅基地使用權流轉的限制

隨著我們國家經(jīng)濟社會的向前發(fā)展，大規(guī)模的城市化進程，已經(jīng)是不爭的事實。在未來較長的一段時期內，大規(guī)模的農(nóng)村人口城市化，是我國經(jīng)濟社會發(fā)展的必然。宅基地使用權是一項財產(chǎn)利益的權利，在市場經(jīng)濟條件下，往往只有在有效的流轉中才能實現(xiàn)資源的最佳配置，如果嚴格限制宅基地的流轉，由于受讓人限于本集體組織成員，則轉讓價格顯然會較低，不利于實現(xiàn)宅基地使用權的交換價值，也會使農(nóng)村的不動產(chǎn)難以進入市場進行交易，使農(nóng)民失去了為創(chuàng)業(yè)發(fā)展等進行有效籌集資金的重要手段，不但不利于對農(nóng)民利益的保護，反而會妨礙農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，阻礙城市化進程，不符合市場經(jīng)濟的基本原則。

2 解決“三農(nóng)”問題需要從制度上允許宅基地的轉讓

解決我國“三農(nóng)”問題是我國實現(xiàn)全面小康、構建和諧社會的重要任務。而“三農(nóng)”問題的解決，重要的一條就是加強城鄉(xiāng)交流。允許農(nóng)村宅基地使用權和地上房產(chǎn)的有條件轉讓，客觀上將帶來城市人口向農(nóng)村地區(qū)的轉移，而隨著城市人口遷往農(nóng)村數(shù)量的增加，將為農(nóng)村帶去更多的人才、技術、信息和資本，加強城鄉(xiāng)之間的物質文明和精神文明的溝通和交流，加快當?shù)剞r(nóng)村教育、文化、醫(yī)療和鄉(xiāng)村工業(yè)的發(fā)展，有利于農(nóng)村面貌的改變。

3 宅基地轉讓有強烈的現(xiàn)實需求

實際生活當中，大多數(shù)宅基地使用權的轉讓還是為了滿足和改善生活、生產(chǎn)的正常需要。如因婚姻、繼承和收養(yǎng)等發(fā)生的舉家遷移，農(nóng)村子女因上學、經(jīng)商務工等全家留城居住，或農(nóng)民圖謀發(fā)展而籌措生產(chǎn)經(jīng)營的資金，或生病需要大筆資金等，都可能涉及到房屋及宅基地正常轉讓的問題。同時，一些城鎮(zhèn)居民或集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)民因工作、休閑、承包農(nóng)地等原因需要在農(nóng)村購置宅基地。如果人為地從法律上禁止宅基地使用權向集體經(jīng)濟組織以外流轉，將會使一些農(nóng)村宅基地閑置，不利于農(nóng)民利益的保護，也不利于土地的有效利用，不僅有違物盡其用的原則，也加劇了供求雙方的失衡，與經(jīng)濟規(guī)律相違背。

4 農(nóng)村社會保障體系建設和戶籍制度改革將推動宅基地使用權的轉讓

農(nóng)民建造的住宅所有權屬于農(nóng)民，農(nóng)民應有權對自己的財產(chǎn)進行處分，從而增加農(nóng)民的融資渠道。農(nóng)村的社會保障體系在現(xiàn)階段確實存在很多問題，但不應該、也不可能通過限制宅基地使用權的轉讓實現(xiàn)和改善其社會保障狀況。因此，農(nóng)村社會保障體系建設和戶籍制度改革將推動宅基地使用權的轉讓，促進農(nóng)村宅基地的合理有序轉讓，為農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展服務。

5 開放宅基地使用權市場并不必然造成農(nóng)村土地流失

到目前為止，我國的土地法規(guī)相對完善，只要嚴格把好農(nóng)用地轉用建設用地這一關，嚴格遵守宅基地的原始取得程序，嚴格執(zhí)行農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃和用地計劃，嚴格管理宅基地流轉市場，通過制定法律、法規(guī)和政策規(guī)范宅基地使用權市場行為，宅基地使用權市場就能穩(wěn)步、有序地發(fā)展。事實上，保護農(nóng)用地的關鍵不在于是否放開宅基地的使用權市場，而在于如何嚴格貫徹執(zhí)行已有的法律和政策。

[1]鄭美珍：《農(nóng)村土地法律適用與疑難釋解》，北京，中國法制出版社，2008年。

[2]申建平、孫毅：《建設用地使用權宅基地使用權》，北京，中國法制出版社，2007年。

[3]陳小君：《農(nóng)村土地法律制度研究》，北京，法律出版社，2003年。