謝 嚴

一、“營改增”的簡要介紹

“營改增”就是政府對一些特定行業(yè)的征稅方式由征收營業(yè)稅改為征收增值稅，以緩解重復征稅的情況。下面，我將舉例說明營改增對房地產稅收計算的影響。假設A公司銷售收入為500萬，相關成本為200萬，增值稅銷項稅率按11%計算，進項統(tǒng)一按17%計算，不考慮其他變動因素。

則：“營改增”之前應交稅費=500*5%=25

“營改增”之后應交稅費=500/(1+11%)*11%-200/(1+17%)*17%=20.49

上例也同時表明，營業(yè)稅是以企業(yè)的當期銷售收入為計稅依據(jù)，而增值稅是以不含稅銷售收入計算銷項，以不含稅成本計算進項，只對增值部分收稅的稅種。

二、房地產“營改增”的相關規(guī)定

1.納稅人身份確定標準。

根據(jù)國家稅務局規(guī)定，房地產“營改增”后，在試點前年銷售額超過500萬元的納稅企業(yè)，應向主管稅務單位申請為一般納稅人；或者是企業(yè)的會計核算健全，并且能夠提供準確的納稅資料的，也可以申請成為增值稅一般納稅人。除此之外，統(tǒng)一為小規(guī)模納稅人。

2.稅率與稅基的變動。

“營改增”之前，房地產的營業(yè)稅稅率是5%，計稅依據(jù)是包含營業(yè)稅的銷售收入；“營改增”之后，增值稅一般納稅人的銷項稅率暫定為11%，進項稅率有7%、13%、17%；小規(guī)模納稅人無進項抵消，采用3%為統(tǒng)一征收率。增值稅的計稅依據(jù)為不含稅價，要把增值稅從銷售收入中扣除。

三、“營改增”對房地產行業(yè)的影響

1.影響房地產企業(yè)的收入

“營改增”之前，房地產行業(yè)的收入是包含營業(yè)稅的銷售收入，“營改增”之后，房地產行業(yè)的收入要扣除增值稅部分。舉例說明：某房地產的銷售收入為A萬元，相關成本為X萬元，且都取得了增值稅專用發(fā)票。假設不考慮其他變動因素的影響；

則：“營改增”之前，營業(yè)收入=A

“營改增”之后，營業(yè)收入=A/（1+11%）

2.“營改增”對房地產行業(yè)的稅負影響

政府推動“營改增”試點的初衷是降低企業(yè)稅負，但“營改增”試點在房地產行業(yè)推行的消息一經(jīng)傳出，就引起了眾多領域的爭議?！盃I改增”究竟會增加房地產行業(yè)的稅收負擔，還是會減少其稅負呢？要采取何種稅率才能達到減稅的目的呢？之前，房地產行業(yè)的營業(yè)稅稅率為5%，現(xiàn)如今，其增值稅銷項稅率暫定為11%，遠高于5%；因此，能否降低稅負水平很大程度上取決于其進項抵扣。那究竟要抵扣多少進項才能達到降低企業(yè)稅負的目的呢？下面采用“無差別平衡點”來分析。假設某房地產企業(yè)的營業(yè)收入為X萬元，可抵扣的進項稅額為Y萬元，此時進項稅稅率適用17%，不考慮其他變動因素。

⑴針對增值稅一般納稅人

則：“營改增”前后稅負水平相等時，X和Y關系如下：

5%X=11%/（1+11%）*X-17%（1+17%）*Y

Y/X=33.79%

“營改增”后稅負水平減少時，X和Y關系如下：

5%X＞11%/（1+11%）*X-17%（1+17%）*Y

Y/X＞33.79%

因此，只有當進項可抵扣金額大于營業(yè)收入的33.79%時，“營改增”的推行才有可能降低房地產行業(yè)的稅負水平。

⑵針對小規(guī)模納稅人，企業(yè)的稅收負擔一定是減少的。因為5%X3%/（1+3%）X是恒成立。

3.“營改增”對房地產行業(yè)凈利潤的影響

在分析其對凈利潤影響時，只考慮增值稅，營業(yè)稅，所得稅，地方相關費用（城市維護建設稅、教育費附加）這幾種稅種。城市維護建設稅=（增值稅+營業(yè)稅+消費稅）*7%；教育費附加=（增值稅+營業(yè)稅+消費稅）*3%；凈利潤=（營業(yè)收入-增值稅-營業(yè)稅-城市維護建設稅-教育費附加-成本）*（1-25%）。

（1）“營改增”之前房地產行業(yè)凈利潤:

凈利潤=（營業(yè)收入-營業(yè)稅-10%營業(yè)稅-成本）*75%

（2）“營改增”之后房地產行業(yè)凈利潤:

凈利潤=（營業(yè)收入-增值稅-10%增值稅-成本）*75%

改革后:△凈利潤=（1+10%）（營業(yè)稅-增值稅）

結論：當營業(yè)稅=增值稅時，即Y/X=33.79%時,“營改增”前后房地產行業(yè)凈利潤不變；

當營業(yè)稅＞增值稅時，即Y/X＞33.79%時,“營改增”前后房地產行業(yè)凈利潤不變；

當營業(yè)稅＜增值稅時，即Y/X＜33.79%時,“營改增”前后房地產行業(yè)凈利潤不變。

四、“營改增”給房地產行業(yè)帶來的問題與風險

1.“營改增”后，對企業(yè)的會計處理水平要求更高

目前，很多大中型房地產企業(yè)并不具備完善的會計系統(tǒng)，對會計業(yè)務的處理方式并不成熟，企業(yè)的會計人員不能準確的反映出企業(yè)運行全程的會計信息，甚至不能公允表達企業(yè)的會計業(yè)務和相關數(shù)據(jù)，這嚴重的阻礙了房地產企業(yè)增值稅的進項抵扣。由于銷項稅率遠高于營業(yè)稅稅率，因此，當房地產行業(yè)不能充分抵扣發(fā)生的進項稅額時，企業(yè)的稅收將會很高，那么，“營改增”的推行就不能起到降低稅負的目的。

2.“營改增”要求房地產行業(yè)有很強的發(fā)票管理能力

由于之前征收營業(yè)稅，不需出示發(fā)票抵扣，房地產行業(yè)的發(fā)票管理水平普遍偏低。但“營改增”后，企業(yè)的稅負水平能否降低很大程度上取決于進項稅額的抵扣程度，而進項稅的抵扣是以增值稅專用發(fā)票為基礎的。因此，在“營改增”的推行過程中，普遍偏低的發(fā)票管理水平給房地產行業(yè)帶來了巨大的風險。

3.房地產行業(yè)獲取進項抵扣發(fā)票有一定難度

其一，房地產行業(yè)的成本很大一部分是購買土地的支出，但土地的所有者是政府，且政府并不在納稅人范疇之中，一般情況下，政府是不會開具增值稅專用發(fā)票的，因此，房地產企業(yè)購買土地所發(fā)生的相關成本，在繳納增值稅時，能不能抵扣進項，采取何種方式抵扣，都不得而知。

其二，由于房地產行業(yè)的產業(yè)鏈比較復雜，涉及到各種各樣的企業(yè)。在房地產的上下游企業(yè)中，并不是所有的企業(yè)都被列入“營改增”的試點范疇之中的。因此，在一次完整的交易事件中，房地產企業(yè)并不能完整的取得所有的進項抵扣發(fā)票，在這種情況下，會無形的增加房地產行業(yè)的應交稅額。

五、房地產行業(yè)“營改增”的相關稅收籌劃建議

1.選取適當?shù)募{稅人身份

前面已經(jīng)分析過，在“營改增”的試點中，如果A房地產公司選擇成為小規(guī)模納稅人，那么它的稅負水平是降低的，但幅度不大。下面來分析一下，在可以選擇納稅人身份時，企業(yè)應該怎樣籌劃，使得應納稅額最小。假設A房地產公司的營業(yè)收入為X萬元，相關成本費用為N萬元，則：

小規(guī)模納稅人:X/(1+3%)*3%

一般納稅人：X/（1+11%）*11%-N/（1+17%）*17%

令 X/(1+3%)*3%＞X/（1+11%）*11%-N/（1+17%）*17%，N/X＞48.16%

綜上：當N/X＞48.16%時，企業(yè)應申請成為一般納稅人，N/X＜48.16%時，企業(yè)應申請成為N/X=48.16%時，兩種身份的稅負是一致的。

2.選擇最優(yōu)納稅方法

試點地區(qū)的房地產行業(yè)要充分利用政府的“差額征稅”政策?！安铑~征稅法”是適用于試點期間試點地區(qū)的相關試點企業(yè)的繳稅方法，其他企業(yè)不適用。差額征稅為相關企業(yè)帶來了較大的節(jié)稅空間，并且區(qū)別于以往單一的納稅方法，為試點企業(yè)提供了兩種選擇。房地產公司可以根據(jù)自身需要，選擇更有利的方法繳稅。舉例說明：A房地產公司營業(yè)收入100萬元，運費30萬元。進銷相抵法：100/（1+11%）*11%-30*7%=7.81萬，差額征稅法：（100-30）/（1+11%）*11%=6.94萬，這種情況下，A房地產公司可以選擇差額征稅法繳稅。

3.完善對進項的管理

(1)確認供應商身份

由于進項抵扣發(fā)票是從供應商處取得的,因此在確認交易之前,要確認供應商是不是增值稅一般納稅人。企業(yè)應當盡量選擇增值稅一般納稅人作為其供應商，這樣才能最大限度的抵扣進項。

（2）各項費用必須取得增值稅專用發(fā)票

在某種情況下，公司的供應商可能會以降價為條件提出拒開增值稅專用發(fā)票的要求，此時房地產商不應該貪圖眼前小利而答應供應商不合理的要求。

（3）準確區(qū)分可抵扣項目和不可抵扣項目

企業(yè)應當加強對公司內部人員的稅務培訓，使其能夠明確區(qū)分哪些業(yè)務可以抵扣，以什么稅率抵扣。這樣就可以避免以低稅基、低稅率抵扣進項稅。

六、總結

據(jù)本文分析可看出：“營改增”對房地產行業(yè)來說是一把雙刃劍，會給企業(yè)帶來諸多風險，同時也帶來了降低稅負的可能性。因此，房地產企業(yè)要分析整個經(jīng)濟環(huán)境，結合自身企業(yè)特點，適應“營改增”試點的推行，使房地產行業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展。