蔣思聰

最近一段時(shí)期以來(lái)，埃及的富人有點(diǎn)不太爽。他們?cè)诩視r(shí)，時(shí)常會(huì)有人來(lái)敲門(mén)。打開(kāi)門(mén)一問(wèn)，原來(lái)是不動(dòng)產(chǎn)稅務(wù)局的人員來(lái)核對(duì)房主和房屋的信息。原來(lái)，埃及的《不動(dòng)產(chǎn)稅法》在頒布6年后，終于要正式實(shí)施了，不少埃及富人不得不要交納一筆數(shù)額不菲的不動(dòng)產(chǎn)稅，也就是人們常說(shuō)的房產(chǎn)稅了。

法律條文修正了多次

埃及是個(gè)沙漠廣布的中東國(guó)家，全國(guó)96%的面積是沙漠，只有4%的地方適合人們居住，大量人口集中居住在首都開(kāi)羅、地中海城市亞歷山大等。這種特殊的國(guó)情決定了住房一直是困擾許多埃及人的一個(gè)大問(wèn)題。與此同時(shí)，埃及實(shí)行土地私有政策。從理論上來(lái)說(shuō)，只要經(jīng)濟(jì)條件允許，人們就可以盡可能多地購(gòu)買(mǎi)土地，并自行建造房屋。

由于歷史和社會(huì)等方面的原因，埃及的貧富差距狀況比較懸殊，富裕階層與低收入階層在土地和房屋擁有量方面隨之呈現(xiàn)明顯的兩極分化現(xiàn)象，這引起了低收入階層的不滿。此外，埃及經(jīng)濟(jì)近年來(lái)發(fā)展緩慢，政府財(cái)政收入下降，財(cái)政赤字上漲。如在2013/2014財(cái)政年度，埃及政府的財(cái)政赤字占GDP比例高達(dá)14%。因此，為了促進(jìn)社會(huì)公平，增加政府的財(cái)政收入，埃及政府在2008年頒布了第196號(hào)法律《不動(dòng)產(chǎn)稅法》，決定對(duì)超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)的房屋征稅。同時(shí)，靠出租房屋獲得大額收入的人也得納稅。

《不動(dòng)產(chǎn)稅法》出臺(tái)后，在埃及社會(huì)各界引起了廣泛的爭(zhēng)議，畢竟這是牽動(dòng)千家萬(wàn)戶、與許多人切身利益有關(guān)的一件大事。贊成者認(rèn)為，富人不應(yīng)該擁有那么多的房屋，政府應(yīng)該對(duì)他們征收房產(chǎn)稅，以緩解政府財(cái)政資金緊張問(wèn)題。另一部分民眾則認(rèn)為，房產(chǎn)稅應(yīng)主要向高收入人群征收，房產(chǎn)稅的起征點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為50萬(wàn)埃鎊，并根據(jù)物價(jià)和房?jī)r(jià)上漲情況，每五年調(diào)整一次。當(dāng)然，這部法律遭到了許多富人，其中包括不少官員的強(qiáng)烈反對(duì)。由于爭(zhēng)議很大，埃及政府一再推遲法律實(shí)施的時(shí)間，并根據(jù)民眾、專家的呼聲和建議，對(duì)法律條文進(jìn)行了多次修正。但因政權(quán)多次更迭等原因，這部法律一直沒(méi)有正式實(shí)施。

今年8月底，埃及總統(tǒng)塞西對(duì)房產(chǎn)稅動(dòng)了真格。他簽署法令，決定正式實(shí)施《不動(dòng)產(chǎn)稅法》。而且，實(shí)施的時(shí)間追溯到2013年7月。這意味著，許多富人不僅要交納今年的房產(chǎn)稅，還得補(bǔ)交去年半年的稅款。

起征點(diǎn)大幅調(diào)高

根據(jù)最新版的《不動(dòng)產(chǎn)稅法》，埃及全國(guó)價(jià)值在200萬(wàn)埃鎊（約合人民幣180萬(wàn)）以下的房屋不用交稅，而價(jià)值在200萬(wàn)埃鎊以上的房屋必須納稅。這個(gè)起征點(diǎn)比2008年版本中的50萬(wàn)埃鎊（約合人民幣45萬(wàn)）起征點(diǎn)提高了不少，使許多中等收入的人不用交稅。而在房屋出租方面，年收益少于24000埃鎊（約合人民幣22000元）的房屋不用納稅，而年收益超過(guò)24000埃鎊的房屋就得交稅。

《不動(dòng)產(chǎn)稅法》規(guī)定，這部稅法覆蓋全國(guó)所有的房屋，不僅包括自建房、自住房、出租房，也包括那些尚未蓋完、但已投入使用的房子。在當(dāng)今埃及，許多房屋已投入使用、但屋頂上豎著鋼筋，給人一種房屋尚未蓋完、房主將繼續(xù)蓋房的印象，這樣可不用交稅。同時(shí)，這部法律也適用于機(jī)場(chǎng)、港口、加油站、旅游設(shè)施等公共設(shè)施房屋，其具體稅款的征收辦法和標(biāo)準(zhǔn)，將由埃及不動(dòng)產(chǎn)稅務(wù)局和財(cái)政部等相關(guān)部委商議。不過(guò)，政府部門(mén)、軍事部門(mén)、駐埃及的外國(guó)使領(lǐng)館的房屋不用納稅；醫(yī)院、學(xué)校、宗教場(chǎng)所（如清真寺、教堂等）和其他非盈利性組織的房屋也不納稅。

埃及不動(dòng)產(chǎn)稅局局長(zhǎng)薩米亞·胡賽因說(shuō)，該局將通過(guò)書(shū)面通知、郵件等方式通知房主。房主每年可分兩次交稅，時(shí)間分別是1月和7月。

三方評(píng)估房屋價(jià)值

目前，人們普遍關(guān)心的問(wèn)題有許多，例如：房子的價(jià)值由誰(shuí)來(lái)評(píng)估？怎么評(píng)估？如有爭(zhēng)議，怎么辦？例如，一套房子的評(píng)估價(jià)值為300萬(wàn)埃鎊，那房主每年應(yīng)該交納多少房產(chǎn)稅？再如，房主每年出租房子的收益是30000埃鎊，他又得交納多少稅呢？

薩米亞解釋說(shuō)，不同地區(qū)、不同地段、不同年代的房子，評(píng)估的價(jià)值、要交納的稅款都不一樣。不動(dòng)產(chǎn)稅局將會(huì)同地方政府代表和房主，組成一個(gè)三方委員會(huì)，共同對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，達(dá)成共識(shí)。如果房主對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿意的話，他可申請(qǐng)行政訴訟，由一個(gè)獨(dú)立的專家委員會(huì)來(lái)進(jìn)行審議，然后做出最終的評(píng)估價(jià)值。接下來(lái)，根據(jù)一套十分復(fù)雜的公式來(lái)計(jì)算應(yīng)交納的房產(chǎn)稅。

如在首都開(kāi)羅，影響房屋價(jià)格的首要因素是地段，以一套120平方米的兩居室公寓房為例，同等高度、面積和裝修標(biāo)準(zhǔn)，偏遠(yuǎn)地段與繁華地段的價(jià)值相差懸殊，大約在60萬(wàn)埃鎊至690萬(wàn)埃鎊之間。也就是說(shuō)，有的兩居室可免稅，但有的兩居室須納稅，由房屋的具體情況而定。

針對(duì)有些富人把房屋過(guò)戶到妻子、孩子名下、以達(dá)到避稅的做法，薩米亞強(qiáng)調(diào)，房子不管是在未成年人名下，還是妻子一方，只要超了標(biāo)準(zhǔn)，就得納稅。她舉例說(shuō)，如果有個(gè)人擁有兩套房子，每套房子的價(jià)值都低于200萬(wàn)埃鎊，那先計(jì)算兩套房子的總價(jià)值，然后減去200萬(wàn)埃鎊，多出部分就得依法納稅。

在出租房方面，房產(chǎn)稅的交納方式就比較簡(jiǎn)單，那就是交納的房產(chǎn)稅是房子租金的10%。

此外，《不動(dòng)產(chǎn)稅法》還規(guī)定，房屋價(jià)值評(píng)估工作每五年進(jìn)行一次。五年到期重新進(jìn)行評(píng)估時(shí)，自住房屋價(jià)值上漲的幅度不得超過(guò)30%，其他用途房屋價(jià)值上漲的幅度不得超過(guò)45%。這個(gè)規(guī)定對(duì)房主有利，畢竟估價(jià)上漲了，房主就得多交不少稅。

稅款將用于民生改善

那么，埃及全國(guó)目前有多少套房屋呢？誰(shuí)也沒(méi)有準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，因?yàn)楦鶕?jù)埃及不動(dòng)產(chǎn)稅務(wù)局局長(zhǎng)薩米亞的說(shuō)法，只有5%的房屋在政府部門(mén)里進(jìn)行了登記，因此，政府部門(mén)沒(méi)有這方面的數(shù)據(jù)。根據(jù)官方的估計(jì)，2008年，埃及城鎮(zhèn)的房子總數(shù)是1800萬(wàn)套，農(nóng)村里的房屋數(shù)量則不詳。這意味著，埃及富人們最近6年來(lái)在城郊蓋的許多豪華別墅和房子并不在統(tǒng)計(jì)之列。如果統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，埃及的房屋總數(shù)則會(huì)超過(guò)1800萬(wàn)套不少。

埃及政府通過(guò)開(kāi)征房產(chǎn)稅，每年能增加多少收入呢？目前也無(wú)法估算。埃及不動(dòng)產(chǎn)稅務(wù)局局長(zhǎng)薩米亞估計(jì)，每年的房產(chǎn)稅款能超過(guò)35億埃鎊（約合人民幣32億）。而早在2008年，埃及財(cái)政部長(zhǎng)加利估計(jì)，埃及開(kāi)征房產(chǎn)稅后，第一年能獲得10億埃鎊的稅款，今后每年的稅款大約在50億至60億埃鎊之間。埃及政府說(shuō)，征收來(lái)的房產(chǎn)稅中的一半將直接用在公共衛(wèi)生、教育和社會(huì)保障上，剩下的一半將用在市政建設(shè)、不發(fā)達(dá)地區(qū)的開(kāi)發(fā)方面。

埃及房地產(chǎn)和金融業(yè)分析師奧扎對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)稅法》的正式實(shí)施持肯定態(tài)度。他說(shuō)，從受影響的人群來(lái)看，這部稅法的實(shí)施對(duì)低收入階層幾乎沒(méi)有影響，中等收入的家庭即使納稅，數(shù)額也很小。影響最大的是那些擁有多套房子的中上等收入階層，尤其是富人。他們既然買(mǎi)得起房子，自然也交得起稅。從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身而言，由于需求旺盛，而投資房地產(chǎn)是許多富人應(yīng)對(duì)通貨膨脹和貨幣貶值的一個(gè)理想選擇，開(kāi)征房產(chǎn)稅雖在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有一定的不利影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，將有助于規(guī)范埃及的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其健康、有序發(fā)展，推動(dòng)建設(shè)公平社會(huì)。

埃及稅法專家阿什拉夫·哈納認(rèn)為，埃及政府早就應(yīng)該開(kāi)征房產(chǎn)稅了。他希望征收上來(lái)的稅款能真正用于社區(qū)和市政建設(shè)方面，以改善民生，讓納稅人看到實(shí)實(shí)在在的好處。他說(shuō)，如果有人看到他們納稅后，周?chē)沫h(huán)境改善了，就會(huì)愿意納稅。

目前，埃及不動(dòng)產(chǎn)稅務(wù)局正在組成房屋評(píng)估小組，逐步開(kāi)展評(píng)估工作，然后根據(jù)房屋的不同情況制定納稅標(biāo)準(zhǔn)。該局局長(zhǎng)薩米亞說(shuō)，不納稅，或者，不按時(shí)納稅的人員將會(huì)面臨嚴(yán)重后果，不動(dòng)產(chǎn)稅務(wù)局將會(huì)采取查封房屋等措施，推動(dòng)《不動(dòng)產(chǎn)稅法》得到認(rèn)真實(shí)施。endprint