土地出讓制度在我國的問題和對策

熊正義

[摘要]土地資源屬于人類賴以生存的重要物質(zhì)基礎(chǔ)資源，合理開發(fā)土地才能強(qiáng)化土地資源最大化地配置與應(yīng)用，為國民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展提供助力。目前，國內(nèi)土地資源在所有權(quán)歸屬與使用權(quán)分配方面實行的是互相分離原則。然后，這種土地資源管理的出讓制度存在一定缺陷問題，極易滋生一些腐敗、糾紛等事件，導(dǎo)致市場運行機(jī)制與政府監(jiān)管出現(xiàn)麻木與失靈，同時也間接的影響到了房地產(chǎn)價格與之波動?；诖?，文章主要從土地出讓制度的闡述視角對土地出讓制度存在的缺陷問題予以了粗淺性闡述，以供參考。

[關(guān)鍵詞]土地轉(zhuǎn)讓 所有權(quán) 使用權(quán) 制度 改革

[中圖分類號] F301.1 [文獻(xiàn)碼] B [文章編號] 1000-405X（2015）-3-300-1

土地資源依據(jù)國內(nèi)現(xiàn)行法律劃分為國家所有與農(nóng)民集體所有兩類。如果結(jié)合土地區(qū)域所處位置的差異性，土地權(quán)類又劃分為城市土地與農(nóng)村土地。當(dāng)然，城市土地資源開發(fā)投資比重較大，屬于國家重點土地資源資產(chǎn)。依據(jù)當(dāng)前國家國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展要求和落實科學(xué)發(fā)展觀政策要求，我國土地轉(zhuǎn)讓制度改革應(yīng)盡快予以推進(jìn)完善，才能加快緩解當(dāng)前人地緊張等社會發(fā)展矛盾問題。

1土地出讓制度在我國存在的主要問題表現(xiàn)

1.1土地出讓制度引致的市場競爭不公現(xiàn)象

在土地出讓制度早期階段的市場化改革試點階段時期中，有不少開發(fā)商獨具敏銳的商機(jī)戰(zhàn)略目光，通過與政府部門的協(xié)調(diào)溝通、利用信息資源優(yōu)勢、以及企業(yè)管理手段等的實施，囤積了不少土地資源。不過，隨著房產(chǎn)市場極速膨脹發(fā)展，如今同樣是開發(fā)商，面對的也是同樣的銷售市場，但是開發(fā)商之間的競爭起點卻不大相同，相差懸殊。早期開發(fā)商已經(jīng)囤積了不少土地資源，而如今的開發(fā)商競爭起點不同，市場空間狹隘，同一片地塊的價格已經(jīng)成倍上漲，所以不少弱勢開發(fā)商最終走向了被壓制與吞并的結(jié)局。如此一來，房產(chǎn)市場兩極分化與競爭壟斷性質(zhì)出現(xiàn)，阻礙了土地出讓的市場化正規(guī)運作。

1.2地價引起的房價飆升問題

我國土地出讓制度下的整個土地資源流通環(huán)節(jié)推行的是“招、拍、掛”制度原則，雖然有效推進(jìn)了土地在市場化、市場下資源配置效率，使其土地價值高度體現(xiàn)，拉動了地方房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長。但是，這一過程中土地出讓最終也是價高者得之，所以近些年來房價連連飆升，進(jìn)而超出普通社會百姓的心理預(yù)期和承受范疇，最終很多老百姓根本買不起房，即使國家出臺了保障房系列制度，但是保障房配套基礎(chǔ)設(shè)施差、入住條件苛刻，導(dǎo)致很多弱勢群體居無定所，影響了社會穩(wěn)定發(fā)展。

1.3土地出讓過程中的違約問題

由于土地競買環(huán)節(jié)報價時沒有過多的時間予以充分考慮，同樣競爭氣氛也高度緊張，所以一些非理性的競爭成分急劇增長，導(dǎo)致一些土地成交價格高于土地本身應(yīng)有的實際價值。另外，再比如一些開發(fā)商出現(xiàn)的盲目叫價圈地的現(xiàn)象，也會導(dǎo)致土地正常的出讓價格被遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越，進(jìn)而會形成市場中開發(fā)商拖欠土地出讓金的違約現(xiàn)象。

2土地出讓制度在我國的改進(jìn)對策研究

2.1規(guī)范市場運作

（1）國有土地出讓的統(tǒng)一管理。對于國有土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)下的收購、儲備以及出讓都應(yīng)堅持統(tǒng)一管理原則，就是強(qiáng)調(diào)不論有多少國有存量土地，或是新征收的土地資源，都應(yīng)堅持一個端口進(jìn)入，統(tǒng)一歸結(jié)到政府土地儲備機(jī)構(gòu)。如此一來，土地資源主要集中掌控于政府手中，保持了政府在土地一級市場中的壟斷地位，保證政府宏觀調(diào)控政策的順利實施，強(qiáng)調(diào)發(fā)揮統(tǒng)一管理原則下的“龍頭”作用。

（2）二級市場的規(guī)范管理。由于土地資源的市場化，必然就會存在轉(zhuǎn)讓流通環(huán)節(jié)，從而形成土地二級市場體系。盤活二級土地市場，對優(yōu)化土地資源配置而言有著重要的促進(jìn)作用。因此，加強(qiáng)土地二級市場規(guī)范管理，應(yīng)對土地的“招、拍、掛”等環(huán)節(jié)予以完善；同時，對于土地資源的流轉(zhuǎn)、抵押、租賃等，必須要向土地管理行政部門予以批準(zhǔn)或等級，從而才能保證土地使用權(quán)的規(guī)范運作。如果土地屬于行政劃撥形式而又準(zhǔn)入二級流通市場時，應(yīng)結(jié)合實際不同狀況予以區(qū)別對待。

2.2完善土地出讓推行的“招、拍、掛”原則

（1）提高競買參與度。如果在土地交易過程中，競買人之間沒有暗箱操作的串謀行為，市場上土地轉(zhuǎn)讓規(guī)范水平必然提高不少。競買人之間一旦出現(xiàn)串謀行為必然會影響公平競爭，也影響政府收益。因此，在競買環(huán)節(jié)中應(yīng)盡量消除一些人為設(shè)置過高門檻的因素，要在杜絕地方保護(hù)色彩的基礎(chǔ)上，做好“招、拍、掛”信息發(fā)布與廣告宣傳工作，在信息發(fā)布環(huán)節(jié)不能僅僅局限在本省或本市，應(yīng)通過選擇相應(yīng)媒體擴(kuò)散到全國乃至于國際，從而才能使信息的獲取更公開、公平，促進(jìn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場參與方多元化，抵抗該環(huán)節(jié)中的“串謀”情節(jié)；此外，在組織競拍前應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)地塊評估與考察，但在此期間應(yīng)針對拍賣組織方及招標(biāo)人的行為提出保密要求，進(jìn)而才能使一些參與該交易競拍的開發(fā)商信息不至于外泄，避免一些開發(fā)商之間的“串謀”發(fā)生。

（2）招標(biāo)出讓中的競得原則應(yīng)用。對于土地出讓合理競爭，應(yīng)能考慮招標(biāo)底價的確認(rèn)。比如，如果報價范圍高于確認(rèn)底價太多時，已經(jīng)說明其價格脫離合理價格范疇，應(yīng)將其列為廢標(biāo)處理。同時，在運用競得原則時，對于所確認(rèn)的底價應(yīng)進(jìn)行專業(yè)、科學(xué)的評估綜合而定，避免一些人為因素的影響和暗箱行為操縱。

2.3完善合同管理制度

土地出讓合同條款主要是發(fā)揮控制、協(xié)調(diào)作用，目的是約束當(dāng)事人雙方，要求其按照內(nèi)容條款執(zhí)行，其具有法律效力。因此，土地出讓時，完善合同條款內(nèi)容十分重要?；诖?，為了使土地出讓參與的雙方當(dāng)事人完全、適當(dāng)?shù)芈男袡?quán)利與義務(wù)，應(yīng)對土地的用地范圍、資源開發(fā)進(jìn)度、建設(shè)容積率、綠地率、凈空限制等規(guī)劃方面予以完善條款；當(dāng)然，對于土地監(jiān)察單位也應(yīng)賦予一定權(quán)限，要求其能夠?qū)⑴c土地轉(zhuǎn)讓的雙方當(dāng)事人按照法規(guī)要求進(jìn)行監(jiān)察，否則應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任；如果屬于政府一方職責(zé)，應(yīng)能落實直接責(zé)任人的行政懲處。

3結(jié)語

我國土地轉(zhuǎn)讓制度改革并非一朝一夕就能完成的，需要不斷實踐，強(qiáng)調(diào)改善市場運作環(huán)境；同時要發(fā)揮市場對土地資源的配置優(yōu)化、運行監(jiān)督等基礎(chǔ)作用，從而才能逐漸完善我國土地轉(zhuǎn)讓制度，使政府權(quán)利規(guī)范運作，緩解二級市場中的用地價格波動引起的社會矛盾等問題。

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