楊 軍

(山西太行建設(shè)開發(fā)有限公司，山西 陽泉 045000)

·房地產(chǎn)開發(fā)·

城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)機制分析

楊 軍

(山西太行建設(shè)開發(fā)有限公司，山西 陽泉 045000)

結(jié)合城市規(guī)劃的概念和意義，對城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的聯(lián)系進行了分析，從城市規(guī)劃思想、土地開發(fā)、城市特色景觀、公共服務(wù)設(shè)施開發(fā)等方面闡述了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的矛盾，提出了城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的措施。

城市規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)，聯(lián)系，矛盾，協(xié)調(diào)發(fā)展

由于我國國內(nèi)城市化建設(shè)發(fā)展過于迅猛，我國某些城市的城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間出現(xiàn)了不協(xié)調(diào)的情況。城市的發(fā)展想要具備可持續(xù)性，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的和諧、協(xié)調(diào)發(fā)展是保障城市發(fā)展實現(xiàn)可持續(xù)性建設(shè)的重要環(huán)節(jié)。若想解決城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)二者之間的矛盾與問題，首先要了解城市規(guī)劃的重要性，了解城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間的內(nèi)在聯(lián)系，抓住問題的本質(zhì)原因，從而提出解決方案，找到二者之間的有效協(xié)調(diào)機制，從而實現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間和諧的、可持續(xù)的全面發(fā)展。

1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的聯(lián)系

1)城市規(guī)劃的概念和意義。從大體上來說，城市規(guī)劃是城市管理計劃中的重要組成，是一座城市進行建設(shè)的重要依據(jù)，對城市的管理起到引導(dǎo)性的作用。城市的規(guī)劃研究在某種程度上可以影響一座城市未來的發(fā)展方向。與此同時，城市規(guī)劃起到了對城市布局進行合理安排，對城市內(nèi)各項工程的施工改建進行綜合部署的作用?？偟膩碚f，城市規(guī)劃是城市管理過程中不可缺失的重要一環(huán)。2)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的聯(lián)系。房地產(chǎn)開發(fā)是在依法獲得土地使用權(quán)后，根據(jù)政府城市規(guī)劃的要求，在土地上進行合理建筑建設(shè)的行為。房地產(chǎn)得以開發(fā)，是基于城市規(guī)劃要求基礎(chǔ)上的。在某種程度上可將二者歸結(jié)為城市建設(shè)過程中的不同階段。城市建設(shè)的第一步是進行城市規(guī)劃，通過對土地利用率進行調(diào)控，對城市市內(nèi)的空間布局，對社會經(jīng)濟的發(fā)展都要做到完善的、有條理性的規(guī)劃。這個過程是對土地和經(jīng)濟進行開發(fā)的階段。隨后的房地產(chǎn)開發(fā)是把城市規(guī)劃中的思想落實到實際中的過程，是把土地開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄖ倪^程。城市規(guī)劃是前提，房地產(chǎn)開發(fā)是過程。盡管處于城市建設(shè)的不同階段，但是二者的目的是相同的，都是為了城市的發(fā)展建設(shè)，將城市的服務(wù)質(zhì)量提高到一個新的高度。由此可見，二者之間的關(guān)系微妙，密不可分。

2 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的矛盾

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的回報率不斷攀升，某些城市的地產(chǎn)開發(fā)商與開發(fā)建設(shè)部門的工作人員為了追求利益，致使房地產(chǎn)的開發(fā)過程中出現(xiàn)了對城市規(guī)劃的違背現(xiàn)象。這就使城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間的和諧共存，共同發(fā)展產(chǎn)生了矛盾。具體現(xiàn)象如下：

1)城市規(guī)劃的思想落后。當下，我國的二線城市與三線城市的城市規(guī)劃仍多以偏理想化的方式進行編制，在這種傳統(tǒng)的理想化的城市規(guī)劃上，無法完全體現(xiàn)出城市內(nèi)的動態(tài)可操作性。過度的理想規(guī)劃致使城市規(guī)劃在操作過程中缺乏彈性，如若出現(xiàn)差錯，工程將無法及時應(yīng)變。落后的城市規(guī)劃思想，會使城市建設(shè)缺乏透明度，降低整個城市現(xiàn)代化建設(shè)的進步空間，使得城市規(guī)劃對房地產(chǎn)的開發(fā)不能起到積極的合理作用，而是更多的起到制約作用。2)對土地的過度開發(fā)。當下的土地的地皮價值堪比黃金，將土地的價值發(fā)揮到最大化是正確的，但是過度的對土地進行開發(fā)和將土地的利用率最大化是完全不同的概念。很多開發(fā)商為了追求利益，將兩種概念混淆。例如在居民樓的開發(fā)改建過程中，為增加建筑密度以抬高出房率，增加賣房利潤，將居民住宅間的間距不斷進行壓縮，與城市規(guī)劃中的要求不符，致使居民室內(nèi)采光度遠遠不足以滿足日常生活，居民的居住的質(zhì)量由此下降。3)土地的不合理開發(fā)。在城市建筑開發(fā)的過程中，由于土地的結(jié)構(gòu)、位置、用途的不同，在進行房地產(chǎn)開發(fā)時的收益水平也不盡相同。有些土地并不適合進行居民樓的建造，但由于種種原因依舊可以順利進行居民樓的開發(fā)。這種隨意進行開發(fā)的行為忽視了對土地進行合理開發(fā)的要求，導(dǎo)致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間出現(xiàn)裂痕。4)對城市特色景觀的直接破壞。當下社會，利益熏心。某些地產(chǎn)開發(fā)商為了使土地的開發(fā)成本可以降低，選擇不斷的提高建筑容積率；房產(chǎn)一座比一座高，間距一座比一座窄，這對城市的特色景觀建設(shè)造成了威脅和破壞。本該進行綠化的空間不斷被水泥吞噬，應(yīng)該被保護的特色景觀和歷史建筑被強拆或被孤立，在現(xiàn)代化的城市中，不入流的不動產(chǎn)變成了一直沉默守護古老文明的歷史建筑。這些現(xiàn)象的產(chǎn)生均對城市的規(guī)劃造成了不同程度的障礙，致使城市的環(huán)境發(fā)展，文明發(fā)展受到限制。5)對公共服務(wù)設(shè)施開發(fā)的冷落。公共設(shè)施是城市建設(shè)中不可忽視的重要組成部分，是城市的發(fā)展基礎(chǔ)。公共設(shè)施的存在為居民提供了完整的公共利益服務(wù)。但在市場經(jīng)濟的現(xiàn)代社會，公共設(shè)施的投入高，回報少，因此很少有開發(fā)商選擇進行投資。只建房子，不建生活設(shè)施的現(xiàn)狀，為居民的生活帶來了很多不便。6)“圈地運動”現(xiàn)象。土地價值不斷攀升，有經(jīng)濟實力的開發(fā)商會趁機以各種名義圈占土地。這種現(xiàn)象嚴重影響了城市規(guī)劃進度，盡管國家有關(guān)部門已經(jīng)采取措施制止這種現(xiàn)象的發(fā)生，但是在短時間內(nèi)，解決這個問題的難度還是很大。

3 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展的措施

1)加強城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的管理力度。城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的前提階段，必須起到對房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)有的管制作用。城市規(guī)劃必須具備超前意識和彈性意識。只有具備這兩種意識，才能正面地影響房地產(chǎn)開發(fā)者的投資方向、投資策略，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到健康地發(fā)展。進行規(guī)劃的城市，應(yīng)該從城市的實際情況出發(fā)，以市場經(jīng)濟的發(fā)展為基本前提，以各項法律為依據(jù)，使城市規(guī)劃自身具備的法律效力得以完全發(fā)揮。與此同時，必須加強規(guī)劃部門工作者的職能意識，承擔起城市規(guī)劃者應(yīng)該承擔的責(zé)任。2)開發(fā)符合城市規(guī)劃的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)的開發(fā)是基于城市規(guī)劃基礎(chǔ)上，對城市建筑進行建設(shè)或改建的過程。地產(chǎn)商要想取得長遠的開發(fā)發(fā)展空間，就要積極配合政府宏觀調(diào)控和市政部門的城市規(guī)劃，不能私自進行違規(guī)操作。相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該對開發(fā)過程進行嚴肅的監(jiān)督，并對開發(fā)商的產(chǎn)品定位、配套項目、建筑風(fēng)格等方面給予合理的規(guī)劃建議，共同攜手實現(xiàn)城市規(guī)劃向城市發(fā)展的轉(zhuǎn)變過程。3)重視市場經(jīng)濟的需求。在建設(shè)現(xiàn)代城市的過程中，除了要重視其居住、商業(yè)、交通、形象等基本功能外，還要考慮到市場經(jīng)濟的需求功能。在城市規(guī)劃實現(xiàn)合理布局之后，提高整個城市的運作、經(jīng)營效率，促使城市經(jīng)濟和發(fā)展得到良好的運作。這個過程需要規(guī)劃部門與地產(chǎn)商共同商榷合作，協(xié)同配合。4)通過規(guī)劃與建設(shè)實現(xiàn)城市的可持續(xù)性發(fā)展。地產(chǎn)項目開發(fā)的規(guī)劃應(yīng)該與城市的運營自覺的結(jié)合起來，以共同發(fā)展城市總體為目標，實現(xiàn)城市的可持續(xù)性發(fā)展。在這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)項目要緊隨城市規(guī)劃和發(fā)展的腳步，需要什么，就相應(yīng)的開發(fā)什么。使項目可以符合城市的消費欲求與發(fā)展需求，從而能實現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)性發(fā)展。

4 結(jié)語

簡單來說，房地產(chǎn)的開發(fā)是服務(wù)于城市規(guī)劃的，地產(chǎn)開發(fā)商必須要配合城市規(guī)劃部門的工作，城市規(guī)劃對房地產(chǎn)的開發(fā)也要起到必要的管制作用。城市的發(fā)展離不開城市的規(guī)劃，也離不開房地產(chǎn)的開發(fā)，二者必須相互配合，共同使開發(fā)的項目得到最合理的結(jié)果，達到最高的經(jīng)濟效益。

[1] 顧翠紅，王東峰.市場經(jīng)濟環(huán)境下房地產(chǎn)開發(fā)行為的特征分析[J].建筑經(jīng)濟，2007(4)：65-67.

[2] 張玉香.房地產(chǎn)開發(fā)中的幾個問題[J].山西建筑，2007，33(12)：58-60.

[3] 林秀珠.規(guī)劃設(shè)計在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位與作用[J].福建建設(shè)科技，2004(1)：121-123.

[4] 陳健萍，朱立紅.淺析住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計與房地產(chǎn)企業(yè)效益關(guān)系[J].山東房地產(chǎn)，2002(3)：85-87.

[5] 薛 涌.住房規(guī)劃與未來社會[J].中華建筑，2005(7)：33-35.

Analysis on the coordinative mechanism of city planning and real estate development

Yang Jun

(ShanxiTaihangConstructionDevelopmentCo.,Ltd,Yangquan045000,China)

Integrating the concept and meaning for city planning, the thesis analyzes the relationship of city planning and real estate development, describes their contradictions from aspects of city planning concept, land development, special city landscape, and public facilities and so on, and finally puts forward coordinative development measures of city planning and real estate development.

city planning, real estate development, relation, contradiction, coordinative development

1009-6825(2015)02-0212-02

2014-11-09

楊 軍(1976- )，男，工程師

TU984.2

A