吳萍萍

（莆田市房地產(chǎn)管理中心福建莆田　351100）

小區(qū)智能化發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題及解決辦法探究

吳萍萍

（莆田市房地產(chǎn)管理中心福建莆田351100）

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、科技的進(jìn)步以及人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)家居生活安全、舒適、便捷的要求越來(lái)越高，傳統(tǒng)的小區(qū)管理模式已不能滿足人民日益增長(zhǎng)的對(duì)小區(qū)智能化發(fā)展的需求。小區(qū)智能化可以提高小區(qū)安防、物業(yè)管理以及信息服務(wù)等方面的自動(dòng)化程度，確保向住戶(hù)提供一個(gè)安全、舒適、便捷的人性化居住環(huán)境。在小區(qū)智能化不斷發(fā)展的過(guò)程中，也存在著不少問(wèn)題，為此在分析小區(qū)智能化發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題的基礎(chǔ)上，對(duì)相應(yīng)的解決辦法進(jìn)行深入的探究，以期為小區(qū)智能化的發(fā)展提供參考。

小區(qū)；智能化；問(wèn)題；解決辦法

引言

隨著小區(qū)建設(shè)的不斷發(fā)展，小區(qū)智能化建設(shè)也在不斷興起，它是伴隨著科技的進(jìn)步，特別是計(jì)算機(jī)技術(shù)、通訊技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、信息技術(shù)、自動(dòng)化控制技術(shù)、辦公自動(dòng)化技術(shù)的普及和應(yīng)用而發(fā)展起來(lái)的。充分運(yùn)用現(xiàn)代電子信息、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、安全防范通信、自動(dòng)控制等技術(shù)構(gòu)筑先進(jìn)、可靠、經(jīng)濟(jì)的小區(qū)智能化系統(tǒng)，可以對(duì)小區(qū)的整體狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控管理，提高小區(qū)安防、物業(yè)管理以及信息服務(wù)等方面的自動(dòng)化程度，降低小區(qū)的物業(yè)管理成本，確保向住戶(hù)提供一個(gè)安全、舒適、便捷的人性化居住環(huán)境。但在小區(qū)智能化不斷發(fā)展的過(guò)程中，也存在著不少問(wèn)題，為此本文在對(duì)小區(qū)智能化發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，對(duì)相應(yīng)的解決辦法進(jìn)行深入的探究，以期為小區(qū)智能化的發(fā)展提供參考。

1　小區(qū)智能化發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題

1.1政府職能部門(mén)監(jiān)管缺位

隨著現(xiàn)代科技和通訊技術(shù)不斷進(jìn)步，小區(qū)智能化建設(shè)不僅在新建的住宅小區(qū)中應(yīng)用，也被廣泛推廣到城市老舊小區(qū)的綜合整治中，作為一個(gè)緊密結(jié)合人防、物防、技防，協(xié)助治安管理維護(hù)社會(huì)秩序的系統(tǒng)工程，在實(shí)施過(guò)程小區(qū)智能化中規(guī)劃設(shè)計(jì)的圖紙、施工質(zhì)量監(jiān)督、竣工驗(yàn)收均未有政府相關(guān)職能部門(mén)介入，缺少第三方有效監(jiān)管，不能讓無(wú)良的開(kāi)發(fā)商利用政策的漏洞，打著小區(qū)軟環(huán)境建設(shè)多高瑞、多智能化的旗子，可最后交給住戶(hù)的是一個(gè)癱瘓的小區(qū)智能化系統(tǒng)。

1.2專(zhuān)業(yè)技術(shù)力量不夠強(qiáng)大

作為一個(gè)系統(tǒng)工程，小區(qū)智能化一般來(lái)說(shuō)包括安全防范管理系統(tǒng)、物業(yè)及信息流管理系統(tǒng)等系統(tǒng)及機(jī)房的建設(shè)、系統(tǒng)的供電、接地、防雷等配套工程，其中安防管理系統(tǒng)又包括小區(qū)周界防越報(bào)警子系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控子系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講報(bào)警聯(lián)網(wǎng)子系統(tǒng)、電子巡更子系統(tǒng)、門(mén)禁一卡通管理子系統(tǒng)；物業(yè)及信息流系統(tǒng)包括背景音樂(lè)及公共廣播子系統(tǒng)、智能停車(chē)場(chǎng)管理子系統(tǒng)、電梯三方通話子系統(tǒng)。由此可見(jiàn)，小區(qū)智能化涉及很多專(zhuān)業(yè)技術(shù)，需要掌握廣泛的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)的人員參與到小區(qū)智能化的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工及物業(yè)管理等工作，這樣才能實(shí)現(xiàn)小區(qū)智能化的發(fā)展[1]。

通過(guò)調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，在小區(qū)智能化的發(fā)展過(guò)程中，從事小區(qū)智能化的相關(guān)從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)技能有限，很多都是半路出家的，對(duì)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)不甚理解，比如安防管理系統(tǒng)中小區(qū)監(jiān)控探頭布點(diǎn)問(wèn)題。掌握小區(qū)智能化專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的缺失，這將對(duì)小區(qū)智能化的管理與水平的發(fā)展帶來(lái)很大影響。因此對(duì)于小區(qū)智能化專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才的培養(yǎng)迫在眉睫，同時(shí)相應(yīng)的小區(qū)智能化物業(yè)管理人員的專(zhuān)業(yè)水平也要得到相應(yīng)的提高。在不斷引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的小區(qū)智能化技術(shù)及設(shè)備的基礎(chǔ)上要加強(qiáng)對(duì)國(guó)內(nèi)小區(qū)智能化方面的技術(shù)研究與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，從技術(shù)的適應(yīng)性和施工的可操控性上擺脫對(duì)國(guó)外的依賴(lài)性。

1.3規(guī)劃設(shè)計(jì)不盡合理

小區(qū)智能化是個(gè)涉及多方面專(zhuān)業(yè)技術(shù)的系統(tǒng)工程，為此前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)至關(guān)重要。但由于小區(qū)智能化的專(zhuān)業(yè)技術(shù)不夠強(qiáng)大，使得小區(qū)智能化的規(guī)劃設(shè)計(jì)不盡合理。小區(qū)智能化規(guī)劃設(shè)計(jì)工作往往是由缺乏全面掌握小區(qū)智能化相應(yīng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)人員承擔(dān)，導(dǎo)致小區(qū)智能化的規(guī)劃設(shè)計(jì)目的不夠明確，對(duì)小區(qū)智能化系統(tǒng)的性?xún)r(jià)比無(wú)法進(jìn)行優(yōu)化，這最終導(dǎo)致小區(qū)智能化的效果不理想。從事小區(qū)智能化規(guī)劃設(shè)計(jì)的單位需要有專(zhuān)門(mén)的建筑智能化設(shè)計(jì)資質(zhì)，但有些建筑設(shè)計(jì)院只有建筑電氣的設(shè)計(jì)資質(zhì)就承接小區(qū)智能化的設(shè)計(jì)，這就超出了設(shè)計(jì)資質(zhì)的范圍，導(dǎo)致設(shè)計(jì)質(zhì)量不盡合理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出于其經(jīng)濟(jì)利益的考慮把小區(qū)智能化建設(shè)作為銷(xiāo)售宣傳的一張名片，聘請(qǐng)國(guó)外的設(shè)計(jì)單位對(duì)小區(qū)智能化進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)質(zhì)量不錯(cuò)。但是由于國(guó)內(nèi)外的文化差異施工習(xí)慣有所不同，導(dǎo)致很多圖紙無(wú)法落地，實(shí)用性不強(qiáng)，效果沒(méi)有圖紙宣傳的好[2]。

1.4施工質(zhì)量難以保證

影響小區(qū)智能化施工質(zhì)量的因素較多，涉及到多個(gè)部門(mén)，由于各種原因小區(qū)智能化工程的施工質(zhì)量難以保證。智能化施工及安裝隊(duì)伍、監(jiān)理人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力急需加強(qiáng)。小區(qū)智能化作為一個(gè)相對(duì)新的技術(shù)，產(chǎn)生了新的技術(shù)工種，同時(shí)這個(gè)工種的專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求較高，迫切需要全面掌握智能化專(zhuān)業(yè)技術(shù)的施工隊(duì)伍及管理人才，以及相應(yīng)的技術(shù)咨詢(xún)隊(duì)伍。但現(xiàn)實(shí)的情況就是全面掌握智能化相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)的人才較少以及專(zhuān)業(yè)能力強(qiáng)的咨詢(xún)專(zhuān)家缺失，導(dǎo)致在設(shè)計(jì)施工監(jiān)理等智能化施工中各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督與管理不夠，對(duì)施工質(zhì)量的把控不夠，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工中存在的質(zhì)量問(wèn)題并進(jìn)行及時(shí)的整改。

2　解決問(wèn)題的辦法方法

2.1健全小區(qū)智能化專(zhuān)項(xiàng)檢測(cè)及驗(yàn)收制度

針對(duì)在小區(qū)智能化規(guī)劃設(shè)計(jì)階段缺乏圖紙專(zhuān)項(xiàng)審查、施工階段存在檢測(cè)不到位、竣工驗(yàn)收階段存在驗(yàn)收不到位的情況，應(yīng)健全小區(qū)智能化專(zhuān)項(xiàng)檢測(cè)及驗(yàn)收制度，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)的規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)如《國(guó)家康居示范工程建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)》、《國(guó)家康居示范工程節(jié)能省地型住宅技術(shù)要點(diǎn)》、《住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》、《智能建筑工程檢測(cè)規(guī)程》，在小區(qū)智能化規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃部門(mén)應(yīng)對(duì)小區(qū)智能化的規(guī)劃設(shè)計(jì)審核，在施工階段質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)應(yīng)對(duì)小區(qū)智能化的質(zhì)量進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)檢測(cè)，同時(shí)在竣工驗(yàn)收階段對(duì)小區(qū)智能化進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，由質(zhì)檢部門(mén)、設(shè)計(jì)單位、行業(yè)專(zhuān)家等有關(guān)人員對(duì)小區(qū)智能化的施工質(zhì)量及相關(guān)文件圖紙進(jìn)行審查，對(duì)不符合規(guī)范要求或質(zhì)量不合格的提出整改意見(jiàn)，以對(duì)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，對(duì)住戶(hù)負(fù)責(zé)。

2.2加強(qiáng)小區(qū)智能化的專(zhuān)業(yè)技術(shù)力量

要提升小區(qū)智能化的水平，培養(yǎng)具備智能化系統(tǒng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)的隊(duì)伍是關(guān)鍵所在。對(duì)于相關(guān)的建筑設(shè)計(jì)院要努力提高自己的智能化專(zhuān)業(yè)技術(shù)力量，不單是要加強(qiáng)弱電等專(zhuān)業(yè)技術(shù)的力量，還應(yīng)在小區(qū)智能化的專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平上下功夫，真正做到具備智能化的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)技術(shù)力量。同時(shí)設(shè)計(jì)及咨詢(xún)單位要確實(shí)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的咨詢(xún)師及其利益的代言者，對(duì)小區(qū)智能化的最終質(zhì)量和效果擔(dān)當(dāng)起相應(yīng)的責(zé)任。為此具備高水平及綜合素質(zhì)強(qiáng)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)對(duì)于一個(gè)智能化專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位是必需的。

同時(shí)，小區(qū)智能化的施工及物業(yè)維護(hù)管理也是相當(dāng)重要的，這也需要對(duì)智能化施工團(tuán)隊(duì)及日常運(yùn)營(yíng)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)?？梢酝ㄟ^(guò)多種方式加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)及管理素質(zhì)的建設(shè)，如繼續(xù)教育、研討會(huì)、技術(shù)培訓(xùn)交流等方式。在社會(huì)上通過(guò)一些部門(mén)或者協(xié)會(huì)對(duì)人員進(jìn)行資格認(rèn)證，在院校通過(guò)專(zhuān)業(yè)技術(shù)的學(xué)習(xí)培養(yǎng)一大批高級(jí)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才，來(lái)滿足日益增長(zhǎng)的小區(qū)智能化建設(shè)對(duì)人才的需求。

2.3完善小區(qū)智能化規(guī)劃設(shè)計(jì)

小區(qū)智能化最終目的就是要為住戶(hù)提供一個(gè)安全舒適的居住環(huán)境，為此在小區(qū)智能化系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要徹底貫徹“實(shí)用、可靠、先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)”的方針，以應(yīng)用為導(dǎo)向，推進(jìn)管理，按急用先上、分步到位的原則進(jìn)行建設(shè)；從現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，以需求為依據(jù)，總體規(guī)劃、分步實(shí)施，確保系統(tǒng)高度集成、總體優(yōu)化、安全可靠、穩(wěn)步推進(jìn)；系統(tǒng)充分考慮功能擴(kuò)容性和技術(shù)升級(jí)性，適應(yīng)當(dāng)代信息技術(shù)迅猛發(fā)展的要求，以求最佳效果。

小區(qū)智能化設(shè)計(jì)總的來(lái)說(shuō)要滿足如下的原則與要求：①標(biāo)準(zhǔn)化原則：系統(tǒng)的設(shè)計(jì)及選擇要滿足相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范；②實(shí)用性原則：智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)必須滿足業(yè)主實(shí)用性的要求；③可靠性原則：小區(qū)智能化系統(tǒng)的性能要穩(wěn)定、結(jié)構(gòu)要合理、設(shè)備要經(jīng)久耐用，保證業(yè)主的數(shù)據(jù)安全可靠；④經(jīng)濟(jì)性原則：智能化系統(tǒng)要在滿足實(shí)用性及先進(jìn)性的基礎(chǔ)上，優(yōu)化投資建設(shè)成本，努力做到性?xún)r(jià)比最高；⑤先進(jìn)性和可擴(kuò)展性的原則：智能化系統(tǒng)在滿足實(shí)用性及可靠性基礎(chǔ)上，選用的設(shè)備要質(zhì)量可靠采用先進(jìn)的系統(tǒng)技術(shù)，并充分考慮智能化系統(tǒng)的兼容性及可擴(kuò)展性，進(jìn)而保護(hù)用戶(hù)的初期投資。智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)統(tǒng)籌考慮技術(shù)先進(jìn)、項(xiàng)目投資、維護(hù)費(fèi)用，以期三者達(dá)到最佳結(jié)合，使整體投資達(dá)到最佳效果[3]。

2.4確保小區(qū)智能化施工質(zhì)量及管理水平

通過(guò)以上分析可知，小區(qū)智能化建設(shè)涉及很多專(zhuān)業(yè)技術(shù)領(lǐng)域，在智能化工程建設(shè)中需要很多相關(guān)部門(mén)的密切配合。為此要確保小區(qū)智能化施工的質(zhì)量就在智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)、設(shè)備選擇、施工單位的選擇、設(shè)備安裝、工程驗(yàn)收等環(huán)節(jié)上要加強(qiáng)規(guī)范及管理，建立有效的智能化施工質(zhì)量管理及監(jiān)督體制，確保智能化施工的質(zhì)量。要確保智能化施工質(zhì)量需要系統(tǒng)集成公司、設(shè)備安裝公司、設(shè)計(jì)院等各方的配合及努力。因此對(duì)小區(qū)建筑智能化系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工單位選擇與管理、設(shè)備選擇調(diào)試驗(yàn)收等階段實(shí)施智能化技術(shù)的咨詢(xún)與監(jiān)理是確保智能化施工質(zhì)量的有效手段，同時(shí)實(shí)現(xiàn)工期縮短、質(zhì)量安全、成本的最優(yōu)化。

小區(qū)智能化建設(shè)完成后，平時(shí)的運(yùn)營(yíng)維護(hù)也很重要。物業(yè)服務(wù)企業(yè)從思想上重視，并從住戶(hù)的利益出發(fā)及時(shí)對(duì)小區(qū)的智能化管理進(jìn)行安排。作為小區(qū)智能化的使用者與受益者，用戶(hù)的滿意度應(yīng)該成為評(píng)價(jià)智能化效果好壞及各方管理決策的依據(jù)，建立起智能化質(zhì)量監(jiān)督評(píng)價(jià)體制。為此物業(yè)服務(wù)企業(yè)要努力提升自身業(yè)務(wù)管理水平，使小區(qū)智能化效果得到充分的利用，確實(shí)為住戶(hù)提供一個(gè)安全、舒適、便捷的居住環(huán)境。

3　結(jié)語(yǔ)

隨著科技的進(jìn)步及人民生活水平的提高，小區(qū)智能化的發(fā)展具有廣闊的前景，同時(shí)小區(qū)智能化涉及開(kāi)發(fā)商、住戶(hù)及物業(yè)服務(wù)人員等。如上分析可知，小區(qū)智能化又是一個(gè)技術(shù)含量高的系統(tǒng)需要具備很多的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)。為此要做好小區(qū)智能化，必須堅(jiān)持“用戶(hù)第一，以人為本”的原則，統(tǒng)籌考慮，加強(qiáng)小區(qū)智能化管理，讓小區(qū)確實(shí)做到人防與技防相結(jié)合，為用戶(hù)提供一個(gè)安全、便捷舒適的環(huán)境，并確保住戶(hù)的生命、財(cái)產(chǎn)安全。為適應(yīng)小區(qū)智能化的發(fā)展，為此要加強(qiáng)小區(qū)智能化專(zhuān)業(yè)技術(shù)力量、完善智能化系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、確保小區(qū)智能化施工質(zhì)量及管理水平，努力促進(jìn)小區(qū)智能化的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

[1]劉瑛璐.新建小區(qū)智能化發(fā)展的問(wèn)題與對(duì)策[J].河北工程技術(shù)高等專(zhuān)科學(xué)校學(xué)報(bào)，2009，32（01）：13.

[2]許金枝，施建剛.小區(qū)智能化發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題及對(duì)策[J].蘭州鐵道學(xué)院學(xué)報(bào)，2003，22（2）：154～156.

[3]趙亮，李錫順.住宅小區(qū)智能化建設(shè)的問(wèn)題及對(duì)策[J].科技信息（科學(xué)教研），2008，19（08）：82～83.

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1673-0038（2015）26-0236-02

2015-6-3