改進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)體系

方濤

2014年開始的房?jī)r(jià)下探趨勢(shì)及個(gè)別斷供現(xiàn)象，令房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)突顯出來(lái)，房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)體系的構(gòu)建迫在眉睫。本文在分析和總結(jié)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)體系的架構(gòu)的基礎(chǔ)上，嘗試提出改進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)及其評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的建議。

風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)體系的分類

目前房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)分為以下三大類。第一類風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)旨在對(duì)金融機(jī)構(gòu)整體金融資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。這類指標(biāo)分為國(guó)際指標(biāo)和國(guó)內(nèi)指標(biāo)兩大類。國(guó)際指標(biāo)又分為國(guó)際貨幣基金組織制訂的金融穩(wěn)健性指標(biāo)評(píng)價(jià)體系和國(guó)際金融機(jī)構(gòu)的指標(biāo)體系;國(guó)內(nèi)指標(biāo)又分為監(jiān)管機(jī)構(gòu)指標(biāo)、金融機(jī)構(gòu)指標(biāo)兩大類。第二類風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)旨在對(duì)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，主要是借款企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。第三類風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)則是個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，主要是個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)體系的架構(gòu)

目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)體系的架構(gòu)主要包含四個(gè)維度，分別是中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)的貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管指標(biāo)、房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)放方的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、房地產(chǎn)抵押貸款借款人的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)和個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系。

中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)的貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管指標(biāo)。2005年12月31日，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)印發(fā)了《商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管核心指標(biāo)（試行）》，其中把貸款風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)劃分為風(fēng)險(xiǎn)水平類、風(fēng)險(xiǎn)遷徙類和風(fēng)險(xiǎn)抵補(bǔ)類指標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)又分為流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、信用風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、操作風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo);風(fēng)險(xiǎn)遷徙指標(biāo)分為正常貸款遷徙率指標(biāo)、不良貸款遷徙率指標(biāo);風(fēng)險(xiǎn)抵補(bǔ)類指標(biāo)包括盈利能力指標(biāo)、準(zhǔn)備金充足程度指標(biāo)、資本充足程度指標(biāo)。

房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)放方的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)。房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)放方只要是指國(guó)內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系包含兩個(gè)部分。其一，貸款集中度指標(biāo)，包括行業(yè)集中度指數(shù)（IHD）、地區(qū)集中度指數(shù)（GHD）和客戶集中度指數(shù)（CHD）;其二，個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，包括貸款期限、利率政策、貸款價(jià)值比（LTV）、房?jī)r(jià)收入比（VTI）、貸款收入比（LTI）、還貸收入比、月還款額占家庭月收入比例、家庭月收入以及收入穩(wěn)定性、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制等，其中，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制包括抵押貸款擔(dān)保和保險(xiǎn)制度，抵押貸款證券化和政府的有效參與和調(diào)節(jié)，以及政府建立的風(fēng)險(xiǎn)撥備機(jī)制等。

房地產(chǎn)抵押貸款借款人的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)。這一類房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)主要包括以下指標(biāo)：貸款價(jià)值比、貸款期限、借款者的信用評(píng)級(jí)、月供收入比、資產(chǎn)凈值、房地產(chǎn)抵押貸款提前還款風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的其他因素指標(biāo)等，其他因素指標(biāo)主要包括借款人的家庭收入、首付比例、還款收入比、購(gòu)房能力、還款承受能力等。

個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系。綜合房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)放方和借款人的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，目前，個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系一般包括以下指標(biāo)：住房抵押貸款信用評(píng)分指標(biāo)、貸款期限、房地產(chǎn)抵押貸款的利率政策、貸款價(jià)值比（LTV）、房?jī)r(jià)收入比（VTI）、貸款收入比（LTI）、月供收入比、還貸收入比、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制等。與前文類似，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制包括抵押貸款擔(dān)保和保險(xiǎn)制度、抵押貸款證券化和政府的有效參與和調(diào)節(jié)，比如政府建立的風(fēng)險(xiǎn)撥備機(jī)制，通過(guò)事先提取會(huì)計(jì)損失準(zhǔn)備額和經(jīng)濟(jì)損失額來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)體系的改進(jìn)

盡管目前的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)體系已經(jīng)相對(duì)成熟，但近年來(lái)，世界上由于房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫帶來(lái)的銀行壞賬劇增及金融機(jī)構(gòu)的倒閉，以及2014年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從過(guò)熱開始轉(zhuǎn)向相對(duì)理性，甚至個(gè)別城市出現(xiàn)斷供現(xiàn)象，足以證明房地產(chǎn)泡沫對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的直接影響。以此為起點(diǎn)，筆者嘗試將判斷房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)引入房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)體系中，改進(jìn)目前的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)體系。

改進(jìn)原則與思路

由于一國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r會(huì)影響到該國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的整體風(fēng)險(xiǎn)水平，而房地產(chǎn)泡沫又是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)處于特殊風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)的一種表征，因此，判斷整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是否存在泡沫，也就能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行整體判斷?？紤]到房地產(chǎn)泡沫對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款整體風(fēng)險(xiǎn)的影響，將房地產(chǎn)泡沫判斷指標(biāo)融入房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)體系中去，結(jié)合上述指標(biāo)體系，進(jìn)行綜合分析，重新構(gòu)建新的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)體系——綜合的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，有助于監(jiān)管層監(jiān)控金融機(jī)構(gòu)貸款的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，即房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體的貸款風(fēng)險(xiǎn)，還可以為金融機(jī)構(gòu)監(jiān)控房地產(chǎn)抵押貸款類業(yè)務(wù)的整體風(fēng)險(xiǎn)提供依據(jù)。

中外房地產(chǎn)貸款多以房地產(chǎn)抵押貸款為主，將判斷房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)引入房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)體系中，對(duì)提高房地產(chǎn)抵押貸款整體的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估水平有正面的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)泡沫判斷指標(biāo)中顯示房地產(chǎn)泡沫輕微的，則整體房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)輕微;顯示房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重的，則整體房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重。

指標(biāo)體系與評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)改進(jìn)

改進(jìn)的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)體系及其評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，即加入房地產(chǎn)泡沫判斷指標(biāo)的指標(biāo)體系，其指標(biāo)包括：房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率（或房?jī)r(jià)上漲指數(shù)）、房地產(chǎn)出租價(jià)格指數(shù)、房?jī)r(jià)收入比（VTI）、房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)抵押貸款增長(zhǎng)率、游資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的比重、投資性購(gòu)房的比重（投資性購(gòu)房資金占總購(gòu)房資金的比重）、已售房屋與房屋庫(kù)存比、房屋空置率、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)率、房屋施工面積增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、房地產(chǎn)的社會(huì)關(guān)注度與爭(zhēng)議度指標(biāo)。

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率（或房?jī)r(jià)上漲指數(shù)）。我們可以通過(guò)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率（或房?jī)r(jià)上漲指數(shù)）與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、居民可支配收入的對(duì)比，看出房?jī)r(jià)是否超出居民的購(gòu)買能力和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的承受范圍，進(jìn)而推算房地產(chǎn)抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)，并評(píng)價(jià)此時(shí)的房地產(chǎn)抵押貸款整體的風(fēng)險(xiǎn)程度。如果房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率（或房?jī)r(jià)上漲指數(shù)）超過(guò)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率與居民可支配收入增長(zhǎng)率，則可以認(rèn)為這時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在泡沫，此時(shí)發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)是較高的。

房?jī)r(jià)收入比（VTI）。房?jī)r(jià)收入比是指一套住房（面積在社會(huì)定義的適度范圍內(nèi)）的價(jià)值（一般指一個(gè)地區(qū)的平均價(jià)格）與當(dāng)?shù)鼐用窦彝ツ晔杖氲谋戎?。一般認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在6倍以內(nèi)是正常的，超過(guò)6倍以上，就認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高，出現(xiàn)了泡沫化現(xiàn)象，超過(guò)10倍，就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。房?jī)r(jià)收入比是表現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格高低的基本指標(biāo)。過(guò)高的房?jī)r(jià)收入比意味著房地產(chǎn)價(jià)格脫離需求基礎(chǔ)，國(guó)際上合適的房?jī)r(jià)收入比一般在2倍至6倍之間。目前，中國(guó)實(shí)際的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，這也是2014年中國(guó)開始出現(xiàn)個(gè)別城市房地產(chǎn)抵押貸款斷供現(xiàn)象的一個(gè)原因。

房地產(chǎn)出租價(jià)格指數(shù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體可分為房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，一般租賃市場(chǎng)能夠準(zhǔn)確反映真實(shí)的消費(fèi)需求，當(dāng)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)存在投機(jī)需求時(shí)，租賃市場(chǎng)上供給大量增加的同時(shí)需求大量轉(zhuǎn)向銷售市場(chǎng)，結(jié)果將導(dǎo)致房地產(chǎn)的租賃價(jià)格下降。房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)中價(jià)格上漲幅度低于物價(jià)上漲幅度，意味著銷售市場(chǎng)存在泡沫，這時(shí)的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)上升;房地產(chǎn)租賃價(jià)格絕對(duì)下降意味著銷售市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重，這時(shí)表明房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重惡化。

房屋銷售額增長(zhǎng)率/社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率。房屋需求旺盛，將使得房屋銷售額超常增長(zhǎng)。房屋銷售額增長(zhǎng)率應(yīng)以略高于社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率的速度增長(zhǎng)，過(guò)高的增長(zhǎng)意味著存在真實(shí)需求以外的投資需求。如果這個(gè)比率界于1倍和2倍之間，則是存在輕微的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn);高于2倍，則意味著房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)很大，同時(shí)也表明房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)存在大量的投機(jī)需求。

抵押貸款增長(zhǎng)率/人均收入增長(zhǎng)率。房地產(chǎn)真實(shí)需求依賴于家庭收入的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投機(jī)需求膨脹主要依賴于住房抵押貸款的增長(zhǎng)。因此，住房抵押貸款增長(zhǎng)與家庭可支配收入增長(zhǎng)的比值，從需求的角度反映了房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展程度，指標(biāo)值越大，說(shuō)明投機(jī)程度越高。

投資性購(gòu)房的比重（投資性購(gòu)房資金占總購(gòu)房資金的比重）。該數(shù)值低于10%是正常情況，此時(shí)的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)較小，屬于正常范疇;該數(shù)值界于10%～20%，則意味著房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)較高。該數(shù)值越大，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資現(xiàn)象明顯，這時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就逐漸脫離了房地產(chǎn)作為耐用消費(fèi)品的屬性，房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)變大。

游資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的比重。該數(shù)值越大，表明房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)逐漸增加。

已售房屋與房屋庫(kù)存比。該數(shù)值越大，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)供需越平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)越健康，此時(shí)的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)越低。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需越不平衡，供過(guò)于求現(xiàn)象越嚴(yán)重，房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)越高。

房屋空置率。房屋空置率是房地產(chǎn)供給超過(guò)真實(shí)需求的集中體現(xiàn)，它有兩種計(jì)算口徑，分別是已建成房屋空置率和已出售房屋空置率。在評(píng)價(jià)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，一般采用已出售房屋空置率指標(biāo)。國(guó)際公認(rèn)的警戒線是10%。在10%～20%之間是房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)上升的表現(xiàn);在20%以上，則意味著此時(shí)的房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)很高。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率。房地產(chǎn)開發(fā)投資是房地產(chǎn)供給對(duì)需求最直接的反映。開發(fā)投資額超常增長(zhǎng)可能形成投機(jī)需求和虛高的房?jī)r(jià)。而衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)快慢的指標(biāo)是房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值，這個(gè)比值一般不應(yīng)該超過(guò)2。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)率/總貸款增長(zhǎng)率。房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)超過(guò)總貸款增長(zhǎng)速度而超常增長(zhǎng)，可能是銀行資金對(duì)投機(jī)需求趨利性的反映。該指標(biāo)在1以下是比較正常的，此時(shí)的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)不明顯;在1～2之間，則房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)上升;在2以上，則意味著此時(shí)的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)較大。

房屋施工面積增長(zhǎng)率/銷售面積增長(zhǎng)率。施工面積表征了未來(lái)的房屋供給量，施工面積增長(zhǎng)要求未來(lái)必須有與之匹配的需求增長(zhǎng)。該指標(biāo)在1以下屬于正常范疇，此時(shí)的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)不明顯;在1～2之間，則房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)上升;在2以上，則意味著此時(shí)的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)較大。

房地產(chǎn)景氣指數(shù)。有關(guān)機(jī)構(gòu)依據(jù)有關(guān)計(jì)算公式計(jì)算并定期發(fā)布房地產(chǎn)景氣指數(shù)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康程度，從而可以判斷房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度。

房地產(chǎn)的社會(huì)關(guān)注度與爭(zhēng)議度指標(biāo)。房地產(chǎn)受到的社會(huì)關(guān)注與爭(zhēng)議越多，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題越多。如果指標(biāo)表明房地產(chǎn)供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求，則此時(shí)的房地產(chǎn)抵押貸款是安全的;否則，則意味著房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)很大。以上指標(biāo)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)如表1所示。

總之，房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)對(duì)中國(guó)金融業(yè)乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)具有重要影響。我國(guó)金融業(yè)應(yīng)充分重視房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，改進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范指標(biāo)體系，對(duì)其進(jìn)行科學(xué)管控，積極推動(dòng)整個(gè)金融業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所）