翹楚

零售業(yè)態(tài)曾經(jīng)流行過(guò)如此一句話——零售最重要的是什么，第一是選址，第二是選址，第三還是選址。選址有個(gè)一三模式就是一個(gè)前提和三個(gè)步驟，一個(gè)前提就是選擇進(jìn)入城市的前提，即城市評(píng)估，三個(gè)步驟就是選取具體店鋪地址的三步，即地址評(píng)估。

1.城市評(píng)估

首先應(yīng)當(dāng)對(duì)準(zhǔn)備進(jìn)入的城市或已經(jīng)進(jìn)入的城市進(jìn)行綜合評(píng)估，收集各種相關(guān)數(shù)據(jù)。具體如下：

城市背景資料：地理位置、人口數(shù)量、人口密度、區(qū)域劃分、城市發(fā)展規(guī)劃、公共交通、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、政府優(yōu)惠政策等。

城市經(jīng)濟(jì)資料：經(jīng)濟(jì)水平、收入水平、房?jī)r(jià)、物價(jià)、所屬行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等。

對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，分析該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，城市規(guī)模，是否適合開店。分析進(jìn)入該城市的投入產(chǎn)出比，需要開多少家店才能基本覆蓋；分析預(yù)測(cè)第一年的營(yíng)業(yè)額及各項(xiàng)費(fèi)用支出預(yù)算，分析預(yù)測(cè)第二年的增長(zhǎng)趨勢(shì)；分析客流規(guī)律及消費(fèi)潛力；分析交通地理?xiàng)l件；分析競(jìng)爭(zhēng)激烈度；分析人力成本；分析廣告宣傳成本；分析人文狀況；分析其他影響經(jīng)營(yíng)的因素，如政府的工作效率等。在此基礎(chǔ)上，形成該城市的評(píng)估報(bào)告，作為投資者進(jìn)入該城市進(jìn)行選址的前提依據(jù)。

2.地址評(píng)估

1）選商圈

分析該城市各區(qū)域的商圈個(gè)數(shù)、商圈名稱和類型，確定城市核心商圈、次級(jí)商圈與輔助商圈。對(duì)商圈的成熟度、發(fā)展規(guī)劃、潛力、輻射范圍、有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等情況進(jìn)行分析，以便選擇符合定位，適合進(jìn)入的商圈。

2）選街道

分析對(duì)所選商圈的街道個(gè)數(shù)、名稱和類型，對(duì)街道條件、人流車流、競(jìng)爭(zhēng)情況等分析。

街道條件：街道長(zhǎng)度、街道寬度、店鋪數(shù)量、人流出入口、街道成熟度。

人流車流：人流量、車流量（早、中、晚）。

競(jìng)爭(zhēng)情況：典型競(jìng)爭(zhēng)門店數(shù)。

吸引情況：有無(wú)與所屬行業(yè)顧客群產(chǎn)生吸引力的設(shè)施或條件。

3）選商鋪

選商鋪主要分析兩方面內(nèi)容：外部評(píng)估和內(nèi)部評(píng)估。

外部評(píng)估：人流量、車流量、門店可視范圍、門前空地、門前道路寬度、鄰鋪類型等。

內(nèi)部評(píng)估：面積、建筑結(jié)構(gòu)、招牌長(zhǎng)度、門面長(zhǎng)度、配套水電條件、租金等。