龔小鋒

相比萬達(dá)集團董事長王健林說的“可能會進軍航空業(yè)”，長實集團董事局主席李嘉誠已經(jīng)開始真刀真槍進入航空業(yè)。

另一邊，如萬達(dá)更多以一個文化旅游公司的形象出現(xiàn)，恒大也成了一個涵蓋恒大冰泉等快消領(lǐng)域和農(nóng)牧業(yè)的集團化公司，多元化浪潮勢不可擋。

地產(chǎn)不再是單純的建房和賣房的代名詞，樓市主角們的新話題越來越多。無論是被迫轉(zhuǎn)型，還是財大氣粗者有意進入，房企不可避免地半推半就地踏上了轉(zhuǎn)型的征途。

地產(chǎn)利潤收窄倒逼轉(zhuǎn)型

關(guān)于行業(yè)的走向，無論是“白銀時代”還是“樓市下半場”的說法，都意味著行業(yè)的基本面正在發(fā)生變化。萬通控股董事長馮侖此前表示，房地產(chǎn)行業(yè)到了重要的轉(zhuǎn)折時期。

馮侖表示，我國城鎮(zhèn)化率超過50%，很多二線城市人均GDP超過了8000美元，人均住房超過30平方米。在這種情況下，以住宅快速開發(fā)銷售為主導(dǎo)的房地產(chǎn)增長模式，與地方政府不斷賣地，擴大城市范圍，攤大餅發(fā)展模式已經(jīng)無法匹配。

隨著行業(yè)發(fā)展和市場秩序的重構(gòu)，房地產(chǎn)行業(yè)將進入中利甚至是微利行業(yè)。從去年已公布的房企中報數(shù)據(jù)來看，在2014年上半年，已有53%房企凈利率已觸及10%紅線，其中凈利潤率在“0-10%”區(qū)間的房企占比約35.51%，凈利潤率虧損的占比則達(dá)17.39%。

在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，現(xiàn)在房企整體利潤下滑速度非常快，從2014年各家房企中報來看，毛利率每年下滑3-5個百分點，凈利潤率則每年下滑1個百分點。

無論是迫于無奈還是占據(jù)先機，房企的多元化轉(zhuǎn)型在2014年都達(dá)到了一個高點。2014年9月，知名證券機構(gòu)申銀萬國報告顯示，申萬一級行業(yè)中的142家房企，涉及跨界轉(zhuǎn)型的至少有41家。這些房企跨界轉(zhuǎn)型主要涉及如下領(lǐng)域：大醫(yī)療、大互聯(lián)網(wǎng)、能源煤礦、金融、軍工、材料、影視傳媒。

進一步確切地說，和前幾年部分中小型房企一窩蜂進軍礦業(yè)、白酒業(yè)等不同的是，此次多元化的均是大中型房企，選擇的行業(yè)包括金融、文化、農(nóng)業(yè)、消費品等。

“絕大多數(shù)是由于市場變化導(dǎo)致的被迫轉(zhuǎn)型。”華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司副總經(jīng)理公衍奎表示，在轉(zhuǎn)型過程中一部分房企的步子跨得有點大，但文化旅游和快消等領(lǐng)域確實前景遠(yuǎn)大，投資一定需要時間才能產(chǎn)生收益。

在房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)跨界發(fā)展最早最大規(guī)模的當(dāng)屬萬達(dá)，其從早先的“商業(yè)地產(chǎn)巨頭”，成為中國近年的“最大文化公司”、“影院巨頭”，萬達(dá)圍繞主業(yè)進行一系列擴張。

恒大的步伐則更大，去年跨界發(fā)展遠(yuǎn)超出了房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)。恒大糧油、恒大乳畜、恒大整形、光伏發(fā)電……對于多元化的戰(zhàn)略決策，許家印表示：“中國目前有太多市場機會，如果我們不去做就太可惜了?！?/p>

在外界看來，恒大多元化之路頗為凌亂，而且行業(yè)跨度太大。不過據(jù)接近恒大的人士透露，恒大的多元化發(fā)展有兩條主線貫穿其中：一條線是能夠形成品牌規(guī)模效應(yīng)的大消費領(lǐng)域，以飲用水、糧油、奶粉、畜牧業(yè)為主；另一條主線便是受國家政策支持，利于進行資本運作的新產(chǎn)業(yè)如太陽能光伏產(chǎn)業(yè)。

主副業(yè)協(xié)調(diào)配比

對于房企跨界，業(yè)界褒貶不一。但此前亦有不少失敗案例。此前廣州星河灣以高姿態(tài)進軍高端白酒市場，但受到國家限制三公消費的影響，至今表現(xiàn)不溫不火。欲尋求新的利益增長點而涉礦的新湖中寶、華業(yè)地產(chǎn)、綠景地產(chǎn)、萬澤股份、中珠控股等中小房企，很多收益并不明朗甚至不斷虧損。

就最近來說，萬科轉(zhuǎn)型做商業(yè)，也經(jīng)歷幾度掙扎，而萬達(dá)做電商，期間也經(jīng)歷過高管動蕩等挫折，萬匯網(wǎng)也因發(fā)展遲緩曾一度遭遇質(zhì)疑，直到聯(lián)手騰訊百度共同做電商之后，才真正踏上了征途。

隔行如隔山，在人才和企業(yè)文化方面，不同行業(yè)之間的要求不同。以房企“觸網(wǎng)”來說，西裝革履、講求執(zhí)行力的房地產(chǎn)與習(xí)慣T恤牛仔褲、注重創(chuàng)新能力的IT業(yè)對人才的要求、對企業(yè)文化的取向相差巨大。

大型房企尚且不能一帆風(fēng)順，中小型房企們能否有足夠的人力、物力、專業(yè)能力為此做支撐更值得商榷。

“適不適合做多元化，每個房企都是不一樣的，最關(guān)鍵的是業(yè)務(wù)的協(xié)同性和產(chǎn)業(yè)的綜合回報率?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進說，剛開始時，由于副業(yè)的資金渠道、客戶渠道、品牌等都沒有建立起來，往往需要主業(yè)輸出大量資源，這就需要保證主業(yè)進行反哺的。

而在公衍奎看來，面對艱難的轉(zhuǎn)型之路，房企則應(yīng)該盡可能地做關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，在此過程中最重要的是要處理好業(yè)務(wù)占比。

公衍奎認(rèn)為，可以借鑒谷歌的721模式，即主營業(yè)務(wù)占70%比重，處在成長期的業(yè)務(wù)占比20%，正在探索創(chuàng)新的業(yè)務(wù)占比10%。這樣一方面能夠繼續(xù)壯大主業(yè)，控制風(fēng)險，另一方面也有利于新的盈利模式的培養(yǎng)。

“這個比例不是一成不變，還要根據(jù)自身情況配比，并不斷調(diào)整。如果新業(yè)務(wù)成熟，則可以適當(dāng)加大比例，保證三種業(yè)務(wù)配比能有良好的過渡，不至于太冒險?！惫芸f。

也并不是所有的房企都對多元化感興趣?！拔也幻靼姿麄?yōu)槭裁匆ズＭ狻！比趧?chuàng)中國董事長孫宏斌此前就對記者表示，融創(chuàng)不會搞多元化，畢竟很難再找到一個產(chǎn)業(yè)比房地產(chǎn)還賺錢；同時，公司也不會去海外，國內(nèi)的房地產(chǎn)空間已經(jīng)很充足，只要挖掘好就能做得很好。

在這部分堅守主業(yè)者看來，市場不景氣時則需要企業(yè)進行精耕細(xì)作，扎扎實實練好房地產(chǎn)本業(yè)的內(nèi)功，在產(chǎn)品創(chuàng)新、企業(yè)管理、人才培養(yǎng)、服務(wù)意識等各方面不斷提升。