張健

本文作者以會計業(yè)務(wù)處理中的納稅為例，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的特點及現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并提出房地產(chǎn)開發(fā)會計核算的相關(guān)措施，以供借鑒及參考。

房地產(chǎn)/會計核算/完善/措施

現(xiàn)階段，隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們的生活質(zhì)量及生活水平隨之也得到了大幅度提升，住房問題受到尤為廣泛的關(guān)注。借此機(jī)會房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，而且其擴(kuò)張速度更是讓人不禁咋舌，其會計核算工作已成為房地產(chǎn)業(yè)中至關(guān)重要的部分。房地產(chǎn)具有自身的特殊性，從而導(dǎo)致會計核算工作也存在特殊性。因此，隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)會計核算過程中出現(xiàn)了一系列問題。同時市場經(jīng)濟(jì)也對各行各業(yè)提出了更高的要求，因此如何確保房地產(chǎn)會計核算工作的順利進(jìn)行就顯得尤為重要，其不僅為企業(yè)管理者提供了有效的借鑒信息，而且還有效的推動了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務(wù)處理中存在的問題

（一）會計準(zhǔn)則和稅收法規(guī)中存在收入確認(rèn)差異

會計準(zhǔn)則和稅收法規(guī)中收入的確認(rèn)方式主要表現(xiàn)在以下兩點：（1）企業(yè)的預(yù)售銷售。在獲取房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)企業(yè)就可以預(yù)售上市，其銷售所得按其性質(zhì)可分為預(yù)收款和暫收款，是不確認(rèn)收入的。待辦完交接手續(xù)后，才能完成收入確認(rèn)，并且通過“預(yù)收賬款”直接轉(zhuǎn)到“主營業(yè)務(wù)收入”中。稅法上一般把預(yù)收款設(shè)定為“預(yù)售收入”，然后依據(jù)預(yù)售毛利率來算出預(yù)交所得稅；（2）企業(yè)的按揭銷售，只有在開發(fā)商賬戶上收到銀行轉(zhuǎn)來的按揭款時會計才確認(rèn)收入。在稅法中的相關(guān)規(guī)定，則是在收到首付款之后開始確認(rèn)實現(xiàn)的收入，然后需要到銀行去辦理按揭貸款并于轉(zhuǎn)賬日開始確認(rèn)收入余款。

（二）附屬設(shè)施收入間的核算處理問題

企業(yè)并沒有將地下室、停車位以及銷售閣樓等附屬設(shè)施算到總收入之中；沒收客戶購房放棄的訂購金、違約金、誤工罰款、先租后售和政府獎勵等均未入賬；上房費、采光費和宣傳費等費用的收取未計收入。

（三）產(chǎn)品開發(fā)中存在的收入核算問題

將本企業(yè)自主研發(fā)的產(chǎn)品用于獎勵、捐贈、贊助、職工福利、分配給投資者或企業(yè)股東等，都沒有納稅申報；在舊城改造過程中，給予搬遷戶的補(bǔ)償房面積和拆遷面積之間的差價收入并沒有合并到完工后的收入中，影響了企業(yè)預(yù)售款的及時結(jié)轉(zhuǎn)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)在成本費用上存在的收入核算問題

成本劃分不明確，實行成本配比結(jié)轉(zhuǎn)。產(chǎn)品開發(fā)成本與期間費用的計算不夠規(guī)范，尚未完成竣工驗收的商品并入營業(yè)成本，沒有將土地成本、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費等分?jǐn)偟姜毩⒑怂愕钠髽I(yè)配套設(shè)施中。期間費用的列支范圍的擴(kuò)大，導(dǎo)致計稅的所得額不符合標(biāo)準(zhǔn)。有些企業(yè)會把預(yù)售款當(dāng)作招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的計算基數(shù)，并將其算入企業(yè)的管理費用；工程竣工之前的開發(fā)產(chǎn)品借款利息，也計算到了當(dāng)期損益之中。企業(yè)的各類明細(xì)核算科目未按照開發(fā)產(chǎn)品的對象進(jìn)行設(shè)置。

違規(guī)發(fā)票入賬：經(jīng)過涂改、已經(jīng)作廢或是自行填開的發(fā)票等均屬于違規(guī)發(fā)票；開發(fā)成本沒有嚴(yán)格依據(jù)“工程結(jié)算單據(jù)”進(jìn)行結(jié)算的，卻是依據(jù)合同金額列支的，有的甚至白條入賬。成本核算的對象被混淆，成本的自用、提前列支以及有償轉(zhuǎn)讓的設(shè)施未進(jìn)行單獨成本核算，而將其直接計入企業(yè)的主營業(yè)務(wù)成本。

二、完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務(wù)處理的有效措施

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的票據(jù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化票據(jù)管理，完善票據(jù)的領(lǐng)用制度，以此完善納稅業(yè)務(wù)處理。如：預(yù)收房款收據(jù)以及代收的各種集資款等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外使用的收據(jù)，應(yīng)當(dāng)視其為發(fā)票對其進(jìn)行管理，完善票據(jù)的領(lǐng)用存的制度，方便相關(guān)部門的檢查。同時還要嚴(yán)格按照預(yù)收款預(yù)繳制度，定期繳納稅款。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)章制度，以確保稅款到位

相關(guān)部門要嚴(yán)格按照國家的相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對所得收入按照制定的計算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算，其中要扣除一定的費用，同時也要計入納稅所得，當(dāng)完成產(chǎn)品開發(fā)結(jié)算計稅成本后才可以對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)，以確保稅收款及時到位。

（三）健全和完善房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算流程

1、明確企業(yè)核算范圍

目前，房地產(chǎn)的銷售收入主要包括銷售商品房所得的收入、自行開發(fā)房地產(chǎn)的銷售所得、土地轉(zhuǎn)讓所得的收入以及配套設(shè)施的銷售所得。與購買方事前簽訂的購銷合同、房地產(chǎn)的開發(fā)按合同內(nèi)容進(jìn)行的就屬于自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其中也包括購買方事前未簽訂購銷合同的房地產(chǎn)。此外，舊城改造過程中所交納房產(chǎn)安置權(quán)款、周轉(zhuǎn)房的出售、超出面積的房產(chǎn)款等也應(yīng)該包括在“銷售收入”的核算范圍內(nèi)。而自用房產(chǎn)應(yīng)該算作固定資產(chǎn)進(jìn)行核算。

2、正確采納收入確認(rèn)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)

在進(jìn)行房地產(chǎn)商品銷售過程中，一般需要簽署交付房款、房產(chǎn)預(yù)售合同等，然后還要完成驗收合格的工程、房產(chǎn)銷售合同、交付買方驗收并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶等程序，在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完成竣工驗收的前后進(jìn)行合同的簽訂，該合同從一定意義上來講僅屬于合約的一種，買方認(rèn)可驗收房屋時，買方就尚未接受商品的所有權(quán)上具有的風(fēng)險與報酬，不管款項是否已經(jīng)完成收付，都不滿足房地產(chǎn)開發(fā)商的確認(rèn)收入條件。在辦好移交手續(xù)、進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收之前，房地產(chǎn)預(yù)售款只能進(jìn)行預(yù)收或暫收款處理，不作收入確認(rèn)。僅當(dāng)客戶與企業(yè)簽訂了正式的銷售合同，遵循法律手續(xù)；當(dāng)客戶確認(rèn)了房屋的結(jié)構(gòu)、面積和付款方式之后，移交手續(xù)也就隨之完成。在計量收入金額時，可進(jìn)行銷售收入確認(rèn)，簡言之，就是只有房屋完工并交到購房者手中，才可以由預(yù)售賬款劃入主營業(yè)務(wù)收入。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售流轉(zhuǎn)稅費核算

在預(yù)售過程中，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未完成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到的價款，不符合相關(guān)收入確認(rèn)的條件，所以其不可計入收入，屬于預(yù)售房地產(chǎn)款，暫時記入“預(yù)收賬款”科目；當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并與用戶辦理移交手續(xù)后，才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入，其“預(yù)收賬款”也就變成了“主營業(yè)務(wù)收入”。 在進(jìn)行納稅申報時，房地產(chǎn)企業(yè)一般會貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅”科目，借記“應(yīng)交稅費——預(yù)交營業(yè)稅（印花稅、城建稅等）”科目；經(jīng)過相關(guān)收入確認(rèn)之后，再轉(zhuǎn)出部分稅費，貸記“應(yīng)交稅費——預(yù)交營業(yè)稅”科目，借記“營業(yè)稅金”科目，同時對報表項目進(jìn)行系統(tǒng)性分析，這樣可以更好的實現(xiàn)稅費與收入的配比，反映企業(yè)的經(jīng)營情況。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊性，可以適當(dāng)增補(bǔ)信息披露政策

1、增加土地信息資料，確保使用者能夠全面了解房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模和能力

土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占據(jù)一定的比例，因此房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更好的發(fā)展，就需要土地的成本和土地的儲備狀況進(jìn)行全面定位。部分企業(yè)獲得了成本較低的土地，從而導(dǎo)致他們在市場競爭中獲得較大的優(yōu)勢，也具備了較大的發(fā)展空間和利潤，此時就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為投資者提供詳細(xì)的未來發(fā)展趨勢，使他們能夠?qū)ζ髽I(yè)信息有個全方位的把握，從而產(chǎn)生較高的投資價值。因此在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公布的財務(wù)報告中加入土地儲備量和成本信息是非常有必要的，這些信息不僅能夠準(zhǔn)確定位企業(yè)未來的發(fā)展趨勢，而且還能對市場有個準(zhǔn)確的評估，推動企業(yè)更好、更快的發(fā)展。

2、對于不同的項目要揭露和獲取不同項目現(xiàn)金流信息

在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報告階段，每個分項目都需要揭露現(xiàn)金流量的附加信息，并將其詳細(xì)的陳列在附注中。此過程中，最好以企業(yè)每一個分項目為單位，列出在開發(fā)經(jīng)營過程中每個分項目的現(xiàn)金流向，其中主要包括采購工程所需物資資金、每一筆銷售收到的現(xiàn)金以及支付給工人的工資等，從而確?，F(xiàn)金流向信息的有效性。

三、結(jié)束語

總而言之，新時期我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都需要不斷的改進(jìn)和完善，但是在房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算中出現(xiàn)了一系列問題和缺陷，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。此時，就要求相關(guān)部門根據(jù)市場發(fā)展規(guī)律，不斷補(bǔ)充和完善管理制度，以確保會計核算的準(zhǔn)確性，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。