孫婷婷，劉振華

(1.河海大學(xué)工程管理研究所，江蘇南京 211100；2.中垠地產(chǎn)，山東濟(jì)南 250100）

住宅性能認(rèn)定成功推行的關(guān)鍵影響因素
——以房地產(chǎn)企業(yè)為視角

孫婷婷1，劉振華2

(1.河海大學(xué)工程管理研究所，江蘇南京 211100；2.中垠地產(chǎn)，山東濟(jì)南 250100）

住宅性能認(rèn)定是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的重要內(nèi)容，它對(duì)全面提升住宅綜合質(zhì)量具有十分重要的意義。從房地產(chǎn)企業(yè)的視角出發(fā)，通過(guò)文獻(xiàn)研究，找出企業(yè)是否推行住宅性能認(rèn)定工作的影響因素，并采用DEMATEL模型分析這些影響因素之間的關(guān)系，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不明顯、缺乏綜合型人才、對(duì)住宅性能評(píng)定指標(biāo)體系認(rèn)識(shí)不全面、市場(chǎng)動(dòng)力不足及缺乏有效的激勵(lì)措施是影響住宅性能認(rèn)定在企業(yè)內(nèi)全面推行的關(guān)鍵因素，其中，對(duì)住宅性能評(píng)定指標(biāo)體系認(rèn)識(shí)不全面、市場(chǎng)動(dòng)力不足是影響住宅性能評(píng)定在企業(yè)內(nèi)推行的最根本的因素。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提出相應(yīng)的解決對(duì)策。

住宅性能認(rèn)定；房地產(chǎn)企業(yè)；DEMATEL模型；關(guān)鍵影響因素

“節(jié)約型社會(huì)”、“綠色建筑”、“低碳住宅”認(rèn)可度越來(lái)越高，人們?cè)絹?lái)越關(guān)注住宅的性能，住宅性能認(rèn)定也日益重要。住宅性能認(rèn)定制度隨著住房制度改革的深入和住宅的日益商品化而建立起來(lái)。住宅性能認(rèn)定能對(duì)住宅的綜合性能質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)，全面提高住宅性能品質(zhì)，更好地保障消費(fèi)者權(quán)益，進(jìn)一步加快推進(jìn)我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)化步伐。國(guó)標(biāo)GB/T 50362-2005《住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》多次修訂后從2006年3月l日正式實(shí)施。但是我國(guó)的住宅性能認(rèn)定制度仍處于初級(jí)階段，目前只是在個(gè)別城市進(jìn)行試點(diǎn)，社會(huì)認(rèn)知度不高，而且作為住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的實(shí)踐者和主力軍的企業(yè)對(duì)推進(jìn)住宅性能認(rèn)定工作的積極性不高，有一些房地產(chǎn)企業(yè)的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并沒(méi)有積極地進(jìn)行住宅性能等級(jí)評(píng)定申請(qǐng)，有很多問(wèn)題制約著推廣工作開(kāi)展的步伐。因此，找出住宅性能認(rèn)定在企業(yè)內(nèi)成功推行的關(guān)鍵影響因素并對(duì)其采取針對(duì)性的措施，是全面提高住宅綜合性能，加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化快速發(fā)展的迫切要求。

住宅性能認(rèn)定是指由房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)提交申請(qǐng)，然后由評(píng)審委員會(huì)依據(jù)國(guó)家發(fā)布的商品住宅性能評(píng)定方法，按統(tǒng)一的認(rèn)定程序，對(duì)住宅的綜合性能質(zhì)量進(jìn)行審查，最后由認(rèn)定委員會(huì)來(lái)確定其級(jí)別并頒發(fā)相應(yīng)的級(jí)別證書(shū)和認(rèn)定標(biāo)志。其將住宅的綜合質(zhì)量分為適用性、經(jīng)濟(jì)性、環(huán)境性、安全性和耐久性五個(gè)性能指標(biāo)，每個(gè)性能指標(biāo)下又細(xì)分了多項(xiàng)小指標(biāo)，將這些指標(biāo)作為一個(gè)衡量體系對(duì)住宅進(jìn)行系統(tǒng)全面、合理公正且科學(xué)的評(píng)價(jià)［1］，這種對(duì)住宅性能的綜合評(píng)價(jià)與當(dāng)前中央提倡的建設(shè)低碳住宅、節(jié)能住宅、綠色住宅、可持續(xù)住宅的總目標(biāo)是一致的，具體關(guān)系見(jiàn)圖1。因此，本文中對(duì)住宅性能認(rèn)定是一種廣義的理解。

圖1 住宅性能認(rèn)定與低碳、節(jié)能、綠色、可持續(xù)住宅的關(guān)系

1948年法國(guó)最早制定了建筑新技術(shù)、新產(chǎn)品評(píng)價(jià)認(rèn)定(審定)制度，對(duì)建筑中使用的新產(chǎn)品、新技術(shù)及建造方法進(jìn)行認(rèn)定，此后該制度擴(kuò)展到了整個(gè)歐洲，以一套新建住宅為對(duì)象的“住宅性能評(píng)定制度”(Qualitel)于1974年正式建立。1978年日本建設(shè)省開(kāi)始推行工業(yè)化住宅性能認(rèn)定制度，1999年開(kāi)始住宅性能表示制度，2000年4月1日開(kāi)始實(shí)施《住宅品質(zhì)確保促進(jìn)法》［2］。我國(guó)對(duì)于住宅性能認(rèn)定制度的研究處于初級(jí)階段，是在學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的。因此相關(guān)問(wèn)題的研究還不是很成熟，仍然在探索之中。國(guó)內(nèi)外學(xué)者們的研究方向主要集中在以下幾方面：一是從宏觀、定性的角度來(lái)分析住宅性能認(rèn)定制度。筱冢重夫［3］對(duì)日本的住宅性能保障制度進(jìn)行了介紹，并與中國(guó)的住宅性能認(rèn)定制度進(jìn)行了簡(jiǎn)單的對(duì)比。婁乃琳［4］對(duì)住宅性能認(rèn)定制度的起源與發(fā)展進(jìn)行了回顧，對(duì)我國(guó)的住宅性能認(rèn)定制度的試點(diǎn)實(shí)踐工作進(jìn)行了總結(jié)，并對(duì)住宅性能認(rèn)定制度的發(fā)展與完善提出了自己的對(duì)策與建議。童悅仲［5］對(duì)我國(guó)商品住宅性能認(rèn)定制度進(jìn)行了回顧與總結(jié)，并將中日住宅性能認(rèn)定制度從多個(gè)方面進(jìn)行了對(duì)比，找出了我國(guó)住宅性能認(rèn)定制度存在的問(wèn)題及相應(yīng)的對(duì)策。二是從技術(shù)角度來(lái)解決住宅性能認(rèn)定管理實(shí)踐中的問(wèn)題。鄧曉紅、趙雷［6］從系統(tǒng)需求的角度構(gòu)建了一個(gè)基于Internet的住宅性能認(rèn)定管理信息系統(tǒng)，王文，趙雷［7］構(gòu)建了一個(gè)基于J2EE平臺(tái)的住宅性能評(píng)定系統(tǒng)，這些解決了住宅性能評(píng)定技術(shù)方面的問(wèn)題，從技術(shù)角度提高了住宅性能認(rèn)定工作的科學(xué)與公正。三是對(duì)住宅性能評(píng)定指標(biāo)體系的評(píng)價(jià)方法進(jìn)行完善。高志堅(jiān)［8］通過(guò)將主觀賦權(quán)和客觀賦權(quán)相結(jié)合得出對(duì)住宅性能評(píng)價(jià)的綜合權(quán)重來(lái)對(duì)住宅性能指標(biāo)體系進(jìn)行評(píng)價(jià)。Kang等［9］通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的方式對(duì)四種不同的復(fù)合式住宅的健康住宅品質(zhì)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)住戶是影響住宅健康品質(zhì)的重要因素。胡文發(fā)，姚偉［10］等運(yùn)用模糊層次分析法構(gòu)建了既有住宅性能綜合評(píng)價(jià)模型，對(duì)住宅的6類性能指標(biāo)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)，并提出了對(duì)各類住宅性能進(jìn)行改建的實(shí)施方法。

綜上所述，這些文獻(xiàn)從宏觀角度、技術(shù)層面、評(píng)價(jià)方法上分析住宅性能認(rèn)定制度和住宅性能評(píng)定指標(biāo)體系，能夠加快人們對(duì)住宅性能認(rèn)定的認(rèn)識(shí)，克服了傳統(tǒng)評(píng)價(jià)方法的主觀隨意性，但從企業(yè)的視角對(duì)住宅性能認(rèn)定制度進(jìn)行研究的很少，而且對(duì)住宅性能認(rèn)定在企業(yè)內(nèi)成功推行的關(guān)鍵因素進(jìn)行定量研究的文獻(xiàn)也很少。目前只有趙彥霞、趙雷［11］從博弈論的角度出發(fā)，對(duì)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的博弈以及消費(fèi)者與住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的博弈進(jìn)行了討論，但并沒(méi)有指出住宅性能認(rèn)定在企業(yè)內(nèi)推行面臨的問(wèn)題。婁乃琳［12］討論了推行住宅性能認(rèn)定對(duì)企業(yè)的意義，但沒(méi)有指出企業(yè)應(yīng)如何推行住宅性能認(rèn)定。因此，本文擬從房地產(chǎn)企業(yè)的視角出發(fā)，通過(guò)文獻(xiàn)研究的方法對(duì)住宅性能認(rèn)定在企業(yè)內(nèi)成功推行的影響因素進(jìn)行總結(jié)，參考李可柏［13］、吳彪［14］所用的DEMATEL模型的基本思路，利用DEMATEL模型，找出住宅性能認(rèn)定在企業(yè)內(nèi)成功推行的關(guān)鍵影響因素，并根據(jù)這些關(guān)鍵影響因素提出相應(yīng)的對(duì)策，為房地產(chǎn)企業(yè)推行住宅性能認(rèn)定工作提供理論基礎(chǔ)。

1 提取房地產(chǎn)企業(yè)推行住宅性能認(rèn)定的影響因素

為了能夠精確地分析出住宅性能認(rèn)定在推行中的關(guān)鍵影響因素，通過(guò)閱讀大量相關(guān)文獻(xiàn)資料發(fā)現(xiàn)，齊寶庫(kù)［15］將低碳住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展制約因素歸納為市場(chǎng)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、政策四個(gè)大的方面，18個(gè)小的方面；陳晨，周曉雷［16］從住宅性能認(rèn)定工作的實(shí)踐出發(fā)，發(fā)現(xiàn)這項(xiàng)工作的成功推行受到相關(guān)政策的管理和監(jiān)督機(jī)制、市場(chǎng)化運(yùn)作、評(píng)價(jià)體系及宣傳推廣等方面問(wèn)題的制約；劉新暉［17］通過(guò)對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查了解發(fā)現(xiàn)，一是國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策者對(duì)住宅的綜合質(zhì)量?jī)?nèi)涵的理解不夠全面、完整，二是國(guó)內(nèi)相關(guān)的研究處于初級(jí)階段，住宅產(chǎn)品質(zhì)量的外部制約機(jī)制不夠全面，無(wú)法發(fā)揮作用，這些因素阻礙了住宅性能認(rèn)定工作的開(kāi)展進(jìn)度。

因此，本文結(jié)合上述文獻(xiàn)，按照科學(xué)性、系統(tǒng)性、全面性的原則，整理歸納出了包括主觀和客觀兩個(gè)大的方面、四個(gè)小的方面的影響因素，這些影響因素的選取都來(lái)源于已經(jīng)發(fā)表的研究成果，具備一定的科學(xué)性。具體的影響因素見(jiàn)圖2。

圖2 住宅性能認(rèn)定在企業(yè)內(nèi)推行的影響因素

2 基于DEMATEL模型分析的關(guān)鍵影響因素

2.1 DEMATEL模型的具體分析過(guò)程

上文中已經(jīng)提取了影響住宅性能認(rèn)定在企業(yè)內(nèi)推行的11個(gè)因素，從理論上來(lái)說(shuō)，這11個(gè)因素之間不是完全相互獨(dú)立的關(guān)系，他們之間具體存在什么樣的關(guān)系?在這些因素中哪些是關(guān)鍵的影響因素?這正是本文需要研究的內(nèi)容。DEMATEL模型是一種運(yùn)用矩陣工具與圖論對(duì)系統(tǒng)的相關(guān)因素進(jìn)行分析的方法，通過(guò)收集數(shù)據(jù)并進(jìn)行分析這種定量的方法來(lái)找出系統(tǒng)中影響要素之間的基本邏輯關(guān)系與直接影響關(guān)系，判斷出要素之間關(guān)系的有無(wú)及其強(qiáng)弱，并找出影響系統(tǒng)的關(guān)鍵因素。因此，下文將借助DEMATEL模型及Excel表格工具對(duì)這11個(gè)因素進(jìn)行分析，具體過(guò)程如下：

(1)確定影響因素之間的直接影響程度，構(gòu)建直接影響矩陣X。根據(jù)上文提取的影響因素，為了能夠?qū)τ绊懸蛩刂g的關(guān)系進(jìn)行科學(xué)、客觀的評(píng)價(jià)，在2015年第四屆中國(guó)(沈陽(yáng))國(guó)際現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)上對(duì)參會(huì)的人員進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，具體的評(píng)分細(xì)則見(jiàn)表1。此次調(diào)查中發(fā)放了300份問(wèn)卷，回收了260份，其中有230份有效問(wèn)卷，問(wèn)卷有效回收率為76.67%，這些數(shù)據(jù)比較科學(xué)、有代表性。對(duì)回收的問(wèn)卷進(jìn)行整理匯總，構(gòu)建出直接影響矩陣X(X=［xij］n×n)，xij具體按照表1標(biāo)準(zhǔn)取值，進(jìn)而構(gòu)建出直接影響矩陣，見(jiàn)表2。

表1 具體的評(píng)分細(xì)則

表2 住宅性能認(rèn)定在企業(yè)內(nèi)推行的影響因素的直接影響矩陣

(2)對(duì)直接影響矩陣X進(jìn)行規(guī)范化處理，計(jì)算出規(guī)范化直接影響矩陣G。其中，

根據(jù)公式(1)，得出規(guī)范化直接影響矩陣G，具體見(jiàn)表3。

表3 住宅性能認(rèn)定在企業(yè)內(nèi)推行的影響因素的規(guī)范化直接影響矩陣G

(3)確定綜合影響矩陣T。具體按如下公式進(jìn)行求解。

其中，I為n×n的單位矩陣。根據(jù)公式(2)和表2，利用Excel表格工具得到影響因素的綜合影響矩陣T(表4)。

表4 住宅性能認(rèn)定在企業(yè)內(nèi)推行的影響因素的綜合影響矩陣T

(4)通過(guò)計(jì)算，確定因素之間的影響度和被影響度。矩陣T中的每行元素相加得到因素的影響度f(wàn)i，每列元素相加得到因素的被影響度ei(i=1，2，…，n)，計(jì)算公式如下：

根據(jù)表4、公式(3)和(4)，利用Excel表格工具計(jì)算出住宅性能認(rèn)定在企業(yè)內(nèi)推行的影響因素的影響度f(wàn)i和被影響度ei，具體結(jié)果見(jiàn)表5。

表5 住宅性能認(rèn)定在企業(yè)內(nèi)推行的影響因素的影響度f(wàn)i和被影響度ei

(5)通過(guò)計(jì)算，確定因素之間的中心度與原因度。中心度mi等于因素的影響度與被影響度的和，用中心度來(lái)衡量因素在系統(tǒng)中的作用大小。原因度ni等于因素的影響度與被影響度之間的差值，用原因度來(lái)衡量某個(gè)因素對(duì)系統(tǒng)中其他因素的影響程度大小，如果ni＞0，其為原因因素，表示該因素對(duì)其他因素的影響比較大，如果ni＜0，則為結(jié)果因素，表示該因素受其他因素的影響比較大。具體計(jì)算公式如下：

根據(jù)表5、公式(5)和(6)，計(jì)算住宅性能認(rèn)定在企業(yè)內(nèi)推行的影響因素的中心度與原因度，具體結(jié)果見(jiàn)表6。

表6 住宅性能認(rèn)定在企業(yè)內(nèi)推行的影響因素的中心度mi和原因度ni

(6)繪制因素重要程度的分布圖。根據(jù)表6，以中心度為橫坐標(biāo)，以原因度為縱坐標(biāo)，繪制因素重要程度的分布圖(圖3)。

圖3 住宅性能認(rèn)定在企業(yè)內(nèi)推行的影響因素的重要程度分布

2.2 結(jié)果分析

從圖3中可以看出，F(xiàn)6、F8、F5、F1、F3這五個(gè)因素的中心度比較大，說(shuō)明規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不明顯、缺乏綜合型人才、缺乏有效的激勵(lì)措施、對(duì)住宅性能評(píng)定指標(biāo)體系認(rèn)識(shí)不全面及市場(chǎng)動(dòng)力不足是影響住宅性能認(rèn)定在企業(yè)內(nèi)全面推行的關(guān)鍵因素，應(yīng)該首先從這幾個(gè)方面入手，加快住宅性能認(rèn)定在企業(yè)內(nèi)的推行步伐；其中對(duì)住宅性能評(píng)定指標(biāo)體系認(rèn)識(shí)不全面、市場(chǎng)動(dòng)力不足是影響住宅性能評(píng)定在企業(yè)內(nèi)推行的最根本的原因，這可以從表6和圖3看出；并且，F(xiàn)1、F3這兩個(gè)因素在原因度中小于0而且是最小的。在原因度中F2、F5、F8都大于0，而且是原因度中較大的三個(gè)因素，這表明開(kāi)發(fā)理念存在誤區(qū)，缺乏綜合型人才及有效的激勵(lì)措施，這些是影響住宅性能認(rèn)定在企業(yè)內(nèi)全面推行的直接因素。

此外，從表5可以看出，F(xiàn)8、F5、F11這三個(gè)因素的影響度比較大，表明綜合型人才、有效的激勵(lì)措施、建筑模數(shù)不健全等因素對(duì)其余因素的影響比較大；而F1、F3、F6這三個(gè)因素的被影響度比較大，表明對(duì)住宅性能評(píng)定指標(biāo)體系的認(rèn)識(shí)、市場(chǎng)動(dòng)力及規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)受其余因素的影響比較大。

3 在企業(yè)內(nèi)成功推行住宅性能認(rèn)定的對(duì)策

(1)提高認(rèn)識(shí)，全面認(rèn)識(shí)住宅性能評(píng)定指標(biāo)體系。加快住宅性能認(rèn)定在企業(yè)內(nèi)的推進(jìn)步伐，首先要從思想認(rèn)識(shí)入手，思想決定行為，只有人的思想認(rèn)識(shí)到位了，行動(dòng)才會(huì)達(dá)到同樣的高度，才會(huì)取得理想的結(jié)果。因此，首先，開(kāi)發(fā)企業(yè)要從最高領(lǐng)導(dǎo)者做起，從基層到高層的管理人員要組織并積極參加住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的學(xué)習(xí)活動(dòng)，并認(rèn)真學(xué)習(xí)具體內(nèi)容，明確住宅性能的含義及開(kāi)展住宅性能評(píng)定的意義，全面提高企業(yè)內(nèi)部人員對(duì)住宅性能評(píng)定的認(rèn)識(shí)；其次，可以組織各種類型的活動(dòng)，如知識(shí)有獎(jiǎng)競(jìng)答、知識(shí)辯論賽等活動(dòng)，對(duì)住宅性能認(rèn)定評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面的學(xué)習(xí)和深入理解；對(duì)其五大性能評(píng)定的指標(biāo)體系、技術(shù)要求和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)等可以分解學(xué)習(xí)，對(duì)每一性能進(jìn)行細(xì)致的理解分析，使各指標(biāo)體系理解起來(lái)不再那么繁瑣，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)知道按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)必將督促施工企業(yè)提高自身質(zhì)量管理水平、施工質(zhì)量和進(jìn)度，消除住宅性能認(rèn)定會(huì)影響施工進(jìn)度和質(zhì)量的顧慮。

(2)加大宣傳，增加市場(chǎng)動(dòng)力。由于房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的，需要廣泛的市場(chǎng)動(dòng)力，但是由于目前對(duì)住宅性能認(rèn)定的相關(guān)內(nèi)容宣傳工作不到位，因而消費(fèi)者對(duì)這方面內(nèi)容了解很少，進(jìn)行樓盤選擇的時(shí)候也不會(huì)結(jié)合住宅性能認(rèn)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，造成市場(chǎng)動(dòng)力缺乏，影響了房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)住宅性能認(rèn)定的積極性，因此，市場(chǎng)動(dòng)力不足是影響企業(yè)成功推行住宅性能認(rèn)定的根本原因。因此，發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，一方面，在已有的住宅性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步健全住宅性能認(rèn)定等級(jí)與標(biāo)識(shí)制度；另一方面，通過(guò)加大宣傳力度，加深公眾對(duì)住宅性能的認(rèn)知，鼓勵(lì)消費(fèi)者積極購(gòu)買已通過(guò)性能認(rèn)定的A級(jí)住宅，增加市場(chǎng)動(dòng)力，通過(guò)這種引導(dǎo)，讓住宅性能認(rèn)定成為市場(chǎng)消費(fèi)的主流，讓外在動(dòng)力更強(qiáng)大，激勵(lì)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)積極主動(dòng)地參與住宅性能的認(rèn)定。

(3)政府應(yīng)全面健全激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)企業(yè)的積極性，引導(dǎo)企業(yè)積極推行住宅性能認(rèn)定。企業(yè)推行住宅性能認(rèn)定的積極性不高，很大程度上是因?yàn)橥獠凯h(huán)境缺乏有效的激勵(lì)措施，在這一方面需要政府發(fā)揮引導(dǎo)作用，一方面，可以頒布一些財(cái)政優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)的資金壓力，比如對(duì)于積極申請(qǐng)住宅性能認(rèn)定的房地產(chǎn)企業(yè)可以給予減免稅收的優(yōu)惠、或是給予信貸優(yōu)惠，鼓勵(lì)企業(yè)主動(dòng)推行住宅性能認(rèn)定，提高住宅的綜合性能；另一方面，在道德、聲譽(yù)、企業(yè)信譽(yù)方面建立激勵(lì)機(jī)制，可以將積極申請(qǐng)住宅性能認(rèn)定的企業(yè)利用媒體進(jìn)行公開(kāi)表?yè)P(yáng)，提升企業(yè)信譽(yù)，調(diào)動(dòng)企業(yè)推行住宅性能認(rèn)定的積極性。

(4)積極引進(jìn)綜合型人才，鼓勵(lì)創(chuàng)新。首先，開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)培訓(xùn)工作，可以組織相關(guān)的技術(shù)技能培訓(xùn)、知識(shí)培訓(xùn)，組織公司員工到推行住宅性能認(rèn)定的優(yōu)秀企業(yè)和項(xiàng)目中去認(rèn)識(shí)實(shí)習(xí)，也可以參加政府等相關(guān)部門組織的技術(shù)培訓(xùn)，從基層開(kāi)始積極培養(yǎng)具有專業(yè)素質(zhì)和技能的綜合型人才，提高住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)的相關(guān)人員的專業(yè)素質(zhì)和管理能力。其次，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以和專業(yè)的科研機(jī)構(gòu)或高校合作，各環(huán)節(jié)要以專業(yè)分開(kāi)招聘專業(yè)人員，如土建、安裝的專業(yè)人員要分開(kāi)招聘，可以以資金鼓勵(lì)、技術(shù)支持等手段積極引進(jìn)擁有專業(yè)技術(shù)知識(shí)和管理知識(shí)的綜合型人員，提高公司整體的專業(yè)素質(zhì)和能力。

(5)做好成本管控，擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標(biāo)以成本為重，但是在具體實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)實(shí)際成本高于預(yù)期成本的情況，因此，做好成本管控對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。性能認(rèn)定的項(xiàng)目與普通的工程項(xiàng)目相比，成本相對(duì)較高，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不是很明顯。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)在做好住宅性能認(rèn)定的同時(shí)，還要建立完善的成本管控體系，在前期要進(jìn)行深入、全面的市場(chǎng)調(diào)研，可以參觀一些已經(jīng)進(jìn)行住宅性能認(rèn)定的項(xiàng)目，制定一個(gè)合理的項(xiàng)目成本和預(yù)算指標(biāo)，在某些環(huán)節(jié)和條件下可以通過(guò)適當(dāng)?shù)乜刂埔恍﹨?shù)、材料等來(lái)控制成本，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效的管控。

4 結(jié)語(yǔ)

目前很多學(xué)者主要從宏觀角度對(duì)住宅性能認(rèn)定進(jìn)行定性分析研究，從微觀的角度來(lái)分析開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)推行住宅性能認(rèn)定的影響因素的研究比較缺乏。本文通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷得到數(shù)據(jù)并運(yùn)用DEMATEL模型對(duì)住宅性能認(rèn)定在企業(yè)內(nèi)成功推行的影響因素之間的關(guān)系進(jìn)行定量分析，通過(guò)分析得出規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不明顯、缺乏綜合型人才、對(duì)住宅性能評(píng)定指標(biāo)體系認(rèn)識(shí)不全面、市場(chǎng)動(dòng)力不足及缺乏有效的激勵(lì)措施是影響住宅性能認(rèn)定在企業(yè)內(nèi)全面推行的關(guān)鍵因素，并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策，希望通過(guò)本文的研究能使房地產(chǎn)企業(yè)在推行住宅性能認(rèn)定工作中有所借鑒，提高對(duì)住宅性能認(rèn)定的認(rèn)識(shí)和住宅的綜合質(zhì)量，做到理論和實(shí)踐相結(jié)合。

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Key Affecting Factors the Successful Imp lementation of Residential Performance Determ ination——From the Perspective of Real Estate Enterprises

SUN Ting-ting1，LIU Zhen-hua2
(1.Institute of Engineering Management，Hohai University，Nanjing 211100，China； 2.Zhongyin Estate，Jinan 250100，China)

Residential performance determination is an important part of promoting the housing industrymodernization，it has very important significance effect on improving the overall quality of residential housing.From the perspective of real estate enterprises，this paper finds out the factors that enterprises carry out residential performance determination by themethods of literature research，and to analyze the relationship between these factors by using DEMATELmodel.Itwas found that the scale economic effect is not obvious，lack of comprehensive talents，the understanding of the residential performance evaluation index system is not comprehensive，lackingmarket power and lack of effective incentive measures are the key factors affecting residential properties identified in the enterprise-wide implementation.Among them，incomplete understanding the residential performance evaluation index system and lack ofmarket power is themost fundamental reason.Finally，based on the results of the research，corresponding countermeasures are put forward.

residential performance determination；real estate enterprises；decision-making and trial evaluation model；key factors

F423

A

2095-0985(2015)04-0079-06

2015-06-15

2015-09-08

孫婷婷(1990-)，女，山東威海人，碩士研究生，研究方向?yàn)榻ㄔO(shè)工程管理(Email：1791289785@qq.com)

劉振華(1987-)，男，山東威海人，工程師，研究方向?yàn)榻ㄔO(shè)工程管理(Email：425562897@qq.com)