新常態(tài)下中國房地產(chǎn)業(yè)的特征表現(xiàn)

楊曉光

[摘 要] 房地產(chǎn)業(yè)作為國計民生的產(chǎn)業(yè)，關系著國家的繁榮富強和民眾的幸福安康。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的階段看，房地產(chǎn)市場高速增長的時代已經(jīng)結束，中高速增長將是房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài);從房地產(chǎn)業(yè)的作用看，房地產(chǎn)業(yè)全面發(fā)揮為人民群眾提供住房保障和住房改善的功能并成為民生產(chǎn)業(yè)將成為新常態(tài);從房地產(chǎn)市場調控手段來看，房地產(chǎn)市場調控逐漸減少行政手段，由市場配置資源，以經(jīng)濟、法律手段監(jiān)管市場將成為新常態(tài);從房地產(chǎn)市場的功能看，成熟的房地產(chǎn)市場機制以及完備的住房保障制度成為我國現(xiàn)代住房制度的有力支撐，也使住房供應的市場化和保障化成為房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài);從房地產(chǎn)市場的供求關系來看，房地產(chǎn)市場供求趨于均衡并進入存量房時代將成為新常態(tài)。

[關鍵詞] 中國;房地產(chǎn)業(yè);新常態(tài);特征表現(xiàn)

[中圖分類號] F470 [文獻標識碼] B

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關系著國計民生，近十年它的高速發(fā)展，在拉動了我國國民經(jīng)濟的快速增長的同時，高房價也給普通民眾的生活帶來了諸多壓力。同我國經(jīng)濟一樣，房地產(chǎn)業(yè)也進入了增長速度換擋期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期“三期”疊加時期，面對深化房地產(chǎn)業(yè)市場化改革的各種矛盾和問題，要“認識新常態(tài)，適應新常態(tài)，引領新常態(tài)”，其中，首要任務便是要認識房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)?；谶@樣的思想，本文從我國房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)的形成出發(fā)，擬研究新常態(tài)下中國房地產(chǎn)業(yè)的特征表現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)的形成

改革開放之初，鄧小平同志就提出了住房商品化和私有化的改革思路，隨著土地使用制度、金融信貸體制和住房制度改革的推進，房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了從單一的計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制的轉變。雖然房地產(chǎn)業(yè)進行市場化的制度變遷是大勢所趨，但隨著時間推移，房地產(chǎn)業(yè)逐漸背離了當初制度變遷的初衷1。過度的商品化、投機性購房以及官商勾結，使得房價高企，超過了普通居民的購買力水平，房地產(chǎn)過熱甚至脫離了理性發(fā)展的軌道，政府的限購令等舉措也一度未能遏制住其價格虛高上揚的勢頭。

2014年以來，由于多方因素的作用，房地產(chǎn)市場總體開始回歸理性：一方面表現(xiàn)為增速放緩。包括房價、以及房地產(chǎn)投資和銷售在內(nèi)的增長速度，都已經(jīng)明顯放慢;另一方面表現(xiàn)為市場調整速度加快。房價調整實現(xiàn)了由點到面展開，區(qū)域性房價調整成為主流，并且調整的速度也在加快。不同于2008、2011年市場調整的是，此次調整不是由政策性壓制引起，而是基于以下兩點原因：一是資金價格上漲，引起開發(fā)信貸、住房按揭收緊;二是全國樓市供應不再不足，有些城市甚至出現(xiàn)了供應過剩2。綜觀我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，可以看出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了新常態(tài)。

我國經(jīng)濟新常態(tài)曾被總結成“中高速”、“優(yōu)結構”、“新動力”、“多挑戰(zhàn)”這四個主要特征表現(xiàn)，并且在我國國民經(jīng)濟各個行業(yè)中可以找出他們的具體表現(xiàn)，因而，可以說這四個詞精要地總結出了各行各業(yè)新常態(tài)的共同特征。但事物除了共性之外，也有各自的個性。房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)獨特的形成歷史，注定了它在深化改革歷史新時期多樣化的特征表現(xiàn)。

三、新常態(tài)下中國房地產(chǎn)業(yè)的特征表現(xiàn)

（一）中高速增長

住房制度改革對于潛在住房需求的釋放、相對寬松的貨幣環(huán)境以及經(jīng)濟高速增長帶來的人民收入提高，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境，使得過去十年我國房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了極為高速的增長。但投資、投機性購房破壞了房地產(chǎn)的市場化進程，房價虛高不下，使其違背了價格與價值的市場規(guī)律。房地產(chǎn)業(yè)的高速增長具有極大的不穩(wěn)定性和不可持續(xù)性，一旦高房價泡沫破裂，將帶來極大的經(jīng)濟風險和社會危害，因而，在未來這樣的高速增長不會繼續(xù)維持，像超發(fā)貨幣、“土地財政”等政府行為將得到有效治理，政府會繼續(xù)采取舉措平抑投資性和投機性需求，房地產(chǎn)業(yè)高速增長勢頭將得到遏制，最終實現(xiàn)房價的平穩(wěn)著陸。因而，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的階段看，房地產(chǎn)市場高速增長的時代已經(jīng)結束，中高速增長將是房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)。

（二）民生產(chǎn)業(yè)

近十多年來房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，雖然強勁地拉動了經(jīng)濟增長，但并沒有帶來人民群眾幸福感的普遍提高。政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，未能多加注意其在住房制度中的公共產(chǎn)品和民生產(chǎn)業(yè)的屬性，沒能及時引導它的發(fā)展方向，導致房價飆升，甚至政府多方調控也收效甚微。房價高企，使得購房壓力一直是工薪階層不可承受之重，甚至出現(xiàn)了“房奴”的稱謂。房地產(chǎn)業(yè)與人民群眾的基本生活息息相關的事實，引發(fā)了政府對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的反思和對房地產(chǎn)業(yè)的重新定位，房地產(chǎn)不但要拉動國民經(jīng)濟的發(fā)展，而且應該有助于改善人民生活，提升人民群眾的幸福感。否則，經(jīng)濟的發(fā)展也不能持續(xù)。于是，政府明確提出“居者有其屋”、“人人享有適當?shù)淖》俊薄ⅰ白∮兴印边@樣關系國計民生的目標，將住房需求定為最基本的社會需求，也是最基本的公民權利。從房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用來看，房地產(chǎn)業(yè)既要解決人們的民生問題，又要促進經(jīng)濟的發(fā)展，就需要將其由支柱產(chǎn)業(yè)轉變?yōu)槊裆a(chǎn)業(yè)。因而，從房地產(chǎn)業(yè)的作用看，房地產(chǎn)業(yè)全面發(fā)揮為人民群眾提供住房保障和住房改善的功能并成為民生產(chǎn)業(yè)將成為新常態(tài)。

（三）市場配置資源

十八屆三中全會出臺的《決定》指出要“緊緊圍繞市場在資源配置中起決定性作用深化經(jīng)濟體制改革”，“凡是由市場形成價格的都交給市場，政府不進行不當干預”。深化房地產(chǎn)業(yè)市場化改革，同樣應該堅持由市場主導資源配置。房價理應由市場供求產(chǎn)生，只要其處于合理范圍內(nèi)時，政府就應由市場去調節(jié)房價。政府自身的職責則在于加強市場監(jiān)管，構建房地產(chǎn)市場的良好秩序，遏制投機性炒房行為。另外，監(jiān)管手段應以經(jīng)濟、法律等為主，減少行政性干預3。從房地產(chǎn)市場調控手段來看，房地產(chǎn)市場調控逐漸減少行政手段，由市場配置資源，以經(jīng)濟、法律手段監(jiān)管市場將成為新常態(tài)。

（四）住房供應的市場化和保障化

面對“住房困難家庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足、住房資源配置不合理不平衡等問題”，習近平總書記在2013年明確指出：“從我國國情看，總的方向是構建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系”，“加強推進住房保障和供應體系建設，要處理好四個關系，一是政府提供公共服務和市場化關系，二是住房發(fā)展的經(jīng)濟功能和社會功能關系，三是需要與可能的關系，四是住房保障和防止福利陷阱的關系”。因而，在政府發(fā)揮其“看的見的手”出臺保障住房舉措的同時，房地產(chǎn)業(yè)應當承擔它在住房保障的主體功能和作用，具體來講，住房市場化依然是以經(jīng)濟效率作為前提，發(fā)揮其消費功能，帶動經(jīng)濟增長，但要注意限制投資性消費和投機性炒作行為;住房保障化則要以公平、公正、公開為原則。從房地產(chǎn)市場的功能看，成熟的房地產(chǎn)市場機制以及完備的住房保障制度成為我國現(xiàn)代住房制度的有力支撐，也使住房供應的市場化和保障化成為房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)。endprint

（五）供求趨于均衡

從日本、德國等房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)驗來看，在人口較快增長而住房總量不足的階段，會出現(xiàn)大規(guī)模的住房建設，而在戶均住房超過一套后，達到住房建設峰值，之后，隨著人口增長速度的減緩以及住房短缺問題的解決，新建住房數(shù)量將呈現(xiàn)下降趨勢，房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段也將從快速發(fā)展向平穩(wěn)發(fā)展演進。根據(jù)最新的全國人口普查數(shù)據(jù)以及近幾年住房竣工量等數(shù)據(jù)，推算出我國戶均住房已達到一套的閥值，這彰示著新建住房作為市場交易主體的格局已經(jīng)發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場開始進入存量房時代。從數(shù)據(jù)來看，北京、上海等一線城市的存量房交易占比已經(jīng)超過一半，已經(jīng)步入存量房時代;隨著房地產(chǎn)建設規(guī)模的持續(xù)增長，二線城市也將步入存量房時代。當城鎮(zhèn)化趨于穩(wěn)定階段，城市人口不再穩(wěn)步增長時，三四線城市也必將步入存量房時代4。從房地產(chǎn)市場的供求關系來看，房地產(chǎn)市場供求趨于均衡并進入存量房時代將成為新常態(tài)。

四、結論

房地產(chǎn)業(yè)既是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，也與人民生活息息相關，它的良性發(fā)展牽涉著國家的繁榮昌盛和民眾的幸福安康，因而，在深化改革的新時期，房地產(chǎn)業(yè)將面臨著深刻的體制變革。對于未來房地產(chǎn)業(yè)的變化趨勢，本文從房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)的形成出發(fā)，研究了新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)的特征表現(xiàn)，得到了如下結論：

從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的階段看，房地產(chǎn)市場高速增長的時代已經(jīng)結束，中高速增長將是房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài);從房地產(chǎn)業(yè)的作用看，房地產(chǎn)業(yè)全面發(fā)揮為人民群眾提供住房保障和住房改善的功能并成為民生產(chǎn)業(yè)將成為新常態(tài);從房地產(chǎn)市場調控手段來看，房地產(chǎn)市場調控逐漸減少行政手段，由市場配置資源，以經(jīng)濟、法律手段監(jiān)管市場將成為新常態(tài);從房地產(chǎn)市場的功能看，成熟的房地產(chǎn)市場機制以及完備的住房保障制度成為我國現(xiàn)代住房制度的有力支撐，也使住房供應的市場化和保障化成為房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài);從房地產(chǎn)市場的供求關系來看，房地產(chǎn)市場供求趨于均衡并進入存量房時代將成為新常態(tài)。

[參 考 文 獻]

[1]范志勇.中國房地產(chǎn)政策回顧與探析[J].學術交流，2008（8）：60-66

[2]劉維新.新中國成立60年來房地產(chǎn)業(yè)的制度變遷[J].中國房地信息，2009（10）：30-35

[3]黃范章.房地產(chǎn)市場“亂象”的體制根源及整治[J].開放導報，2007（3）：29-32

[4]穆子例.房地產(chǎn)業(yè)“新常態(tài)”的若干表現(xiàn)[J].上海房地產(chǎn)，2014（10）：7-9

[責任編輯：潘洪志]endprint