郭治國(guó)

(周口市房地產(chǎn)交易管理處,河南周口 466000)

對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)論述

郭治國(guó)

(周口市房地產(chǎn)交易管理處,河南周口 466000)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及城市化的快速推進(jìn),促使了我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展。而房地產(chǎn)業(yè)作為涉及面較廣、關(guān)聯(lián)性較高的產(chǎn)業(yè),對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做了巨大的貢獻(xiàn),并逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),而且在很大程度上也改善了人民的物質(zhì)生活條件。同是,由于我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還處一個(gè)不成熟的階段,所以這其中還出現(xiàn)了很多問(wèn)題,這些問(wèn)題不僅不利于房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展,也不利于人民生活水平的提高以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體健康發(fā)展。本文主要從我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了詳實(shí)的分析。希望能與各界同仁共勉。

房產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢(shì)

1　引言

從國(guó)家對(duì)住房進(jìn)行貨幣化改革以來(lái)，使得房地產(chǎn)價(jià)格飛速上揚(yáng)，并在2008年使上升指數(shù)達(dá)到高峰。即使在全球性的金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)也僅僅是出現(xiàn)了小幅度的下滑，隨后又出現(xiàn)了急速的上漲。2010年，我國(guó)政府采取了相關(guān)措施遏制了房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)速上漲，截止到目前，雖然房地產(chǎn)的銷(xiāo)售量在減少，但是，房?jī)r(jià)卻仍然在普通百姓的承受能力之外，并沒(méi)有明顯下降。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然呈現(xiàn)出一片繁榮景象，但其中仍然存在著很多不容忽視的問(wèn)題，這些問(wèn)題的不斷出現(xiàn)主要是受結(jié)構(gòu)性因素和政策性因素的影響。這其中，結(jié)構(gòu)性因素是長(zhǎng)期發(fā)展的結(jié)果，其主要是由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)和對(duì)外貿(mào)易發(fā)展不平衡所導(dǎo)致的。政策性因素主要由政府調(diào)控行為不當(dāng)、金融政策、住房保障政策等的影響。

2　我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著地產(chǎn)熱的不斷發(fā)酵，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已處于高風(fēng)險(xiǎn)的不利狀態(tài)，對(duì)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的研究和分析有利于促進(jìn)我國(guó)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良性健康的發(fā)展。

2.1房?jī)r(jià)不斷大幅攀升

目前，我國(guó)正處在大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的初級(jí)階段，城市人口的不斷增長(zhǎng)必然會(huì)引起住房需求的大幅增長(zhǎng)。而土地是稀缺資源，它的開(kāi)發(fā)與控制權(quán)都在政府手里，造成了市場(chǎng)的不斷缺位，出現(xiàn)了住房供不應(yīng)求現(xiàn)象，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲。房?jī)r(jià)的不斷上漲致使使大多數(shù)消費(fèi)者和投資者一致認(rèn)為房產(chǎn)會(huì)持續(xù)升值，具有很大的投機(jī)價(jià)值。房地產(chǎn)不斷投機(jī)的欲望增大對(duì)市場(chǎng)的需求，同時(shí)地產(chǎn)商也因?yàn)檫@種錯(cuò)誤的意識(shí)不斷抬高價(jià)格。消費(fèi)者和投機(jī)者對(duì)未來(lái)價(jià)格偏高的預(yù)測(cè)使現(xiàn)在的價(jià)格呈現(xiàn)偏離正常的增長(zhǎng)趨勢(shì)，使得房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)高風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展造成不良影響。

2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)本身存在的問(wèn)題

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，高端住房供過(guò)于求，而普通住房和保障性住房的供給量較少。供需結(jié)構(gòu)的不合理性也就直接導(dǎo)致了價(jià)格上漲。為此而產(chǎn)生的房地產(chǎn)高風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象，對(duì)改善人民的生活質(zhì)量、提高人民的生活水平有很不利的影響。另外，由于地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)一致處在一個(gè)很高的水平，而進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有具體的準(zhǔn)入規(guī)則，促使許多投資者紛紛加入該行業(yè)，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)良莠不齊，更有甚者為了利益成立臨時(shí)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂的管理，使得我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)還未發(fā)展成熟就出現(xiàn)了很多問(wèn)題。

2.3我國(guó)的地產(chǎn)金融體系不規(guī)范

目前，我國(guó)的地產(chǎn)金融已完成了基本的制度建設(shè)，并在原有規(guī)模的基礎(chǔ)上不斷呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但其中仍然存在一些問(wèn)題亟待解決，如果措施不當(dāng)將直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景。首先，房地產(chǎn)行業(yè)的貸款長(zhǎng)期傾向于開(kāi)發(fā)貸款，而普通住房信貸發(fā)展不足。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的西方國(guó)家，住房消費(fèi)信貸占整個(gè)房地產(chǎn)信貸總額的70%左右，相比我國(guó)，地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)信貸占房地產(chǎn)貸款比例最大的銀行還不到10%，僅占銀行全部貸款總量的1%。其次，住房消費(fèi)信貸無(wú)形中也給銀行帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)。貸款資金來(lái)源問(wèn)題、貸款資產(chǎn)流動(dòng)性不足、金融二級(jí)市場(chǎng)缺位都有可能給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。另外，抵押制度、抵押保險(xiǎn)制度、個(gè)人信用制度、房地產(chǎn)信息體系不健全及政府干預(yù)失誤等，都是引起地產(chǎn)行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)的隱患。

3　房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的問(wèn)題及措施

我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在許多問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)方面主要是我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)在商業(yè)銀行過(guò)于集中，個(gè)人的住房信貸可能出現(xiàn)違約。從房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新方面來(lái)說(shuō)，也還是存在一些問(wèn)題，比如，商業(yè)銀行，還有其他的一些金融機(jī)構(gòu)往往在經(jīng)營(yíng)行為中存在不規(guī)范、不科學(xué)、不理性，急功近利，把房地產(chǎn)信貸當(dāng)做“優(yōu)良資產(chǎn)”對(duì)待，從而容易引發(fā)一系列問(wèn)題。針對(duì)這些問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)一定要及時(shí)采取積極的措施，避免高風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

3.1加強(qiáng)對(duì)境外個(gè)人和機(jī)構(gòu)在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的監(jiān)管

國(guó)外的個(gè)人和機(jī)構(gòu)進(jìn)入我國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)后，我國(guó)要加大對(duì)他們的監(jiān)控力度，完善境內(nèi)登記制度、購(gòu)房統(tǒng)計(jì)和外資開(kāi)發(fā)，加強(qiáng)管理跨境的外匯資金流動(dòng)，嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為和違法違規(guī)流出流入行為。

3.2金融服務(wù)要政策性向普通消費(fèi)者傾斜

我國(guó)的一項(xiàng)重要社會(huì)保障制度就是保障中低收入人群人人有房住，為了解決這部分人員的住房問(wèn)題，政府理應(yīng)出一份力量，制定一項(xiàng)針對(duì)中低收入者的住房政策性金融服務(wù)。有許多西方國(guó)家在這個(gè)方面都取得了很好的效果。在在美國(guó)，實(shí)行的是“居者有其屋”;在新加坡，實(shí)行的是住房公積金制度。這些例子都很成功，我國(guó)可以借鑒他們的成功典范。我們也應(yīng)該加強(qiáng)制度管理，逐步完善住房公積金制度，對(duì)中低收入者購(gòu)買(mǎi)普通住房時(shí)提供信用擔(dān)保或者貸款貼息等等。

3.3要有創(chuàng)新地產(chǎn)金融產(chǎn)品服務(wù)

相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)該將房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分化，首先，將購(gòu)房人群分成剛踏入社會(huì)的年青消費(fèi)者、低收入家庭、中高收入家庭等，開(kāi)發(fā)出適合不同人群的住房金融產(chǎn)品。其次，在房地產(chǎn)管理、租賃、買(mǎi)賣(mài)、收購(gòu)和開(kāi)發(fā)等環(huán)節(jié)，都應(yīng)該向人們提供優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)。另外，還要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的多元化，形成資產(chǎn)證券化、企業(yè)債券、投資基金和房地產(chǎn)信托等為一體的新式房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

3.4地產(chǎn)金融要多層次、全方位

在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)要想良性健康發(fā)展，就必須建設(shè)全方位的、多層次金融服務(wù)的市場(chǎng)體系，除了原有信貸市場(chǎng)進(jìn)行的間接融資之外，還要建立資本市場(chǎng)，進(jìn)行直接的融資。除了由一級(jí)市場(chǎng)來(lái)提供直接的融資服務(wù)外，還要建立二級(jí)市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行分擔(dān)一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，從而解決住房貸款的資金流動(dòng)性、期限錯(cuò)配等問(wèn)題。此外，還要優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的環(huán)境，加快建設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易制度，積極扶持信貸、擔(dān)保、保險(xiǎn)、房產(chǎn)中介和房產(chǎn)評(píng)估等為一體的房地產(chǎn)金融服務(wù)市場(chǎng)體系等，以便為促進(jìn)地產(chǎn)金融服務(wù)市場(chǎng)良性健康的發(fā)展。

4　我國(guó)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也處于重要的地位，它不僅改善了人們生活的質(zhì)量，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也起到很大的推動(dòng)作用，因此，未來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要良性、健康的發(fā)展是一個(gè)必然的趨勢(shì)。

4.1房產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟

現(xiàn)階段，雖然我國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還處于發(fā)展的瓶頸期，但總體來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還處于較規(guī)范較繁榮的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于一個(gè)上升的時(shí)期，因此，未來(lái)的地產(chǎn)發(fā)展，市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用定會(huì)體現(xiàn)出來(lái)，加上國(guó)家政策的調(diào)控與積極有效地引導(dǎo)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在改善人民生活以及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面一定會(huì)起著巨大的作用。

4.2房?jī)r(jià)將會(huì)日趨穩(wěn)定

由于在過(guò)去的幾年里，房?jī)r(jià)上升過(guò)快，這不僅給人們的生活帶來(lái)了影響，甚至還可能影響到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是，我們也不能否認(rèn)，房?jī)r(jià)正在與我國(guó)經(jīng)濟(jì)成正向發(fā)展的關(guān)系，只要我國(guó)的經(jīng)濟(jì)可以保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，政府調(diào)控措施到位，那么，房?jī)r(jià)一定會(huì)穩(wěn)定在一個(gè)合理的范圍。這兩年的房?jī)r(jià)環(huán)比下降正好印證了這一觀點(diǎn)。因此，未來(lái)的房?jī)r(jià)必定會(huì)日趨穩(wěn)定。

4.3未來(lái)的地產(chǎn)業(yè)將依中低收入者為主要對(duì)象

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)這個(gè)大商海中的任何行業(yè)都是由規(guī)律可循的，地產(chǎn)業(yè)也不例外。在國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策不斷調(diào)控下，房地產(chǎn)業(yè)將步入更正規(guī)的發(fā)展模式，未來(lái)的地產(chǎn)投資者一定會(huì)依改善普通人民群眾的居住環(huán)境為己任，并逐漸開(kāi)辟出一條節(jié)約資源與改善環(huán)境的良性發(fā)展道路，為提高人們的生活水平質(zhì)量及促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)良性健康的發(fā)展發(fā)揮著自己應(yīng)有的作用。

4.4國(guó)家對(duì)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)積極調(diào)控

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性，國(guó)家要出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控政策，以保證地產(chǎn)業(yè)的良性健康發(fā)展。首先，要對(duì)惡性囤地現(xiàn)象，加大打擊力度，以保證土地供應(yīng)的健康發(fā)展。其次，針對(duì)市場(chǎng)住房供求緊張情況，適時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)稅制度的改革，從而為建立房地產(chǎn)市場(chǎng)良性有序健康的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。合理的對(duì)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革與比例調(diào)整，可以促進(jìn)其健康、穩(wěn)定的發(fā)展，也可以為國(guó)家經(jīng)濟(jì)添磚加瓦保駕護(hù)航。

5　結(jié)語(yǔ)

由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)跟人們的生活聯(lián)系比較緊密，所以它發(fā)展的好壞直接關(guān)系著國(guó)家和人們的切身利益。為了保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展并保障人民的住房需求，我國(guó)需要加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫發(fā)生。這些不僅需要房地產(chǎn)行業(yè)自身積極的整改，同時(shí)還需要國(guó)家積極地進(jìn)行政策性的調(diào)控，采取有效措施加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，科學(xué)規(guī)劃建設(shè)用地、充分發(fā)揮政府的經(jīng)濟(jì)職能作用、加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控，有效控制地價(jià)，只有這樣才能進(jìn)一步確保房地產(chǎn)市場(chǎng)良性健康有序的發(fā)展下去，帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。

[1]劉曉燕.淺析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].時(shí)代金融,2011(30).

[2]姬建朝.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析[J].中國(guó)外資, 2012(7).

[3]張燕生.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)[J].中國(guó)市場(chǎng),2010(31).

[4]黃平,吳春義.我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀以及趨勢(shì)分析[J].新建設(shè):現(xiàn)代物業(yè)上旬刊,2011(11).

郭治國(guó)(1976—),男,河南扶溝人,本科,畢業(yè)于鄭州大學(xué)法學(xué)院,經(jīng)濟(jì)師,研究方向:房地產(chǎn)交易管理。