龔小鋒

鐵獅門，一個聽上去熟悉卻又陌生的名稱。從萬科和鐵獅門合作投資北美項目開始，這一美國地產(chǎn)商才逐漸被中國房地產(chǎn)業(yè)界所熟知。它既是美國最大的地產(chǎn)商之一，又是一家非上市的私人家族公司。但如今，公開表示要學(xué)習(xí)鐵獅門的就有萬科和朗詩地產(chǎn)等房企。

掘金中國

鐵獅門與內(nèi)地房企的合作不時見諸媒體。8月19日，海航投資發(fā)布公告稱，公司于8月18日與鐵獅門簽署了《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，加強(qiáng)和深化境內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)和投資領(lǐng)域的全面合作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)和資源共享。

此前，還有市場消息稱，萬科與投資公司太盟投資集團(tuán)及鐵獅門合作，期望以約35.7億元人民幣從瑞安房地產(chǎn)手中收購企業(yè)天地三期，并在市場籌辦等值5.09億美元的貸款。

鐵獅門還與中國伙伴合作投資美國項目。最受關(guān)注的無疑是2013年2月，鐵獅門和萬科集團(tuán)合作在舊金山建造兩座豪華公寓大樓。此后，鐵獅門宣布將與中國人壽和中國平安合作發(fā)展美國波士頓海港區(qū)四號碼頭項目，這促成兩家壽險公司首次在美投資房地產(chǎn)。

2006年，鐵獅門撬開中國市場大門，開發(fā)天津的一處聯(lián)排別墅。此后，鐵獅門為中國房地產(chǎn)市場設(shè)立專項房地產(chǎn)投資基金，開始相繼在中國上海、成都、蘇州等城市開發(fā)項目，包括位于上海的旗艦項目尚浦領(lǐng)世，成都的晶融匯和麓嶺匯，蘇州的蘇悅廣場。

“多數(shù)歐美等發(fā)達(dá)國家地產(chǎn)商對進(jìn)入中國還是有所顧慮，包括對中國的房地產(chǎn)泡沫的顧慮，以及對一些潛規(guī)則的擔(dān)憂。鐵獅門是這當(dāng)中能夠比較深入中國的一家美國地產(chǎn)商。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示。

鐵獅門總裁兼聯(lián)席首席執(zhí)行官徐瑞柏（Rob Speyer）此前曾表示，中國是鐵獅門發(fā)展最快的一條業(yè)務(wù)線，鐵獅門將持續(xù)加大在中國尤其是上海區(qū)域的投資開發(fā)力度，并加強(qiáng)與國內(nèi)優(yōu)秀房企和投資商的合作。

其中，鐵獅門攜手陸家嘴集團(tuán)介入了前灘板塊的開發(fā)。2013年9月25日，鐵獅門與陸家嘴集團(tuán)宣布成立合資公司，共同開發(fā)位于上海前灘國際商務(wù)區(qū)的綜合體項目，推動前灘地區(qū)成為上海最具吸引力的商務(wù)區(qū)之一，該項目已經(jīng)于去年底正式啟動。

紐約大地主

鐵獅門的歷史可以追溯到1898年創(chuàng)立的鐵獅門地產(chǎn)和建筑公司，此后分拆為三家私人公司。1978年，羅伯特·蒂施曼和徐杰儒創(chuàng)立了現(xiàn)在的鐵獅門地產(chǎn)公司。

鐵獅門擅長在大型地標(biāo)樓宇的建設(shè)、收購、重建與管理，由于紐約繁華地帶的歷史性地標(biāo)建筑幾乎都與鐵獅門有關(guān)，鐵獅門堪稱紐約“地主”。

根據(jù)地產(chǎn)信息公司CoStar Group的數(shù)據(jù)，今年上半年紐約地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主前十位的排位顯示。前四位業(yè)主控制了將近20%的市場份額。其中，只有鐵獅門是一家未上市私人房地產(chǎn)公司，其以一個家族之力，控制紐約超過4%的商業(yè)地產(chǎn)。其余三家，都是公開上市的房地產(chǎn)投資基金。

此外，紐約前十位的其他幾家房地產(chǎn)家族生意僅限于紐約，唯獨(dú)鐵獅門業(yè)務(wù)遍及全美和世界其他地區(qū)。其在中國的地產(chǎn)儲備面積已達(dá)160萬平米，成為北美以外的最大業(yè)務(wù)地區(qū)。

公開資料顯示，1978年至今，鐵獅門收購、開發(fā)及管理了350余個項目，總面積超過1150萬平方米；在美國、歐洲、拉美和亞洲各地創(chuàng)造了總值超過720億美元的房地產(chǎn)業(yè)績。

事實(shí)上，鐵獅門對這些地標(biāo)建筑的收購、重建和出租，并非簡單的地產(chǎn)零售業(yè)務(wù)，而是通過每年持續(xù)追加投資，讓建筑保持長久的生命力，使其成為商業(yè)、文化和社區(qū)的中樞。

如1996年，鐵獅門收購了洛克菲勒中心之后，并進(jìn)行了修繕與重建，成為世界上最繁華的城市中心之一。除了洛克菲勒中心，鐵獅門還收購和改造了紐約另一地標(biāo)建筑，1931年建成的克萊斯勒大廈，為甲級辦公物業(yè)樹立了新標(biāo)準(zhǔn)。

如今，中國市場已迅速超越其在北美、歐洲、巴西和印度的市場，成為發(fā)展最快的、最大的一個區(qū)域市場。根據(jù)鐵獅門公布的數(shù)據(jù)，到2013年年底，鐵獅門在中國已擁有200萬平方米的地產(chǎn)項目，運(yùn)行著兩只規(guī)模合計約42億元的人民幣房地產(chǎn)基金。

王永平認(rèn)為，鐵獅門在中國進(jìn)行項目合作，更多的是尋找合作伙伴，通過設(shè)立房地產(chǎn)投資基金的模式，提供資金支持，其可以募集到較低的海外資金，“外資企業(yè)在中國設(shè)立地產(chǎn)基金，只要通過審批就可以。”

盡管鐵獅門實(shí)力雄厚，但在財務(wù)上十分謹(jǐn)慎，并且“拿地只用現(xiàn)金”。徐瑞柏曾表示：“鐵獅門在財務(wù)上非常保守，公司的企業(yè)負(fù)債是零。獲取土地的價格是我們在中國投資所考量的最大的因素，我們對于土地的投資極端謹(jǐn)慎，我們拿地只用現(xiàn)金?！?/p>

模式難學(xué)

鐵獅門在國際高端房地產(chǎn)領(lǐng)域有著良好的口碑。深圳世聯(lián)行地產(chǎn)董事長陳勁松曾經(jīng)總結(jié)未來開發(fā)商的三大主要形式，除了收租類、代建類之外，其中一種將以投行類形式存在，典型代表則是美國鐵獅門為代表的行業(yè)金融投資商。

無論是鐵獅門還是凱德置地，都橫跨地產(chǎn)、金融兩界，基本涵蓋了產(chǎn)品增值的每一個環(huán)節(jié)，除擁有強(qiáng)大的基金管理能力外，在開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)積累和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)也極為深厚。

其所采取的是“地產(chǎn)運(yùn)營+地產(chǎn)基金”的發(fā)展模式，自1997年起，鐵獅門發(fā)起了14只房地產(chǎn)基金，并且借助銀行、企業(yè)和公共養(yǎng)老金、外國政府、保險公司和私人投資者的力量，成功籌集了各大項目投資資金。

北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹指出，鐵獅門的厲害之處在于，以不到5%的資本投入，通過提取地產(chǎn)開發(fā)鏈條各個環(huán)節(jié)的相關(guān)管理費(fèi)和參與旗下地產(chǎn)基金超額收益的分配，分享地產(chǎn)項目40%以上的收益。這也是萬科集團(tuán)總裁郁亮屢屢提及的“5%的股權(quán)撬動40%收益”的鐵獅門發(fā)展模式。

以鐵獅門北美項目為例，萬科作為財務(wù)投資者，投資買入60%股權(quán)，剩下的40%資金來源于鐵獅門私募基金，最終鐵獅門僅出了5%的資金，實(shí)現(xiàn)以5%動40%的收益。

不過，在杜麗虹看來，鐵獅門的高收益模式并非無憂，如果在地產(chǎn)高峰期收購物業(yè)的價格過高，會使得多個基金出現(xiàn)虧損。鐵獅門2008年在中國以底價67.5億元高調(diào)拿下上海新江灣項目土地后，就遭遇金融危機(jī)并退守美國，其與金融投資人合作的地產(chǎn)基金也遭遇重創(chuàng)。

盡管如此，這樣的輕資產(chǎn)模式仍成為國內(nèi)地產(chǎn)商學(xué)習(xí)的模式。朗詩早在幾年前就以鐵獅門為標(biāo)桿，開始試驗(yàn)小股操盤。今年初時，朗詩集團(tuán)董事長田明就表示朗詩現(xiàn)在有10個項目是輕資產(chǎn)項目，朗詩均不是主要股東，但充當(dāng)操盤手，利潤來自于股權(quán)收益、開發(fā)管理費(fèi)、營銷收益、超額累進(jìn)計提獎勵等四個方面。這一經(jīng)營模式對于朗詩而言，并不會產(chǎn)生經(jīng)營性風(fēng)險和流動性風(fēng)險。

王永平指出，要學(xué)習(xí)鐵獅門的金融模式，就意味著要成立真正的REITs，有自己的退出模式，萬科的解決辦法是出售股權(quán)給第三方，自己負(fù)責(zé)操盤管理運(yùn)營。

比如2013年，萬科將北京金隅萬科廣場股權(quán)售予麥格理，但這種模式只是將絕大多數(shù)的融資成本轉(zhuǎn)嫁給第三方，資產(chǎn)仍未盤活。盡管萬科、萬達(dá)和蘇寧的資產(chǎn)證券化嘗試都是有益的探索，但離真正的REITs均尚有距離，并非退出渠道。