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      淺談商品房營(yíng)銷包裝

      2015-05-30 12:04:23閆積剛賈福強(qiáng)
      關(guān)鍵詞:包裝商品房

      閆積剛 賈福強(qiáng)

      【摘 要】商品房顧名思義就是一件商品,只不過這件商品是具有多重意義的商品,是商品就要流通,要流通就要包裝,商品房包裝對(duì)于樓盤推介是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié),但是目前商品房營(yíng)銷包裝過程中存在許多問題,本文針對(duì)這些問題,提出了一些解決方法作為參考。

      【關(guān)鍵詞】商品房 包裝 偽裝

      隨著生活水平和生活條件的改善提高,人們?cè)絹碓街匾晫?duì)精神生活的追求。隨著國(guó)家政策的調(diào)整,商品房積攢數(shù)量不斷攀升,商家想出各種各樣的營(yíng)銷方法來銷售自己的樓盤。那么對(duì)于樓盤的包裝就會(huì)起到?jīng)Q定性的作用。當(dāng)然建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否合理和人性化,這都對(duì)樓盤營(yíng)銷起到至關(guān)重要的作用。商品房營(yíng)銷過程中欺詐和誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為較為突出,有的消費(fèi)者入住多年,但始終拿不到產(chǎn)權(quán)證。

      1 商品房營(yíng)銷的原裝

      商品房在建造完成之后,住宅商品房的戶型、質(zhì)量、面積、布局、地理位置都決定這其受歡迎程度。一般情況下,商品房的戶型、布局與設(shè)計(jì)單位有很大關(guān)系。如果設(shè)計(jì)單位實(shí)力雄厚,設(shè)計(jì)人員水平高,設(shè)計(jì)出來的建筑物就非常符合時(shí)代要求,各方面考慮得比較均衡,空間利用非常合理,且很具有藝術(shù)性和可觀賞性。這樣的建筑物就比較受歡迎,可能一開盤就會(huì)銷售一空。目前的商品房由于受到各種因素的制約,商品房的布局、質(zhì)量都存在一些問題,令人不是很滿意。

      2 商品房營(yíng)銷中的包裝與偽裝

      商品房與普通商品一樣也需要包裝,只不過商品房是一種特殊的商品,他的包裝在于他的本質(zhì)。任何藝術(shù)或人為加工宣傳都不能脫離商品房的本質(zhì),真實(shí)體現(xiàn)在建筑面積、容積率、綠化面積。開發(fā)商或策劃者人為地對(duì)樓盤進(jìn)行精心包裝本無可厚非。但是,大部分對(duì)商品房進(jìn)行的包裝都會(huì)夸大事實(shí),甚至有的會(huì)掩蓋真相,不擇手段偽裝自己的樓盤。無論購(gòu)房者如何擦亮眼睛,也難免掉進(jìn)這些溫柔陷阱之中。就拿建筑面積而言,很少有人會(huì)去拿尺子測(cè)量自己所購(gòu)房屋的面積,這就讓開發(fā)商有機(jī)可乘;再比如容積率,綠化面積對(duì)于購(gòu)房者而言更是不會(huì)去關(guān)注的,這些也是開發(fā)商容易做手腳的地方。

      (1)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的偽裝。有的商品房沒有合法手續(xù),屬于違規(guī)建設(shè),因而也就沒有產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商在購(gòu)房者問及房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)屬性時(shí)則會(huì)避而不談或以含糊其辭的方式使顧客誤以為住宅商品房產(chǎn)權(quán)合法。如有的開發(fā)商在集體土地上建房出售,購(gòu)房者買了這樣的房屋將無法辦理權(quán)屬登記手續(xù);有的開發(fā)商以某部門所發(fā)的、不規(guī)范的產(chǎn)權(quán)證代替國(guó)家規(guī)定的、規(guī)范的產(chǎn)權(quán)證;更有甚者,開發(fā)商自己印制產(chǎn)權(quán)證書,并發(fā)放給客戶,而這些證書都沒有經(jīng)過房屋產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn),所以也就不具有法律效力。

      (2)捂盤行為。這已經(jīng)成為習(xí)慣,幾乎所有的樓盤都會(huì)這樣做,先將樓層不好、布局不好的房屋先買,好樓層留著。消費(fèi)者去售房部咨詢時(shí),得到的回答就是只有頂層或者一層。由于信息不對(duì)稱,消費(fèi)者總是不能如意。

      (3)售房?jī)r(jià)格的偽裝。開發(fā)商在宣傳過程中故意降低售價(jià)或者玩一些文字游戲,讓消費(fèi)者誤以為價(jià)格低,有便宜可占,不少購(gòu)房者對(duì)廣告價(jià)格產(chǎn)生興趣,但到售樓處親自詢問時(shí)才發(fā)現(xiàn)實(shí)際銷售價(jià)格大大高于宣傳價(jià)格。售房廣告中的價(jià)格是有些開發(fā)商拋出的誘餌,最低起價(jià)往往是朝向、樓層、戶型最不好的房屋的價(jià)格,或者是某種特定環(huán)境、特定時(shí)間條件下的優(yōu)惠價(jià)。也有不少開發(fā)商等消費(fèi)者咨詢時(shí)會(huì)說:“不好意思,最低起價(jià)房已售完了?!?/p>

      3 商品房包裝宣傳的建議

      對(duì)商品房的包裝宣傳不能過度,要實(shí)事求是,不能虛假的包裝,要真心地為顧客考慮。要從如何給顧客帶來方便,帶來利益方面進(jìn)行包裝,要了解顧客的需求、想法。商品房包裝宣傳要實(shí)實(shí)在在。建議從以下幾方面進(jìn)行宣傳包裝。

      (1)小區(qū)的居住環(huán)境、周邊環(huán)境,周邊交通是否便利,生活購(gòu)物場(chǎng)所配備是否齊全?,F(xiàn)在的顧客非常重視生活環(huán)境,對(duì)小區(qū)的綠化非常重視,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)要重視綠化,營(yíng)造宜居環(huán)境。在作為商品房組成部分的周邊環(huán)境說明中,必須要交代清楚周邊環(huán)境情況,而且要真實(shí),不能虛假。

      (2)隨著人們經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及文化素質(zhì)的提高,人們對(duì)下一代的教育問題非常重視,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)與有實(shí)力、知名度較高的學(xué)校合作,為廣大業(yè)主子女入學(xué)提供方便。這為業(yè)主解決了孩子上學(xué)的問題,購(gòu)房者自然很樂意了。

      (3)樓宇的建筑風(fēng)格也很重要,如建筑式樣、外觀、風(fēng)格和特色等。商品房包裝中的藝術(shù)性必須限定在一個(gè)范圍之內(nèi),

      (4)樓宇智能化管理,提升管理效率。有的小區(qū)還連寬帶都沒有引入,這樣自然提不起購(gòu)房者的興趣,應(yīng)當(dāng)順應(yīng)大流,跟上時(shí)代步伐,進(jìn)入信息化時(shí)代。

      (5)物業(yè)公司的選擇也是購(gòu)房者考慮的。雖然大部分人對(duì)此都不夠重視,但隨著人們對(duì)于服務(wù)質(zhì)量要求的提高,物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量好壞,口碑如何,業(yè)主都會(huì)考慮。開發(fā)商在包裝宣傳時(shí)都要考慮。

      參考文獻(xiàn)

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