房地產(chǎn)價格影響因素及其預(yù)測

田欣

近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的越來越迅速，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要的一部分，但是，伴隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，房價也是跟著一路飆升，導(dǎo)致老百姓很難買到房子，那么，研究房地產(chǎn)價格的影響因素并且對其進(jìn)行預(yù)測，將非常的有意義，本文將對這兩點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)的論述。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)已經(jīng)越來越受人們的關(guān)注，與之相關(guān)的課題也成為了人們競相研究的對象，這其中，最為重要的就是對于房地產(chǎn)價格的研究，房地產(chǎn)價格影響著政府調(diào)控的政策，房地產(chǎn)的規(guī)劃和消費(fèi)者的消費(fèi)，大的方面來說，直接影響著社會的安定和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。對于房地產(chǎn)價格的影響因素，則直接可以反映價格的浮動變化，價格的變化規(guī)則，對于它的研究，可以預(yù)見市場的健康情況，市場的泡沫情況，可以預(yù)防金融風(fēng)險。

1背景

在上世紀(jì)，在我國，對于住房的分配，主要是福利分房制度，現(xiàn)如今，隨著對于住房制度的改革，住房的體制已經(jīng)轉(zhuǎn)化為商品經(jīng)濟(jì)，可以看到，由于這一改革，在房地產(chǎn)方面的投資遠(yuǎn)超其他產(chǎn)業(yè)，并且，房地產(chǎn)已經(jīng)影響著社會的各個行業(yè)，盡管房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常的迅速，但是由于它的過快的發(fā)展，已經(jīng)帶來了很多的問題，最主要的表現(xiàn)在以下幾個方面：首先，在我國一些地方，房價一直持續(xù)上升，已經(jīng)超出了一般人的所能承受的范圍，像在北上廣這樣的地方，黃金地段的房價，讓人可望而不可即，最為嚴(yán)重的是這種情況，不降反升，在一線城市，這種情況最為明顯，雖然政府為了調(diào)控房價，出臺了很多的政策，但是，這些政策都沒有很好的達(dá)到預(yù)期的效果。其次，結(jié)構(gòu)不合理也是最主要的問題之一，因?yàn)榇笮偷姆康禺a(chǎn)開發(fā)商為了賺更多的錢，就會將眼光放在利潤較大的大的房屋建造上，這樣的話，建造出來的房屋將只是滿足一小部分的有錢人的需求，對于大多數(shù)人來說，中低檔的商品房仍舊缺乏，這樣的話，問題就進(jìn)一步的被放大。還有，隨著房地產(chǎn)價格的不斷地提高，雖然人們的工資水平有所提高，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價，人們在買房這塊，能力缺失，進(jìn)一步的遏制了人們的買房的需求，再有，雖然政府出臺了一系列的房價調(diào)控政策，但是，效果非常的不明顯，大量的泡沫產(chǎn)生，使人們買房困難，調(diào)控市場的官員也很困擾。最后，跟歐美國家相比較，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起步的比較晚，制度還是不太完善，大量的問題就會隨時產(chǎn)生，違法違規(guī)的行為，普遍存在，因此，為了遏制這些現(xiàn)象，政府應(yīng)當(dāng)出臺一些相關(guān)的法律法規(guī)來遏制這些現(xiàn)象。

2目的和意義

對于房地產(chǎn)價格的研究具有很大的意義，主要表現(xiàn)在三個方面：首先，房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著很大的意義，它是國民經(jīng)濟(jì)的重要的一部分，國內(nèi)的許多的實(shí)體行業(yè)都和房地產(chǎn)息息相關(guān)，像建筑，金融，批發(fā)零售等行業(yè)，都和房地產(chǎn)行業(yè)緊密的聯(lián)系，房地產(chǎn)不僅在這些行業(yè)中起著非常大的作用，而且在納稅方面也有著非常大的作用。其次，在經(jīng)濟(jì)方面，房地產(chǎn)的波動，將會對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很大的影響，宏觀經(jīng)濟(jì)必須時刻的保證在一個正常的狀態(tài)，不能出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)蕭條的狀況，失業(yè)人數(shù)增多，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值減少，人民的生活水平下降都是經(jīng)濟(jì)蕭條的主要表現(xiàn)，因此政府必須要保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)性，由于房地產(chǎn)是反應(yīng)經(jīng)濟(jì)的一個指標(biāo)，因此，必須要對房地產(chǎn)時刻關(guān)注，由于房地產(chǎn)運(yùn)行不正常導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)蕭條的例子非常的多，例如，九十年代的日本的失去的十年，這些例子都說明，對于房地產(chǎn)的運(yùn)行狀態(tài)的分析，能夠得知是否出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，那么，我們將能夠很及時的采取措施去防止經(jīng)濟(jì)蕭條的發(fā)生。最后，切實(shí)到我們每一個人的生活中來說，房子是我們必不可少的一部分，假想一下，如果我們沒有房子，我們就沒有住的地方，就會直接影響我們的生活質(zhì)量，所以說房子非常的重要，這些年來，房屋價格一直是人們關(guān)注的熱門話題，在不少的研究課題上也是頻繁的出現(xiàn)，人們要生活，就不能離開房子，因此，對于房子研究，就顯得至關(guān)重要。

3房地產(chǎn)價格的影響因素

3.1供需因素對房地產(chǎn)的影響

改革開放以后，我國的住房消費(fèi)模式發(fā)生了很大的變化，在之前，人們的主要觀念就是等靠要，等著政府給分配房子，現(xiàn)在人們的購買力得到了釋放，人們可以自己自主的買房，再加上這么些年來，政府出臺的一系列的制度政策，有力的增加了居民的購買能力，除此之外，因?yàn)楝F(xiàn)在越來越多的人口涌向城市，因此，城市里對于住房的需求就更為明顯，有數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)的價格會受住房的需求而變動。

人口數(shù)量。我們都知道，房子被建造出來，是讓人來住的，它的需求的主體是人，事實(shí)上，房地產(chǎn)的主要的需求在城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)人口數(shù)量的變化直接影響著房地產(chǎn)，主要表現(xiàn)在：首先，當(dāng)人口數(shù)量增加時，對于房子的需求就會被增加，這樣的話，房價也跟著提高，其次，當(dāng)人的數(shù)量增加的時候，就會導(dǎo)致相關(guān)的行業(yè)發(fā)展，側(cè)面的促使房價上升，最后，當(dāng)人口數(shù)量增加過多的時候，使得城市不堪重負(fù)，污染嚴(yán)重，導(dǎo)致房價降低。當(dāng)然，最后這種情況是非常少見的，因?yàn)槌鞘泄芾碚呤菚?jīng)過調(diào)控，不會讓這種情況發(fā)生，那么，人口數(shù)量激增，就主要出現(xiàn)前兩種情況。

收入情況。人們工資的高低，直接的反應(yīng)房地產(chǎn)的需求情況，還決定著人們對于房子的購買力，相對于普通居民來說，白領(lǐng)對于房地產(chǎn)的購買能力就比較高，總的來說，收入對于房價的影響主要是以下兩個方面：第一，國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)的提高就直接會使人均可支配收入的提高，它還反映著市場對建筑，寫字樓等的需求，進(jìn)而將整個房地產(chǎn)的價格提升，第二，當(dāng)人們的收入增加的時候，人們對于居住的條件的要求也增加，進(jìn)而將整個房地產(chǎn)的需求提高。研究表明，現(xiàn)階段的我國的可支配的收入彈性非常的大，這說明影響產(chǎn)的決定性因素是人均可支配的收入水平。

消費(fèi)價格指數(shù)。CPI，最能夠反映經(jīng)濟(jì)，當(dāng)它趕不上國民經(jīng)濟(jì)的時候，就會產(chǎn)生一些負(fù)面的影響。房價具有一般物價所具有的特性，但是跟一般的事物不同的是，房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品，跟物價還是有區(qū)別的。在一定的條件下的時候，房價會隨著物價的變化而變化，房價也會跟著物價浮動，所以，房價實(shí)質(zhì)上是和物價相通的。通貨膨脹對房地產(chǎn)有著兩方面的影響，第一，通脹率和房地產(chǎn)價格是與通貨膨脹息息相關(guān)的兩個最主要的因素，當(dāng)物價上升的時候，房價也會跟著上漲，與一般的物價變化不同，即便一般的物價沒有發(fā)生上漲，房價也會上漲。

貸款的利率。資金的供求的情況，平均利潤率，通貨膨脹率，宏觀的經(jīng)濟(jì)政策等因素都直接的影響著利率水平，通常表現(xiàn)為：房地產(chǎn)一般價格會比較高，那么，消費(fèi)者就只能夠進(jìn)行貸款買房，但是貸款的利率就決定著消費(fèi)者的買房心里。

3.1.5GDP

GDP是用來衡量國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，當(dāng)GDP增加時，房地產(chǎn)市場的需求量也會相應(yīng)的跟著增加，當(dāng)房地產(chǎn)復(fù)蘇的時候，由于國民經(jīng)濟(jì)的帶動作用，會導(dǎo)致開發(fā)商資產(chǎn)的膨脹，緊接著國家宏觀經(jīng)濟(jì)的增長就會略高于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長，種種因素會導(dǎo)致房地產(chǎn)的收縮階段比宏觀經(jīng)濟(jì)周期來的更加的快速。

此外房地產(chǎn)價格的影響因素還有房地產(chǎn)的投資總額，竣工的面積等

基于特殊因素角度的我國的房地產(chǎn)價格的影響因素還有以下幾個方面：土地供給因素；政策因素；城市化發(fā)展；環(huán)境因素等

本篇文章通過對房地產(chǎn)價格影響因素的分析，深刻的了解了目前我國的房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，在房地產(chǎn)的管理制度上不是很完善，我國應(yīng)該出臺一些法律法規(guī)來制約這些房價。對于房地產(chǎn)價格的影響因素主要表現(xiàn)在供需因素和一些特殊因素對房價的影響，我們應(yīng)該注重從這兩方面著手去完善當(dāng)?shù)禺a(chǎn)制度。

（作者單位：中國社會科學(xué)院研究生院）