吳思屹

摘 要：某全國性商業(yè)銀行是山東半島地區(qū)唯一一家全國性商業(yè)銀行，目前已經(jīng)成為一家具有一定規(guī)模與實(shí)力的股份制商業(yè)銀行，但是面對日趨激烈的銀行間競爭，拓寬業(yè)務(wù)范圍、增強(qiáng)綜合實(shí)力顯得尤為重要，也只有這樣才能立于不敗之地。當(dāng)前，隨著我國老齡化程度的不斷加深，社會(huì)養(yǎng)老保障系統(tǒng)的不甚健全，養(yǎng)老問題日益突出。在國外的一些老齡化同樣嚴(yán)重的國家，發(fā)展反向抵押貸款業(yè)務(wù)是一種有效緩解了養(yǎng)老壓力的方法。本文對我國發(fā)展反向抵押貸款進(jìn)行了一些研究，并提出相應(yīng)的發(fā)展建議。

關(guān)鍵詞：某全國性商業(yè)銀行；拓寬業(yè)務(wù)；山東半島；住房反向抵押貸款；老齡化

一、反向抵押貸款簡介

（一）反向抵押貸款的定義。根據(jù)美國《銀行法》的有關(guān)規(guī)定，反向抵押貸款是指“由不動(dòng)產(chǎn)抵押保全的貸款”，指以擁有住房的老年居民為放款對象，以房產(chǎn)作為抵押，在居住期間無需償還，在貸款者死亡、賣房或者永久搬出住房時(shí)到期，以出售住房所得資金歸還貸款本金、利息和各種費(fèi)用的一種貸款。這種貸款可以是一次性或者在一定時(shí)間內(nèi)按月發(fā)放，也可以在一定信用額度內(nèi)根據(jù)借款者的需要自由支付，貸款可用于日常開支、房屋修繕和醫(yī)療保健等，沒有限制。

（二）發(fā)展反向抵押貸款對我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的重要意義。從經(jīng)濟(jì)角度看，宏觀上，我國經(jīng)濟(jì)正處在由出口導(dǎo)向型轉(zhuǎn)為內(nèi)需拉動(dòng)型的時(shí)期，發(fā)展反向抵押貸款，有助于減少人們養(yǎng)老的后顧之憂，促進(jìn)消費(fèi)，從而拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；微觀上，發(fā)展住房反向抵押貸款，可以給金融機(jī)構(gòu)帶來新的業(yè)務(wù)，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，同時(shí)近年來房地產(chǎn)市場形成了巨大的泡沫，房價(jià)的高位也使許多人無力償付房價(jià)，發(fā)展住房反向抵押貸款可以增加二手房上市的預(yù)期，活躍房地產(chǎn)二級市場，緩解供需矛盾。

從社會(huì)角度看，宏觀上看，發(fā)展住房反向抵押貸款，可以擴(kuò)大老年人的物質(zhì)來源，改善老年人晚年生活，彌補(bǔ)社會(huì)保障的不足，促進(jìn)社會(huì)的和諧向前發(fā)展；微觀上，此舉切斷了子女繼承父母房產(chǎn)的途徑，有利于年輕一代形成自立自強(qiáng)、勤奮學(xué)習(xí)的好習(xí)慣，協(xié)調(diào)家庭的代際利益關(guān)系；同時(shí)反向抵押貸款可以減輕目前的“四二一”家庭機(jī)構(gòu)給年輕人帶來的養(yǎng)老壓力。

二、某全國性商業(yè)銀行反向抵押貸款的有利發(fā)展環(huán)境分析

隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展體制改革的不斷深化和法制建設(shè)的日趨完善，反向抵押貸款的推出，具備了一定的經(jīng)濟(jì)、法律基礎(chǔ)。同時(shí)人口老齡化速度的加快也為發(fā)展住房反向抵押貸款提供了必要條件。如下主要從老齡化趨勢、金融體系的完善和法律保證等方面分析我國反向抵押貸款的發(fā)展環(huán)境。

（一）有利的金融環(huán)境。根據(jù)中國人民銀行公布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到2010年6月末，各類金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額為68.9萬億元，而相應(yīng)的貸款余額為47.4萬億元，存差達(dá)到了21.5萬億元，這些剩余的資金需要尋找新的投資點(diǎn)。同時(shí)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)面對日趨激烈的競爭也需要進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新，搶占市場份額。近年來，人們教育知識水平的提高以及理財(cái)觀念的增強(qiáng)都為發(fā)展反向抵押貸款創(chuàng)造了良好的發(fā)展環(huán)境。

（二）房地產(chǎn)市場的不斷成熟。自98年的《房改通知》以來，我國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出快速增長勢頭，并逐步成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著其后的《住房公積金管理?xiàng)l例》、《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》等一系列的房地產(chǎn)改革條例和通知的發(fā)布，我國的房地產(chǎn)市場高速發(fā)展、日益成熟，從而為反抵押貸款后期所需的房地產(chǎn)二級市場交易鋪平了道路。

（三）人口老齡化帶來的巨大挑戰(zhàn)。我國老齡化具有老人人口基數(shù)大、老化速度快、國家財(cái)力不足等特點(diǎn)，盡管近幾十年，我國的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度建設(shè)取得了明顯的進(jìn)步，但國家社會(huì)保障的覆蓋面依然不高，養(yǎng)老保險(xiǎn)體系依然不健全。據(jù)2005年5月世界銀行公布的一份關(guān)于中國未來養(yǎng)老金收支缺口的研究報(bào)告，按照當(dāng)前的制度模式，2001年到2075年間，中國基本養(yǎng)老金的手指缺口將高達(dá)9.15萬億元，這就意味著若干年后，很大一批人將面臨無法領(lǐng)取養(yǎng)老金的困境。此外傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式隨著人們觀念的變化而受到了極大的沖擊。

（四）法制的不斷健全。比如說1998年的《個(gè)人住房貸款管理辦法》第十六條：“借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價(jià)值全額用于貸款抵押?！币馕吨?，用于反向抵押的住房一般情況下只能抵押一次，所以這樣的規(guī)定也是合理的；又如2001年建設(shè)部制定的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十二條：“以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限?！币餐瑯舆m用于住房反向抵押貸款。此外《擔(dān)保法》《物權(quán)法》等法律也有相關(guān)的適用住房反向抵押貸款的條文。

三、對某全國性商業(yè)銀行發(fā)展反向抵押貸款的建議

某全國性商業(yè)銀行要成功的推出反向抵押貸款，必須要克服諸多困難，比如解決老年人對產(chǎn)品的認(rèn)識、信任和接受程度，金融人才的儲(chǔ)備問題，有效的產(chǎn)品宣傳等。以下是借鑒美國的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，從自身實(shí)際出發(fā)，從反向抵押貸款發(fā)展的兩個(gè)階段著手，提出一些發(fā)展的建議。

（一）前期準(zhǔn)備工作。向政府提議制定完善相關(guān)法律法規(guī)，確保參與雙方的權(quán)益得到保證。反向抵押貸款存在雙向信息部隊(duì)稱情況，即一方面由于反向抵押貸款是一向知識含量高，較為復(fù)雜的產(chǎn)品，一般抵押房產(chǎn)的老人，面臨著無法判斷貸款人的資產(chǎn)狀況的風(fēng)險(xiǎn)，一旦貸款結(jié)構(gòu)破產(chǎn)，借款人即有領(lǐng)不到貸款的可能；另一方面，借款人可能隱瞞房產(chǎn)的一些信息，同時(shí)在后期執(zhí)行過程中未履行自身的義務(wù)。

建立龐大的人才儲(chǔ)備。反向抵押貸款是擁有相當(dāng)復(fù)雜結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品，在其設(shè)計(jì)開發(fā)過程中必須有大量的擁有專業(yè)知識的人才。同時(shí)反向抵押貸款要求相當(dāng)發(fā)達(dá)的金融市場作為支撐，以此來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，使資金實(shí)現(xiàn)流動(dòng)更有效的使用。美國的華爾街為世界的金融中心紐約的中心，擁有世界上最為成熟的金融市場和專業(yè)的金融人才。

有效地輿論宣傳。根據(jù)“立足煙臺、輻射山東、面向全國”的指導(dǎo)。從山東半島地區(qū)入手，進(jìn)行有效宣傳。盡管當(dāng)前舊的家庭養(yǎng)老模式難以為繼，但仍有非常多的老年人還抱有傳統(tǒng)的觀念，同時(shí)由于老年人不易接受新事物，對金融產(chǎn)品不了解，存在抵觸心理。如此在產(chǎn)品宣傳時(shí)一定要重視轉(zhuǎn)變老年人的思想，為其提供一些免費(fèi)的咨詢機(jī)構(gòu)，雙管齊下。

（二）后期推廣階段。首先，由地方政府帶領(lǐng)，聯(lián)合金融保險(xiǎn)業(yè)界、養(yǎng)老保障部門、住建部和學(xué)術(shù)界等相關(guān)單位，對反向抵押貸款可行性進(jìn)行深入的調(diào)研，確定產(chǎn)品運(yùn)行方案。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程中要注重相應(yīng)的配套法律的完善，同時(shí)借助媒體的宣傳，使各個(gè)方面相協(xié)調(diào)發(fā)展。

隨后，采取試點(diǎn)方法，逐步展開。由于反向抵押貸款適合金融市場較為成熟，老齡化趨勢嚴(yán)重的地區(qū)，所以先在某全國性商業(yè)銀行已經(jīng)開展業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的青島、杭州等地區(qū)試運(yùn)行，結(jié)合實(shí)際發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為下一步全國范圍推廣打下基礎(chǔ)。接下來注重引入非國有擔(dān)保結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)市場競爭和產(chǎn)品多樣性，再將產(chǎn)品出售，實(shí)現(xiàn)證券化操作，逐步擺脫對政府資金的依賴，實(shí)現(xiàn)由政府主導(dǎo)向市場主導(dǎo)過渡。（作者單位：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國公共財(cái)政與政策研究院）

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