張佳竹

3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》開始正式實(shí)施，徘徊七年多的不動(dòng)產(chǎn)登記終于進(jìn)入實(shí)際操作階段。

不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)了，有人歡喜有人愁。歡喜的人將不動(dòng)產(chǎn)登記視作反腐敗、降房?jī)r(jià)的“大殺器”；憂愁的人認(rèn)為“摸底”開始了，房產(chǎn)稅還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

事實(shí)上，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的目的和作用，業(yè)內(nèi)也眾說(shuō)紛紜。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記最大的影響在于數(shù)十年來(lái)首次“摸清家底”，可大幅提高房地產(chǎn)及其他宏觀政策的針對(duì)性。

年底全面頒發(fā)新證書

根據(jù)國(guó)土部不動(dòng)產(chǎn)登記工作第三次部際聯(lián)席會(huì)議的部署，全國(guó)已完成職責(zé)整合及機(jī)構(gòu)建設(shè)的地區(qū)將盡快頒布統(tǒng)一的登記簿冊(cè)和證書，力爭(zhēng)今年底全面頒發(fā)新證書。首批淘汰房產(chǎn)證的工作將在廣州、成都、青島、杭州、廈門、濟(jì)南、武漢等15個(gè)城市提前開展。

房產(chǎn)證的具體淘汰流程是，居民持有統(tǒng)一的簿冊(cè)證→持有納稅人識(shí)別號(hào)（很可能就是居民的個(gè)人身份證號(hào)碼）→換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記證→全民不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)。

通過(guò)此舉，個(gè)人房產(chǎn)將納入到稅務(wù)征管部門的信息系統(tǒng)，之前未被信息化的房屋產(chǎn)權(quán)將被聯(lián)網(wǎng)信息化，同時(shí)一并進(jìn)入稅收征管部門的系統(tǒng)，為房地產(chǎn)稅的征收奠定技術(shù)、數(shù)據(jù)、產(chǎn)權(quán)等基礎(chǔ)。

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記局王廣華局長(zhǎng)對(duì)媒體的說(shuō)法，新證問(wèn)世，舊證依舊有效，不受任何影響。新證按照不變不換的原則，不能要求當(dāng)事人強(qiáng)制更換，以后房地產(chǎn)不變更、不交易，就不用換領(lǐng)新證。然而，如果新政實(shí)施后，要變更或者交易房地產(chǎn)就必須要換領(lǐng)新政。此前，國(guó)土部多次明確，不進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，房子將無(wú)法買賣。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式已于2月26日正式公布。通過(guò)對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，“不動(dòng)產(chǎn)證”比“房產(chǎn)證”產(chǎn)權(quán)內(nèi)容更詳細(xì)。

首先，與“房產(chǎn)證”對(duì)房屋使用年限和房屋價(jià)格采取了規(guī)避態(tài)度不同，“不動(dòng)產(chǎn)證”對(duì)使用年限“起和止日期”和房屋取得價(jià)格有詳細(xì)規(guī)定，讓交易透明化、明確化和增加安全性。

其次，明確70年后自動(dòng)續(xù)期。不動(dòng)產(chǎn)登記和《物權(quán)法》一體，《物權(quán)法》明確了土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期。

登記=降價(jià)？你想多了

普通民眾對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記條例寄予的最大期望之一是，該條例的實(shí)施，不僅保護(hù)普通民眾合法擁有的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，同時(shí)起到反腐的作用。推斷的邏輯是，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記迫使貪腐分子吐出灰色甚至黑色房產(chǎn)，并且遏制其繼續(xù)通過(guò)不正當(dāng)手段獲取多套房的行為。

顯然，民眾對(duì)該政策的期望過(guò)高了。國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心副總登記師、產(chǎn)權(quán)登記處處長(zhǎng)劉燕萍對(duì)新京報(bào)記者表示，只有權(quán)利人和利害相關(guān)人才能夠查詢信息；相關(guān)部門，如司法部門、司法機(jī)關(guān)需要查詢權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)時(shí)是可以查詢的，但必須提供查詢目的和查詢的證件。

北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是將原來(lái)的分散登記變成統(tǒng)一登記，不能將沒(méi)有實(shí)行統(tǒng)一登記作為不征收房產(chǎn)稅的借口，統(tǒng)一登記也和反腐沒(méi)有太大關(guān)系，因此不能將不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記看作降房?jī)r(jià)的“靈丹妙藥”。

“這個(gè)過(guò)渡周期足夠很多官員拋售房產(chǎn)，整理資產(chǎn)了?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度所需的周期太長(zhǎng)，現(xiàn)在消息一出，就已經(jīng)出現(xiàn)了一些拋售現(xiàn)象，等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系形成，有問(wèn)題的官員早就“洗白”了。

當(dāng)然，不動(dòng)產(chǎn)登記也不是房?jī)r(jià)“降溫器”。住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示，不動(dòng)產(chǎn)登記制度出臺(tái)對(duì)房?jī)r(jià)的影響沒(méi)有想象中那么大。“因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度并不直接影響房?jī)r(jià)，只是以它為基礎(chǔ)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅會(huì)影響。而且如果從3月開始登記，完成登記還要好幾年，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅如何收繳也是未知數(shù)，因此，現(xiàn)在談不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房?jī)r(jià)的影響為時(shí)過(guò)早?！鳖櫾撇J(rèn)為，即使有影響，作用也有限，因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)的因素很多，最主要的是市場(chǎng)供求關(guān)系，還有稅收法律、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走向等。

“不動(dòng)產(chǎn)登記其一屬于立法所需，要想更好地保護(hù)居民的物權(quán)，統(tǒng)一登記是前提；其二屬于政府機(jī)構(gòu)改革范疇，在不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域，以前政府部門多頭管理，以后由國(guó)土部牽頭統(tǒng)籌管理?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，這幾點(diǎn)與調(diào)控樓市、打壓房?jī)r(jià)、反腐沒(méi)有直接關(guān)系。因此，對(duì)樓市和房?jī)r(jià)的沖擊，遠(yuǎn)沒(méi)部分人預(yù)期的那么大。

亞太房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓也認(rèn)為，由于房?jī)r(jià)上漲的背后涉及的因素復(fù)雜，房屋、土地或產(chǎn)權(quán)登記上的統(tǒng)一，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響，不宜寄予太高期望。

房產(chǎn)稅還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

自不動(dòng)產(chǎn)登記條例醞釀以來(lái)，“房產(chǎn)稅”的問(wèn)題就不斷被提及?？傆懈髀穼＜覍W(xué)者跳出來(lái)分析稱，不動(dòng)產(chǎn)登記是在為房產(chǎn)稅開征做準(zhǔn)備。

財(cái)經(jīng)專欄作家李冬潔就撰文指出，《條例》的實(shí)施是在為其后征收房地產(chǎn)稅搭建技術(shù)平臺(tái)，也就是說(shuō)全面征收房地產(chǎn)稅的時(shí)代很快就要來(lái)臨了。目前盡管還不知如何征收，但從各種跡象大概可以預(yù)知，除自住房或者一定的人均平米外，其它都可能被列為征稅的范圍。

“從房地產(chǎn)稅開征的前期準(zhǔn)備來(lái)看，如果要征房地產(chǎn)稅，應(yīng)對(duì)其征稅對(duì)象有個(gè)全面的調(diào)查與評(píng)估，不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)是為開征房地產(chǎn)稅做準(zhǔn)備?！敝x逸楓表示。

中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉也對(duì)此表示認(rèn)同。他說(shuō)，如果不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)能夠建立，房產(chǎn)稅的推進(jìn)將會(huì)明顯加速。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，有助于推動(dòng)全國(guó)房產(chǎn)的住房信息聯(lián)網(wǎng)，為房產(chǎn)稅的全面征收提供條件。目前，許多大中城市已完成房屋價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)建設(shè)，如果不動(dòng)產(chǎn)也能夠統(tǒng)一登記，那么房產(chǎn)稅的推進(jìn)將消除主要技術(shù)障礙。

專家言之鑿鑿，令不明真相的群眾們甚是恐慌。

“其實(shí)用不著太擔(dān)心?！痹跅罴t旭看來(lái)，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》是為開征房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備的，這是錯(cuò)誤的觀點(diǎn)?！爸灰》啃畔?shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，就能在全國(guó)開征比較健全的房產(chǎn)稅。退一步講，即便全國(guó)住房信息沒(méi)聯(lián)網(wǎng)，也能針對(duì)一個(gè)城市開征房產(chǎn)稅，重慶和上海不就如此嗎？況且，房產(chǎn)稅屬于地方稅種，將成為地方稅的主干?！?/p>

楊紅旭認(rèn)為，一個(gè)城市的政府只須根據(jù)一個(gè)家庭在本地區(qū)的住宅擁有情況征收房產(chǎn)稅即可，不一定非得根據(jù)這個(gè)家庭在全國(guó)擁有的住房套數(shù)征稅。因此，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，其實(shí)與開征房產(chǎn)稅并無(wú)直接、必然的聯(lián)系。房產(chǎn)稅的開征時(shí)點(diǎn)主要取決于立法進(jìn)程，而與《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施基本無(wú)關(guān)。

不動(dòng)產(chǎn)登記局負(fù)責(zé)人在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，盡管不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是不動(dòng)產(chǎn)稅收的技術(shù)基礎(chǔ)，但稅收問(wèn)題只能根據(jù)稅法有關(guān)要求，依稅收法定原則，由國(guó)家依法決定。

所以民眾不必談虎色變，即使不動(dòng)產(chǎn)登記制度確立，對(duì)普通市民的影響也可以說(shuō)微乎其微，因?yàn)?，大部分市民都只有一套普通房產(chǎn)，而對(duì)單套普通住房征收房產(chǎn)稅的可能性幾乎沒(méi)有。

北京年內(nèi)實(shí)施

北京的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記也在按部就班的進(jìn)行中，預(yù)計(jì)今年將完成市區(qū)兩級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職責(zé)的整合。統(tǒng)一登記實(shí)施后，各類登記將進(jìn)行整合統(tǒng)一，各類登記的大廳和窗口也將逐步統(tǒng)一，比如各類登記窗口將整合到一個(gè)大廳中，如果時(shí)機(jī)還不成熟，也可各類登記大廳仍繼續(xù)使用，將來(lái)再逐步統(tǒng)一整合。

記者從北京市住建委了解到，在實(shí)行統(tǒng)一登記前，目前房屋登記工作仍按現(xiàn)行模式辦理。此外，目前使用的商品房房產(chǎn)證，在房屋買賣、出租、抵押，或是土地使用年限方面，都不會(huì)產(chǎn)生影響。