龔小鋒

2014年以來，已有兩輪地方房地產(chǎn)“救市”之舉，目前市場對一線城市商品房銷售增速好轉(zhuǎn)爭議不大，但對三四線城市銷售好轉(zhuǎn)存在疑慮。

眼下，第三輪“救市”的呼聲再起。在這股救市潮中，頻出救市猛招的地方政府無一例外屬于三四線城市。

地方政府頻頻出手

自2010年以來，全國共有46個(gè)城市實(shí)施了樓市限購政策。2014年下半年以來，各地也紛紛開始密集“救市”，從土地供應(yīng)、住房信貸、公積金、稅收優(yōu)惠補(bǔ)貼、購房落戶及市場監(jiān)管等多個(gè)環(huán)節(jié)支持樓市。至去年底，除了北上廣深四大一線城市和三亞共5個(gè)城市外，其他城市均取消了限購。

但不少供應(yīng)量過剩的城市仍然壓力山大。從今年地方兩會情況來看，過去幾年各地政府工作報(bào)告的高頻詞匯如“房地產(chǎn)調(diào)控”、“房價(jià)”、“限購”、“限價(jià)”今年已經(jīng)不再成為熱詞，多地甚至未在政府工作報(bào)告中提及樓市。

地方的救市力度在繼續(xù)加大?！暗谌喚仁姓哒卺j釀?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場的調(diào)控思路，并有望在營業(yè)稅征收等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開，地方政府有可能出臺稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼等多種救市政策。

浙江紹興近期出臺一份《關(guān)于促進(jìn)越城區(qū)行政區(qū)域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，宣布將于2月15日起實(shí)施購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等購房優(yōu)惠政策，購房者將獲得房屋成交計(jì)稅價(jià)格0.8%的補(bǔ)貼。

四川成為接棒湖南和福建等地之后的“自救大省”。四川省住建廳1月20日發(fā)布消息稱，將對省內(nèi)地方住房政策進(jìn)行集中清理，全面取消限購、限價(jià)等行政干預(yù)政策。

此后，四川夾江出臺了《促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施》，規(guī)定了多項(xiàng)救市政策，其中一條為“部分符合條件的人員在夾江縣規(guī)劃區(qū)內(nèi)購買新建商品房，將獲得政府給予的100元/平方米購房補(bǔ)貼”。

這并非孤例。四川資陽市政府在前不久出臺的《關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的實(shí)施意見》提出，被調(diào)侃為“救樓市20條”，最勁爆的就是“在該市中心城區(qū)首次買房的，政府一次性獎(jiǎng)勵(lì)7000元，房交會上成交的，再獎(jiǎng)勵(lì)2000元。”

至于獎(jiǎng)金從哪兒來，當(dāng)?shù)胤抗芫窒嚓P(guān)工作人員表示：“獎(jiǎng)勵(lì)資金按照開發(fā)企業(yè)稅收繳納情況，由市區(qū)兩級各自承擔(dān)。具體領(lǐng)取辦法，按照市房管局、市財(cái)政局另行規(guī)定。

央地聯(lián)手去庫存

如果你要賣房子，掛在中介機(jī)構(gòu)賣不出去，現(xiàn)在又多了一條路——把房子賣給政府。

據(jù)多家媒體報(bào)道，住建部正在督促存量庫存較高的城市出臺“將商品房轉(zhuǎn)化為安置房、利用存量房促進(jìn)棚改和收購商品房用于保障性住房的指導(dǎo)意見”。

這樣的消息并非空穴來風(fēng)。早在1月20日，全國棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高就指出，住建部要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市，出臺支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。

很快，在去年的地方救市中表現(xiàn)積極的福州立刻出手。1月24日，福州市下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見（試行）》，開發(fā)商的房源或福州居民手中多余的商品房或安置房可以售予政府，購買主體則是由各區(qū)政府指定的國有企業(yè)。

“去年福州市已經(jīng)有代表例子了，幾個(gè)商品房項(xiàng)目被政府回購作為保障房?！备Ｖ菀幻_發(fā)商透露，統(tǒng)購價(jià)格差不多低于市價(jià)15%，但是量并不大，也沒對市場產(chǎn)生太大影響。

“雖然統(tǒng)購價(jià)格低，很少有市民會愿意出售給政府，但在政府回購承諾的影響下，購房者入市的積極性會提高。”張大偉認(rèn)為，可以理解為地方的新一輪救市舉措。

中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心董事、研究總監(jiān)郭凡禮表示，在住建部此次表態(tài)前，多地已經(jīng)試點(diǎn)回購商品房充當(dāng)保障房，包括四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、貴州省等。以安徽省蕪湖為例，截至2014年11月該地已完成棚戶區(qū)改造約1.3萬戶，其中回購商品房高達(dá)45%。

由于具體運(yùn)作情況比較復(fù)雜，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，即便未來住建部出臺指導(dǎo)意見，各地的操作流程還有一個(gè)落實(shí)和細(xì)化的過程。比如，政府只能收購什么樣的商品房；被選中作為安置房的商品房項(xiàng)目，如何享受稅費(fèi)減免；如何防范政府官員在挑選商品房項(xiàng)目過程中的權(quán)力尋租。

目前，安徽蕪湖的主要做法是，以“團(tuán)購”的價(jià)格從開發(fā)商手中回購商品房用于棚戶區(qū)改造的安置房。按試點(diǎn)規(guī)定，若回購商品房充當(dāng)公開配售的保障房實(shí)行不完全產(chǎn)權(quán)，由政府持有30%產(chǎn)權(quán)，被保障人群持有70%產(chǎn)權(quán)，若回購商品房充當(dāng)定向安置房，如棚改中的安置房，實(shí)行完全產(chǎn)權(quán)，即被安置人員擁有100%的產(chǎn)權(quán)。

但也有業(yè)內(nèi)人士指出，政策雖好，但對于巨大的三四線城市庫存的消化來說，作用可能并不大?！暗辽僮鳛榫徑馊木€庫存壓力的短期之策，對恢復(fù)市場有重要意義?！睏罴t旭認(rèn)為。在多個(gè)地方進(jìn)行試點(diǎn)后，由政府統(tǒng)購商品房作為保障房將在全國范圍內(nèi)鋪開來。

除此之外，住建部出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場指導(dǎo)意見》則提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租，并通過從租賃市場籌集公共租賃房房源，以減緩許多地方的庫存壓力。

在棚戶區(qū)改造中，房地產(chǎn)庫存高企的三、四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要。這意味小城市房地產(chǎn)市場不會因?yàn)椤芭锔摹背霈F(xiàn)增量住房，部分地方供大于求的矛盾能夠有所緩解。

高庫存與地方財(cái)政壓力交織

地方政府開始新一輪救市，并非沒有來由，甚至可以說是不得不做的舉動(dòng)。2014年的房地產(chǎn)市場慘淡收官，成交量、價(jià)格、投資悉數(shù)下滑。在仍難以脫離土地財(cái)政的財(cái)政體系下，地方財(cái)政收入下降明顯。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告指出，2014年全國300個(gè)城市土地成交面積10.28億平方米，同比減少31%；土地出讓金同比下降28%，總額為2.3萬億元，縮水約6321億元。對嚴(yán)重依賴土地財(cái)政收入的地方政府而言，無疑是雪上加霜。

房地產(chǎn)市場一端連著銀行信貸資金，另一端則連著土地出讓金。土地收入的下行使得地方政府借以獲得進(jìn)一步融資的抵押物價(jià)值降低、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升，這讓資金原本就捉襟見肘的地方財(cái)政面臨更大的融資困境。

以溫州為例，早在2014年7月即全面取消了限購政策，仍然難挽樓市頹勢。更嚴(yán)重的是，樓市問題逐漸發(fā)酵，成為區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)的觸發(fā)點(diǎn)。在過去短短3年中，溫州從全國不良貸款率最低的地級市淪為不良貸款的重災(zāi)區(qū)。

樓市庫存的不斷攀升，幾乎成為部分地方的噩夢?？硕鸬臄?shù)據(jù)顯示，截至2014年12月末，國內(nèi)大部分城市的商品房去化時(shí)間仍超過15個(gè)月的警戒線，去庫存壓力不容小覷。這其中，一線城市除深圳外，北京、上海、廣州去化時(shí)間均超過15個(gè)月。

二線城市中多數(shù)城市的庫存量仍處于2010年來的高點(diǎn)，如杭州與福州的去化時(shí)間分別達(dá)到17.3與18.4個(gè)月。而多數(shù)三四線城市由于人口凈流出的影響，庫存高企，像湛江與溫州的去化時(shí)間分別高達(dá)26.3與22.1個(gè)月，錦州的去化時(shí)間更是高達(dá)89個(gè)月。

“從2011年開始，三四線城市的住宅庫存一直在增長?！睏罴t旭指出，截至目前全國已有近6億平方米的待售庫存，其中很大部分位于三四線。如此高的庫存壓力，使三四線城市的樓市活躍度降低、房價(jià)漲不動(dòng)或者下跌。

“盡管去年四季度樓市有翹尾的跡象，但是整體供大于求的狀況依然沒有好轉(zhuǎn)，尤其是三四線城市壓力凸顯?！惫捕Y表示，房地產(chǎn)投資增速下降拖累宏觀經(jīng)濟(jì)，房企資金鏈壓力十分巨大。

長效機(jī)制更具指向性

在這一背景下，不動(dòng)產(chǎn)登記制度推行使得長效機(jī)制的建立在艱難中前進(jìn)了一步，分類調(diào)控的政策也更加具有指向性。

不動(dòng)產(chǎn)登記徘徊七年多終于進(jìn)入實(shí)際操作階段，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》已經(jīng)于3月1日起正式實(shí)施。通過對這些不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記后，可以更清楚地了解全國不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分布、閑置情況，也將成為樓市調(diào)控長效機(jī)制的權(quán)威基礎(chǔ)資料。

“不動(dòng)產(chǎn)登記制度更多是在為將來財(cái)稅制度變革做準(zhǔn)備?！痹趶埓髠タ磥恚粍?dòng)產(chǎn)登記對房地產(chǎn)市場更深遠(yuǎn)的影響在于調(diào)控方向的轉(zhuǎn)變，“這是房地產(chǎn)調(diào)控從之前的交易環(huán)節(jié)調(diào)控轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)調(diào)控的標(biāo)志性事件?！?/p>

住建部曾提出的“分類調(diào)控”、“雙向調(diào)控”思路也得以凸顯。據(jù)多家媒體報(bào)道，盡管這一思路并未在住建部去年年度工作會議上公開提及，但有關(guān)部委已經(jīng)以窗口指導(dǎo)形式，向各省份傳達(dá)最新政策思路。具體為：對供應(yīng)量較大的中小城市，包括大多三四線城市，今年需嚴(yán)控城市擴(kuò)張速度、新增房地產(chǎn)用地規(guī)模、開工規(guī)模、房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模等，防止供應(yīng)過剩局面進(jìn)一步惡化，防范地方融資平臺風(fēng)險(xiǎn)。

有媒體報(bào)道，山東南部某市住房建設(shè)系統(tǒng)官員表示：“從去年年底開始，相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)就下達(dá)了死命令，要求2015年嚴(yán)格控制新開工規(guī)模。尤其是在新區(qū)范圍內(nèi)，不再新批房地產(chǎn)用地。”

上述人士表示，這種要求是按照上級領(lǐng)導(dǎo)思路，層層下達(dá)的。該市附近的幾個(gè)城市，也接到類似要求。理由較為一致，即房地產(chǎn)建設(shè)過剩，難以消化，造成公共資源浪費(fèi)。

相對于各式各樣的救市政策，或許城鎮(zhèn)化才是去庫存的真正利器。2014年9月發(fā)改委已經(jīng)確定新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)名單，在全國共選取了50多個(gè)試點(diǎn)城市，如能解決農(nóng)村人口進(jìn)城所面臨的落戶、社會保障、土地改革等難題，推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展將產(chǎn)生更多剛性住房需求，或許有望解決高庫存困境。

此外，央行已經(jīng)數(shù)次降息降準(zhǔn)，但仍有業(yè)內(nèi)人士表示房地產(chǎn)企業(yè)資金面仍未改善。知名房地產(chǎn)評論人時(shí)寒冰撰文稱，有關(guān)部門救樓市的節(jié)奏越來越快了。但政府救樓市的一系列措施，包括取消限購，對買房者提供優(yōu)惠的貸款政策、新推出的住房公積金政策等等，都是針對買方的，卻并沒有在同期對開發(fā)商極其渴望的融資難問題采取任何幫助措施。

“樓市當(dāng)前行情復(fù)雜，政府既要保障宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也要持續(xù)推擠改革和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整?！惫捕Y認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)雖然不會硬著陸，但是房企要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，還需要靠自身合理調(diào)整布局。