曾慧娟

2014年底、2015年初的房地產(chǎn)業(yè)，再次被“外來(lái)軍”攪得火熱，而這些“外來(lái)軍”與前兩年跨界進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)不同，此次進(jìn)軍者以險(xiǎn)資、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為主，并透著一股“有錢任性”的氣勢(shì)。

BAT溫柔跨界

互聯(lián)網(wǎng)巨頭們似乎都盯上了房地產(chǎn)。2015年1月7日，百度再次宣布進(jìn)軍房地產(chǎn)，這次它直接和30多家房地產(chǎn)中介公司合作，并準(zhǔn)備推出房地產(chǎn)的垂直搜索。2014年以來(lái)，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、恒大等大型地產(chǎn)公司紛紛與互聯(lián)網(wǎng)巨頭合作。

比如小米的跨界之風(fēng)是從萬(wàn)科總裁郁亮組團(tuán)參觀小米吹起的。2014年年初，郁亮帶領(lǐng)由萬(wàn)科80名高管組成的考察團(tuán)，來(lái)到小米的總部。小米創(chuàng)始人雷軍還為來(lái)客發(fā)表了互聯(lián)網(wǎng)思維的演講。考察完畢，郁亮先是笑稱要與小米合作開發(fā)“萬(wàn)米”，其后又有人在微博上傳言將開建“小米公寓”。后來(lái)微博爆出潘石屹也參觀小米總部，并與小米多位高管密切商討，房企巨頭們頻繁會(huì)見小米關(guān)鍵人物，讓外界浮想聯(lián)翩。

2015年1月15日，小米發(fā)布會(huì)上，雷軍在開場(chǎng)就提出“智能家居的生態(tài)鏈”，事實(shí)上，2014年，雷軍除了忙著賣手機(jī)，也在忙著布局智能家居。

2014年4月，小米對(duì)外發(fā)布旗下首款路由器。彼時(shí)外界注意到，這個(gè)路由器悄然串聯(lián)起了房地產(chǎn)的下游鏈條。6月，小米便宣布和華潤(rùn)置地聯(lián)手，玩起了智能家居平臺(tái)。與華潤(rùn)合作的首個(gè)家庭智能體驗(yàn)間落戶在海淀區(qū)華潤(rùn)·萬(wàn)橡府。

除了華潤(rùn)，小米與南京銀城地產(chǎn)也已達(dá)成戰(zhàn)略合作，首個(gè)小米智能家居樣板間在南京落戶。小米智能家庭計(jì)劃是通過(guò)與地產(chǎn)商的合作，建造體驗(yàn)間，此后陸續(xù)在一線和二線城市單點(diǎn)突破。依托地產(chǎn)品牌，小米智能家居套裝可以直接進(jìn)入業(yè)主手中，以家庭為單位的用戶在體驗(yàn)之后可以給予產(chǎn)品和體驗(yàn)建議，而這是其他企業(yè)和品牌從未做過(guò)的事情。

去年12月，小米12.66億元戰(zhàn)略入股美的，雙方將在智能家居及其生態(tài)鏈、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)方面合作。

另外在2014年11月，雷軍斥資1億元入股YOU+國(guó)際青年公寓。

國(guó)金證券分析師孫宏廷分析表示，小米要涉足房地產(chǎn)行業(yè)并非偶然，其僅依靠小米手機(jī)并不能讓其維持甚至超越目前450億美元的高估值。如果小米手機(jī)的銷量出現(xiàn)下滑，那么小米的估值很快會(huì)滑落。但其對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響，目前廣告層面的意義更大，實(shí)質(zhì)的影響還不知道。

互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)目前涉足的主要集中在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，并沒(méi)有涉及開發(fā)環(huán)節(jié)。馬云給阿里劃定的產(chǎn)業(yè)界限里面，有一條也是不準(zhǔn)涉足房地產(chǎn)開發(fā)。

險(xiǎn)資兇猛進(jìn)入

如果說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，目前還僅停留在家居、銷售這些地產(chǎn)的下游行業(yè)，險(xiǎn)資的進(jìn)入則顯得更為強(qiáng)勢(shì)。據(jù)保監(jiān)會(huì)截至2014年11月的資料顯示，保險(xiǎn)行業(yè)總資產(chǎn)達(dá)到9.83萬(wàn)億元，較年初增長(zhǎng)18.62%，如果按照15%的比例上限，將有1.47萬(wàn)億資金可以用于房地產(chǎn)投資。

1.47萬(wàn)億是什么概念？2014年綠地集團(tuán)一整年的銷售額也只不過(guò)2408億元。但實(shí)際上目前多數(shù)險(xiǎn)企真正投向房地產(chǎn)的資金仍舊不到3%。在這不到3%的投資量中，購(gòu)買成熟物業(yè)、間接參與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、投資房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，被稱作為險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)的三部曲。

直接和房企拼拿土地的險(xiǎn)資企業(yè)不多，平安不動(dòng)產(chǎn)算是最耀眼的企業(yè)。2015年1月7日，北京出讓地塊總價(jià)紀(jì)錄被刷新。華潤(rùn)置地、首開與深圳聯(lián)新組成聯(lián)合體，以86.25億元斬獲豐臺(tái)白盆窯地塊。而在1月5日，華潤(rùn)置地聯(lián)合體以近86.9億元連摘豐臺(tái)亞林西區(qū)兩地塊，其中也有深圳聯(lián)新的身影。據(jù)相關(guān)房企稱，深圳聯(lián)新正是平安不動(dòng)產(chǎn)旗下企業(yè)。在平安不動(dòng)產(chǎn)高調(diào)進(jìn)入北京之前，其已經(jīng)進(jìn)入上海、南京、杭州和廣東番禺等地。

2014年12月25日，平安不動(dòng)產(chǎn)以27億元的價(jià)格獲得杭州一商住地，樓面價(jià)14233.59元/平方米，溢價(jià)0.07%。這也是2015年12月一月內(nèi)，其聯(lián)手金地在上海、杭州奪地后，再一次聯(lián)手金地杭州奪地。

公開資料顯示，平安不動(dòng)產(chǎn)為中國(guó)平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司為發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)而設(shè)立的專業(yè)子公司。截至2014年8月，平安不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理規(guī)模近500億元，業(yè)務(wù)范圍涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)物流地產(chǎn)和住宅股債權(quán)投資等。

它與其他開發(fā)商的區(qū)別在于，其不僅是普通的房地產(chǎn)開發(fā)商，而是綜合金融服務(wù)商，因此其主要的策略考量是借助平安集團(tuán)綜合金融平臺(tái)，直接拿地開發(fā)或以投資者身份對(duì)項(xiàng)目投入資金獲得后期盈利。

2014年以來(lái)，平安不動(dòng)產(chǎn)在投資地產(chǎn)方面，包括債權(quán)性質(zhì)的投資就有多筆。具體來(lái)看：2014年4月份，它從領(lǐng)盛投資管理購(gòu)得一位于四川成都、總建筑面積約90000平方米的物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)，這是它首個(gè)物流項(xiàng)目。

隨后2014年10月，平安不動(dòng)產(chǎn)就南京G14號(hào)土地、廣州番禺土地、南京G09號(hào)土地，以債權(quán)方式與招商局置地進(jìn)行合作；11月，其直接以24.1億元競(jìng)得廣州華美牛奶廠兩宗地；12月又獲得上海、杭州地塊。

早在2013年10月，保監(jiān)會(huì)印發(fā)的《保險(xiǎn)資金境外投資管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，保險(xiǎn)資金境外投資可選擇部分國(guó)家或者地區(qū)進(jìn)行，由此險(xiǎn)資通往另一個(gè)全新世界的大門打開了。

作為中國(guó)險(xiǎn)資出海的最早一單，2013年6月，平安集團(tuán)以2.6億英鎊從德國(guó)買家手中購(gòu)得倫敦金融城中心的地標(biāo)性建筑——?jiǎng)诤仙绫ｋU(xiǎn)大廈；2014年6月，中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司和主權(quán)財(cái)富基金卡塔爾控股以7.95億英鎊收購(gòu)倫敦金絲雀碼頭一處辦公樓；2014年10月，安邦保險(xiǎn)以19.5億美元落錘美國(guó)紐約地標(biāo)性建筑——紐約公園大道上的華爾道夫酒店大樓，拿下險(xiǎn)資海外投資不動(dòng)產(chǎn)第三單；緊接著11月，泰康人壽聯(lián)合香港基匯資本出價(jià)2億英鎊競(jìng)購(gòu)位于倫敦金融城的Milton Gate辦公樓。

去海外購(gòu)置商業(yè)物業(yè)，目的并不是為了直接經(jīng)營(yíng)，更多是為了資產(chǎn)合理配置，穩(wěn)定長(zhǎng)期投資收益率。

增持股票爭(zhēng)奪話語(yǔ)權(quán)

在平安不動(dòng)產(chǎn)頻繁投資房地產(chǎn)行業(yè)的同時(shí)，包括富德生命人壽、安邦保險(xiǎn)等在內(nèi)的險(xiǎn)資也頻繁“圍獵”房企。不過(guò)，與平安不動(dòng)產(chǎn)投資路徑不同的是，這些房企更偏向直接從二級(jí)市場(chǎng)增持企業(yè)股票。

2014年年底，在佳兆業(yè)出現(xiàn)資金鏈危機(jī)之時(shí)，富德生命人壽扮演了“救世主”的角色。12月3日，佳兆業(yè)大股東郭氏兄弟以每股2.898港元的價(jià)格向富德生命人壽全資附屬公司富德資源投資控股集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓5.755億股，約相當(dāng)于已發(fā)行股本的11.21%。股份轉(zhuǎn)讓完成后，富德生命人壽系累計(jì)持股增至約29.96%，逼近要約收購(gòu)臨界點(diǎn)，成為佳兆業(yè)單一最大股東。

富德生命人壽首次出現(xiàn)在佳兆業(yè)前十大股東名單是在2013年10月，隨后，富德生命人壽通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)不斷增持。根據(jù)港交所披露的信息顯示，從2013年10月至2014年12月，富德生命人壽對(duì)佳兆業(yè)有13筆增持記錄，每次均以2港元以上價(jià)位增持，均價(jià)約為2.51港元每股，共耗資約24億港元。

除了佳兆業(yè)外，目前富德生命人壽還是房企金地集團(tuán)的第一大股東，也是萬(wàn)科的第三大股東。

從近期動(dòng)作來(lái)看，安邦保險(xiǎn)的投資動(dòng)作也相當(dāng)頻繁。2014年12月19日，金融街公告稱，收到安邦保險(xiǎn)集團(tuán)旗下和諧健康保險(xiǎn)和安邦人壽保險(xiǎn)的通知，截至12月17日，上述兩賬戶已合計(jì)持有金融街20%股份。

2014年12月19日，金地公告透露，截至2014年12月19日，安邦人壽保險(xiǎn)股份有限公司和安邦財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司合計(jì)持有公司股份達(dá)到8.98億股，占公司總股本的比例為20.00%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，安邦保險(xiǎn)目前在A股市場(chǎng)持有9家上市公司的股票，總市值已接近1000億元人民幣。

資料顯示，安邦保險(xiǎn)于2004年成立，當(dāng)年注冊(cè)資本僅5億元人民幣，但發(fā)展至今總資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)7000億元。目前擁有財(cái)險(xiǎn)、壽險(xiǎn)、健康險(xiǎn)、資產(chǎn)管理、保險(xiǎn)銷售、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)、銀行等多種業(yè)務(wù)，包括安邦財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、安邦人壽保險(xiǎn)、和諧健康保險(xiǎn)及安邦資產(chǎn)管理等多家子公司。

另?yè)?jù)WIND資訊統(tǒng)計(jì)，截至2014年底，133家A股上市的房企中，保險(xiǎn)資金進(jìn)入前十大股東的房企數(shù)量達(dá)到21家，滲透率為15.8%。此外，占據(jù)21家房企前十股東行業(yè)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)達(dá)15家。

意在養(yǎng)老地產(chǎn)？

各行業(yè)巨頭進(jìn)軍房地產(chǎn)的消息一直絡(luò)繹不絕。記者統(tǒng)計(jì)近幾年各行業(yè)跨界進(jìn)軍地產(chǎn)圈的典型案例發(fā)現(xiàn)，服飾、餐飲、家電、酒業(yè)、藥業(yè)巨頭都有涉及，但時(shí)局在變，雖然都是跨界，但跨界的目的有著一定的區(qū)別。

“以往其它行業(yè)的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，大多是在其主營(yíng)業(yè)務(wù)占據(jù)一定市場(chǎng)份額，并能維持和發(fā)展的前提下，將企業(yè)自由現(xiàn)金流投入到其它行業(yè)。主要目的有兩個(gè)，一是公司戰(zhàn)略層面的非相關(guān)多元化，另一個(gè)是從財(cái)務(wù)角度使自由現(xiàn)金流發(fā)揮最大效用。尤其在四五年前房地產(chǎn)黃金鼎盛時(shí)期，這一做法更為流行?！北本┿y聯(lián)信總經(jīng)理符文忠對(duì)記者表示，在現(xiàn)階段跨行進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，背后的原因較之以往更為復(fù)雜。所依靠的是在主營(yíng)行業(yè)積累的優(yōu)勢(shì)資源并擴(kuò)展到地產(chǎn)行業(yè)，以謀求商業(yè)模式上的創(chuàng)新，與主營(yíng)業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同作用。而非單純依靠資金運(yùn)作以謀求資本增值。傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)給人的第一印象是投入資金量大，與金融行業(yè)聯(lián)系緊密?，F(xiàn)在金融行業(yè)也都在談互聯(lián)網(wǎng)思維、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)金融，相應(yīng)的地產(chǎn)行業(yè)在商業(yè)模式、資金融通方面也勢(shì)必做出創(chuàng)新。

符文忠用中國(guó)平安舉例說(shuō)，其主營(yíng)壽險(xiǎn)、財(cái)險(xiǎn)，銀行、證券行業(yè)也有涉及。這次進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，提出的是“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融”的概念，并且重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)其金融屬性。這與平安本身已經(jīng)建立起來(lái)的金融業(yè)務(wù)基礎(chǔ)和信息平臺(tái)是分不開的。另外如互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)小米，更多依靠的是其原有在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)所積累的優(yōu)勢(shì)。

此外，有諸多分析認(rèn)為，在物業(yè)類型上，這些險(xiǎn)資在養(yǎng)老地產(chǎn)投資上，有著極大的興趣。目前，已經(jīng)拿到投資不動(dòng)產(chǎn)牌照的眾多險(xiǎn)企均已開始了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的試水。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，就目前險(xiǎn)資投向來(lái)看，不少險(xiǎn)企有進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的計(jì)劃，或者已經(jīng)開始在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域布局，不排除險(xiǎn)資今后會(huì)利用房企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，開展養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的布局工作。

另一深層原因是，投資養(yǎng)老地產(chǎn)，保險(xiǎn)公司可以直接將養(yǎng)老地產(chǎn)變成保險(xiǎn)產(chǎn)品銷售，而在資金量上，保險(xiǎn)公司不需要融資。

事實(shí)上，目前現(xiàn)身房地產(chǎn)公司前十大股東的保險(xiǎn)公司中，有中國(guó)人壽、平安人壽、泰康人壽、華夏保險(xiǎn)、富德富德生命人壽、前海人壽等保險(xiǎn)公司已介入養(yǎng)老地產(chǎn)。

而金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科等房地產(chǎn)公司也已經(jīng)介入或打算介入養(yǎng)老地產(chǎn)。